Sentencia Civil Nº 451/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 325/2009 de 30 de Junio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00451/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 325/2009

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JESUS GAVILAN LOPEZ

D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL

Dª MARIA JOSE ALFARO HOYS

En MADRID, a treinta de junio de dos mil diez.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1160/2005 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 7 de MADRID seguido entre partes, de una como apelantes BANCO DE SABADELL, S.A., representado por la Procuradora Sra. Grande Pesquero, FERRER MORATE, S.L., representada por la Procuradora Sra. Ruiz Ferrán, y de otra, como apelado COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 , NOS. NUM000 - NUM001 , DE MADRID, representada por el Procurador Sr. Pidal Allendesalazar, sobre impugnación del acuerdo junta de propietarios.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 7 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 17 de septiembre de 2008 , cuya parte dispositiva dice: "Que DESESTIMANDO la demanda de juicio ordinario formulada por la Procuradora Dª Josefina Ruiz Ferrán, en nombre y representación de la mercantil Ferrer Morate, S.L., y DESESTIMANDO la demanda de juicio ordinario deducida por la Procuradora Dª Blanca María Grande Pesquero, en nombre y representación de Banco de Sabadell S.A., ambas dirigidas contra la Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 , NUM000 - NUM001 de Madrid, debo ABSOLVER Y ABSUELVO a la expresada demandada de las pretensiones formuladas en tales demandas, objeto e este procedimiento.

Las costas procesales causadas por la demanda deducida por la mercantil Ferrer Morate, S.L. se imponen a ésta.

Las costas procesales derivadas de la demanda que se deduce por el Banco de Sabadell S.A. se imponen a esta demandante.". Notificada dicha resolución a las partes, por BANCO DE SABADELL, S.A. y FERRER MORATE, S.L. se interpusieron sendos recurso de apelación, alegando cuanto estimaron pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que se opuso a los respectivos recursos. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 12 de mayo de 2010, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente la Ilma. Sra. Dª. MARIA JOSE ALFARO HOYS.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por la entidad ""Ferrer Morante, S.L.", en concepto de propietaria del local nº 2 de la planta baja perteneciente al Portal nº NUM001 de la DIRECCION000 , se presentó demanda frente a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 números NUM000 - NUM001 , a fin de que se declarara la nulidad del acuerdo adoptado en Junta de la Comunidad de Propietarios celebrada en fecha 22 de junio de 2005, acuerdo "por el que se limitaba el libre horario comercial del local al horario del portero de la finca y mantener solamente abierta la puerta de la verja en dicho horario". Solicitaba la actora que se dictara sentencia por la que se declarara la nulidad del punto nº 1 de la Junta General Extraordinaria referida, por entender que es contrario a la Ley y le suponía un grave perjuicio sin obligación jurídica de soportarlo y con abuso de derecho, solicitando además que se declarara el derecho de la sociedad demandante al uso y disfrute del local comercial sin limitación horaria de lunes a domingo y su derecho al acceso libre al exterior del edificio abierta en horario de apertura del local comercial, condenando a la Comunidad a estar y pasar por las anteriores declaraciones, con condena en costas.

Mediante auto de fecha 21 de febrero de 2006 se dispuso la acumulación a este proceso del procedimiento ordinario seguido al nº 1151/2005 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 33 de Madrid a instancia del "Banco de Sabadell S.A.", que en concepto de propietario del local nº 1 de la planta baja perteneciente al Portal nº NUM000 , demandaba a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 números NUM000 - NUM001 , solicitando también la nulidad del acuerdo adoptado en Junta celebrada en fecha 22 de junio de 2005, por considerar que no tiene la obligación jurídica de soportarlo; subsidiariamente, solicitaba que se declarara el derecho de la parte actora a tener libre el acceso a su local, sin las limitaciones que pretende la demandada de que la puerta permanezca cerrada fuera del horario de portería de la finca, con condena al abono de las costas.

La Comunidad de Propietarios se opuso a las demandas formuladas de contrario, solicitando sentencia desestimatoria de ambas con condena en costas a los demandantes.

El Juzgador de instancia, con fecha 17 de septiembre de 2008 dictó sentencia desestimando las demandas, siendo el fallo del tenor literal siguiente:

"Que desestimando la demanda de juicio ordinario formulada por la Procuradora Dª Josefina Ruiz Ferrán, en nombre y representación de la mercantil Ferrer Morante, S.L., y desestimando la demanda de juicio ordinario deducida por la Procuradora Dª Blanca María Grande Pesquero, en nombre y representación del Banco de Sabadell, S.A., ambas dirigidas contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 , NUM000 - NUM001 de Madrid, debo absolver y absuelvo a la expresada demandada de las pretensiones formuladas en tales demandas, objeto de este procedimiento. Las costas procesales causadas por la demanda deducida por la mercantil Ferrer Morante, S.L., se imponen a ésta. Las costas procesales derivadas de la demanda que se deduce por el Banco de Sabadell, S.A., se imponen a ésta demandante".

Contra la citada sentencia se alza la representación procesal del "Banco de Sabadell, S.A.", alegando, en síntesis, que con independencia de la fecha de instalación de la verja, lo que es objeto de impugnación es el acuerdo adoptado en junta de que la puerta de la verja debe permanecer cerrada fuera del horario de portería, añadiendo que no existe en las actas de la Comunidad de Propietarios acuerdo alguno relativo al cierre de las puertas de la verja ni ningún horario fijado para ello, siendo discutida tal cuestión en el Acta de la Junta Ordinaria de la comunidad de 29 de enero de 1997 en el apartado de Ruegos y Preguntas; añade que tampoco consta en los estatutos de la Comunidad la determinación de un horario de apertura de la puerta; tras citar diversas actas de Juntas de Propietarios celebradas en fechas anteriores a la de la compra del local por la recurrente (que tuvo lugar en el año 2000), concluye afirmando que nunca se hizo una junta monográfica para tratar este asunto del cierre de la verja fuera del horario del portería; que el acta de fecha 3 de febrero de 2004, se hace simplemente una alusión por una vecina en el apartado de Ruegos y Preguntas relativa al horario del cierre de la verja fuera del horario de portería, lo cual no significa que exista un acuerdo al respecto; en definitiva, como no se ha adoptado el acuerdo de horario de apertura de la puerta en Junta debidamente celebrada, considera la parte recurrente que se han infringido los artículos 15 y 16 de la LPH en cuanto a la celebración de las juntas y la toma de acuerdos, estando por tanto ante una situación prevista en el artículo 18.1 c) de la LPH ; también manifiesta que el testigo Sr. Simón reconoce en su declaración que no existe acuerdo escrito en este sentido, y que la testigo Sra. Susana entra en contradicción; que el acuerdo impugnado es contrario a la ley y a los estatutos de la Comunidad de propietarios, por no estar inscritos en el Registro de la Propiedad, vulnerándose el artículo 11 c), e) y f), de los Estatutos, así como el 11.3 de la LPH, habiéndose creado una modificación del título constitutivo en el que no consta unanimidad porque dicho acuerdo no fue nunca aceptado por los ahora apelantes; que con el acuerdo adoptado se causa un perjuicio al propietario del local, por lo que se infringen los artículos 18 y 9 .1 . apartados a) y g) de la LPH; que cuando la recurrente adquirió el local no fue informada y desconocía las reglas de la Comunidad que no constaban por escrito como la relativa al horario de apertura de la puerta, por lo que se trata de un acuerdo ex novo. Por último, manifiesta no estar de acuerdo con la sentencia apelada en la que se está confirmando una situación de hecho en la que no ha existido acuerdo previo. Por todo ello, termina suplicando que se revoque la sentencia de instancia y se estimen las peticiones deducidas en su escrito de demanda.

La entidad demandante "Ferrer Morante, S.L.", también apela la sentencia de instancia, alegando infracción del artículo 16.2 en relación con el artículo 17 de la LPH en cuanto a los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios, así como del artículo 5, párrafo 3º de la LPH sobre inscripción de los mismos en el Registro de la Propiedad; que en ninguna de las actas aportadas en los autos existe acuerdo escrito en el que se indique vinculado el horario comercial del local al horario del portero de la finca; que en el acta de Junta de fecha 24 de junio de 1988, se discutió en el apartado de "Ruegos y Preguntas" la limitación de horarios de los locales, cuando dicha limitación es en realidad un verdadero acuerdo cuya adopción debió realizarse en el orden del día de la convocatoria y con aprobación de la junta, por cuanto perjudica a los intereses de algunos comuneros; en definitiva, señala que no hubo acuerdo anterior que limite el horario comercial del local ni que vincule el horario del portero al horario de los locales; que cuando adquirió el local comercial, la apelante no conocía la existencia de ningún acuerdo escrito de la Junta limitativo del horario comercial, hasta la celebración de la Junta de fecha 22 de junio de 2005, en la que se adoptó el acuerdo en el apartado primero del orden del día que es el objeto de la presente impugnación, desconociendo las decisiones habidas entre la Comunidad y los anteriores propietarios del local que adquirió; que la Comunidad de Propietarios tampoco ha acreditado la existencia de un acuerdo verbal, por lo que se ha infringido por la sentencia el artículo 18.1. a) de la LPH en cuanto a la limitación de horario y acceso libre a los locales comerciales, habiéndose vulnerado los intereses legítimos de los propietarios de los locales. Por todo ello solicita la revocación de la sentencia y que se estimen los pedimentos de la demanda.

Por la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 se presentó escrito oponiéndose a los recursos formulados de contrario, solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- La cuestión controvertida que se ha de dilucidar es la relativa a si el acuerdo adoptado en fecha 22 de junio de 2005 en Junta de Propietarios es nulo bien por la manera en que se adoptó (unanimidad en el caso de que suponga una alteración del título constitutivo, o mayoría por no producir tal alteración) o bien por razón de que el mismo cause un grave perjuicio para los propietarios de los locales demandantes.

Respecto al régimen de mayorías necesario para la adopción del acuerdo, hay que partir de la base de que el acuerdo de fecha 22 de junio de 2005 que se impugna no impide el acceso al local, simplemente lo condiciona en una determinada franja horaria. El Juzgador de instancia consideró acertadamente que el acuerdo no supone una alteración del elemento común equiparable a la modificación del título constitutivo, por lo que para su aprobación es suficiente la mayoría y no el voto unánime de todos los propietarios para ser legal y válidamente adoptado.

En cuanto a la aprobación del acuerdo, consta en el Acta de fecha 22 de junio de 2005 corregida con posterioridad lo siguiente: "Tras diversas intervenciones por parte de los vecinos, la Asamblea decide (con el voto favorable de todos los presentes, la abstención del Sr. Clemente representante del propietario del sótano 2, portal NUM001 ) con el voto en contra de "Ferer Morante, S.l., D. Eliseo , D. Federico , Dª Pilar y "Gabriela S.L." (ésta última salva su voto), mantener el criterio seguido sobre este aspecto en las distintas Juntas en la que fue tratado el tema, es decir, mantener las verjas abiertas únicamente durante el horario de Portería (de 9:00 a 14:00 h. y de 17.00-21.00 h., de lunes a viernes, y de 9.00-13.oo h., los sábados)."

(Acta aportada como documento nº 9 de la demanda de "Ferrer Morante, S.L." y como documento nº 43 de la demanda del Banco de Sabadell, S.A.")

En consecuencia, en el citado acuerdo se mantiene un criterio, respecto a los locales y cierre de la verja exterior del patio de la finca, que era el seguido con anterioridad en las distintas Juntas en las que se trató de este asunto; por lo tanto, el día 22 de junio de 2005 lo que únicamente se acordó fue mantener las verjas abiertas únicamente durante el horario de portería.

Dado que los apelantes alegan que existe una falta de previsión estatutaria y falta de un acuerdo expreso comunitario sobre el horario concreto relativo al cierre de la puerta de la verja que puede perjudicar a futuros adquirentes, para la resolución de la presente litis, se han de tener en cuenta los hechos acaecidos y las diversas actas aportadas a los autos que fueron aprobadas por la Junta de Propietarios demandada que se exponen a continuación:

1. Para poder entrar en la finca sita en la DIRECCION000 NUM000 - NUM001 de Madrid, se ha de atravesar un patio común, en el que quedan dos tiendas a cada lado, encontrándose al fondo de ese patio común los portales de cada una de las escaleras de la Comunidad, la nº NUM000 y la nº NUM001 . El acceso a dichos portales independientes, esta franqueado por una puerta en cada uno de ellos, que es cerrada con llave fuera del horario del portero de la finca.

2. En el Acta de Junta de la Comunidad de Propietarios de 24 de junio de 1988 (acta aportada como documento nº 12 de la demanda inicial al folio 57 de los autos y como documento nº 26 de la demanda acumulada), se aprobó por mayoría instalar en la verja exterior un portero eléctrico. En consecuencia, de dicho acta se desprende que con anterioridad al año 1988 ya existía (entre la separación del patio común como primer acceso de entrada a la finca y la calle) una verja de metal con puertas por las que han estado entrando los peatones a fin de tener acceso al patio común, y por consiguiente, a los locales que ya se encontraban dentro del recinto de la Comunidad.

3. En la Junta de Propietarios de 2 de febrero de 1995 , (acta aportada como documento nº 27 de la demanda acumulada del Banco de Sabadell, al folio 70 de los autos), se acordó la instalación de telefonillo en el local nº 2 del que entonces era propietaria "La Avanzada Moda", acuerdo que se aprobó por mayoría (se ha de tener en cuenta que el Presidente de la comunidad manifestó en su declaración que dicho acuerdo no hizo más que integrar el acuerdo anterior sobre el cierre de la puerta en las horas indicadas).

4. En el Acta de la Junta General Ordinaria de celebrada en fecha 29 de enero de 1997 (documento nº 13 de la demanda inicial, al folio 60 de los autos, y documento nº 28 de la demanda acumulada), según consta en el punto segundo del orden del día relativo a "Información de la Junta Rectora", presidida por el entonces Presidente de la Comunidad don Jose Ramón , se hizo la advertencia a los propietarios de los pisos que por motivos de seguridad no abrieran las puertas a los correos comerciales, al tiempo que se rogaba al propietario de uno de los locales (local de "Avanzada Moda, S.L.", anterior propietaria y vendedora del local comercial nº 2 del portal NUM001 ) "que mantenga las puertas de la verja cerradas en aquellos momentos en los que el empleado de la finca no se encuentre de servicio; al mismo tiempo se pide a los vecinos que se ocupen de cerrarla cuando por cualquier circunstancia, se encuentre abierta".

5. Según se acredita en los autos, la entidad apelante demandante "Ferrer Morante, S.L.", adquirió el local número 2 del Portal NUM001 de la DIRECCION000 el día 29 de febrero de 2000, según consta en la escritura de compraventa que presenta como documento nº 2 de la demanda inicial, al folio 21 de los autos, en la que se indica que compró el local número 2 a la entidad entonces propietaria "Avanzada Moda, S.L.". En la citada escritura se lee en la Estipulación Tercera (folio 23 vuelto) textualmente que: "La parte compradora se somete a las reglas que rigen la Comunidad de Propietarios de la finca a la que pertenece el inmueble transmitido, y en su defecto, a la Ley de 21 de julio de 1960 y demás que sean de aplicación, las cuales declara conocer y aceptar".

6. La entidad apelante demandante "Banco de Sabadell, S.A.", compró a don Artemio el local nº 1 de la planta baja del portal NUM000 en fecha 21 de enero de 2000, según consta en la escritura de compraventa que aporta como documento nº 1 de su demanda acumulada (al folio 175 de los autos), en la que declara adquirir el local "con cuantos usos, derechos y servicios le sean inherentes" (folio 181 vuelto de los autos).

7. En el acta de la Junta General Ordinaria celebrada en fecha 31 de enero de 2001 (documento 14 de la demanda inicial, al folio 62 de los autos), en el apartado 6º de Ruegos y Preguntas, consta que se comunicó a los propietarios de los locales el horario ya existente relativo al cierre de la verja y se les envíe un escrito informativo.

8. En el Acta de la Junta General Extraordinaria celebrada el 7 de junio de 2001 (documento 15 de la demanda inicial al folio 64 de los autos y documento 30 de la demanda acumulada), en el apartado de "Ruegos y Preguntas" consta textualmente que: "El Presidente comenta las numerosas quejas que le han llegado acerca del caso omiso que prestan los locales comerciales a mantener la puerta de la verja cerrada fuera del horario de portería, lo que supone alterar unos acuerdos, con la seguridad que ello conlleva".

6. En el Acta de la Junta de 3 de febrero de 2004 (documento 16 de la demanda inicial, al folio 66 de los autos y documento 31 de la demanda acumulada), en el apartado 7 de Ruegos y Preguntas se hace referencia a que fuera del horario de portería y por motivos de seguridad, la verja ha de estar cerrada, recordándoles a los propietarios de los locales que para tal fin se les instaló el portero automático.

Teniendo en cuenta las actas mencionadas, en el caso que nos ocupa se ha de insistir en que no se está en el supuesto de modificación o alteración de elemento común que requiera el acuerdo unánime de todos los propietarios. El acuerdo adoptado en fecha 22 de junio de 2005 relativo a mantener el horario de apertura de la puerta no supone un cambio no previsto en el Título Constitutivo que obligue a una rectificación registral a fin de que terceros adquirentes no puedan mostrar su disconformidad, en base al art. 5.3 de la LPH . Se ha de tener en cuenta que en el presente caso no se impugna el cierre del edificio mediante la verja, que existe al menos desde 1988. Lo que se ataca es el alcance de un acuerdo en el que se mantiene el horario de apertura de las puertas de la Comunidad, acuerdo que por no suponer modificación del Título Constitutivo, no precisa del voto unánime de todos los propietarios, sino de la mayoría, y así fue como se adoptó.

Por tanto, el Juzgador de instancia examinó correctamente lo actuado, que sirve para manifestar que el acuerdo ahora impugnado fue precedido de otro, en sentido similar, al que se refiere en la prueba testifical tanto la que fuera administradora de la Comunidad desde 1992 hasta el año 2005, doña Susana (corroboró la existencia de acuerdo verbal, no escrito), como también el testigo don Jose Ramón , que explicó el requerimiento contenido en el acta de fecha 29 de enero de 1997 (documento nº 13 de la demanda inicial, al folio 60 de los autos, y documento nº 28 de la demanda acumulada) precisamente por no observarse el acuerdo que condicionaba el cierre de la puerta al servicio de portería, añadiendo que la decisión adoptada en la Junta de Propietarios de 2 de febrero de 1995 que se aprobó por mayoría (documento nº 27 de la demanda acumulada del Banco de Sabadell) sobre instalación de telefonillos en el local "La Avanzada Moda", integraba el acuerdo anterior sobre el cierre de la puerta.

De todo ello se desprende que el acuerdo adoptado en fecha 22 de junio de 2005 de mantener solamente abierta la puerta de la verja en horario de portería refleja un hecho reiterado, existente con anterioridad a que los actuales demandantes apelantes adquirieran los locales de referencia, bastando para su adopción, como se ha dicho, el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, sin que se hayan vulnerado los artículos de la LPH en ese sentido.

TERCERO.- En cuanto a la valoración del posible perjuicio que para los propietarios impugnantes representa el acuerdo que se impugna, a los efectos del artículo 18.1. c) de la LPH , se observa que el criterio manifestado en las diversas Juntas de Propietarios fue el de complementar el acceso fuera del horario de portería con el uso del portero automático instalado; en consecuencia, no se impide ni se limita propiamente el libre horario comercial de los locales ni el acceso a público.

A ello se debe añadir que los apelantes no pueden desconocer los sucesivos requerimientos a los anteriores propietarios o empresas explotadoras de los locales sobre el horario de apertura de la verja exterior, lo cual supone que los actuales apelantes se sometieron a las reglas por la que se rige la Comunidad de Propietarios cuando adquirieron los locales. A mayor abundamiento la demandante propietaria del local nº 2 "Ferrer Morante, S.L.", indicó en el contrato de compraventa que conocía las reglas de la comunidad y las aceptaba, como anteriormente se ha dicho. Lo mismo hizo el Banco de Sabadell, porque según consta en la escritura de compraventa adquiere el local "con cuantos usos derechos y servicios le sean inherentes". En consecuencia, si los adquirentes de los locales hubiesen tenido dudas sobre los horarios de apertura de la verja, deberían haber solicitado información al respecto a través de la Junta de Propietarios, pero tras lo que manifestaron en sus contratos y escrituras de compraventa, la interpretación que procede hacerse es que conocían y aceptaban el horario impuesto.

Pero es que además, el acuerdo que ahora se impugna de fecha 22 de junio de 2005 lo que hace es corroborar una situación que no consta que fuere impugnada judicialmente por los anteriores titulares de los locales, sin que quepa calificar la adopción del acuerdo como desmedida o desproporcionada, por lo que no existe abuso de derecho. El mantenimiento de los negocios a lo largo de los años, con la existencia de horario de acceso señalado, corrobora la anterior conclusión. En definitiva, el acuerdo que se enjuicia contempla un horario de portería determinado, siendo su alteración o modificación lo que podría justificar una nueva acción impugnatoria.

En consecuencia, al no concurrir una situación de abuso de derecho al amparo del artículo 7.2 de Código Civil porque no se han sobrepasado por la Comunidad los límites normales del ejercicio de un derecho, y al no haberse vulnerado los artículos de la LPH que se citan por las apelantes, procede desestimar los recursos de apelación interpuestos por la representación procesal del "Banco de Sabadell, S.A." y por la representación procesal de la entidad "Ferrer Morante, S.L.", debiendo la Sala confirmar la sentencia de instancia en todos sus extremos.

CUARTO.- Al desestimarse el recurso de apelación de la entidad "Banco de Sabadell, S.A.", deberá satisfacer las costas causadas en la presente alzada por su propio recurso de apelación. Al desestimarse igualmente el recurso de apelación de la entidad "Ferrer Morante, S.L.", deberá dicha entidad abonar las costas causadas en la presente alzada por su propio recurso de apelación.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación de la representación procesal del Banco de Santander S.A., y desestimando igualmente el recurso de apelación de la entidad Ferrer Morante, S.L., ambos contra la sentencia dictada en fecha 17 de septiembre de 2008 por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de los de Madrid en los autos de juicio ordinario seguidos al número 1160/2005 de los que el presente rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos la referida resolución. La entidad "Banco de Sabadell, S.A." deberá abonar las costas causadas en la alzada por su recurso de apelación. La entidad Ferrer Morante, S.L. deberá abonar las costas causadas en la alzada por su propio recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.