Sentencia Civil Nº 482/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 285/2012 de 18 de Septiembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00482/2012

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 0004603 /2012

Rollo: RECURSO DE APELACION 285 /2012

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 169 /2010

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 46 de MADRID

De: INVERSIONES WINNER S.L.

Procurador: FRANCISCA AMORES ZAMBRANO

Contra: Pedro Enrique , Yolanda

Procurador: ANA LLORENS PARDO, ANA LLORENS PARDO

Ponente : ILMA. SRA. Dº. Mº ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

Dª Mº ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Dª Mª JOSEFA RUIZ MARÍN

En MADRID, a dieciocho de septiembre de dos mil doce.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 169/2010, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 46 de MADRID, seguidos entre partes, de una, como apelante INVERSIONES WINNER S.L., representado por el Procurador Dª. Francisca Amores Zambrano y defendido por Letrado, y de otra como apelados, D. Pedro Enrique y Dª. Yolanda , representados por el Procurador Dª. Ana Llorens Pardo y defendidos por Letrado, seguidos por el trámite de juicio Ordinario.

VISTO , siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. Mº ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 46 de Madrid, en fecha 14 de noviembre de 2011, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO : "Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Ana Llorens Pardo, en representación de D. Pedro Enrique y Dª. Yolanda , contra INVERSIONES WINNER, S.L., debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa de fecha 1 de diciembre de 2006, y debo abonar a los demandantes la cantidad de 31.24 euros más el interés legal desde la fecha de presentación de la demanda

Se imponen las costas del procedimiento a la parte demandada."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 13 de junio de 2012, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 11 de septiembre de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En fecha 1 de diciembre de 2006 se celebró contrato de compraventa entre "Promoción y Criterios Inmobiliarios, S.A.", como vendedora, y D. Pedro Enrique y Doña Yolanda , como compradores; teniendo por objeto la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000 de Madrid, pactándose el precio de 294.250 €, habiendo abonado los compradores la cantidad inicial de 3.210 € y posteriormente el importe de 28.034 €.

En la estipulación quinta del referido contrato se establece que los compradores admiten "cualquier modificación a que obligase el Ayuntamiento o cualquier otro organismo de la Comunidad Autónoma que tenga competencia en la materia. En el supuesto de que las modificaciones supongan variación o diferencia de superficie útil, y sólo en este caso, serán notificadas a la parte compradora quién deberá dar la conformidad a la reforma que se produzca. En el caso de no merecer conformidad la mencionada reforma, ambas partes, ya desde ahora, acuerdan dar por resuelto en dicho momento este contrato, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, sin que tengan que abonarse nada entre sí por cualquier otro concepto".

Con posterioridad a la firma del contrato de compraventa, la Junta Municipal de Carabanchel modificó las características técnicas de la vivienda, proyectándose inicialmente una superficie de 70,91 m2 aproximadamente y resultando finalmente una superficie de 70,46 m2.

En fecha 11 de febrero de 2009, los vendedores comunican a la compradora la rescisión del contrato, ante la modificación de las características técnicas de las viviendas, lo que significa una superficie menor a la contratada, comunicación que reiteran el 2 de marzo de 2009. El 2 de septiembre de 2009, los compradores se dirigen a "Inversiones Winner, S.L.", indicándole la existencia de dos causas de resolución del contrato, una de ellas por reducción de la superficie de la vivienda y otra por incumplimiento del plazo previsto para la finalización de las obras y entrega de la vivienda.

El 10 de junio de 2009, la vendedora cede a "Inversiones Winner, S.L.", aquí demandada, tanto el terreno como el edificio en construcción sobre el que se desarrolla la promoción inmobiliaria, siendo también objeto de cesión el contrato privado de compraventa objeto de litigio.

Los compradores formulan demanda contra "Inversiones Winner, S.L.", interesando la resolución del contrato de compraventa y la restitución de la cantidad satisfecha, que asciende a 31.244 €. La sentencia de instancia estimó la demanda, habiéndose interpuesto contra la misma recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.

SEGUNDO.- El primer motivo de apelación se refiere a la excepción de falta de legitimación pasiva de la demandada, alegando "Inversiones Winner, S.L." que el contrato se encontraba resuelto con carácter previo al 10 de junio de 2009, fecha en que lleva a cabo la compra del terreno y del edificio y se le cede, entre otros, el contrato de compraventa de 1 de diciembre de 2006.

No podemos obviar que con carácter previo a la compraventa celebrada entre "Promoción y Criterios Inmobiliarios, S.A." e "Inversiones Winner, S.L.", los compradores comunicaron a la primera su intención de resolver el contrato de compraventa, por concurrir la causa prevista en el estipulación quinta del contrato; no obstante, ello no conlleva automáticamente su resolución, dado que las partes contratantes no estuvieron de acuerdo sobre este extremo, tal es así que la vendedora transfirió a "Inversiones Winner, S.L." el terreno, el edificio en construcción y los contratos de compraventa celebrados, encontrándose entre ellos el de los actores, que seguía vigente, habiéndose reclamado su resolución a través de la demanda iniciadora del presente procedimiento.

En consecuencia, "Inversiones Winner, S.L." está legitimada para actuar en los autos como demandada, ya que "En virtud de contrato de compraventa de fecha 10 de junio de 2009 celebrado entre Promociones Winner S.L. y Promoción y Criterios Inmobiliarios S.A., ésta última transmitió a mi representada la propiedad tanto del terreno como del edificio en construcción sito en la CALLE000 , NUM000 de Madrid, cediéndose en virtud de dicha compraventa, entre otros, el contrato de fecha 1 de diciembre de 2006", como textualmente se indica en la contestación a la demanda (página nº 3).

TERCERO.- El segundo motivo de apelación versa sobre la variación de la superficie construida, considerando la parte apelante que no se ha producido un cambio sustancial al respecto.

Sobre dicha cuestión hemos de remitirnos a la estipulación quinta del contrato de compraventa, encontrándonos ante una cláusula resolutoria expresa, de tal forma que si se cumple la condición establecida en la misma, se produce la resolución del contrato, determinando que las partes darán por resuelto el mismo si se producen modificaciones que supongan una variación o diferencia de la superficie útil, sin exigir que dichas modificaciones sean sustanciales, con lo cual cualquier variación, por mínima que sea, de la superficie útil daría lugar a la resolución del contrato. Ahora bien, aún cuando en el proyecto inicial se indica que la superficie construida será de 70,91 m2, hemos de tener en cuenta que en la estipulación primera del contrato se precisa lo siguiente: "Superficie construida 567,94 m2 aproximadamente" y "comunes 13,97 m2 aproximadamente", sumando ambas superficies 70,91 m2, los cuales indudablemente son aproximados; la misma especificación se lleva a cabo en el recibo de señal y reserva, donde se reitera que la superficie construida de la vivienda más las superficies comunes suman "70,91 m2 aproximadamente". Por tanto, la reducción de la superficie útil, quedando finalmente en 70,46 m2, tras la modificación del proyecto original, supone tan sólo una diferencia de 0,45 m2, pérdida que no puede ser tenida en cuenta a los efectos de la estipulación quinta a la que nos venimos refiriendo, al entender que se encuentra comprendida dentro de la superficie aproximada a que aluden el contrato de compraventa y el recibo de señal.

Todo ello constituye una clara manifestación del principio de autonomía de la voluntad, consagrado en nuestro Código Civil, recogido en su artículo 1.255, que dispone: "los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público", quedando sujetas ambas partes a la observancia de los mismos, puesto que los contratos son obligatorios, no pudiendo dejarse su validez y cumplimiento al arbitrio de uno de los contratantes, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1.256 C.Civil .

Entendemos que el contenido de las estipulaciones primera y quinta no generan duda alguna sobre la intención de los contratantes, debiendo estarse a su tenor literal, al que nos hemos referido, según indica el párrafo primero del artículo 1.281 C.Civil . A este respecto, se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencia de 17 de mayo de 1.997 , en los siguientes términos: "la prevalencia de la interpretación literal cuando el texto sea claro, teniendo en cuenta que las cláusulas del contrato eran claras y no dejaban dudas sobre la intención de los contratantes", añadiendo que "La interpretación del contrato -o de las cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes. El Código Civil da una serie de normas de interpretación a partir del artículo 1.281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado del objeto, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del artículo 1.281: si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas", abundando en dicha cuestión precisa que "Las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289, ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal". En la misma línea, hemos de citar una sentencia más reciente, concretamente de fecha 3 de junio de 2.009 .

En consecuencia, procede la estimación de este segundo motivo de apelación, al considerar que la pérdida de 0,45 m2 no constituye causa de resolución del contrato de compraventa, de acuerdo con lo pactado en las estipulaciones primera y quinta del contrato que aquí nos ocupa.

CUARTO.- El incumplimiento del plazo de finalización de las obras y entrega de la vivienda es otra de las causas en que la parte actora ampara la resolución del contrato de compraventa, en base a las estipulaciones cuarta y octava del contrato, que respectivamente establecen que "El plazo de terminación de las obras se prevé para febrero del 2009" y que "Una vez terminadas las obras y en plazo no superior a un mes las partes se obligan a elevar la presente compraventa a Escritura Pública ante el Notario que designe el vendedor, momento que coincidirá con la entrega de la vivienda a los compradores, siempre que éstos hayan abonado las cantidades que por cualquier concepto le adeuden al vendedor o las hayan garantizado a la satisfacción de éste".

Resulta evidente el retraso en la finalización de las obras de construcción, las cuales concluyeron en fecha 30 de noviembre de 2009, como deriva del documento número 2 aportado con la demanda, es decir nueve meses después de la fecha prevista en el contrato. No obstante, dicha circunstancia, sin más produce la resolución automática del contrato celebrado entre las partes, como señala el Tribunal Supremo en sentencia de 21 de marzo de 1986 , precisando que es doctrina reiterada de la Sala que para que pueda prosperar la acción resolutoria establecida en el párrafo 1º del artículo 1.124 del Código Civil , es preciso que quien la alegue acredite, entre otros, los siguientes requisitos: 1º) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron, 2º) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad, 3º) que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían, 4º) que dicho resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa del demandado, actuación que puede acreditarse por la prolongada inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante, 5º) que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían.

Con posterioridad, el Alto Tribunal, en sentencia de 30 de abril de 1996 , acoge la rectificación jurisprudencial apuntando que "según la moderna jurisprudencia, para que exista incumplimiento, no puede exigirse voluntad deliberadamente rebelde, pues es suficiente el incumplimiento inequívoco objetivo, aún no tenaz y persistente, pues basta que frustre el fin del contrato y que no exista una justa causa que sane la conducta de los compradores", postura ya anteriormente recogida en sentencias de 18 de marzo y 18 de diciembre de 1991 y 13 de julio de 1995 . Además, hemos de tener en cuenta que "no todo incumplimiento -en el sentido de falta de identidad cualitativa, cuantitativa o circunstancial, de lo ejecutado con lo debido- es suficiente para resolver una relación de obligación sinalagmática", de tal forma que para que un incumplimiento tenga fuerza resolutoria es necesario que sea esencial y produzca la consecuencia de privar sustancialmente al contratante perjudicado de lo que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato ( sentencias de 19 de mayo de 10 de octubre de 2005 , 5 de abril de 2006 , 4 de enero de 2007 y 19 de mayo de 2008 ).

Aplicando la jurisprudencia citada al supuesto que nos ocupa, y atendiendo a que el retraso desde el momento en que debió terminarse la obra hasta que efectivamente finalizó, que no superó el año, consideramos que la parte vendedora no ha mostrado una actitud obstativa, ni se entiende que el incumplimiento del plazo frustre el fin del contrato, ni cabe apreciar el plazo como un requisito esencial. En consecuencia, no cabe resolver el contrato de compraventa por incumplimiento de la estipulación cuarta del contrato.

TERCERO.- En virtud de lo preceptuado en los artículos 394 y 398 L.E.Civ ., se impondrán a la parte actora las costas procesales causadas en primera instancia, sin efectuar pronunciamiento con respecto a las costas originadas en esta instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, estimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Francisca Amores Zambrano, en representación de "Inversiones Winner, S.L.", contra la sentencia dictada en fecha 14 de noviembre de 2011 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 46 de Madrid ; acuerda revocar dicha resolución en los siguientes términos:

1.- Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Ana Llorens Pardo, en representación de D. Pedro Enrique y Doña Yolanda , como actores, contra "Inversiones Winner, S.L.", como demandada; se absuelve a la demandada de los pedimentos formulados en la demanda.

2.- Con expresa imposición a la parte actora de las costas procesales causadas en primera instancia.

Sin pronunciamiento con respecto a las costas originadas en esta instancia.

Se acuerda la restitución a la parte recurrente del depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº 285/12, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.