Sentencia Civil Nº 464/2013, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 312/2012 de 19 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. Sres.

Presidente:

Doña Emma Galcerán Solsona

Magistrados:

Doña María Elena Corral Losada

Don Jesús Ángel Suárez Ramos (Ponente)

En Las Palmas de Gran Canaria, a 19 de noviembre de 2.013.

La AUDIENCIA PROVINCIAL, SECCIÓN CUARTA, ha visto el Recurso de Apelación 312/12, interpuesto por don Carlos , representado por el procurador doña María Sonia Ortega Jiménez y defendido por el letrado don Manuel Perera Rodríguez contra la sentencia dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE TELDE de fecha 7 de diciembre de 2.011 en el Juicio Ordinario 404/10.

Comparece como parte apelada JASUZUYU, SL, representada por el procurador don Alejandro Valido Farray y defendida por el letrado don Antonio J. Ruiz Díaz.

Antecedentes

PRIMERO. La Sentencia de Primera Instancia (f. 233-238)

El fallo de la sentencia dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE TELDE de fecha 7 de diciembre de 2.011 dice: 'Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Ortega Jiménez en nombre y representación de D. Carlos , contra JASUZUYU, S.L., y desestimando la reconvención formulada por ésta frente a aquél, se efectúan los siguientes pronunciamientos: 1.- Se absuelve a JASUZUYU, S.L., de las pretensiones deducidas en su contra. 2.- Se absuelve a D. Carlos de las pretensiones deducidas en su contra. 3.- Cada parte abonará las costas procesales ocasionadas a su instancia y las comunes por mitad'.

SEGUNDO. Recurso de apelación (f. 248-250)

Don Carlos interpuso recurso de apelación el 12 de enero de 2.012, en el que interesan dicte sentencia mediante la que, estimando íntegramente este recurso, se revoque la resolución recurrida y se estime íntegramente la demanda.

TERCERO. Oposición al recurso (f. 256-258)

JASUZUYU, SL se opuso al recurso de contrario en escrito presentado el 6 de febrero de 2.012.

CUARTO. Vista, votación y fallo.

No habiéndose solicitado prueba, se señaló para estudio, votación y fallo el día 19 de noviembre de 2.013. Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho. Es ponente de la sentencia el Iltmo. Sr. Don Jesús Ángel Suárez Ramos, que expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO. La resolución impugnada y el recurso de apelación.

El litigio entre don Carlos y JASUZUYU, SL radica en la interpretación de los contratos denominados 'preliminar de compra', firmados el 22 de mayo de 2.007, relativos a la viviendas sita en la NUM000 nº NUM001 de Telde, NUM002 planta DIRECCION000 (f. 24 y 25) y NUM003 DIRECCION000 (f. 28-29). En virtud de los cuales don Carlos entregó la suma total de 42.070,08 euros.

Don Carlos interpuso demanda solicitando la devolución de esa cantidad, a la que denominó 'arras confirmatorias', alegando que el vendedor había incumplido su obligación de 'pactar nuevos acuerdos' prevista en la estipulación primera.

JASUZUYU, SL se opuso alegando el carácter imperativo del contrato, que reunía todos los elementos constitutivos. Y formuló reconvención solicitando la cantidad de 26.770,67 euros en concepto de daños y perjuicios que consideró causados por el incumplimiento del comprador.

La sentencia de instancia desestima demanda y reconvención. Interpreta conjuntamente las cláusulas para concluir que se pactó la facultad, no obligación del comprador, de vender a terceros, y que nada impedía que el comprador formalizara sus adquisiciones. Teniendo en cuenta que se facultaba al comprador para resolver los contratos con la consiguiente devolución de las cantidades entregadas a cuenta solo en el supuesto de que no se entregase la cédula de habitabilidad o no se finalizasen las obras en el plazo señalado. Circunstancias que no se dieron.

Formula recurso de apelación don Carlos , pidiendo la estimación de la demanda, alegando que:

Existe una defectuosa valoración de la prueba documental y testifical. Y que sin haberse perfeccionado el contrato de compraventa, por no haberse entregado las propiedad, el vendedor se había desprendido de las viviendas.

Al no ser las arras penitenciales tienen que se devueltas por la desaparición del objeto. Ya que el demandado habría cobrado dos veces la vivienda y no se estableció plazo.

JASUZUYU, SL, se ha aquietado a la desestimación de la demanda reconvencional. Y se opone al recurso de contrario, solicitando la confirmación la sentencia.

La Sala entiende que estamos ante una cuestión eminentemente jurídica, de interpretación del acuerdo alcanzado entre las partes. Conforme a la naturaleza del recurso de apelación, la parte apelante no puede alterar los fundamentos de su pretensión en esta alzada, porque 'si bien no existe un novum iudicium (nuevo juicio) se produce un nuevo enjuiciamiento sobre el mismo objeto o revisio prioris instantiae (revisión de la anterior instancia)', Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 23-10-2012, nº 616/2012, rec. 762/2009 .

Puesto que 'los hechos y la causa de pedir quedan fijados inexorablemente en la primera instancia y no pueden ser objeto de variación posterior (lite pendente, nihil innovetur), como esta Sala ha declarado reiteradamente.', Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo Tribunal Supremo de 4-10-2012, nº 579/2012, rec. 142/2010 .

Dado que el recurrente pide la estimación íntegra de la demanda, analizamos las alegaciones que la fundamentaron, discrepando de la realizada en instancia y estimamos el recurso.

SEGUNDO. Interpretación de los contratos.

Es necesario reproducir aquí parte del contenido del contrato, que denominaron 'preliminar de compra', y que revela notas muy particulares:

4º.- El vendedor eximirá al comprador de escriturar este contrato y a su vez autorizará la venta a terceros.

Las obras se encuentran comenzadas y salvo causas no previsibles, se espera su finalización para febrero de 2008.

Ante lo expuesto, el futuro comprador, a fin de asegura[r] la reserva de las fincas descritas en el exponente 1°, se considera estar en condiciones de firma un contrato preliminar de compra [...]

PRIMERO: Ambas partes han pactado mutuamente que si se retrasa la entrega de la vivienda por parte del constructor al comprador por un período no superior a tres meses, el comprador no hará reclamación alguna por dicho retraso, así como si el comprador se retrasase el mismo periodo de tiempo para la venta de la misma a un tercero, tampoco habrá reclamación por parte del vendedor-constructor: vencidos los plazos ambas partes se ven obligadas a pactar nuevos acuerdos [...]

TERCERO: El precio de la vivienda y garaje objeto del presente contrato es el de 115.394 euros, de la cual el vendedor recibe en este acto la cantidad de 21.035,04 euros que se descontará del precio estipulado. El IGIC correspondiente a la venta definitiva a terceros será abonada por el comprador.

CUARTO: La parte compradora podrá instar la resolución del presente contrato o del definitivo, en el caso de que se denegase la Cédula de habitabilidad de la vivienda o no se finalizasen las obras dentro del plazo fijado por la parte vendedora. En tal caso se restituirán todas las cantidades entregadas a cuenta en unión de sus intereses legales correspondientes.

La sentencia apelada destaca el carácter confuso de la estipulación primera, que preveía la obligación de 'alcanzar acuerdos' a partir de los tres meses en el caso de que no se entregara la vivienda en el plazo pactado, o el comprador 'se retrasase' para la venta a terceros. Entiende que esa obligación de alcanzar acuerdos es contraria al principio de autonomía de la voluntad y llega a preguntarse si la voluntad de esa cláusula sería 'dejar sin efecto los mismos', sin que valieran sus estipulaciones, si se daba el presupuesto que contemplaba.

Pero hace una interpretación sistemática de la cláusula primera, en conjunción con la cuarta, y termina concluyendo que solo en el supuesto de no entregarse la cédula de habitabilidad o no se finalizasen las obras en el plazo señalado, podía el comprador resolver el contrato. Y que lo pactado es la facultad del comprador, no obligación, de vender a terceros.

En definitiva, viene a considerar que se trata de una compraventa con todos sus elementos constitutivos, teniendo en cuenta, además, que el comprador en su requerimiento notarial de 12 de mayo de 2.009 (f. 55-56), reclamó la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, o en su defecto, que se otorgara escritura por una sola de las casas, imputando el adelanto en su totalidad al precio.

El inconveniente de esa interpretación contractual es que deja sin valor ni eficacia a la Primera de las Estipulaciones del contrato, que parece la más importante, y que debe ser puesta en relación con la denominación de 'contrato preliminar', y la finalidad expresada de 'asegurar la reserva de las fincas descritas'.

En realidad, todo indica que el contrato se hizo contemplando expresamente que el comprador iba a 'ceder' las viviendas a un tercero, que finalmente contrataría con el vendedor. Por eso el vendedor exime al comprador 'de escriturar este contrato' y le autoriza la venta a terceros. Y por eso la cláusula más importante, 'mutuamente pactada', y no meramente de estilo, es que el vendedor-constructor no hará reclamación alguna al comprador 'si se retrasase' menos de tres meses para la venta de la misma a un tercero. Y en particular: 'vencidos los plazos, ambas partes se ven obligadas a pactar nuevos acuerdos'.

Si se entiende, como hace la sentencia de instancia, que estamos ante una compraventa ordinaria, con todos sus elementos constitutivos de objeto y precio, la estipulación primera carecería de toda virtualidad. El vendedor no hará reclamación alguna al comprador, en los tres meses posteriores. Pasado ese plazo, el contrato no dice que se perfecciona la compraventa, o es exigible el pago de la totalidad del precio, ni que se pierda la 'señal', sino que 'ambas partes se ven obligadas a pactar nuevos acuerdos'. La estipulación cuarta no indica que proceda la resolución 'solo' o 'exclusivamente' en caso de denegación de licencias o no finalización de las obras.

Es evidente que esos nuevos acuerdos no existieron, pese a las comunicaciones (f. 10-20, burofaxes), requerimientos (f. 55-56) y el acto de conciliación que figura en autos (f. 57-60).

El vendedor ha hecho suyas las cantidades adelantadas en concepto de precio, y transmitido las viviendas a terceros (f. 115-173), ignorando el contenido de la cláusula Primera, como si se tratara de una compraventa ordinaria en documento privado. Entendemos que el contrato es vinculante para las partes en los términos en los que pactaron: como pasaron más de tres meses y el comprador no lo vendió a un tercero, y no alcanzaron nuevos acuerdos, queda sin efecto, procediendo la mutua devolución de prestaciones. Que es lo que inicialmente se solicitaba en la demanda (que no reclamó intereses) y en el recurso de apelación que ahora se estima.

TERCERO. Costas.

Artículo 398. Costas en apelación, recurso extraordinario por infracción procesal y casación. 1. Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394. 2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Respecto a las costas de la instancia, dado que el contrato presenta dudas de interpretación, por ser su redacción mejorable, no se impondrán a ninguna de las partes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y de pertinente aplicación, en nombre del Rey

Fallo

Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por don Carlos contra la sentencia dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE TELDE de fecha 7 de diciembre de 2.011 en el Juicio Ordinario 404/10, que se revoca y en su lugar:

Estimamos la demanda interpuesta por don Carlos , condenando a JASUZUYU, SL a abonar al actor la suma de cuarenta y dos mil setenta euros con ocho céntimos (42.070,08 €).

Confirmamos los apartados 2) y 3) del fallo de la sentencia.

No condenar al pago de las costas de esta alzada a ninguno de los litigantes.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán al Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha. Certifico.