Sentencia Civil Nº 455/2005, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 597/2004 de 20 de Junio de 2005

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:455/2005
Número de Recurso:597/2004
Procedimiento:Recurso de apelación

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 18

MADRID

SENTENCIA: 00455/2005

Rollo: RECURSO DE APELACION 597 /2004

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 8 /2003

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 70 de MADRID

PONENTE:SR. PEDRO POZUELO PÉREZ

APELANTE: Juan Antonio

PROCURADOR: MARIA LUISA MARTINEZ PARRA

APELADO: DIRECCION000

PROCURADOR: DOÑA ARANTXA TORREALDAY GARCIA

En MADRID , a veinte de junio de dos mil cinco

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

ILMO. SR. D. LORENZO PÉREZ SAN FRANCISCO

ILMO. SR. D. PEDRO POZUELO PÉREZ

ILMO. SR. D. JESÚS C. RUEDA LÓPEZ

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre reclamacion de cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 70 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante-demandante D. Juan Antonio e Inde Instituto de Negocios, S.L., representados pro la Sra. Martínez Parra, y de otra, como apelado-demandado DIRECCION000 de Madrid, representada por la Sra. Torrealday García, seguidos por el trámite del Juicio Ordinario.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. PEDRO POZUELO PÉREZ.

FUNDAMENTO DE HECHO

PRIMERO.- Que contra las sentencia de primera instancia desestimatoria de la demanda se interpone por la parte actora el presente recuso de apelación. En la litis, o por mejor decir en los procedimientos acumulados los actores sociedad que se dedica para la administración de fincas y el propio administrador colegiado que gira bajo esa denominación postula el cobro de sus honorarios a las comunidades de propietarios demandadas por el cese anticipado de sus funciones antes de la conclusión del año para la que se prestan sus servicios. La comunidad de propietarios alega que el contrato no fue ratificado y que en cualquier caso había habido un incumplimiento de las obligaciones como administrador al constituir dos comunidades de propietarios la de pisos y de garajes con el objetivo de duplicar los gastos de administración cuando podían haber funcionado como una sola, la sentencia de instancia estima la oposición de la comunidad de propietarios lo que propicia la interposición del recurso de apelación.

En cuanto a la naturaleza jurídica de la relación que une al administrador con la comunidad de propietarios que administra es correcta la tesis de la sentencia en cuanto la considera incluida dentro de los mandaos concretamente dentro del mandato retribuido. En efecto se den las notas características de dichos tipo contractual la dependencia y subordinación de este a la Comunidad de Propietarios, a través de la Junta y de su Presidente, al carecer de la precisa autonomía para adoptar acuerdos, celebrar contratos y actuar judicialmente si no es con la previa autorización de la Junta y en ejecución de lo por ella acordado --arts. 18-4° y 6° de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 Jul. 1960 y arts. 20, d y f, y 21.1 de la misma Ley tras la reforma operada por la Ley 8/1999 de 6 Abr.--, y estar sujeto a las instrucciones del mandante --artículo 1719 del Código Civil--, sin perjuicio de realizar las demás funciones propias de su gestión de naturaleza contable y administrativa; y b) la sustituibilidad de su cometido, ya que los actos que realiza no solo puede efectuarlos por si él mandante (la Comunidad a través del Presidente) sino que originariamente le vienen a este encomendados --art. 13.5 de la Ley de Propiedad Horizontal, antiguo artículo 12, párrafo segundo-- Esta catalogación contractual de la relación jurídica del Administrador con la Comunidad conlleva, de un lado, el carácter renunciable a la función --arts. 1732, 2 y 1736 del Código Civil-- y, de otro, la revocabilidad del mandato, por desaparición de la confianza en la que debe sustentarse --arts. 1732,1° y 1733 del Código Civil, y artículo 12, párrafo quinto de la Ley de Propiedad Horizontal (redacción antigua) y 13.7, reformado--, remoción que, para su validez, debe ser adoptado en el seno de la Junta de Propietarios, convocada en sesión extraordinaria, como así ha ocurrido.

Por lo que hace a la no confirmación del contrato de mandato la sentencia de instancia lo hace descansar en cuanto en primer lugar al administrador fue contratado en su dia por la promotora del inmueble en su condición de única propietaria de los pisos integrantes de la comunidad de propietarios al no haberse producido todavía la transmision a los distintos propietarios, y por otra parte el adminsitrador fue ratificado en su nombramiento en la junta de propietarios de fecha 25 de Febrero de 2.002 donde sin genero de dudas se proceda a su ratificación y sin que pueda extraerse conclusiones negativas del hecho de que hubiera habido mayor o menor discusión sobre el particular, sobre todo si se tiene en cuenta que el porcentaje de votos favorables es muy superior al de votos negativos, por lo que en principio debe reputarse como valido el nombramiento de administrador hecho por el entonces representante de la promotora al haber sido sancionado por el resto de los copropietarios.

La sentencia pone el acento para la desestimación de la demanda en el incumplimiento de las obligaciones derivadas de su cargo, concretamente de la constitución de una segunda comunidad de propietarios para gestionar una comunidad ordinaria denominada DIRECCION000. Sin embargo lo cierto y verdad es que del examen de la documentación aportado parece que no fue el administrador el que constituyó la referido comunidad como un acto voluntario, fueron los propios comuneros reunidos en Junta constituyente los que hicieron tal acto de constitución como se deriva del Acta de fecha 25 de Febrero de 2.002 donde como primer punto del orden del día se procede a la constitución del proindiviso de garaje de la comunidad de propietarios de la DIRECCION000, constitución que se produjo por unanimidad, por lo que no puede decirse que la constitucion de dicha comunidad pueda imputarse al administrador, sin perjuicio de que luego la misma se haya unificado con la comunidad de propietarios de los pisos. Igualmente es inocua la fecha de legalización de los libros de dicha comunidad pues bien los mismos fueron legalizados por el Registro de la Propiedad cuando el administrador habia sido cesado es lo cierto que la presentación de los libros al diligenciado se produce con fecha anterior a su remoción como administrador por lo que no puede decirse que dicha actuación lo fuera con extralimitación de sus funciones.

Por lo que hace a la posible imposición de la figura del administrador es lo cierto que el mismo fue nombrado por el representante de la promotora entonces propietario de todo el inmueble quién también confecciona el titulo constitutivo de la comunidad. Que dicho hecho es perfectamente lícito y lo cierto es que la primera junta pudo no ratificar el cargo de administrador ni ratifica el contrato lo que no se hizo, por lo que no puede decirse que se siga manteniendo una imposición de las cualidades de administrador cuando el mismo ha sido ratificado en junta de propietarios sin que pueda decirse que en dicha junta la ratificacion que se hizo que fue de forma provisional pues nada consta en el orden del día ni en el acuerdo que se adoptó, por ello debe entenderse que no se ha producido un cese fundado en razones objetivas sino en una simple perdida de confianza que si bien es suficiente para la revocación del mandato al ser un contrato intuitu personae sin embargo no impide la percepción de indemnización, pues ésta no seria sino manifestación de un incumplimiento del contrato por una de las partes contratantes --la Comunidad de Propietarios-- En este sentido la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 6,) en la sentencia de 2 Feb. 1998 ya señaló que si bien la perdida de confianza puede ser motivo de la revocación del mandato, por si sola no es justa causa a los efectos de no indemnizar, pues en otro caso su desaparición quedaría al arbitrio del mandante por ser un elemento subjetivo

Por lo que hace al importe de la indemnización es lo cierto que la doctrina mayoritaria entre las distintas Audiencias provinciales sostienen que como indemnización de los perjuicios y dado el incumplimiento del contrato producido por la comunidad es propietarios corresponde al administrador el percibido de las cantidades que le quedaría por cobrar de haberse llegado el mandado hasta su finalizacion asi se han pronunciado en esa Audiencia las Sentencias de 27 de Junio de 1.999 de su Sección 11 y de 27 de Enero de 2.001 de su Sección 25 lo que conlleva la estimación del recurso interpuesto

SEGUNDO.- Costas de primera instancia a los demandados sin imposición de las mismas en la alzada

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español

FUNDAMENTOS DE DERECHO

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 70 de Madrid, en fecha 12 de Febrero de 2004, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dña. Maria Luisa Martínez Parra, en nombre y representación de D. Juan Antonio y de la entidad mercantil Inde Instituto de Negocios, S.L., frente a la DIRECCION000, de Madrid, representada por la Procuradora de los Tribunales Dña. Arantxa Torrelday Garcia, debo condenar y condeno a la citada demandada a que abone ala parte actora:

La cantidad de dos mil noventa y un euros con cincuenta y dos centimos (2091,52.- euros)

2. Los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda.

Todo ello sin hacer especial imposición de las costas a ninguna de las partes".

SEGUNDO.- Por la parte actora se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000, se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 16 de Junio de 2005.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

FALLO

ESTIMANDO el recurso de apelación planteado por la Sra. Martínez Parra, en nombre y representación que ostenta, contra Sentencia de fecha 12 de Febrero de 2004, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 70 de Madrid, en autos de Juicio Ordinario nº 8/03,debemos dar lugar la mismo, y, en consecuencia con revocación de la meritada resolución debemos estimar la demanda y condenar a la DIRECCION000 de Madrid al abono de la suma de 7.878,07 euros, mas el interés legal de dicha suma y el procesal desde la fecha de la presente resolución, y a la DIRECCION000 al abono de la suma de 2.718,05 euros, mas el interés legal de dicha suma y los procesales desde la fecha de la presente resolución, todo ello con expresa imposición a las demandadas de las costas de primera instancia, sin que existan motivos que justifiquen un especial pronunciamiento respecto de las de la alzada.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.