Sentencia Civil Nº 444/2008, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 3, Rec 376/2008 de 22 de Diciembre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

BURGOS

SENTENCIA: 00444/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

BURGOS

Sección 003

Domicilio : SAN JUAN 2

Telf : 947259950

Fax : 947259952

Modelo : SEN09

N.I.G.: 09059 38 1 2008 0000807

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000376 /2008

Juzgado procedencia : JDO.DE 1A.INSTANCIA N.2 de BURGOS

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000361 /2007

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados DON JUAN SANCHO FRAILE, Presidente, DON ILDEFONSO BARCALA FERNÁNDEZ DE PALENCIA y DOÑA MARÍA ESTHER VILLÍMAR SAN SALVADOR, ha dictado la siguiente:

S E N T E N C I A Nº 444

En Burgos, a veintidós de Diciembre de dos mil ocho.

VISTOS, por esta Sección de la Audiencia Provincial de Burgos el rollo de Sala núm. 376/2008, dimanante de Procedimiento Ordinario nº 361/2007, del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Burgos, en recurso de apelación interpuesto contra sentencia de fecha 23 de enero de 2008, sobre cumplimiento de contrato y reclamación de daños, en el que han sido partes, en esta instancia, como demandantes-impugnantes, don Gumersindo Y DOÑA María Esther , representados por la Procuradora doña Teresa Palacios Sáez y defendidos por la Letrada doña Yolanda Rodríguez López; y, como demandados-apelantes, DON Onesimo Y DOÑA Estefanía , representados por el Procurador don Andrés Jalón Pereda y defendidos por el Letrado don Fernando Marín Lázaro. Siendo Ponente, el ILMO. SR. MAGISTRADO, DON ILDEFONSO BARCALA FERNÁNDEZ DE PALENCIA, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

1º: Los de la resolución recurrida, que contiene el siguiente FALLO: "Debo estimar y estimo parcialmente la demanda presentada por la Procuradora Sra. Palacios Sáez, en nombre y representación de DON Gumersindo Y DE DOÑA María Esther , contra DON Onesimo Y DOÑA Estefanía , y en consecuencia debo de condenar y condeno a los demandados a pagar a los actores la suma de cuarenta y ocho mil ochenta euros con noventa y seis céntimos (48.080,96), sin hacer mención en cuanto a las costas.- Debo de desestimar y desestimo la demanda presentada por el Procurador Sr. Jalón Pereda, en nombre y representación de DON Onesimo Y DOÑA Estefanía , contra DON Gumersindo Y DE DOÑA María Esther y en consecuencia debo de absolver y absuelvo a los expresados demandados, de las pretensiones contra ellos deducidas, con expresa imposición de las costas a la parte demandada".

2º: Notificada la anterior resolución a las partes, por la representación del demandado, se presento escrito preparando recurso de apelación, que posteriormente formalizó, mediante otro escrito, dentro del término que le fue concedido al efecto. Dado traslado a la parte contraria, para que en término de diez días presentase escrito de oposición al recurso o de impugnación de la resolución apelada, presento escrito de impugnación de la resolución apelada, que consta unido a las actuaciones, dentro del plazo que le fue concedido, dándose traslado del mismo por término de diez días al apelante principal, habiendo evacuado dicho trámite mediante escrito que consta unido a las actuaciones, acordándose por el Juzgado, la remisión de los autos a la Audiencia Provincial de Burgos, habiendo correspondido en el reparto general de asuntos, a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial.

3º: Recibidos los autos y formado el correspondiente Rollo de Sala, se turnó de ponencia, señalándose para votación y fallo el día dieciocho de Diciembre de dos mil ocho , en que tuvo lugar.

4º: En la tramitación del presente recurso se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se plantea en los presentes autos una cuestión relativa a la interpretación de un contrato que las partes llamaron de opción de compra y que celebraron el 12 de octubre de 2001 sobre una vivienda sita en la Avenida del Arlanzón, 25 3º A de Burgos que era propiedad al tiempo de la celebración del contrato del Ministerio de Defensa, concretamente del Instituto de la Vivienda de las Fuerzas Armadas, y de la que los vendedores aquí demandados eran solo arrendatarios al tiempo de la venta.

Ciertamente los vendedores en el contrato de opción de compra eran solo arrendatarios de la vivienda objeto de la venta, pero tenían fundadas esperanzas de llegar a ser propietarios merced a la intención del Ministerio de Defensa de enajenar las viviendas de las que era propietario a sus arrendatarios, y por un precio inferior al de mercado. Es por ello que las partes, interesados los actores en comprar y los demandados en vender por un precio superior al que esperaban pagar al Ministerio, llegaron a celebrar el contrato en el mes de octubre de 2001 poniéndose de acuerdo en el precio de 26 millones de pesetas o 156.263,14 €, y llamándole contrato de opción de compra posiblemente por la circunstancia de que la compraventa no podía consumarse hasta que los vendedores fueran propietarios, pero sin que ello sea obstáculo como diremos a continuación para que estemos en presencia de un auténtico contrato de compraventa.

SEGUNDO.- El contrato de compraventa tal y como lo recibió nuestro derecho tradicional del derecho romano es un contrato de naturaleza consensual y obligacional que se perfecciona por el mero consentimiento y que no exige para su perfección la entrega de la cosa. Esta carencia de efectos reales del contrato heredada del derecho romano es lo que ha permitido calificar como verdadero contrato de compraventa a aquel en el que el vendedor no es propietario de la cosa vendida, pues aquello a lo que se obliga, que es la entrega de la cosa, no necesita cumplirse aquí y ahora, sino que puede serlo en el futuro. De ahí que se admita la validez de la venta de cosa ajena, como un supuesto específico en el que el vendedor aún no es propietario pero tiene fundadas esperanzas de serlo, bien porque se haya en litigio con el que detenta la titularidad formal, bien porque espera convertirse en propietario, como en el caso de los arrendatarios del Ministerio de Defensa.

Bajo esta perspectiva, y aunque el contrato reciba el nombre de opción de compra, lo que las partes celebraron el 12 de octubre de 2001 fue un verdadero contrato de compraventa; tampoco un precontrato o una promesa de venta. Se establece claramente la voluntad de las partes de comprar y de vender, cuando se dice que "2º don Onesimo y doña Estefanía se comprometen a la compra de la vivienda señalada en el punto anterior para posteriormente y de acuerdo con la normativa existente transmitírsela a don Gumersindo y doña María Esther , y 3º don Gumersindo y doña María Esther desean adquirir la vivienda indicada en el punto primero para lo cual ambas partes suscriben el presente contrato de opción de compra"

En el apartado relativo a las estipulaciones se fija como precio de la opción de compra la cantidad de 26 millones de pesetas o su equivalente en euros 156.263,14 €, de los cuales se entregan a la firma del contrato 4 millones o 24.040,48 €, y se dice que esta cantidad es como primera aportación del precio establecido y que será descontado del precio expuesto en el apartado anterior en concepto de señal o aras del artículo 1454 del Código civil . Y el pago del resto del precio se difiere en la estipulación E y G a los dos momentos siguientes: un primer momento que es cuando los vendedores adquieran del Ministerio de Defensa, en cuyo momento los compradores se obligan a abonarles lo que aquellos hayan pagado, así como los gastos necesarios de escrituras y demás documentos legales necesarios, y un segundo momento posterior, que necesariamente y por aplicación de la normativa del Ministerio de Defensa había de ser a los tres años siguientes, que será la elevación del contrato a escritura publica, que es cuando el vendedor se compromete a otorgar la escritura pública, y el comprador a abonar la cantidad restante hasta completar el importe total pactado, una vez descontadas las cantidades que se especifican en los puntos C y E (los 24.040 € iniciales y el precio pagado al Misterio de Defensa).

El contrato celebrado por las partes el 12 de octubre de 2001 no necesita completarse por ningún otro contrato posterior, de ahí que no pueda calificarse como de precontrato o promesa de venta. Tampoco se puede hablar de opción de compra pues los plazos que se señalan no son para ejercitar ningún derecho de opción, sino para el pago del resto del precio. Por ello la calificación más apropiada es la de contrato de compraventa.

TERCERO.- La sentencia de instancia acepta esta calificación pero luego a la hora de interpretar los términos del contrato entiende que se pactaron arras penitenciales y que esta consideración tuvo la entrega de los 24.000 € iniciales. Es por ello que, entendiendo que el contrato autorizaba a cualquiera de las partes a desistir, desestima la demanda de los compradores en la que se pedía el cumplimiento, y estima la reconvención de los vendedores en la que se pedía la resolución, y condena a los vendedores a devolver las arras duplicadas. Y contra esta interpretación se alza la parte actora porque considera que la cantidad entregada como arras tenía su sentido más común o usual que era la de pago a cuenta del contrato.

No podemos estar de acuerdo con la interpretación que hace la sentencia. Lo único que autoriza a pensar que pudiéramos estar en presencia de unas arras penitenciales es la mención que se hace en la estipulación C al artículo 1454 del Código Civil que se refiere a este tipo de arras. Pero el contexto en el que se hace la mención, que es el de la entrega inicial de los 24.000 €, y la forma en la que se habla de esta entrega no cuadra con el concepto de arras penitenciales. En efecto, lo que dice el artículo 1454 del Código Civil es que si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. Sin embargo, la estipulación C asigna a la entrega de los 24.000 € un efecto que no es la posibilidad de desistir. Dice la estipulación C que los 24.000 € se confiesan recibidos en este mismo acto como primera aportación del precio establecido, y que será descontado del precio expuesto en el apartado anterior en concepto de arras o señal en aplicación del artículo 1454 CC. Luego difícilmente puede concluirse que la entrega de los 24.000 € se hiciera "en aplicación del artículo 1454 " si el efecto de dicha entrega inicial no es el del artículo 1454 , sino el de una mera señal o pago a cuenta, sin que se diga por ningún lado que se permite desistir.

La sentencia apelada considera que se trata de arras penitenciales, no por la mención que se hace en la estipulación C al artículo 1454 , sino porque el vendedor no era propietario de la cosa al tiempo de la venta. La posibilidad de desistir -dice la sentencia- es evidente cuando lo que los demandados se obligan a transmitir no les pertenece, pero les puede llegar a pertenecer, con lo cual al momento de la firma del contrato no eran más que titulares de un derecho subjetivo de arrendamiento que les facultaba para optar a la adquisición de la propiedad, pero dependiendo de que el propietario-arrendador decidiera vender; luego es evidente que este contrato, puesto en relación con lo pactado en la estipulación C, no puede conllevar más que la posibilidad de cualquiera de las partes desistan del contrato con las consecuencias del artículo 1454 CC . La posibilidad de la que habla la sentencia se hace sin embargo menos evidente si entendemos que el contrato es un verdadero contrato de compraventa, y que por lo tanto el hecho de que el vendedor no fuera propietario al tiempo de la venta no autoriza a interpretarlo de una forma diferente a como lo hubiéramos hecho de haberlo sido, y en cualquier caso no es un motivo para interpretar de forma extensiva una cláusula, como la de arras penitenciales, a la que la jurisprudencia siempre ha dado una interpretación restrictiva.

CUARTO.- Llegados a este punto la conclusión ha de ser totalmente distinta de la que llega la sentencia, es decir, ha de estimarse la demanda en la que se pedía el cumplimiento del contrato y desestimarse la reconvención en la que se pedía la resolución. El problema está en que la condena de los demandados es, según el suplico de la demanda, a "cumplir el contrato suscrito entre las partes el día 12 de octubre de 2001, y en consecuencia a proceder por parte de los demandados a mis clientes a la venta del inmueble sito en la avenida del Arlanzón 25, 3º A en el plazo y por el precio pactados en el contrato". Y el problema está en que el precio pactado en el contrato fue 156.263,14 €, y el precio pagado por los demandados al Ministerio de Defensa, sumados a los 24.040 € iniciales, excede de esos 156.263,14 €. En efecto, en autos obra copia de la escritura de compraventa de los demandados al INVIFAS de fecha 22 de marzo de 2007 por un precio de 140.335,48 €. Dicha cantidad sumada a los 24.040 € asciende a 164.375,48 €, superior a los 156.263,14 € del contrato celebrado entre las partes, con lo cual una de dos, o bien se admite que el precio de la venta podía exceder de los 156.263,14 €, o bien los actores, puesto que ya tienen entregados los 24.040 €, no están obligados a rembolsar a los demandados la totalidad del precio pagado al INVIFAS.

La primera de las suposiciones no es admisible pues el contrato es claro respecto del precio de la venta al fijarlo en 156.263,14 €, y ello a pesar de desconocerse el tiempo de la celebración del contrato cual iba a ser el precio por el que el Ministerio de Defensa vendería la vivienda. Luego el precio de la venta en el contrato celebrado entre las partes el 12 de octubre de 2001 debe mantenerse en los 156.263 € pactados. La única duda es si en el contrato se estableció el derecho de los demandados a ser reintegrados en todo caso en el precio pagado a Defensa, con lo que el exceso sobre los 156.263 € ya no se debería en calidad de precio de la venta sino como una obligación de pago distinta. Tal interpretación no parece posible. Ciertamente la estipulación E establece como una obligación de los compradores la de reembolsar a los vendedores el importe que se deba de pagar al INVIFAS, es decir, los 140.335,48 €. Pero a continuación la estipulación F dice que la cantidad total que suponga la estipulación E serán descontadas íntegramente del importe total que figura en la estipulación B y una vez descontada la aportación inicial de 4 millones o su equivalencia en euros (24.040,484 €). De la lectura de ambas estipulaciones E y F se desprende que la obligación de los actores de rembolsar a los demandados el precio pagado al INVIFAS no se establece como una obligación autónoma e independiente, sino como formando parte del precio del contrato de compraventa. Por esta razón en la estipulación F se dice que el precio pagado al INVIFAS se descontará íntegramente del importe total que figura en la estipulación B, que son los 156.263 € del precio de la venta, y ello una vez descontados € los 24.040 € iniciales, lo que también se dice en el contrato. Por lo tanto si los 156.263 € se minoran no solo en los 24.040 € iniciales, sino también en los 140.335,48 € pagados al INVIFAS, es porque esa última cantidad se paga en concepto de precio de la venta y por eso se descuenta. El resultado de todo ello nos lleva a acoger el suplico de la demanda en la forma en la que se pedía la acción de cumplimiento del contrato, es decir, por el precio fijado de los 156.263,1471 €.

QUINTO.- A pesar de la estimación de la demanda y por las dudas a las que ha dado lugar la determinación del precio de la venta no se hace imposición de las costas de primera instancia. Sí las de la reconvención que se desestima. Y en cuanto a las costas de la apelación no se hace imposición de las del recurso de la parte actora que se estima, ni tampoco de las del recurso de la parte demandada pues no ha habido necesidad de entrar en él al estimarse el primero de los puntos del suplico de la demanda, y no el segundo que era contra el que recurría dicha parte.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando la impugnación formulada por la Procuradora doña Teresa Palacios Sáez de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número dos de Burgos en los autos de juicio ordinario 361/2007, y sin entrar a conocer del recurso de apelación formulado por el Procurador don Andrés Jalón Pereda, con revocación de la misma se dicta otra por la que se estima la demanda formulada por don Gumersindo y doña María Esther contra don Onesimo y doña Estefanía , condenando a los citados demandados a cumplir el contrato suscrito entre las partes el día 12 de octubre de 2001 y en consecuencia a proceder por parte de los demandados a la venta a los actores del inmueble sito en la Avenida del Arlanzón nº 25 3º A y garaje en el plazo y por el precio pactados en el contrato. Asimismo se desestima la reconvención formulada por los demandados contra los actores. Todo ello sin hacer imposición de las costas causadas en ambas instancias, salvo las de la reconvención que se imponen a la parte demandada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, notificándose legalmente a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado que la dictó, estando celebrando el Tribunal audiencia pública en el día de la fecha, doy fe.-

NOTA: Véase el Libro Registro de Resoluciones al folio y queda puesta certificación al rollo de Sala. Doy fe.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.