Sentencia Civil Nº 465/2006, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 5, Rec 347/2006 de 21 de Julio de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

ZARAGOZA, SENTENCIA: 00465/2006

SENTENCIA núm. 465 / 2006

ILMOS. Señores:

Presidente:

D. PEDRO ANTONIO PÉREZ GARCÍA

Magistrados:

D. JAVIER SEOANE PRADO

D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER

En ZARAGOZA, a veintiuno de Julio de dos mil seis.

En nombre de S.M. el Rey,

VISTOS por esta Sección 005 de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, en grado de apelación, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000790/2005, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de ZARAGOZA , a los que ha correspondido el ROLLO DE APELACIÓN núm. 347 de 2006, en los que aparece como parte apelante D. DON Gaspar y María representados por el procurador D. SERAFIN ANDRES LABORDA, y asistidos por el Letrado D. FERNANDO ZAMORA MARTINEZ, y como parte apelada Dª DOÑA Begoña representado por el procurador D. CARLOS MANUEL MORENO PUEYO y asistido por el Letrado Dª INMACULADA PEREZ GARCIA; siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. PEDRO ANTONIO PÉREZ GARCÍA.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada de fecha 20 de marzo de 2006 , cuyo FALLO es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda formulada por Begoña contra Gaspar y María en cuanto a la petición subsidiaria que plantean, por no ser procedente la principal, debo declarar y declaro la obligación de los demandados, como consecuencia de los vicios ocultos y ocultados de la vivienda vendida, de rebajar la cantidad del precio pagado en la compraventa en 30.000 €, más el pago de todas aquellas cantidades que para dejar la vivienda comprada en perfecto estado de uso y habitabilidad sea necesario desembolsar, más los intereses legales y las costas procesales causadas".

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes por la representación procesal de la demandante, se interpuso contra la misma recurso de apelación; y dándose traslado a la parte contraria se opuso; remitiéndose las actuaciones a esta Sección Quinta de la Audiencia, previo emplazamiento de las partes.

TERCERO.- Recibidos los Autos y cinta de video; y una vez personadas las partes, se formó el correspondiente Rollo de Apelación con el número ya indicado, y se señaló para deliberación, votación y fallo el día 17 de julio de 2006.

CUARTO.- En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

SE aceptan LOS FUNDAMENTOS DE DERECHO de la Sentencia apelada, mientras que no se opongan a los de la presente resolución, y

PRIMERO.- Ejercita la parte actora la acción por saneamiento por vicios ocultos, al haberse caído el techo y tejado de un piso que hacía poco tiempo había comprado a los demandados, pidiendo en primer lugar la rescisión del contrato, y subsidiariamente que se rebaje del precio de la compra la suma de treinta mil euros según el informe pericial que presenta. Se regulan los vicios indicados --en esencia, acción redhibitoria y "cuanti minoris"-- en los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil , en la cual han de distinguirse los dos siguientes supuestos: A) El constituido por los artículos 1485 y 1486 de dicho Texto , en los que se establece que el vendedor responderá de los vicios ocultos de la cosa vendida aun cuando los ignorase, salvo que se haya estipulado lo contrario y efectivamente los ignorase, pudiendo el comprador optar entre desistir del contrato abonándosele los gastos que pago o rebajar una cantidad del precio a juicio de peritos, y si optase por la rescisión podrá además pedir la indemnización de daños y perjuicios si el vendedor los conocía; y B) El establecido en los dos artículos siguientes, el de la pérdida de la cosa vendida por efecto de los vicios ocultos, distinguiendo a su vez los casos de que los vicios los conociese el vendedor o por caso fortuito o por culpa del comprador. La Sentencia del Juzgado da lugar a la petición ejercitada con carácter subsidiario de reducción del precio, entendiendo que, una vez realizadas las obras de renovación del tejado del inmueble, el piso estará en condiciones de servir para el fin que determinó su compra, y disminuye el precio de compra en la cantidad dicha, y obliga también al pago de todas aquellas cantidades para dejar la vivienda comprada en perfecto estado de uso y habitabilidad, intereses y costas, cuya resolución es recurrida por la representación procesal de los demandados, alegando tres motivos, como son: 1º.- Inexistencia del vicio o defecto en los elementos privativos de la vivienda al producirse el desplome como consecuencia del mal estado de un elemento común cuya conservación corresponde a la comunidad de propietarios; 2º.- Error en la valoración de la prueba, al entender que la reducción de treinta mil euros no se corresponde con la que se ha establecido por el perito para dejar la vivienda en perfecto estado de uso y habitabilidad conforme a la derrama impuesta por la comunidad para la reparación del tejado, que consiste en la suma de cuatro mil quinientos cincuenta y siete euros, y además establece una condena por los gastos necesarios para la habitabilidad de la vivienda, cuya compatibilidad niega; y 3º.- Se argumenta que ha existido una indebida imposición de las costas procesales conforme a lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento .

SEGUNDO.- Ya en el primer motivo del recurso, la jurisprudencia ha señalado que son vicios ocultos aquellas anomalías por las cuales se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1970 ), al carecer aquella de las cualidades necesarias para realizar una determinada prestación ( Sentencia de 10 de septiembre de 1996 ), con su consiguiente inutilidad para satisfacer el interés del comprador en la celebración del contrato, distinguiéndose de los supuestos de cumplimiento total o parcial por parte del obligado, que incide sólo en la conducta del deudor, siendo necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos para obtener la responsabilidad del vendedor en el primer caso: 1º) La existencia de vicios o defectos, conceptuando como tales los deterioros, desperfectos o irregularidades en la calidad o inidoneidad de los objetos suministrados que dificulten su utilidad; 2º) Que el defecto sea grave en el sentido de que haga la cosa impropia para el uso a que se la destine o disminuya de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; 3º) Que el defecto sea oculto, en el sentido de que no fuera conocido ni lo pudiera ser por el adquirente por no tener una evidencia externa; de ahí que el Código excluya la responsabilidad por vicios ocultos cuando se trate de defectos manifiestos o que estuvieren a la vista o cuando el comprador sea un perito que, por razón de su profesión u oficio debiera fácilmente conocerlos: y 4º) Que el defecto sea preexistente a la venta, de manera que los vicios deben ser anteriores o simultáneos a la celebración del contrato, aunque el plazo de reclamación no comience a correr hasta el momento de la entrega ( Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2004 ), que son cualidades todas ellas que sin duda deben predicarse del caso que es enjuiciado, constituido por el derrumbamiento dicho de la cubierta del edificio y parte superior del piso que la actora había comprado en tiempo ciertamente reciente a los demandados. Respecto del conocimiento que estos tuvieran del mal estado del tejado -Por todos, informe pericial obrante a los folios 192 a 207, con una descripción muy detallada del mismo- sea suficiente con reseñar como la finalidad de la obligación señalada en el artículo 1484 del código Civil es la reestablecer el equilibrio económico entre las prestaciones contractuales, no permitiendo que el comprador pueda quedar perjudicado por la falta de cualidades de la cosa vendida, diciéndose al respecto en la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2003 que: "No se puede olvidar que la acción quanti minoris no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual", ha de tenerse presente sobre este punto que el artículo 1485 citado impone al vendedor la citada obligación "Aunque ignorase los vicios o defectos ocultos", que es distinción que después tiene efectos sobre el importe de la reparación que pueda exigirse, y en el supuesto ha de afirmarse que el comprador tuvo conocimiento, o posibilidad real de conocimiento, del mal estado que presentaba el tejado del inmueble, y así ha de considerarse ya por el año de construcción de la casa, ya por las diferentes reparaciones ya sufridas en su cubierta, ya por la existencia de otras que deberían de efectuarse en tiempo futuro, o ya por la propia factura que se aporta como documento diecinueve de la demanda, o ya por las declaraciones del arquitecto que depuso a instancia de la actora que se refiere a ciertos arreglos simplemente exteriores, o por las de la vecina del piso contiguo que indica el mal estado de la cubierta y frecuentes goteras. Y sin que tampoco pueda tomarse en consideración el argumento que el daño tuvo lugar en elemento ajeno al piso que fue objeto de la venta, bien porque el tejado constituye elemento en copropiedad de todos los titulares de los pisos conforme a la cuota de participación señalada en la escritura de constitución, y todos ellos sin excepción deben cuidar de su conservación, bien porque en definitiva el derrumbe del tejado fue la causa exclusiva determinante de los cuantiosos daños en la vivienda que había acababa de ser comprada por la demandante.

TERCERO.- Respecto del segundo motivo del recurso, ha de descartarse en el supuesto que se examina la aplicación del señalado artículo 1487 del Código Civil , que se refiere a la pérdida de la cosa por efecto de los vicios ocultos, que no es indudablemente el caso, con referencia necesaria a los artículos 1182 y siguientes del Código Civil , pues ninguna pérdida se ha producido, debiendo estarse en su consecuencia al contenido del artículo 1486 anterior, y por ello a las dos posibilidades que en el mismo se contemplan: por un lado el desistimiento del contrato, por otro lado la rebaja proporcional del precio, entre las cuales el comprador podrá optar, pues nadie como él puede decidir si la cosa comprada puede prestarle alguna utilidad, elección que puede ser simultanea o incluso posterior al momento de haberse optado por una de ellas. La primera posibilidad, aun cuando objeto de la petición principal del suplico de la demanda, no fue reconocida en la Sentencia, y es solución admitida por la demandante en cuanto que no la recurrió, por lo que no ha de ser considerada en esta Sentencia resolviendo el recurso único interpuesto por la parte contraria. Respecto de la rebaja proporcional del precio, la única que es objeto de discusión en este momento, esta se determinará conforme valoración pericial -"A juicio de peritos", según lo prescrito por el Código--, y en este supuesto no han de incluirse "los gastos que pagó", que se refieren obviamente a los del contrato, que no están comprendidos en el caso, pues no se resuelve la compraventa, y el contrato celebrado mantiene su vigencia y efectos , ni ha lugar a la indemnización de daños y perjuicios, que es de aplicación sólo en el supuesto de optarse por el desistimiento, pero no en este segundo de ejercicio de la acción "quanti minoris", en la que no hay extinción retroactiva de la relación contractual manteniéndose todos sus efectos producidos - únicamente ha lugar a una devolución del precio--, y en aquel sentido es de invocar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 20 de diciembre 2005 -Referencia "El Derecho" 260.080-al argumentar que "Y, en cuanto excluye la resolución del vínculo, se entiende que ejercita la acción quanti minoris, con la que no se puede obtener más que una rebaja o reducción del precio, no una indemnización de daños y perjuicios complementaria..." ( Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de junio de 1996 )",y de igual modo se manifiesta la Sentencia de la Audiencia de Valencia de 22 de julio de 2004 -"El Derecho" 210.198-, o la de Huelva de 14 de diciembre de 2001 -"El Derecho" 74.891--,añadiéndose en la antes invocada Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2003 que "No se puede imponer la rebaja del precio de la venta de la nave en razón al importe de la reparación de las averías, y además imponer el pago de dicha reparación...", y así en definitiva se considera por la doctrina científica (Por todos, García Cantero, Comentarios al Código Civil, RDP, página 352: "Es de observar que esta indemnización sólo procede si el comprador ha optado por la acción redhibitoria, y no por la estimatoria") y si bien otras Sentencias -como, por ejemplo, la de la Audiencia de Barcelona de 23 de mayo de 2005 ("El Derecho" 98.841)-- parecen defender conclusiones diferentes, cuando aquella por ejemplo expresa que "...Pero en realidad nada obsta a que el comprador divida su reclamación en dos acciones distintas para obtener la total reparación del perjuicio causado, siempre que, obviamente, consiga deslindar con claridad los daños derivados de cada una de las acciones ejercitadas sin duplicar a través de esta vía el importe de la indemnización que pueda tener derecho a percibir...", no se ha desatender el hecho de que en aquel caso se había ejercitado de modo independiente la oportuna acción indemnizatoria -"...En este momento inicial que en la reclamación de la indemnización por daños y perjuicios nos encontramos ante una acción basada en la culpa in contrahendo, sometida al régimen general previsto en los artículos 1.101, 1.104 y 1.258 del Código Civil ..."-, pero en el actual procedimiento tal acción no ha sido articulada en los fundamentos jurídicos de la demanda, que, por lo que se refiere al Derecho sustantivo, sólo cita los artículos 1461, 1484 y 1487 del Código Civil , referidos todos ellos a la entrega de la cosa vendida, pero no al defectuoso cumplimiento de la obligación que pudiera dar lugar a indemnización, y si bien en el párrafo penúltimo del FJ Sexto indica que no sólo se ejercita la acción de saneamiento "sino que también se ejercita la de indemnización de daños y perjuicios" se incardinan los mismos en el artículo 1487 del Código , cuya inaplicación al caso ya ha sido antes apuntada.

CUARTO.- No se pronuncia el perito de designación judicial sobre cual pueda ser el importe de esta disminución proporcional del precio que haya de efectuarse, pero si lo hace el perito autor del informe acompañado por la parte actora, que lo establece -Folio 164-, estableciéndola en ocho mil ciento cincuenta y nueve (8.159) euros, a cuyo fin tiene en cuenta por un lado la reparación del elemento común constituido por el tejado a la que de han de contribuir todos los copropietarios según las cuotas de participación fijadas, y por otro lado la reparación del elemento privativo propio del piso, y si las alegaciones que realiza la parte apelada en el párrafo último del motivo de oposición segundo de su escrito de recurso no están desde luego exentas de certeza, no han de ser jurídicamente acogidas, pues ni procede aplicar una rebaja de precio en cuantía fijada de forma claramente discrecional, como se hace en la Sentencia de instancia, que no encuentra fundamento en prueba alguna, ni procede el abono de otras cantidades por vía de indemnización, que no se permite en los artículos citados según lo que ha sido razonado, sin perjuicio de también decir que la determinación de tales perjuicios pudiera entenderse cumplida respecto a los gastos derivados del contrato referentes a la adquisición del piso según se señala en el expositivo séptimo de la demanda, pero no los otros derivados de la imposibilidad de uso de la vivienda, propios de la obligación indemnizatoria solicitada, conforme al ámbito al que el juicio ha quedado reducido por el recurso, que deberían haber sido establecidos en el aquel escrito, o la menos dispuestas las bases que posibilitarán su conocimiento por los demandados y posterior cuantificación, conforme a lo determinado en el artículo 219 y demás concordantes de la Ley de Enjuiciamiento .

QUINTO.- Lo que ha sido expuesto dispensa toda argumentación sobre el motivo tercero del recurso sobre el pago de las costas de la instancia: la demanda entablada es estimada de modo parcial, y por ello no han de imponerse las costas de la instancia, sin necesidad de ningún otro razonamiento, por aplicación del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento , y tampoco por consiguiente ha de hacerse condena en las propias del recurso, ahora aplicando el artículo 398 siguiente .

VISTOS los artículos citados y demás de procedente y general aplicación.

Fallo

QUE, estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Andrés Laborda, en la representación que tiene acreditada, contra la Sentencia dictada el pasado día veinte de marzo de dos mil seis por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número DIEZ de los de ZARAGOZA , cuya parte dispositiva ya ha sido transcrita, la revocamos en aquel sentido, y así estimando en parte la demanda entablada por DOÑA Begoña contra DON Gaspar y DOÑA María condenamos a estos a pagar a aquella la suma de de OCHO MIL CIENTOS CINCUENTA Y NUEVE (8.159) EUROS, sin costas en ninguna de las dos instancias.

Remítanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, junto con testimonio de la presente, para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá testimonio al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.