Sentencia Civil Nº 479/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 630/2012 de 12 de Septiembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 630/2012 - 5ª

JUICIO VERBAL NÚM. 101/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 5 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 479

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a doce de septiembre de dos mil trece.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal, número 101/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 5 Barcelona, a instancia de D. Andrés contra Dª. Rosario , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 2 de enero de 2012 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Que con ESTIMACION PARCIAL de la demanda presentada por la procuradora de los Tribunales Dª. Adriana Flores Romeo, en nombre y representación de D. Andrés contra Dª. Rosario , debo condenar y condeno a la parte demandada al pago de 1.679,92 euros, con más sus intereses legales. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Que, con desestimación de la demanda reconvencional presentada por el procurador de los Tribunales D. Jesús Bley Gil, en nombre y representación de Dª. Rosario , contra D. Andrés , debo absolver a éste de las pretensiones contra él formuladas, con imposición en costas a la parte actora reconvencional'.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada y demanda reconvencional la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 10 de julio de 2013 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a Dª Rosario a abonar a D. Andrés la suma de 1780 € (fianza de arrendamiento 'rescindido') más los intereses desde el 6.10.2010. A dicha pretensión se opuso la arrendataria, en base a la existencia de un acuerdo de condonación de parte de la indemnización por no cumplir el preaviso de 1 mes, con la condición de que el arrendatario lo dejara todo limpio y en buenas condiciones, lo que no fue cumplido, al dejar daños en el parquet (cuya reparación no reclama al haber sido cubiertos por el seguro, pero sí los gastos causados en las gestiones para dicha reparación), y a su vez, formuló reconvención, reclamando 'se declare correcta la imputación de cantidades al arrendatario', declarando como debidas las sumas de 1195'19 € (por 'reparaciones - de lavadora y parte de pintura del interior de un armario - y gestiones necesarias para dejar la vivienda en las condiciones pactadas'), y 3115 € (en concepto de 'daños y perjuicios', lucro cesante derivado del tiempo desde la entrega de las llaves hasta la finalización de las obras de reparación, tres meses y medio en que no se pudo alquilar la vivienda).

La sentencia de instancia, de un lado, estima parcialmente la demandada condenando a la demandada a abonar al actor la suma de 1679'92 € (tras deducir de la fianza la suma de 56'77 €, por suministros pendientes y 43'31 € por reparación de la lavadora) sin declaración sobre las costas causadas y, de otro, desestima íntegramente la reconvención, con imposición de las costas a la demandada reconviniente. Frente a dicha resolución se alza la demandada reconviniente, en base a que (1), (2) deben compensarse los suministros en la suma de 221'81 €, la falta de preaviso está establecida en el contrato, procede la indemnización por gestiones para la reparación de los daños así como la factura por la pintura, (3) reitera la reclamación por lucro cesante; el actor impugna la sentencia, por 'infracción de normas y garantías procesales' (inadmisión de documentos por la Juzgadora).

SEGUNDO.- Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda, de 28.9.2009 sobre la vivienda sita en la RONDA000 , NUM000 , NUM001 , NUM001 de Barcelona, concertado entre D. Andrés como arrendador y Dª Rosario como arrendataria, por el plazo de 1 año y una renta de 10680 € anuales (890 €/mes), constituyéndose una fianza arrendaticia de 1780 € a devolver 'a los 90 días de rescisión del contrato'; se pacta expresamente que 'en caso de renuncia por voluntad del inquilino antes de finalizar el plazo convenido, deberá avisar al propietario con un mes de antelación, para no dar lugar a indemnización. De no hacerlo así, el inquilino deberá abonar al propietario indemnización de cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo pactado o a la prórroga que quedase por cumplir' (f. 6 y ss, 316 y ss). 2) en 30.8.2010 , vía correo electrónico, el arrendatario comunicó que 'dejaría el piso' en 15.9.2010 (condición complementaria 3ª), habiéndose abonado todas las rentas, y quedando pendiente el pago del prorrateo por suministro de agua, luz y gas - cuya facturación interesó el arrendatario para su liquidación - ; la administradora, Fincas Condal, recibió las llaves sin ninguna objeción, saliendo el inquilino de la vivienda en 6.9.2010, de lo que quedó constancia en el contrato (f. 319). 3) previamente, en 1.9.2010, el arrendatario da cuenta a la administración de la existencia de un escape de agua en la lavadora, y el 2.9.2010, la arrendadora o la administradora (f. 57 y ss) llama la aseguradora REALE, dando parte del siniestro (se admite por la demandada al formular oposición basada en la compensación, f. 258, y lo certifica la aseguradora REALE, al f. 442), y el día 3.9.2010 acudió un técnico de la referida aseguradora para evaluar los daños (f. 435); en el antedicho docto. de entrega de llaves, del día 6, se aceptan las mismas, sin objeción alguna referida a dicho escape de agua (a pesar de que, según admite el arrendatario 'cuando salí...estaba muy levantado por dos zonas, la frontal de la terraza y la habitación', correo obrante al f. 70) ni al 'acuerdo' sobre 'falta de preaviso', ni a la pintura del interior del armario, y por lo demás, el arrendatario - según la demandada - 'lo dejó limpio y ...correcto' (escrito de oposición al monitorio) o 'impecable ( f. 69), constando el pago por el arrendatario de 460 € por los 14 días del mes de septiembre (f. 329). 4) la aseguradora de la propiedad REALE asumió la reparación de los daños del parquet. 5) A partir de entonces existieron diversas comunicaciones entre las partes, vía correo electrónico, sobre la liquidación del contrato (f. 64 y ss). 6) A las presentes actuaciones precedió juicio monitorio en reclamación de la referida fianza, a cuya petición inicial se opuso la demandada, aludiendo a la existencia de 'daños en el parquet' (humedad en el solado, derivada de la tardanza en secar, el agua caida a consecuencia de escape del tubo de material plástico alimentación de la lavadora), que se levantó a consecuencia del escape de la lavadora, lo que solo pudo comprobarse, según la demandada, al acudir personal de la administradora, por lo que no pudo ponerse el piso en alquiler hasta que no se reparase, acompañando una 'liquidación de contrato' en cuya virtud, según manifiesta, la actora le adeuda por dicha reparación - detraida la fianza - 3500'91 € (f. 3 y ss), cuya oposición motivó la incoación de juicio verbal (f. 118 y ss). 7) Y a éste, requerimientos extrajudiciales via fax, en reclamación de dicha suma, transcurridos 90 días desde la entrega de las llaves (f. 12 y ss); el administrador de la demandada contestó, en 13.12.2010 , que 'el asunto del parquet no está resuelto', sin que la demandada hubiese sido requerido al actor respecto de este extremo con anterioridad. 8) La vivienda se encuentra en venta al menos desde el 3 de noviembre de 2010 (f. 19 y admisión por el demandado al oponerse al monitorio). 9) La reparación lavadora ascendió a 43'31 € (f. 43, 169, 170, 373, 423, 426).

TERCERO.- Se comparten las consideraciones efectuadas en el fundamento segundo de la resolución recurrida, en cuanto doctrina, literal, de esta Sala relativas a la fianza y a las obligaciones de las partes en el arrendamiento. A las que debe añadirse que, conforme a uno de los anexos al contrato (1) la fianza, responde de los posibles desperfectos ocasionados en la vivienda y sus muebles y enseres, limpieza, pago de los posibles desajustes en los suministros de electricidad, gas, agua y cualesquiera otros gastos que corresponda' (f. 320, núm. 4), y (2) en el mismo anexo, respecto de los contadores de los suministros, el arrendatario, a la finalización del contrato, debe 'dejarlos' de 'alta y al día', correspondiendo al arrendatario verificar la situación de pago o impago, abonando los pendientes, pero no se especifica, con los números correspondientes, el registro de entrada, al acceder el arrendatario a la vivienda.

Por de pronto, ya desde el día 1 de septiembre la demandada conoció el escape porque se lo comunicó el actor (cumpliendo el anexo obrante al f. 320), y el día 3 acudió a instancia de la aseguradora de la demandada el técnico correspondiente, por lo que no fue comprobado (según la demandada) 'al acudir personal de la administradora'; es decir, al menos desde el día 3 de septiembre se pudieron constatar los desperfectos causados por el escape, y, por ello, la demandada conocía desde entonces el estado de la vivienda (salvo el tema del parquet, 'impecable').

Y al entregarse las llaves, el 6 de septiembre, las partes firman al final del contrato su rescisión, quedando la vivienda 'libre, vacua y expedita', sin ninguna alusión al referido escape (en el mismo anexo, se impone que 'la finca deberá entregarse en las mismas condiciones en que se recibió' y, al recibirse, no se refleja salvedad alguna (ni en el contrato ni en sus anexos), frente a la minuciosidad del contrato, incluso en el inventario de muebles y enseres, f. 322 y ss); se aceptó, pues, la devolución sin reservas

Consecuentemente: a) si como alega el demandado los suministros debían 'regularizarse con la situación de 'entrada', al no reflejarse la lectura de contador alguno que permita efectuar la regularización con tal criterio, solo cabe acudir a la suma reconocida por el actor reconvenido, en tanto corresponde al período en que la finca fue ocupada por el actor (f. 330 y ss, obrando facturas de fecha 8 y 9 meses anterior a la entrada en la vivienda del actor), es decir - una vez prorrateadas - , 8'97 € de ENDESA, 19'80 € de Aigues y 28 € de gas natural; total de 56'77 €. b) tampoco se hace referencia alguna al cumplimiento o incumplimiento del preaviso, por lo que ha de compartirse consideración efectuada en la resolución recurrida de rechazar los 445 € por este concepto.

En orden a la factura, de FINCAS CONDAL SL obrante al f. 376, factura 'proforma' según el encabezamiento de la misma (que, recordemos, no tiene validez contable ni sirve como justificante, de modo que no se confunde con una factura ordinaria real, la cual sería emitida, en su caso, cuando se realice la operación), recoge gastos por 'gestiones' de la administradora hasta el '28 de febrero', que no pueden imputarse a la fianza atendida la finalidad de ésta, ni se reclaman por la arrendadora, ni aparecen abonados por ésta (quien manifiesta que toda la gestión del arrendamiento la llevaba la administrador, desconociendo todo lo referido a dichas gestiones, que se incluían en el encargo), ni constan justificados los servicios, ni FINCAS CONDAL es parte en este procedimiento; lo mismo, respecto del documento obrante al f. 382, consistente en una relación 'provisional para la liquidación de gastos de arrendamiento' (f. 382), en el que vuelven a incluirse las 'gestiones' para la tramitación de la reclamación reclamación seguro, fotografías, extras revisión e-mails, desplazamientos a la finca para apertura y visitas de peritos, operarios, revisión reparaciones, 'más de 60 llamadas telefónicas', confección y envío de faxes, de mails, 'varias entregas y recepción de llaves', 'otras gestiones futuras, ..., por las razones expuestas. En orden al concepto 'pintura del armario', también pretende la demandada acreditarla mediante una factura proforma, expresamente impugnada por el actor reconvenido y no adverada por quien se afirma llevó a cabo la reparación

CUARTO.- Respecto a la reclamación por el lucro cesante, concretado rentas dejadas de percibir por el período '16 de septiembre...hasta...3.enero.2011' (fecha en que el antiguo parquetista entregó las llaves), es decir, tres meses y medio de renta a razón de 890 €/mes (meses sin poder alquilar ....3115 €). Al respecto: a) No pueden obviarse los problemas existentes en la reparación del parquet por la inicial empresa parquetista (f. 119 y ss), habiendo llegado a intervenir sucesivamente, tres empresas, y finalizado los trabajos en 27.6.2011 (f. 435 y 442); b) la misma administradora, admite - en comunicación a la aseguradora - que 'en fecha 4 de noviembre, se terminaron los trabajos realizados en la vivienda, que consistía en el cambio de todo el parquet de la misma, afectado por un escape de agua', realizados por la empresa REPARACIONES AF, con trabajos pendientes 'de poca consideración, así como que 'un mes desde la instalación del nuevo parquet, éste se ha empezado a levantar por numerosos sitios' (f. 108 y 109), lo que supondría 1 mes y medio. c) La causa del escape, según el informe de 'EZQUERRA INGENIERÍA Y TASACIONES' por la aseguradora REALE (único existente), es la 'rotura de conducción privada que discurre vista por paramento alicatado de cocina y que suministra agua a la lavadora' o 'poro en tubería de suministro', en cuyo informe se recoge que 'no hay tercero responsable' (f. 460 y ss), sin que en dicho informe se efectúe consideración alguna sobre la imputabilidad del siniestro al actor. d) en la comunicación antedicha del administrador a la aseguradora, por la defectuosa instalación de AF, interesa de dicha aseguradora 'tome cartas en el asunto, pues estos incidentes están ocasionando muchas pérdidas a su asegurada ...(la demandada)..pues esta vivienda está destinada a ser arrendada y que está vacia supone dejar de percibir ingresos, 890 €mensuales'. e) la aseguradora asumió el coste total y definitivo de la reparación del parquet. f) no se cuestiona que la vivienda está en venta al menos desde el 3 de noviembre de 2010 (un día antes de que se terminaran los trabajos de AF), no constando ofertas para su arrendamiento, ni que ambas - venta y arrendamiento - no pudieran realizarse por la necesidad de obras de reparación del parquet.

Conforme al art. 1106 CC , el lucro cesante, es 'la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor' (pérdida de ingresos, en sentido amplio, ingresos de todo tipo, incluso la pérdida de expectativas de mejora profesional), y ha de ser probado por el perjudicado. Claro, a diferencia del daño emergente, sencillo de determinar por medios directos de prueba, el lucro cesante implica la pérdida de ingresos contingentes difíciles de valorar, puesto que se proyecta en muchos casos hacia el futuro, de forma que al cuantificarlo, ha de tenerse siempre en consideración la presencia de un margen de indeterminación apreciable; requerirá pruebas indirectas y probabilísticas referidas a la existencia y cuantificación ('lo que lógicamente fuera de esperar según el curso normal de las cosas y las circunstancias del caso concreto', o en base a la presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el hecho dañoso: SSTS 21.11.1977 , 26.9.2002 , 19.1.2006 , 27.6.2006 , ...). Otra cosa es que, en materia de prueba se exija de forma rigurosa la acreditación del hecho y del nexo causal (entre el acto ilícito y el beneficio dejado de percibir, y la realidad de éste, así lasSSTS 8.7.1996,21.10.1996,5.11.1998,14.7.2003, ...). Es decir, el lucro cesante es concepto indemnizable ( arts. 1101 , 1106 y 1107 CC ), siempre que se constate (1) la posibilidad de haber podido obtener ganancias en caso de no haberse producido el evento causante del daño, (2) es de apreciación restrictiva, (3) por ello requiere rigurosa (rigor en el sentido de 'razonable' o 'adecuado') prueba de que se dejaron de obtener ganancias (no dudosas, aleatorias, contingentes, hipotéticas, basadas en expectativas no consolidadas o solo fundadas en esperanzas, lo que requiere datos objetivos como base para estimar las concretas -o por aproximación- pérdidas), (4) con la misma relación de causa a efecto (esas pérdidas han de ser consecuencia necesaria de aquel hecho generador). Por ello, la jurisprudencia, para apreciar su existencia, afirma que hemos de situarnos en una zona intermedia, entre la indemnización de los sueños de riqueza de la víctima y la exigencia de una prueba incontrovertible de la ganancia no obtenida. Consecuentemente, la pretensión reconvencional, por este concepto, ha de correr la misma suerte adversa.

QUINTO.- En base a todo lo expuesto, la Sala considera que el recurso no puede prosperar, procediendo la confirmación íntegra de la resolución recurrida, lo que hace innecesario entrar en la impugnación efectuada por el actor reconvenido, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante sin declaración sobre las costas derivadas de la impugnación. Efectivamente, se pretende que se adicione al fallo 'resolución sobre la inadmisión y alcance del contenido (sic) presentado' (certificación del registro mercantil) en base a que se citó, por la demandada, al Sr. Jose Pedro como testigo en su condición de Administrador de Fincas Condal SL, firmante del certificado sobre los débitos del actor reconvenido como arrendatario (doc. 13 de la demanda), manifestando el testigo ser Administrador único (sin acompañar documento societario que lo acreditase) y que no tiene poderes inscritos, cuando la referida sociedad está dada de baja y no existen administradores vigentes, si bien se denegó la aportación de la certificación registral, cuando el firmante del doc. 13 no es el administrador de Fincas Condal SL (tratándose de un documento simulado, procediendo abrir diligencias por posible falso testimonio, y por presentación en juicio del referido documento). Sin embargo.

- no fue impugnada la autenticidad del doc. 13,

- no guarda relación con los hechos controvertidos (liquidación del arrendamiento de autos)

- el testigo fue citado a instancia de ambas partes, y por ello, no tachado.

- viene avalado por la testifical de la Sra. Virtudes

- en todo caso, el actor reconvenido apelado, no impugna ninguno de los pronunciamientos de la sentencia, ni siquiera los que le son desfavorables (su pretensión fue parcialmente estimada)

- no se reproduce la prueba para esta alzada

- el documento se intentó presentar después de la vista (máxime cuando el documento fue presentado por la demandada con anterioridad, junto con la reconvención)

- esta Sala dictó auto de 5.2.2013 en el presente rollo, acordando no admitir los documentos presentados por las partes con sus escritos de impugnación y contestación a la misma, cuya resolución no fue recurrida.

Fallo

QUE DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por Dª Rosario contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana con expresa imposición a la apelante de las costas derivadas de su recurso y DESESTIMANDO la impugnación formulada por D. Andrés , sin declaración sobre las costas derivadas de la misma, CONFIRMAMOS íntegramente dicha resolución.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.