Sentencia Civil Nº 46/2007, Audiencia Provincial de Guadalajara, Sección 1, Rec 39/2007 de 28 de Febrero de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

GUADALAJARA

SENTENCIA: 00046/2007

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

GUADALAJARA

Sección 001

Domicilio: PASEO FERNANDEZ IPARRAGUIRRE NUM. 10

Telf: 949-23.52.30 y 31

Fax: 949-23.52.24

Modelo: SEN00

N.I.G.: 19130 37 1 2007 0100047

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 39/2007

Juzgado procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de MOLINA DE ARAGON

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 49/2006

RECURRENTE/DEMANDANTE: ROYAL INMOBILIARIA, S.L.

Procurador/a: ENCARNACION HERANZ GAMO

Letrado/a: JOSE CARLOS LIZAGA GAYON

RECURRENTE/DEMANDADO: Ricardo

Procurador/a: ROSA MARIA ACERO VIANA

Letrado/a: ENRIQUE ARANZ DE ROBLES

ILMAS. SRAS. MAGISTRADAS

Dª CONCEPCIÓN ESPEJEL JORQUERA

Dª ISABEL SERRANO FRIAS

Dª Mª ANGELES MARTÍNEZ DOMÍNGUEZ

S E N T E N C I A Nº 46/07

En Guadalajara, a veintiocho de Febrero de dos mil siete.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 1 de la Audiencia Provincial de GUADALAJARA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 49/2006, procedentes del JDO. 1A. INST. E INSTRUCCION N.1 de MOLINA DE ARAGON (Guadalajara), a los que ha correspondido el Rollo 39/2007, en los que aparece como parte apelante-demandante ROYAL INMOBILIARIA, S.L., representado por la Procuradora Dª. ENCARNACION HERANZ GAMO, y asistido por el Letrado D. JOSE CARLOS LIZAGA GAYON, y como parte apelante-demandada D. Ricardo , representado por la Procuradora Dª. ROSA MARIA ACERO VIANA, y asistido por el Letrado D. ENRIQUE ARANZ DE ROBLES, sobre cumplimiento de contrato y otorgamiento de escritura pública, y siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. Mª ANGELES MARTÍNEZ DOMÍNGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- En fecha 31 de Julio de 2006 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimo parcialmente la demanda presentada por la procuradora de los Tribunales Dña. Belén Pontero Pastor en el nombre y representación de Royal Inmobiliaria S.L. y debo declarar y declaro la validez del contrato de compraventa emitido en Calatayud y fechado el 10 de febrero de 2006, debiendo el demandado D. Ricardo estar y pasar por esta declaración.= Que debo condenar y condeno a D. Ricardo a que pague a la actora la suma de 1.100 €, cantidad que devengará intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, con declaración de oficio las costas de este juicio".

Asimismo, en fecha 27 de Septiembre de 2006, se dictó auto aclaratorio cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "DISPONGO.- No haber lugar a la aclaración de la sentencia de fecha 31 de Julio de 2006 , que ha interesado la procuradora de los Tribunales Dª Ana María Aguilar Herranz, en nombre y representación de D. Ricardo ".

TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por las representaciones de ROYAL INMOBILIARIO S.L. y de Ricardo , se interpusieron recursos de apelación contra la misma; admitidos que fueron, emplazadas las partes y remitidos los autos a esta Audiencia, se sustanciaron los recursos por todos sus trámites, llevándose a efecto la deliberación y fallo de los mismos el pasado día 27 de Febrero.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado las prescripciones legales con inclusión del plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- Impugnan la sentencia de instancia tanto el demandado, que interesa la íntegra desestimación de la demanda en su contra deducida, como la actora, que se alza contra el pronunciamiento que denegó la elevación a escritura pública del contrato de compraventa de fecha 10 de febrero de 2006, así como el importe de la indemnización reclamada con carácter subsidiario, esto es, para el supuesto de que no fuere posible el otorgamiento de dicha escritura; cuestiones que seguidamente pasamos a analizar.

SEGUNDO.- Comenzaremos examinando el recurso interpuesto por la parte demandada pues, caso de acogerse, ello comportará la desestimación del deducido de contrario. Centra el interpelado su impugnación en el pronunciamiento que declara la validez del contrato de compraventa controvertido, condenándole a abonar a la actora la suma de 1.100 € en concepto de indemnización por daños y perjuicios; invocando la ausencia de consentimiento dado que el contrato no fue suscrito por los litigantes, siendo el representante legal de ROYAL INMOBILIARIA, S.L. el primero que se negó a firmarlo al tener dudas acerca de la superficie que realmente tenía la casa objeto de la venta; negándose también el demandado ante la amenaza de una posible demanda por parte de la adversa; por lo que se concluye que la compraventa no llegó a perfeccionarse al no existir acuerdo sobre la cosa objeto del mismo ni sobre el resto de las condiciones, las cuales no eran conocidas por el vendedor-demandado al haber sido confeccionado el contrato siguiendo las instrucciones del comprador-demandante; habiendo existido entre las partes, antes del 10 de febrero de 2006, simples tratos preliminares o conversaciones previas carentes de fuerza vinculante. La sentencia apelada entiende, por el contrario, que la compraventa ya estaba perfeccionada entre las partes cuando se confeccionó el contrato, aportado como documento nº 4 de los de la demanda, y que las objeciones a la hora de firmarlo provinieron de la actora por la discrepancia existente entre los metros que figuraban en el título de propiedad del demandado y los que constaban en la documentación catastral aportada para la redacción del contrato; apuntando el juzgador que la divergencia no era porque faltaran metros sino a los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad; sin que la parte demandada pusiera reparo alguno al contrato de compraventa, siendo patente el conocimiento exacto y completo que el Sr. Ricardo tenía de su contenido, y su conformidad con la cantidad que se había fijado a cuenta del precio, la cual tendría la consideración de señal o arras de carácter confirmatorio, lo que se interpreta como un dato más de la voluntad de las partes para obligarse en la compraventa. En base a todo ello, concluye la resolución recurrida que hubo acuerdo sobre la cosa vendida, porque el demandado se obligó a entregar la finca sita en C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Calatayud, y sobre el precio de 162.273,27 €; por lo que se dice que la venta se perfeccionó y devino obligatoria para las partes, antes de la resolución unilateral llevada a cabo por el interpelado.

TERCERO.- Esta Sala, tras haber revisado la actividad probatoria desarrollada en la litis, ha de discrepar de las conclusiones alcanzadas en la instancia. Así, estimamos acreditado que la Asesoría Alvira S.L.U puso en contacto a las partes hoy contendientes, existiendo una primera reunión en la que hubo acuerdo en cuanto al precio por el que ROYAL INMOBILIARIA, S.L. estaba dispuesta a adquirir el inmueble propiedad del interpelado; encomendándose a Dª Begoña la redacción del contrato que, por indicación de D. Antonio (representante de la actora), se ajustaría al modelo que la gestoría había elaborado para otra promoción, quedando las partes en reunirse nuevamente el día 10 de febrero de 2006 para la firma del contrato, previo estudio de su contenido; no existiendo constancia de que se pactaran las condiciones que habían de ser incorporadas a aquél, salvo la relativa a la posibilidad de que el Sr. Ricardo optara por adquirir una vivienda en el edificio futuro que se iba a construir, cuyo precio en tal caso se descontaría del fijado para la compraventa; siendo el Sr. Antonio quien indicó a Dª Begoña que hiciera constar, como pago a cuenta, un 5% del precio pactado. Llegada la citada fecha y en presencia de las partes, la Sra. Begoña entregó una copia del contrato, siendo al leer su primer exponendo -en el que constaba la descripción de la finca- cuando surgieron las discrepancias dada la diferencia de metros entre los que figuraban en la escritura de propiedad del demandado (80 m2) y los que constaban en Catastro (425 m2), según la cédula que Dª Begoña había obtenido en el Ayuntamiento, suscitándose dudas acerca de la posibilidad de inscribir el exceso de cabida, por lo que la referenciada llamó al Registro de la Propiedad donde le indicaron que con una certificación catastral no habría problemas para subsanar el error de superficie; lo que no convenció a D. Antonio quien manifestó que el contrato no se podía firmar hasta que no se comprobaran los metros; preguntando a continuación el demandado que qué podía pasar en el supuesto de que no constaran esos metros en el Catastro, contestando el Sr. Antonio que en tal caso podría demandarle por haberle vendido más metros de los que realmente tenía, lo que determinó que el Sr. Ricardo también se negara a firmar el contrato, sin que en tal instante la actora ofreciera señal alguna ni se negociaran el resto de las condiciones de la compraventa; encomendándose a la Sra. Begoña la obtención de una certificación catastral de la finca, quedando las partes en volver a reunirse el 15 de febrero; sin que en la reunión que tuvo lugar en tal fecha se firmara el contrato al haber vendido el demandado la finca a otra persona el día 14 de febrero de 2006 (documento nº 5 de la contestación).

Los hechos referenciados se estiman probados a tenor de la prueba practicada, en especial, a través del testimonio imparcial de Dª Begoña por ser quien puso en contacto a las partes y participó en cuantas reuniones se celebraron para tratar de la compraventa. Y mediante dicha testifical queda desmentido el alegato de la actora de que existió acuerdo sobre todas las estipulaciones que se plasmaron en el contrato que había de ser suscrito, dado que el mismo lo elaboró la Sra. Begoña sirviéndose de un modelo que había redactado previamente para otra promoción de ROYAL INMOBILIARIA, S.L.; siendo lo cierto que entre las partes no se trató el tema de la señal, reflejándose en el contrato el 5% indicado por el Sr. Antonio ; no habiéndose acreditado que el demandado tuviera un conocimiento puntual de cuantos pactos figuraban en el contrato redactado por la asesoría, a excepción del relativo a una posible permuta, atendido que fue al inicio de su lectura cuando surgieron las discrepancias. Por otra parte, lo que si se ha probado es que fue el representante de la actora quien se negó a suscribir el contrato dadas las divergencias existentes en torno a los metros de la finca sin que, por las razones que más arriba se han apuntado, se tratara de una mera cuestión registral; de manera que la negativa del Sr. Antonio venía motivada por su disconformidad con la superficie que, según Catastro, pudiera tener la finca y, por tanto, con el bien objeto de la venta; negativa a firmar el contrato también manifestada por el Sr. Ricardo ante la posibilidad de verse demandado si resultaba que el inmueble tenía menos metros que los que se hicieron constar en el documento. De ello se infiere que el inicial acuerdo que pudiera existir sobre la compraventa quedó frustrado ante las circunstancias surgidas en el momento en que debía suscribirse el contrato, cuyas restantes estipulaciones no consta que fueran consensuadas en la reunión que tuvo lugar el día 10 de febrero; falta de consenso que queda corroborada por el mismo hecho de que el contrato no llegara a firmarse; no existiendo demostración alguna de que, tras lo sucedido, existiera un posterior acuerdo verbal en cuya virtud los litigantes hubieran decidido mantener la compraventa, atendido que lo único acreditado es que se acordó que volverían a reunirse una vez que la Sra. Begoña consiguiera la certificación catastral, a la vista de la cual sería lógico que se replanteara la cuestión de la superficie de la finca, máxime cuando lo que se desprende es que de conformidad con el Catastro la casa del demandado tenía menos metros que los reflejados en el contrato redactado por la Asesoría Alvira, toda vez que en éste se consignó que la finca tenía 425 m2 mientras que en el suscrito con D. Lázaro , que lo fue tras obtener Dª Begoña la correspondiente certificación, figuran 401 m2 (documento nº 5 de la contestación); sin que pueda sostenerse que, pese a todo ello, existió acuerdo en cuanto a la cosa objeto de la venta porque el precio se fijó a tanto alzado y porque la actora conocía con anterioridad el inmueble, pues de ser y si realmente se trataba de un simple problema registral, como afirma el juzgador, no se entiende la negativa a firmar en tanto en cuanto no se tuviera certeza de la superficie; siendo de señalar, por otro lado, que tampoco habían sido consensuadas las restantes estipulaciones que se recogían en el contrato, en concreto, la relativa a las condiciones de pago; habiendo manifestado el demandado su disconformidad con percibir a cuenta solamente el 5% del precio; extremo que no consta que fuera pactado por las partes sino que obedeció a la indicación unilateral efectuada por D. Antonio a la Sra. Begoña , tal y como lo acredita la testifical de la referenciada, quien también aseveró que en ningún momento se ofreció señal alguna por la actora, siendo lo cierto que en la reunión del 10 de febrero no se entregó el talón cuya fotocopia obra aportada como documento nº 6 de la demanda, precisamente porque no se llegó a firmar el contrato.

CUARTO.- A tenor de cuanto antecede, este Tribunal considera que de todo punto imposible entender acreditada la perfección de la compraventa, constituyendo precisamente un indicio contrario a ello la negativa de ambas partes a firmar el contrato en el que se pretendía documentar aquella. Como señala la STS núm. 423/1996 de 30 mayo , la doctrina científica y la jurisprudencia vienen exigiendo sin fisuras, que el concurso de la oferta y la aceptación, como requisitos indispensables para la perfección del contrato, han de contener todos los elementos necesarios para la existencia del mismo, y coincidir exactamente en sus términos, debiendo constar la voluntad de quedar obligados los contratantes, tanto por la oferta propuesta, como por la aceptación correlativa a la misma; no pudiendo entenderse esta perfecta concordancia cuando tanto una como otra se hacen de un modo impreciso, reservado, condicionado e incompleto; apuntando la STS de 7 junio 1986 que es doctrina científica comúnmente admitida que la oferta puede ser revocada mientras el contrato no se haya perfeccionado, habiendo de constar de modo inequívoco y claro la coincidencia de oferta y aceptación, sin que sea suficiente la primera mientras el destinatario no la admita plenamente -sentencias de diecinueve de junio de mil novecientos cincuenta y seis de marzo de mil novecientos sesenta y nueve -, y sin que sea posible apreciar la existencia de aceptación cuando se formulan modificaciones o alterando la propuesta o sometiéndola a condición -sentencias de diez de octubre de mil novecientos sesenta y dos y catorce de marzo de mil novecientos setenta y tres-; infiriéndose de lo declarado por la STS núm. 238/1997 de 22 marzo , que no existirá aceptación al total de la oferta realizada determinante del consentimiento contractual cuando surjan discrepancia o discordancia entre las partes sobre aspectos esenciales del conjunto de la operación. Y es esto precisamente lo acontecido en el supuesto examinado, pues fueron las divergencias surgidas sobre la descripción de la finca, objeto de la compraventa, lo que determinó la negativa de la actora a suscribir el contrato, a la que se sumó después la del propio demandado, quien además niega la existencia de acuerdo en cuanto a las demás estipulaciones a las que debería ajustarse el negocio y, en concreto, a las condiciones de pago del precio; alegato que ha de ser acogido al haber quedado acreditado que las cláusulas insertas en el contrato redactado por la Asesoría Alvira no fueron negociadas en la reunión que precedió a la celebrada el día 10 de febrero, excepto la relativa a la posibilidad de que el Sr. Ricardo optara por adquirir una vivienda en el edificio futuro que se iba a construir; sin que en la celebrada en dicha fecha llegara a debatirse el resto del clausulado, al haber surgido la discrepancia al inicio de la lectura del contrato redactado por Dª Begoña , lo que impide aseverar que mediara aceptación por parte del demandado a la totalidad de su contenido. En la referida situación resulta imposible sostener que la compraventa llegara a perfeccionarse, como erróneamente sostiene el juzgador, pues lo único acreditado son los tratos previos habidos entre los litigantes, incluso, de un principio de acuerdo sobre la cosa y el precio, pero no sobre los restantes extremos a que habría de ajustarse la compraventa, los cuales debían ser negociados en la reunión del día 10 de febrero de 2006 sobre la base del contrato redactado por la asesoría que intermedió en la venta; siendo la actora la primera en mostrar su desacuerdo con la descripción de la finca que pretendía adquirir, seguida de la negativa de la contraparte, lo que claramente permite concluir que no existió el consentimiento necesario para entender que la compraventa quedó perfeccionada ni, por tanto, el nacimiento de recíprocas obligaciones, desde ese momento, para ambas partes. Y siendo esto así, resulta palmaria la imposibilidad de acoger la demanda deducida que lo fue sobre la base de considerar que la compraventa quedó perfeccionada el día 10 de febrero de 2006; premisa que ha quedado desvirtuada a través de las pruebas practicadas en la litis, las cuales acreditan precisamente lo contrario, como se ha dejado expuesto a lo largo de la presente resolución. Por otra parte, tampoco cabe entender que la consecuencias pretendidas en la demanda puedan derivarse del hecho de calificar como promesa de venta la relación habida entre los litigantes, de un lado, porque para ello sería preciso que se concluyera que el incumplimiento fue imputable a la contraparte, lo que resulta dificultoso cuando lo que se acredita es que la compraventa quedó frustrada por la negativa de ambos litigantes a suscribir el contrato, y, de otro, porque no constan pactadas las condiciones a que debía sujetarse el negocio, sin que pueda aceptarse que éstas sean las que unilateralmente decida una de las partes contratantes, como así sucedería si se otorgara carta de naturaleza al contrato fechado el día 10 de febrero, cuando consta que su clausulado no fue consensuado.

Por lo que se refiere a la indemnización de daños y perjuicios, deducida con carácter subsidiario, es menester recordar, como declara la STS núm. 924/2002 de 5 octubre , que para que se aplique el art. 1101 del Código Civil es preciso demostrar que el contrato existe, que se incumple por causa imputable al deudor y que se produce un daño causalmente unido al incumplimiento; siendo necesario además que se demuestre la realidad de la producción de dichos daños y perjuicios, pues éstos no surgen automáticamente a consecuencia del incumplimiento, SSTS núm. 1148/1995 de 28 diciembre y núm. 427/2002 de 30 abril , la cual añade que incumbe al reclamante la carga procesal de su demostración y concreción. Y en relación con el daño emergente reclamado, concretado en la cantidad de 100 € por el desplazamiento efectuado por la demandante desde su sede social sita en Zaragoza hasta Calatayud, no se aporta ninguna probanza a fin de acreditar dicho perjuicio, a lo que se suma además que el representante legal de ROYAL INMOBILIARIA, S.L. reconoció que se desplazaba todos los miércoles a Calatayud por razón de una obra que estaban acometiendo en la referida localidad, dándose la circunstancia de que la reunión por la que se pretende obtener el resarcimiento tuvo lugar el miércoles día 15 de febrero de 2006; lo que permite inferir razonablemente que el desplazamiento se hubiera producido mediara o no la citada reunión; de manera que no cabe aseverar que los perjuicios reclamados sean consecuencia directa del incumplimiento imputado. Y tratándose del lucro cesante, la STS núm. 934/2000 de 11 octubre negó su procedencia a consecuencia del incumplimiento de una promesa de venta; sin que, por otro lado, quepa considerar como perjuicio derivado del incumplimiento el beneficio industrial que hubiera podido obtener la actora por su actividad de promotora y por el hecho de que pensara destinar el edificio que tenía intención de comprar a la construcción de viviendas; siendo exigible para que procediera dicha indemnización que se tratara de beneficios ciertos, concretos y acreditados (SSTS de 17 de julio de 2002 y 5 de noviembre de 1998 , entre otras muchas). Por cuanto antecede, procede acoger el recurso interpuesto por el demandado y desestimar el deducido por la adversa, lo que comporta la íntegra desestimación de la demanda deducida, con la consiguiente revocación de la sentencia apelada; imponiendo a la actora las costas de la instancia y las devengadas por su impugnación; sin imposición de las causadas por el recurso que se estima.

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, con desestimación del recurso deducido por la demandante y estimación de la impugnación interpuesta por el demandado, debemos revocar y revocamos la sentencia recurrida y, en consecuencia, desestimamos la demanda formulada por la mercantil ROYAL INMOBILIARIA, S.L. contra D. Ricardo , absolviéndole de todos los pedimentos deducidos en su contra; imponiendo a la actora las costas de la instancia y de su apelación; sin imposición de las causadas por la impugnación que se acoge.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por las Ilmas. Sras. Magistradas que la firman y leída por la Ilma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.