Sentencia Civil Nº 473/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 108/2007 de 29 de Julio de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00473/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 108 /2007

Ilmos. Sres. Magistrados:

PURIFICACIÓN MARTÍNEZ MONTERO DE ESPINOSA

JULIO CARLOS SALAZAR BENÍTEZ

RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

En MADRID, a veintinueve de julio de dos mil ocho.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 632/2005, procedentes del JDO. 1A.INST. E INSTRUCCION N. 2 de PARLA, a los que ha correspondido el Rollo 108/2007, en los que aparece como parte apelante ASESORES DE INVERSIONES OLMEDA Y SANCHEZ, S.L., representado por la procuradora Dª MARTA RUIZ ROLDAN, y como apelado Luis Francisco , representado por el procurador D. JACOBO GARCÍA GARCÍA, sobre , siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª PURIFICACIÓN MARTÍNEZ MONTERO DE ESPINOSA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Parla, en fecha 13 de julio de 2.006, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimando íntegramente la demanda que fue interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Alejandro Pinilla Martín en nombre y representación de D. Luis Francisco , debo declarar y declaro resuelto por causa imputable a la vendedora Asesores de Inversiones Olmeda Sánchez S.L. (A.D.I.O. S.) del contrato de compraventa celebrado en la fecha del 24 de mayo de 2.003 sobre la vivienda sita en la calle DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 de Parla, entre la demandada y el comprador demandante, con la condena a la entidad Asesores de Inversiones Olmeda Sánchez S.L. (A.D.I.O.S.) a la restitución al Sr. Luis Francisco de la cantidad de 49.042,44 euros que había sido satisfecha a cuenta del precio, así como a indemnizarle por los daños y perjuicios sufridos a causa del incumplimiento en la cantidad de 6.600 euros por el concepto de reembolso de los gastos de arriendo de una vivienda alternativa, así como en la suma equivalente a la diferencia entre el precio medio en la fecha de esta sentencia y en mayo de 2003 de una vivienda en Parla de similares características que la había sido objeto del contrato resuelto; importe que se determinará pericialmente en fase de ejecución de sentencia. Todo ello con imposición a la parte demandada de las costas causadas en el procedimiento.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- Por el Juez "a quo" se ha dictado sentencia por la que se ha estimado la demanda promovida por D. Luis Francisco contra Asesores de Inversiones Olmeda Sánchez S.L. (A.D.I.O.S.), y ha declarado resuelto por causa imputable a la vendedora, el contrato de compraventa suscrito entre las partes el día 24 de mayo de 2003 y, en consecuencia, ha condenado también a la misma a la restitución de la cantidad ya satisfecha a cuenta del precio, así como a indemnizarle por los daños y perjuicios sufridos a causa de tal incumplimiento en la cantidad de seis mil seiscientos euros en concepto de reembolso por gastos de alquiler, y en la que resulte de la diferencia entre el precio medio en la fecha de la citada sentencia y mayo de dos mil tres , sobre una vivienda de similares características que la que constituía el objeto del contrato; cuya determinación se llevará a cabo pericialmente en ejecución de sentencia.

Contra dicha resolución se ha alzado la entidad demandada aduciendo como motivos de recurso los siguientes: 1º) error en la apreciación de la prueba, dado que, de lo actuado se acredita que el contrato tuvo que ser resuelto por causa imputable al actor, que se negó a adaptarlo a la realidad, 2º) subsidiariamente, inexistencia de revalorización del inmueble, ya que lo vendió por precio inferior al pactado con el demandante, 3º) error en el quantum indemnizatorio, dado que, la cantidad establecida por revalorización de la vivienda ha de englobar todos los conceptos indemnizatorios, incluido el establecido en el de alquiler, y 4º) también subsidiariamente, corrección de las cantidades fijadas por los gastos de alquiler puesto que, el contrato fue firmado por dos personas, debiéndose reducir, por ello, la indemnización en un 50 por 100; descontar la cantidad relativa a fianza y la comisión de la Agencia Inmobiliaria; considerar que el período de tiempo ha de ser sólo desde que fuere poseedor mediante escritura pública hasta la venta de la vivienda; y, por último, la compensación económica debía ser por una vivienda en la misma zona y de las mismas características a la adquirida. Consecuentemente con todo lo expuesto terminó suplicando que se revocase la sentencia de instancia y se dictase otra por la que 1.- se desestimase íntegramente la demanda, 2º.- subsidiariamente, se condenase exclusivamente a la devolución de la cantidad entregada, más la revalorización que hubiere podido experimentar la vivienda, conforme se determinase en ejecución, y 3º.- subsidiariamente también, se condenase únicamente al 50 por 100 del importe de los gastos de arrendamiento, detrayendo de ellos los gastos de comisión de agencia y de fianza, ajustando los mismos al tiempo transcurrido entre la entrega de la vivienda por el constructor al vendedor y hasta la resolución del contrato.

El recurso ha sido expresamente impugnado de contrario, solicitando la confirmación de la sentencia apelada por sus propios fundamentos, dado que, por la parte demandada no se ha propuesto prueba alguna que desvirtúe lo acertadamente resuelto por el Juez de instancia, con imposición de las costas causadas al recurrente.

SEGUNDO.- Centrado en los precedentes términos el objeto del recurso, en relación al primer punto controvertido se ha de decir que no existe error alguno en la valoración de la prueba por parte del Juzgador "a quo"; pretendiendo únicamente la parte sustituir su criterio, sostenido en lógica defensa de sus particulares intereses, por el más objetivo e imparcial del anterior.

Ello es así dado que, valorando en conjunto la prueba practicada, y , en especial, la propia declaración del representante legal de la demandada, lo que se acredita es que, ante los problemas surgidos con el contrato privado de compraventa celebrado con el actor, y que éste le puso de manifiesto, decidió resolver unilateralmente la venta, puesto que le exigía, tanto la entrega en plazo de la vivienda como que la misma se ajustase a la superficie pactada, cosa a la que no podía responder porque no era el constructor y promotor de la vivienda, sino que él, a su vez, la había adquirido previamente, también en documento privado, de aquéllos; razones que, como bien afirma el Juzgador de instancia, son ajenas al comprador, estando obligado el vendedor a responder en los propios términos establecidos en el contrato, o de su incumplimiento, conforme a lo dispuesto en el Código Civil. Lo que determina la desestimación del presente motivo.

TERCERO.- En cuanto al segundo motivo de recurso planteado, el mismo debe ser acogido por cuanto que, contrariamente a lo recogido por la sentencia de instancia, el perjuicio no ha sido probado en el juicio, único lugar en el que podría serlo, pues no se acredita que, esa concreta vivienda, haya sufrido un incremento de valor sobre el precio fijado en el contrato; habiendo acreditado la demandada, por el contrario, que la misma se vendió por precio inferior, incluso, que el pactado en el mismo. Prueba que le incumbía a la parte actora, pues no se puede presuponer siempre una fluctuación del precio al alza, no sólo de esa vivienda en concreto, que es la que nos interesa, sino con carácter general, como se ha hecho en el caso enjuiciado.

Además de lo expuesto, se ha de resaltar los siguientes hechos en cuanto a este segundo motivo de recurso planteado, que aparecen debidamente acreditados en autos, por la prueba documental aportada por ambas partes, y no impugnada de contrario.

Estos hechos son: 1º.- el demandado dio por resuelto el contrato el día 16 de noviembre de 2005, comunicándoselo al actor el día 18 siguiente, 2º.- la venta de la vivienda objeto del contrato litigioso se llevó a efecto, con un tercero de buena fe, el día 17 de noviembre de 2005, 3º.- la demanda no se redactó hasta el día 23 de noviembre de 2005 y se presentó el día 29, 4º.- la venta era conocida por el actor, poniéndolo de manifiesto el día 19 de abril de 2006, fecha en que se celebró la audiencia previa; acto que tuvo que ser suspendido por la modificación del suplico de la demanda, al no poder instar ya el cumplimiento del contrato, concediéndosele a la contraria un plazo de diez días para contestar a la nueva pretensión, y 5º.- el día 25 de mayo siguiente se llevó a cabo la misma, proponiendo ambas partes como pruebas la documental, interrogatorio de la parte contraria y testifical.

Sentado lo anterior, y por prohibirlo el artículo 219 de la Ley 1/2000, de siete de enero, de Enjuiciamiento Civil , tampoco sería posible deferir a ejecución de sentencia, la liquidación del perjuicio presuntamente causado por la venta de la vivienda a un tercero. Es discutible si, al tiempo de presentarse la demanda, el actor conocía o no tal venta; pero, desde luego, de lo que no puede caber duda alguna, es que, de este hecho, tenía conocimiento desde antes del día señalado inicialmente para la celebración de la audiencia previa. Este acto, además, se suspendió para que pudiera contestar a los nuevos términos de la demanda la vendedora. Quiere ello decir, que el demandante, pudo y debió pedir prueba pericial para la acreditación del pretendido perjuicio derivado del incumplimiento de la demandada, ya que no pudo efectuarlo al interponer la demanda, pero sin que le sea factible posponerlo a la fase de ejecución, pues no se trata de la fijación de unas bases que permitan su cuantificación mediante una pura operación aritmética, sino dejar para la misma la propia acreditación, vedándolo claramente el artículo 219.3, de dicha Ley Procesal, cuando en él se afirma que "3 . Fuera de los casos anteriores, no podrá el demandante pretender, ni se permitirá al tribunal en la sentencia, que la condena se efectúe con reserva de liquidación en la ejecución".

Consecuentemente con todo lo expuesto, este segundo motivo de recurso ha de ser acogido y dejado sin efecto el pronunciamiento que deja para ejecución de sentencia la propia acreditación del perjuicio y su cuantificación.

CUARTO.- Entrando ya a resolver sobre el quantum indemnizatorio en concepto de alquiler, se han de resolver separadamente las diferentes cuestiones planteadas.

En relación a la alegación de que el contrato de arrendamiento fue firmado por dos personas, debiéndose reducir, por ello, la indemnización en un 50 por 100, se ha de decir que, con independencia de que ello sea así, lo cierto es que la adquisición de la vivienda lo fue para constituir su hogar familiar, habiendo contraído matrimonio en septiembre de 2005; por tanto, la indemnización ha de ser satisfecha en su integridad, pues el pago de la renta es una carga a la que ha de hacer frente, precisamente, por carecer en ese momento de la propia para establecerlo, por causa imputable al vendedor.

Por el contrario, sí debe ser descontada la cuantía satisfecha en concepto de fianza, pues si bien es cierto que se trata de una exigencia derivada del contrato de arrendamiento, también lo es que su finalidad no es otra que garantizar el correcto uso de la vivienda durante el mismo y que, de ser conforme a derecho, le será íntegramente devuelta.

Sin embargo, sí se considera como gasto susceptible de indemnización el importe satisfecho a la Agencia Inmobiliaria por los servicios prestados para la contratación del alquiler, puesto que, en el concreto caso enjuiciado, ante la falta de entrega de la vivienda, a pesar de los requerimientos efectuados, y su próxima boda, se vio obligado a alquilar con premura otra en la que establecer el hogar familiar.

La indemnización por dicho concepto ha de ser desde que se concertó el arrendamiento por falta de entrega de la vivienda, hasta la fecha de la sentencia como en ésta se establece; sin que proceda fijarla desde la entrega de la vivienda por el constructor al vendedor, pues ello es una cuestión ajena al comprador, que se ve perjudicado por el retraso, ante la legítima expectativa de que aquél cumpliese con lo expresamente pactado. Por otro lado, la misma ha de ser hasta la fecha de la sentencia, pues, aunque acreditada en el juicio la venta a un tercero de buena fe, no puede establecerse dicha fecha como límite de la indemnización, pues no cabe olvidar que el juicio se inició para obtener el cumplimiento del contrato y no para resolución, como quedó ceñido el debate después por dicha venta.

Por último, señalar que la vivienda arrendada responde a las mismas características que la objeto del contrato y se halla también en una localidad próxima de la periferia de Madrid, estando la cuantía de la renta dentro de los parámetros normales a dichas características; máxime, cuando la no entregada era de nueva construcción.

Por todo ello, el recurso debe ser parcialmente acogido y revocada la sentencia de instancia, en el sentido de absolver a la entidad demandada del pago de la indemnización a fijar en ejecución de sentencia por el pretendido incremento de valor del inmueble, así como del de la fianza prestada, ascendente a mil doscientos euros.

QUINTO.- Como se estima parcialmente la demanda y el presente recurso, no se efectúa especial pronunciamiento sobre costas en ambas instancia, a tenor de lo dispuesto en los artículo 394.2 y 398.2, ambos de la Ley 1/2000, de siete de enero, de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

SE ESTIMA PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por Asesores de Inversiones Olmeda Sánchez S.L. (A.D.I.O.S.) contra la sentencia dictada el día 13 de julio de 2.006, en los autos nº 632/05 , seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Parla y, en consecuencia, SE REVOCA EN PARTE la expresada resolución y se ABSUELVE A ASESORES DE INVERSIONES OLMEDA Y SANCHEZ, S.L. del pago de la indemnización a fijar en ejecución de sentencia, así como del de mil doscientos euros establecido en concepto de fianza, manteniéndola en cuanto al resto de sus pronunciamientos, y SIN efectuar especial pronunciamiento en materia de COSTAS en ambas instancias.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.