Sentencia Civil Nº 465/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 568/2008 de 22 de Julio de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00465/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 7009050 /2008

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 568/2008

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 21/2005

Órgano Procedencia: JZDO. 1ª INSTCIA. E INSTRUC. Nº 2 DE ARGANDA DEL REY, MADRID

De: 4 DE OCTUBRE, S.L.

Procurador: DANIEL OTONES PUENTES

Contra: Gema

Procurador: MARÍA NATALIA MARTÍN DE VIDALES LLORENTE

PONENTE: ILMA. SRA. Dª Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

DªMª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

DªMª JOSEFA RUIZ MARÍN

En Madrid, a veintidós de Julio de dos mil nueve.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 21/05, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Arganda del Rey, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante 4 OCTUBRE, S.L., representada por el Procurador D. Daniel Otones Puente y defendida por Letrado, y de otra como demandados-apelados Dª Gema , representada por la Procuradora Dª Natalia Martín de Vidales Llorente y asistida de Letrado y D. Ángel Y Dª Joaquina , representados por la Procuradora Dª ana Mª Pinto Cebadera y asistidos de Letrado, seguidos por el trámite de juicio ordinario.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilma. Sra. Dª Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Arganda del Rey, en fecha 9 de marzo de 2007, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO:"Que, desestimando la demanda presentada por la Procuradora Sra. GARCIA GARCIA en nombre y presentación de 4 DE OCTUBRE, S.L., contra Gema , Ángel y Joaquina , DEBO DECLARAR Y DECLARO no haber lugar el retracto de colindantes ejercitado, absolviendo a los demandados de las pretensiones contra ellos formuladas en la presente instancia y CONDENANDO a la parte actora al abono de las costas causadas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 30 de junio de 2009, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 14 de julio de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La entidad "4 de Octubre, S.L" es propietaria de una finca rústica sita en Arganda del Rey cuya descripción registral es la siguiente: "Tierra planta de olivar, con unas setenta olivas, en el Camino de San Martín, de caber cincuenta y seis áreas y treinta y cinco centiáreas. Linda: Este y Oeste, de Imanol ; Sur, de Carolina ; y Norte, Camino de San Martín", estando dedicada al cultivo del olivar, contando con 70 olivos, siendo el titular de la explotación D. Santos , administrador único de la propietaria.

Doña Gema era propietaria de una finca colindante, concretamente de la finca registral nº NUM000 , que tiene una extensión de 56 áreas y 35 centiáreas. Linda: Norte, parcela NUM001 , propiedad de Imanol ; Sur, parcela NUM002 propiedad de Carolina ; Este, parcela 9004, del Ayuntamiento de Arganda del Rey; y Oeste, parcela NUM003 , propiedad de Moises . Dicha finca está dedicada al cultivo del olivo y de la vid, habiendo sido vendida a D. Ángel y a su esposa por importe de 26.000 ?, mediante escritura de compraventa otorgada en fecha 24 de noviembre de 2.004.

La entidad "4 de Octubre, S.L." ejercita la acción de retracto, previa consignación del precio de la venta, llevando a cabo, una vez iniciado el procedimiento, la consignación de la cantidad de 2.206,38 ? con la finalidad de cubrir los impuestos y gastos derivados de la compraventa.

La sentencia dictada en el Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda, declarando no haber lugar al retracto de colindantes. La entidad actora interpone recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.

SEGUNDO.- La acción ejercitada en este procedimiento se fundamente en el retracto legal, que "es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago", según dispone el artículo 1.521 C.Civil , teniendo derecho de retracto "los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea", a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.523 .

En el supuesto que nos ocupa, la finca propiedad de la parte actora y la que se pretende retraer son colindantes, no excediendo la cabida de esta última de una hectárea, cumpliéndose, inicialmente, los requisitos exigidos en el precepto citado.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha mantenido una postura clara, unívoca y determinante sobre el fin social que persigue el retracto de colindantes en fincas rústicas, ya la sentencia de 29 de octubre de 1.986 precisaba que el "retrayente no ha demostrado, que con su acción ha perseguido la unión de pequeños predios rústicos a fin de suprimir el minifundio y mejorar la producción agrícola", línea seguida posteriormente por la sentencia de 18 de abril de 1.994 , que se pronuncia en los siguientes términos: "es doctrina jurisprudencial de esta Sala la que determina que la finalidad del retracto de colindantes es facilitar con el transcurso del tiempo algún remedio o la división excesiva de la propiedad territorial rústica -minifundio-, allí donde tal exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de riqueza; finalidad expresada que debe presidir la interpretación del artículo 1.523 C.Civil y que como todos los retractos legales, y lo es el de fincas rústicas colindantes, son limitaciones de tal clase de propiedad, a modo de cargas de derecho público, pues aunque puedan redundar en provecho de los particulares están motivadas por el interés general, por lo que habrá de orientarse a cada caso concreto, a fin de que se obtenga el resultado querido por el legislador". Las dos sentencias citadas son recogidas con posterioridad en la de fecha 20 de julio de 2.004 , que sigue la misma línea argumental.

La Sala Primera mantiene la misma postura con el transcurso de los años, que aparece reiterada en sentencias de 18 de octubre y 2 de febrero de 2.007 , considerando esta última que "no procede acceder, sin embargo, al retracto que se pretende, por haberse ejercitado la acción con fines contrarios a los perseguidos por el instituto, que ha de tender a beneficiar primordialmente el interés público y social, con preferencia al puramente privado de los particulares, siendo su último fundamento poner fin al minifundio, de forma que tal remedio sólo pueda prosperar cuando con el mismo se consigue la reunión de dos fincas rústicas pequeñas, mejorando con ello el rendimiento agrícola".

El Alto Tribunal, en sentencia de 4 de febrero de 2.008 , se refiere al retracto de colindantes, atribuyendo al mismo el carácter de venta forzosa, matizada por el interés general perseguido, expresándose en los siguientes términos: "El retracto legal puede ser definido como el derecho que por ministerio de la ley tienen ciertas personas en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en el lugar del comprador, aunque, en realidad, no supone una subrogación en sentido propio, sino más bien una venta forzosa por parte del comprador al retrayente. Se trata en cualquier caso, y concretamente en el del retracto de colindantes, de limitaciones impuestas a la propiedad rústica a modo de cargas de derecho público, pues aunque puedan redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general", añadiendo que "En cuanto supone una limitación a la libre disponibilidad de los bienes por su propietario y una excepción al principio de libertad de contratación, es objeto de una rigurosa regulación legal y merece una interpretación restrictiva pues en definitiva supone que quien ha adquirido una finca, por compraventa o dación en pago, pierde la propiedad en virtud de una disposición legal que le impone su transmisión a un tercero , quedando sin efecto su adquisición por causas ajenas a la misma".

A día de hoy, el Tribunal Supremo mantiene la misma postura doctrinal, como muestra la sentencia de 20 de mayo de 2.009 , que insiste en que "La finalidad del retracto de colindantes, como dice la sentencia de 18 de abril de 1.997, reiterada en la de 20 de julio de 2.004, es facilitar remedio a la división excesiva de la propiedad territorial rústica, siendo justificación del mismo, como añaden las sentencias de 12 de febrero de 2.000 y 18 de octubre de 2.007 , el interés público a fin de evitar la excesiva división de la propiedad, prevaleciendo el interés de la agricultura".

El supuesto litigioso versa sobre el fin social que cumple el retracto que aquí se ejercita, debiendo tener en cuenta la jurisprudencia citada a este respecto.

En la finca propiedad de la entidad actora hay plantados 70 olivos, que son productivos, según deriva del certificado de la cooperativa aceitera de Arganda del Rey, donde se indica que "4 de Octubre, S.L." figura inscrita como socio en la cooperativa, ingresando anualmente la cosecha de aceituna que se produce en la parcela número NUM003 del polígono NUM004 del término municipal de Arganda. En definitiva, resulta acreditado que el referido terreno rústico está siendo dedicado a la explotación agrícola, siendo titular de esta última D. Santos , administrador único de la propietaria, como muestra el documento número 4 aportado con la demanda.

En la finca objeto de la venta se encuentran plantados olivos y vides, estando los olivos alrededor de las vides, según deriva del documento número 3 adjunto a la demanda, si bien esta finca resulta improductiva, como precisa el hecho cuarto de la contestación a la demanda, donde se indica "que aunque se encuentren plantados en la citada parcela algunos olivos y viñas, no por ello se dedica a la explotación agrícola de los mismos".

Teniendo en cuenta la situación actual en que se encuentran cada una de las fincas que nos ocupan, entendemos, a la luz de la jurisprudencia anteriormente citada, que en este caso, a través del retracto, se consigue la reducción del minifundio y la mejora en la producción agrícola, dado que en ambas parcelas se encuentran plantados olivos, habiendo procedido, hasta ahora, la actora a la recolección de la aceituna, entendiendo que continuará haciéndolo en los dos predios conjuntamente, a partir de ahora, evitando la improductividad del los olivos de la finca objeto de retracto. Consideramos, por tanto, que se cumple el fin social perseguido por el retracto de colindantes.

El objeto social de la entidad "4 de Octubre, S.L." es la promoción y compraventa de viviendas, chalets, apartamentos, naves y cualesquiera otras fincas rústicas y urbanas, según deriva de la información del Registro Mercantil obrante en autos; además, según comunicación de la Agencia Tributaria, su actividad consiste en el "Alquiler de maquinaria y equipos sin operarios, de efectos personales y enseres domésticos", sin duda se trata de actividades que no están relacionadas con la agricultura; no obstante, para el ejercicio del retracto no es requisito necesario que el retrayente se dedique exclusivamente a la actividad agrícola, siempre que haya acreditado que ha llevado a cabo la explotación agrícola de la finca de su propiedad , como se ha probado en este caso mediante la aportación del certificado expedido por la cooperativa aceitera, al que hemos hecho referencia con anterioridad.

En consecuencia, procede la estimación del recurso de apelación interpuesto.

TERCERO.- Con respecto a la consignación del precio de la compraventa a que se refiere el artículo 266.3º L.E .Civ., la sentencia de instancia, en su fundamento de derecho segundo, indica que "se considera suficientemente cumplido el trámite de la consignación por la realizada ante el Notario de Madrid D. ANDRÁS DE LA FUENTE O?CONNOR el día 31-12-04, poniendo a disposición de la parte vendedora la suma de 26.000 euros, sin perjuicio de que a dicha suma, en el caso de ser estimada la presente demanda y tal y como la propia actora reconoce, debe ser añadida la correspondiente a los gastos e impuestos soportados por la parte compradora como consecuencia de la compraventa".

Por tanto, se considera bien hecha la consignación en cuanto al precio de la compraventa, si bien, hemos de precisar que, una vez iniciado el procedimiento, en fecha 31 de diciembre de 2.004, la actora consignó la cantidad de 2.206,38 ?, que está destinada a cubrir los impuestos y gastos generados.

En definitiva, el retrayente ha cumplido la totalidad de los requisitos formales exigidos para el ejercicio de la acción.

CUARTO.- En virtud de lo preceptuado en los artículos 394 y 398 L.E.Civ., las costas procesales causadas en primera instancia se impondrán a la parte demandada; no efectuándose pronunciamiento con respecto a las costas procesales originadas en esta instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, estimando el recurso de apelación, interpuesto por el Procurador D. Daniel Otones Puente, en representación de 4 OCTUBRE, S.L., contra la sentencia dictada en fecha 9 de marzo de 2.007 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Arganda del Rey (Madrid), en autos de juicio ordinario nº 21/2.005; acuerda revocar dicha resolución en los siguientes términos:

1.- Estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Fátima García García, en representación de la entidad mercantil "4 de octubre, S.L.", como actora, contra Doña Gema , D. Ángel y Doña Joaquina , como demandados; se declara el derecho de la actora a retraer la venta de la finca registral nº NUM000 , inscrita al tomo NUM005 , libro NUM006 , folio NUM007 , que tiene una superficie de 56 áreas y 35 centiáreas, que se ha llevado a cabo mediante escritura pública de fecha 24 de noviembre de 2.004, siendo vendedora Doña Gema y comprador D. Ángel , que la adquiere para su sociedad de gananciales.

2.- Condenando a los demandados a otorgar los instrumentos públicos necesarios para documentar la compraventa a favor del retrayente por el precio de 26.000 ?, con entrega de la cantidad consignada.

3.- Líbrese mandamiento al Registro de la Propiedad a los efectos oportunos, remitiendo testimonio de la presente resolución.

4.- Con expresa imposición a la parte demandada de las costas causadas en primera instancia.

5.- Sin pronunciamiento con respecto a las costas originadas en esta instancia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 568/2008 , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.