Sentencia Civil Nº 463/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 962/2012 de 15 de Octubre de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSÉPTIMA

ROLLO núm. 962/2012

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 SANT FELIU DE LLOBREGAT

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 118/2011

S E N T E N C I A núm. 463/2014

Ilmos. Sres.:

Don José Antonio Ballester Llopis

Don Paulino Rico Rajo

Doña María Sanahuja Buenaventura

En la ciudad de Barcelona, a quince de octubre de dos mil catorce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 118/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 2 Sant Feliu de Llobregat, a instancia de Cristobal Y PROMOLIVE LLOBREGAT SL quien se encontraba debidamente representado/a por Procurador y asistido/a de Letrado, actuaciones que se instaron contra Tomasa , quien igualmente compareció en legal forma mediante Procurador que le representaba y la asistencia de Letrado; actuaciones que penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de Cristobal , PROMOLIVE LLOBREGAT SL Y Tomasa contra la Sentencia dictada en los mismos de fecha 28 de marzo de 2012 , por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-El fallo de la Sentencia recaída ante el Juzgado de instancia y que ha sido objeto de apelación, es del tenor literal siguiente:

' DECISIÓ:ESTIMO parcialment la demanda presentada pel procurador Sr. Martí en representació de PROMOLIVE LLOBREGAT S.L. contra Tomasa i també parcialment la demanda reconvencional presentada per aquesta i

DECLARO resolt el contracte firmat per les parts el 4 d'abril de 2007

CONDEMNO la demandada Sra. Tomasa a la pèrdua dels 18.030,36 euros pagats en concepte d'arres.

CONDEMNO a l'actora principal a pagar a la Sra. Tomasa 18.030,36 euros pagats a compte del preu total pactat en el contracte.

No imposo les costes a cap de les parts.'

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de Cristobal , PROMOLIVE LLOBREGAT SL Y Tomasa y admitido se dio traslado del mismo al resto de las partes con el resultado que es de ver en las actuaciones, y tras ello se elevaron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- De conformidad con lo previsto en la Ley, se señaló fecha para celebración de la votación y fallo que tuvo lugar el pasado uno de octubre de dos mil catorce.

CUARTO.-En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. José Antonio Ballester Llopis.

Fundamentos

PRIMERO.-Los de la sentencia apelada

SEGUNDO.-Mediante la presEnte litis D. Cristobal y PROMOLIVE LLOBREGAT SL, que en documento privado otorgaron contrato privado de compraventa a favor de DÑA Tomasa sobre una casa en construcción, interesan frente a la compradora la declaración de resolución del contrato así como la de pérdida de la cantidad de 18.030,36 euros entregada en concepto de arras penitenciales y otra idéntica entregada en concepto de anticipo del precio. Por la demandada se formula reconvención interesando la devolución de ambas cantidades. Por la resolución de primer grado, estimándose parcialmente tanto la demanda como la reconvención, se declara resuelto el contrato, se condena a la demandada a la pérdida de 18.030,36 euros y se condena a la reconvenida a que pague a la reconviniente la suma de 18.030,36 euros. Frente a semejante pronunciamiento se alzan ambas partes reproduciendo sus respectivas pretensiones.

SEGUNDO.-La figura jurídica del contrato de arras, en cuanto contrato autónomo, no existe, pues el conocido como 'pacto arral' siempre es accesorio respecto de un contrato principal, respecto del que cumplirá alguna de las tres funciones propias de las arras; así se desprende claramente de lo establecido en el artículo 1.454 del Código Civil y de la Doctrina y Jurisprudencia, que lo consideran como cláusula accesoria de un contrato principal perfeccionando, generalmente una compraventa. Se advierte cuando la voluntad común de los contratantes declarada, a las cantidades entregadas por la parte compradora se les atribuye de modo expreso el carácter de 'arras penitenciales'; que, asimismo, deciden de común acuerdo someterse a la regulación establecida en el artículo 1.454 CC para esta clase de arras; que, de acuerdo con este precepto, entienden que tanto el comprador como el vendedor pueden desistir de la compraventa en cualquier momento posterior a la firma del presente documento, perdiendo, en tal caso, el comprador las cantidades entregadas a la vendedora en concepto de señal y pago a cuenta del precio si fuese él quien desistiese, y estableciendo la obligación de la parte vendedora de devolver tales cantidades dobladas si el desistimiento fuere suyo.

Esto es, el pacto analizado responde cabalmente, y no solo nominalmente, al concepto propio de las arras penitenciales; pena por el lícito desistimiento. A este respecto, conviene recordar las distintas clases de arras:

A) Arras penitenciales, que son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato, mediante su pérdida o restitución doblada, a las que se refiere el artículo 1.454 del Código Civil , y que requieren de la existencia de un pacto expreso.

B) Arras confirmatorias, como señal de la celebración de un contrato y que no agravan la situación del incumplidor; en este caso la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio o de la indemnización de los daños y perjuicios que se acrediten por el incumplimiento contractual; para que puedan imputarse a la indemnización será preciso que el acreedor acredite la existencia de los daños y perjuicios y su cuantía. C) Arras penales, como garantía del cumplimiento del contrato; las cuales se pierden si el contrato se incumple (o deberán en su caso devolverse dobladas), pero que no permiten desligarse del mismo. Además de servir de señal de la celebración de un contrato (de ahí que algún autor las denomine, como una subespecie de la anterior, arras confirmatorias penales), actúan como sanción por el incumplimiento, como una cláusula penal o pena convencional que compele al cumplimiento del contrato, sirviendo, al mismo tiempo, como fijación anticipada, total o parcial, según lo pactado por los contratantes, de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento; de suerte que en este supuesto, a diferencia de lo que ocurre con las simplemente confirmatorias, el acreedor no necesita probar su existencia.

En el supuesto enjuiciado la naturaleza de las arras penitenciales viene perfectamente establecida en el contrato litigioso y las partes en la presnte litis tambien reconocen y asumen la literalidad de dicho pacto.

TERCERO.-Carece de sentido y razón la denuncia que efectua la apelante demandada sobre la defectuosa valoración del juzgador de instancia, acerca del incumpimiento de dicha parte, por las siguientes razones:

Primera.- El contrato se sujscribe el 4 de abril de 2007 y reza en lo menester: a) 'el mismo acto de la Escritura Pulica de compraventa que tendrá lugar como máximo por todo el día 31 de julio de 2008, sin perjuicio de lo dispuesto en la cáusula sexta'(cláusula primera), b)'de superarse la fecha prevista para la entrega en más de tres meses se considerará que concurre un supuesto de retraso, siempre que este retraso no sea motivado por causa de fuerza mayor, o por causas ajenas a la voluntad de la promotora. En caso de concurrir el retraso en la entrega conforme se define anteriormentre las partes acuerdan que se produzcan los siguientes efectos: -la compradora podrá optar entre exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo en tal caso a la vendedora una prórroga de tres meses, o por la resolución del contrato. A partir de ese momento la comporadora tendrá un plazo de 15 días en el que tendrá que manifestar su determinaciónb al respecto por escrito a la vendedora. En el caso de una nueva prórroga la vendedora cada tres meses volverá a tener la posibilidad de optar por una nueva prórroga o por la resolución en las mismas condiciones. La falta de notificación implicará la prórrogs de forma tácita -en el caso de producirse una de las prórrogas antes mencionadas la vendedora abonará a la compradora una indemnización cifrada por todos los daños y perjuicios causados por el retraso siempre que esta no optara posteriorente por la resolución del contrato, de importe trescientos euros mensuales.

Segunda.- El 2 de julio de 2008 tiene lugar una primera prórroga hasta septiembre del mismo año y luego otra hasta diciembre. Consta en las actuaciones que la compradora tenía que vender su vivienda y no lo había hecho, así como dificultades por parte de la compradora para obtener la hipoteca.

Tercera.- El 25 de octubre de 2010 la vendedora requiere a la compradora para escrituración pública, y subsidiariamente de la pérdida de la cantidad entregada en concepto de arras, la misiva se remite al único domicilio conocido de la vendedora que no la recoge, dejando caducar el plazo de entrega, por lo que con fecha 1 de febrero de 2011 se formula la presente demanda.

Resulta palmario que la falta de consumación del contrato es imputable a la compradora y no a la vendedora. Consta en las actuaciones que la vivienda está dotada de licencia de ocupación, en todo caso la cuestión atinente a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor en el caso de que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, ha sido examinada por el Pleno del TS en su sentencia núm. 577/2012, de 10 de septiembre , que fija la doctrina siguiente: cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación ( artículo 1258 CC ), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

CUARTO.-Por lo que respecta al recurso interpuesto por la actora reconvenida, la misma acepta que la segunda entrega de 18.030,36 euros tiene lugar no en concepto de arras penitenciales sino como parte adelantada del porecio de la compraventa. No es dable que tambien quiera retener dicha cantidad por los perjuicios sufridos a consecuencia del incumplimiento de la compradora por cuanto la retención de la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales ya absorbe e integra el correspondiente resarcimiento y por otra parta los erfjuicios alegados no han sido demostrados.

La jurisprudencia ha venido declarando en numerosas sentencias que el incumplimiento puede dar lugar 'per se' a la indemnización, pero ello referido a aquellos supuestos en que determina 'por si mismo' un daño o perjuicio, una frustración en la economía de la parte, en su interés material o moral, lo que ocurre cuando se deduce necesaria y fatalmente la existencia ( SS. del T.S. de 19-10-94 , 16-3-95 , 11-7-97 , 16-3-99 , 28-12-99 y 10-6-00 ), o es una consecuencia forzosa (SS. del T.S. de 25-2-00 ), o natural e inevitable (SS. del T.S. de 22-10-93 y 18-12-95 ), o se trata de daños incontrovertibles (SS. del T.S. de 30-9-89 ), evidentes (SS. del T.S. de 23-2-98 ) o patentes (SS. del T.S. de 25-3-98 ). Pero ello no significa que se haya abandonado la doctrina general de que el incumplimiento contractual no genera el desencadenamiento inexorable de los daños y perjuicios y su reparación, y que, por ende, incumbe a la parte reclamante la carga de la prueba de su existencia y cuantía ( SS. del T.S. de 8-2-96 , 1-4-96 , 16-3-97 , 13-5-97 , 20-12-97 , 16-4-98 , 14-11-98 , 24-5-99 , 17-11-99 , 22-1-00 , 5-4-00 , 18-4-00 , 23-5- 00 y 10- 6-00). El artículo 1.101 del Código Civil establece que quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas, expresando el artículo 1.106 del mismo texto legal , que la indemnización de daños y perjuicios comprende no sólo el valor de la pérdida que hayan sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener. Es decir, la indemnización de daños y perjuicios exige una cumplida prueba , no sólo de su existencia real, sino también de la relación causa efecto entre ellos y la conducta que se achaca ( SS. del T.S. de 3-7-01 , 10-7-03 , 14-2-07 y 5-3-09 , entre otras).

Corolario de lo expuesto es la deseetimación de ambos recursoa y subsiguiente confirmación de la sentencia apelada.

QUINTO.-La plena ratificación recurrida determina que cada recurrente sufrague las costa de su respectivo rercurso.

Fallo

DEBEMOS DESESTIMAR y DESESTIMAMOSel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Cristobal y PROMOLIVE LLOBREGAT SL y por la representación procesal de Tomasa contra la Sentencia dictada en los autos de Procedimiento ordinario, número 118/2011, por el Juzgado Primera Instancia 2 Sant Feliu de Llobregat, de fecha 28 de marzo de 2012 , la cual se CONFIRMAcon imposición a cada recurrente de las costas de su respectivo recurso.

Visto el resultado de la resolución recaída, y conforme lo recogido en el punto 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial en la nueva redacción introducida por la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, BOE de 4 noviembre, con pérdida de los depósitos ingresados en su día para recurrir, y en sus méritos procédase a dar a estos el destino previsto en la Ley.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.