Sentencia Civil Nº 456/2013, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 2, Rec 48/2012 de 05 de Septiembre de 2013

Encabezamiento

SENTENCIA nº 000456/2013

Ilmos. Sres. Magistrados:

Don Miguel Fernández Díez.

Don Javier de la Hoz de la Escalera.

Doña María del Mar Hernández Rodríguez.

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En la Ciudad de Santander a cinco de septiembre de dos mil trece.

Vistos en trámite de apelación ante esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de Cantabria los presentes Autos de juicio Ordinario número 728 de 2009, Rollo de Sala número 48 de 2012, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Santoña, seguidos a instancia de D. Pablo y D. Roberto contra la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 .

En esta segunda instancia ha sido parte apelante D. Pablo y D. Roberto , representados por el Procurador Sr. Arguiñarena Martínez y dirigidos por el Letrado Sr. Unda Laucirica; y parte apelada Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , representada por la Procuradora Sra. Bajo Fuente y dirigido por el Letrado Sr. Acebal de la Peña.

Es ponente de esta resolución el Ilmo. Sr. Magistrado Don Miguel Fernández Díez.

Antecedentes

PRIMERO: Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número Dos de Santoña, y en los autos ya referenciados, se dictó Sentencia con fecha veinte de octubre de 2.010 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora Dª. Beatriz García Unzueta, en representación de D. Pablo Y D. Roberto y absuelvo a la demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 de los pedimentos contenidos en la demanda, con imposición a la parte actora del pago de las costas del procedimiento'.

SEGUNDO: Contra dicha Sentencia la representación de la parte demandante interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido a trámite por el Juzgado; y tramitado el mismo se remitieron los autos a la Iltma. Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes, habiendo correspondido por turno de reparto a esta Sección Segunda, donde se señaló para deliberación y fallo del recurso el día tres, quedando pendiente de dictarse la resolución correspondiente.

TERCERO: En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se admiten los de la Sentencia de instancia, en tanto no sean contradictorios con los que a continuación se establecen; y

PRIMERO: Frente a la sentencia de instancia en que se desestima la acción ejercitada en la demanda, nulidad de acuerdo de comunidad de propietarios contrario a la instalación en un local comercial del inmueble, pub-restaurante, de una salida de humos a través de elementos comunes, se alza el recurso interpuesto por los actores reiterado su pretensión.

SEGUNDO: Se sostiene que la realización de las obras ejecutadas y que indiscutiblemente afectan a elementos comunes del inmueble están autorizadas por el titulo constitutivo. Ha de comenzarse indicado cual es el régimen general de realización de obras en elementos comunes.

El artículo 7 de la LPH limita las facultades del propietario de una vivienda o local sujeta al régimen de la propiedad horizontal. El propietario usará su piso o local según le convenga, pero carece de capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble. De hecho, para realizar obras que afecten a algún elemento común es precisa la unanimidad del resto de comuneros ( SSTS de 20 de mayo de 2009 y de 16 de julio de 2009 ). El encaje legislativo se produce porque la alteración de cualquier elemento común produce de hecho una modificación del título constitutivo que debe ser necesariamente modificada por acuerdo unánime de los copropietarios.

Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, pues la finalidad comercial de los locales comporta la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales, salvo prohibición o limitación estatutaria establecida expresamente ( STS de 10 de octubre de 2007 ).

Por las singulares características de los locales comerciales, en la práctica, el título constitutivo suele reconocer la posibilidad de que los titulares de los citados locales efectúen obras que afectan a algunos elementos comunes. Es frecuente establecer la posibilidad de que los titulares de los locales efectúen obras de segregación, agrupación, división o unión con otros departamentos, con el fin de que así se pueda adaptar el local a las distintas actividades comerciales a desarrollar.

TERCERO: Sentado lo anterior conviene recordar que el título constitutivo de la comunidad de propietarios litigiosa expresamente autoriza la realización de obras en los locales comerciales que afecten a elementos comunes. Así, expresamente se recoge en el título que los titulares de departamentos destinados a locales comerciales situados en las plantas bajas, podrán realizar sin precisar el consentimiento individual o conjunto de los demás propietarios lo siguiente: Dividirlos o hacer segregaciones de ellos vertical, o si la estructura lo permite, horizontalmente, y asignar a los resultantes de dichas operaciones las cuotas de participación correspondientes, dentro de los límites de las propias de los departamentos originarios, y si la estructura lo permite hacer derivaciones en las cañerías de abastecimiento y desagües, así como instalar tuberías de ventilación y salida de humos y gases en la condiciones que señalen las ordenanzas municipales. Tal autorización estatutaria para la instalación discutida es admitida en la resolución recurrida, si bien se razona que dicha estipulación es nula por oponerse a normas de derecho imperativo recogidas en la LPH cual sería el régimen de unanimidad necesario para la autorización de obras que afecten a elementos comunes ( SSTS 20 de mayo de 20009 o 16 de julio de 2009 )

Sobre la anterior cuestión ha de señalarse con la STS de 9 de diciembre de 2010 que es cierto que la Ley de Propiedad Horizontal establece que sólo por unanimidad de los copropietarios reunidos en Junta pueden adoptarse válidamente acuerdos que impliquen una modificación de elementos comunes. Este criterio es el que se ha seguido por esta Sala en sentencias como las de 15 de diciembre de 2008 o 17 de febrero de 2010 . También esta Sala se ha pronunciado en diversas ocasiones respecto a la imposibilidad de que el Título Constitutivo de la Comunidad pueda contener normas que contraríen preceptos de naturaleza imperativa recogidos en la Ley de Propiedad Horizontal ( SSTS 26 de noviembre de 2007 y 1 de abril de 2009 , entre otras). Pero la más reciente Jurisprudencia, al analizar situaciones relativas a locales comerciales que se encuentran ubicados en Comunidades de Propietarios, ha venido flexibilizando las exigencias normativas en materia de las mayorías necesarias para la aprobación de acuerdos con el objeto de posibilitar la actividad de los locales comerciales, que no es otra que servir de sede de diferentes negocios económicos, más o menos duraderos en el tiempo, con proyección comercial. En definitiva, para el desarrollo de las actividades comerciales que les son propias, puede resultar imprescindible la instalación de elementos que van a afectar a otros elementos comunes y cuya instalación no puede dejarse al arbitrio de que una minoría de copropietarios, sin razón legal que lo justifique, impidan su realización. Así, la STS de 15 de octubre de 2009 (en el mismo sentido, las Sentencias de 21 de octubre y 11 de noviembre de 2009 ), ha señalado que 'en la aplicación del artículo 7 de la LPH , no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iníciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros'.

En definitiva, aunque la Jurisprudencia señala que los estatutos de las Comunidades de Propietarios no pueden vulnerar normas imperativas, llegando a declarar la nulidad de aquellos estatutos que permiten, ex ante, la realización de obras que afectan a elementos comunes, esta doctrina se atempera cuando esta autorización previa y afectación de elementos comunes se lleva a cabo por titulares de locales comerciales ubicados en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. En estos casos, las obras realizadas por el titular de locales comerciales que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario ( SSTS 15 de octubre de 2009 o 30 de septiembre de 2010 entre otras). Tal doctrina ha sido mantenida hasta la actualidad refiriéndose la STS de 25 de abril de 2013 a un supuesto de chimenea y conexión a desagües de la comunidad sin consentiment0o de ésta.

CUARTO: Sobre la anterior doctrina pronto se advierte que el recurso debe prosperar. Tal y como informó el perito judicial en el acto del juicio, la instalación de la chimenea ejecutada por los actores que cuenta con la correspondiente licencia municipal (folio 32 de las actuaciones) es una instalación adecuada y no compromete la seguridad del edificio por lo que ha de concluirse que si el título autoriza la colocación de la chimenea pese al uso de elementos comunes en su instalación la cuestión se queda al margen de la competencia de la junta de propietario y no requiere autorización.

Procede por todo ello la estimación del recurso.

QUINTO: Habida cuenta de la evolución jurisprudencial sobre la cuestión de fondo debatida esta Sala entiende que concurren dudas de derecho que justifican la no imposición de costas, ni de la instancia ni de la alzada, a la comunidad de propietarios.

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad El Rey.,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por Don Pablo y Don Roberto contra la sentencia de referencia debemos declarar y declaramos nulo el acuerdo de la comunidad de propietarios demandada de de 13 de septiembre de 2008 contrario a la instalación en el local de los actores de la chimenea de extracción y salida de humos, declarando el derecho de los actores a la instalación de la misma sin necesidad de autorización de la comunidad, todo ello sin especial imposición sobre las costas de ambas instancias

Contra esta Sentencia cabe interponer recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal, ante este mismo Tribunal en el plazo de 20 días a contar desde su notificación.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.