Sentencia Civil Nº 484/2011, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 6, Rec 896/2010 de 28 de Septiembre de 2011

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Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN SEXTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO SIETE DE MÁLAGA

JUICIO ORDINARIO N.º 919/08

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL N.º 896/10

SENTENCIA N.º 484 / 11.

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. ANTONIO ALCALÁ NAVARRO

Magistrados:

D. JOSÉ JAVIER DÍEZ NÚÑEZ

D.ª INMACULADA SUÁREZ BÁRCENA FLORENCIO

En la ciudad de Málaga a veintiocho de septiembre de dos mil once.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, los autos de JUICIO ORDINARIO N.º 919/08 , procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA número SIETE de MÁLAGA , sobre RESOLUCIÓN DE CONTRATO, seguidos a instancia de D. Victor Manuel y D.ª Mónica , representados en el recurso por la Procuradora D.ª Margarita Zafra Solís y defendidos por el Letrado D. Salvador Morales Martos, contra D. Desiderio y D.ª Adoracion , representados en el recurso por la Procuradora D.ª Mercedes Fernández Luque y defendidos por el Letrado D. Joseph Camas i Vilá, pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por los demandados contra la Sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO .- El Juzgado de Primera Instancia número Siete de Málaga dictó Sentencia de fecha 17 de marzo de 2010 en el Juicio Ordinario N.º 919/08 , del que este rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así: " Que debo estimar y estimo la demanda deducida por el/la Procurador/a de los Tribunales y de D. Victor Manuel frente a D. Desiderio y Dña. Adoracion , declarando resuelto el contrato de compraventa suscrito por las partes litigantes en fecha 13 de Enero de 2006, y condenando a los codemandados a devolver al actor la suma de treinta mil cuarenta y cinco euros (30.045 Euros), más los intereses legales y costas ."

SEGUNDO .- Contra la expresada Sentencia interpusieron , en tiempo y forma, recurso de apelación los demandados, el cual fue admitido a trámite y su fundamentación impugnada de contrario, remitiéndose los autos a esta Audiencia donde, al no haberse propuesto prueba ni estimarse necesaria la celebración de vista, previa deliberación de la Sala que tuvo lugar el día 28 de septiembre de 2011, quedaron las actuaciones conclusas para Sentencia.

TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente la Ilma. Sra. D.ª INMACULADA SUÁREZ BÁRCENA FLORENCIO.

Fundamentos

PRIMERO .- Frente a la Sentencia dictada en la anterior instancia, estimatoria de la demanda formulada por D. Victor Manuel y D.ª Mónica frente a D. Desiderio y D.ª Adoracion , y en su virtud se declara resuelto el contrato de compraventa suscrito entre los litigantes en 13 de enero de 2006 y condena a los demandados a devolver a la parte actora la suma de 30.045 euros, más intereses legales, con imposición a los demandados de las costas procesales causadas, se han alzado en apelación los demandados a través de su representación procesal.

SEGUNDO .- Vistas las alegaciones formuladas por el recurrente, la primera precisión que ha de realizar la Sala, a fin de una correcta resolución de las cuestiones litigiosas planteadas, es que en nuestro Derecho Civil no existe el contrato de arras como un contrato autónomo. La figura jurídica de las arras, que pueden ser confirmatorias o penitenciales ( artículo 1.454 Código Civil ), no es más que un pacto que las partes contratantes, en aras del principio de libertad de pactos, pueden incorporar a un contrato de compraventa, teniendo unas y otras distinta función, en atención a lo que se haya pactado. Examinado el contrato de compraventa objeto de la presente litis, que ambas partes reconocen haber suscrito en 13 de enero de 2006, como bien afirma la juzgadora a quo , no cabe duda de que nos encontramos ante un verdadero contrato de compraventa de vivienda perfecto, pues existe consentimiento sobre el precio, 745.255 euros, aunque se pacte el pago aplazado, y sobre la cosa, vivienda que se describe en el contrato, estipulándose, además, en dicho contrato que del precio (745.255 euros) 33.055 euros son entregados en el acto a la parte vendedora, pactándose expresamente el carácter de arras penitenciales, sujetas a lo dispuesto en el artículo 1.454 del Código Civil , y en cuanto a los restantes 712.200 euros, que serían satisfechos en el plazo máximo de 60 días, y, en cualquier caso, simultáneamente al otorgamiento de la escritura pública, para cuyo acto, en la estipulación tercera, se convenía que se otorgaría en un plazo máximo de 60 días, como máximo el día 14 de marzo de 2006, ante el notario que designe la parte vendedora, que deberá comunicar a tal fin a la parte compradora la fecha, hora y notaría en que se procederá al otorgamiento, con una antelación mínima de diez días. Tratándose, pues, de un verdadero y perfecto contrato de compraventa, en el que los compromisos asumidos, tanto legal como contractualmente, compelen a la parte vendedora y a la compradora a su puntual y estricto cumplimiento, en los genéricos términos que previenen los artículos 1.256 y 1.258 del Código Civil , y con las específicas obligaciones esenciales atinentes a vendedor y comprador que establecen los artículos 1.461 y 1.500 del Código Civil . Así las cosas, en tanto que la parte actora alega que la demandada incumplió su obligación de entrega de la cosa vendida en el plazo pactado, habiéndola, incluso, vendido a un tercero, la parte demandada opone en su defensa que fue la parte actora la que desistió tácitamente de la compraventa en la medida en que nunca requirió en plazo a la vendedora para el otorgamiento de la escritura y pago del precio, por lo que resulta de aplicación el pacto de arras penitenciales, conforme al cual el comprador pierde la cantidad entregada en tal concepto, lo que conlleva, y en ello se insiste en el recurso, la necesaria desestimación de la demanda. Pues bien, con independencia de que asista razón al recurrente en cuanto a la consideración como penitenciales de las arras pactadas en el contrato que nos ocupa, pues así se pacta en el mismo, y con referencia expresa al artículo 1.454 del Código Civil , lo cierto es que dicha cuestión en el caso concreto que nos ocupa resulta baladí, por cuanto que dicha consideración sólo influiría si pudiéramos considerar que la parte compradora desistió unilateralmente el contrato, en cuyo caso, ciertamente, como afirma el recurrente, perdería la suma entregada en concepto de tal; pero es el caso que, tras la función revisora del material probatorio obrante en los autos, no consta prueba alguna en los autos que acredite que la parte compradora desistiese unilateralmente del contrato, desistimiento que ciertamente hubiera impedido la estimación de la demanda, sino todo lo contrario resulta del contenido del documento que como número 3 se acompaña con la demanda, consistente en un requerimiento por parte de los compradores a los vendedores, por medio de burofax de 14 de junio de 2007, en el que los compradores requieren a los vendedores para otorgar escritura pública, con la entrega simultánea del resto del precio y entrega del inmueble o, caso contrario, proceder a la resolución, lo que indudablemente demuestra la voluntad por parte de los compradores en orden a la consumación del contrato de compraventa. Es verdad que este requerimiento se lleva a cabo por los compradores un año y tres meses después de la finalización del plazo en que la parte vendedora se había comprometido a otorgar la escritura pública (estipulación tercera), que vencía el 14 de marzo de 2006, pero no implica ni permite presumir, como pretende el recurrente, una voluntad tácita de desistimiento del contrato, y ello porque, conforme a lo pactado, era la parte vendedora la que debía notificar a los compradores día, hora y notaría para el otorgamiento, con una antelación mínima de diez días, y en un plazo máximo de 60 días que vencía el día 14 de marzo de 2006, no siendo por tanto los compradores lo que asumieron tal obligación, siendo así que los compradores, conforme al artículo 1.504 de Código Civil , pueden pagar el precio, aun después del expirado el término, ínterin no hayan sido requeridos judicial o notarialmente, y como en el caso de autos no consta que la parte vendedora haya comunicado a los compradores voluntad alguna de resolución o de desistimiento es obvio que los compradores podían pedir el cumplimiento del contrato cuando tuvieran por conveniente, como así hicieron, aun cuando hubiera expirado cumplidamente el plazo que los vendedores tenían para otorgar la escritura pública, requerimiento que lejos de suponer un acto de desistimiento evidencia una voluntad clara en orden a la consumación de la compraventa ya perfecta. De ahí que, en el caso tratado, el que las arras sean penitenciales o confirmatorias carece de toda trascendencia, ya que no consta que los actores desistiesen unilateralmente del contrato, en cuyo caso, ciertamente, y siendo penitenciales las arras, perderían la suma entregada. Lo que sí concurre en esta litis es un claro incumplimiento por parte de los vendedores de las obligaciones contractualmente asumidas, que autoriza a los actores, a la sazón compradores, a la resolución del contrato, amparada en el artículo 1.124 del Código Civil , resolución que conlleva el retorno a la situación jurídica preexistente al contrato, lo que supone para la parte vendedora incumplidora la obligación de devolver a los compradores las sumas por ellos entregadas. En efecto, en la estipulación tercera del contrato, es la parte vendedora la que se obliga a gestionar el otorgamiento de la escritura pública de la compraventa, asumiendo dicha parte la obligación de otorgarla en un plazo máximo de 60 días a partir de la fecha del contrato, y como máximo el día 14 de marzo de 2006, ante el notario que ella designase, y a tal fin asumía, igualmente, la obligación de comunicar a la parte compradora, con una antelación mínima de diez días, la fecha, hora y notaría en que se procedería al otorgamiento de tal escritura y entrega de la posesión, obligaciones absolutamente incumplidas por la parte vendedora, que no sólo no gestionó, notificó y otorgó la escritura pública en el plazo comprometido, sino que, como ella misma reconoce, procedió a vender la vivienda a un tercero. Al hilo de ello, no cabe acoger su alegación de que existió un pacto verbal con los compradores a fin de dar por resuelto el contrato, con pérdida para ellos de la suma entregada, porque no se trata más que de una mera alegación carente del más mínimo soporte probatorio, y que además entra en total contradicción con el contenido del documento n.º 3 de los aportados con la demanda, y que evidencia una clara voluntad de los compradores en orden a cumplir el contrato, no existiendo ni una sola prueba, y fácil hubiera sido, que evidencie que existieron, en orden a tal compromiso de resolución, llamadas telefónicas entre los contratantes. Es cierto que la parte compradora no hizo más entrega de dinero a la parte vendedora que la inicial que se refería en el contrato, pero como ya se ha expresado la obligación de pago del resto del precio se estableció de forma simultánea al otorgamiento de la escritura, y era la parte vendedora la obligada a gestionar tal otorgamiento en un plazo máximo y a notificar a los compradores la fecha, hora y notaría donde se haría se otorgamiento, obligaciones éstas que la parte vendedora claramente incumplió, y con ello la obligación principal que todo contrato de compraventa comporta para el vendedor, cual es la de hacer entrega de la cosa objeto del mismo, conforme a lo pactado, incumplimiento éste que faculta al comprador para la resolución contractual amparada en el artículo 1.124 del Código Civil , y definitivo para retornar el estado de las cosas al estado jurídicamente preexistente, debiendo, en definitiva, el vendedor devolver al comprador la suma por éste entregada, como con acierto resolvió la juzgadora a quo . A idéntico resultado se llega aun admitiendo el carácter penitencial de las arras, pues por los razonamientos expuestos y por el resultado de las pruebas se ha de llegar a la conclusión de que no hubo desistimiento unilateral del contrato por parte de los compradores que autorice la pérdida por los mismos de la suma entregada en tal concepto, sino que fue la propia parte vendedora la que, al no observar los compromisos asumidos y proceder a vender a un tercero la vivienda, en definitiva, desistió unilateralmente del contrato, lo cual conlleva que, de haberlo así solicitado en su demanda los actores, vendrían obligados a devolverles duplicada la suma en su día entregada por los mismos, pero como en la demanda sólo se pide la devolución de la suma entregada, ciertamente el principio de congruencia imponía el Fallo adoptado en la Sentencia apelada, que en consecuencia debe ser confirmada.

TERCERO .- Conforme a los artículos 398.1 y 394.1, ambos de la LEC , desestimado el recurso de apelación, las costas procesales devengadas en esta alzada han de ser impuestas a la parte apelante.

Vistos los preceptos citados y los demás de legal y oportuna aplicación.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Desiderio y D.ª Adoracion frente a la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez de Primera Instancia número Siete de Málaga , en los autos de Juicio Ordinario N.º 919/08 , a que este rollo se refiere, y, en su virtud, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución, con imposición , a la parte apelante, de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Devuélvanse los autos originales con certificación de esta Sentencia al Juzgado del que dimanan para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/

Contrato de compraventa
Arras
Voluntad
Voluntad unilateral
Arras penitenciales
Representación procesal
Intereses legales
Interés legal del dinero
Libertad de pactos
Pago aplazado
Contrato de compraventa de vivienda
Entrega de la cosa
Burofax
Consumación del contrato
Desistimiento de contrato
Resolución de los contratos
Cumplimiento del contrato
Entrega de dinero
Obligación principal
Desistimiento unilateral