Sentencia Civil Nº 487/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 263/2009 de 28 de Septiembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN Cuarta

ROLLO Nº. 263/2009

JUICIO ORDINARIO NÚM. 244/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº. 6 DE SABADELL

S E N T E N C I A Nº. 487/2009

Ilmos. Sres.

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RIOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veientiocho de septiembre de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de juicio ordinario nº. 244/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº. 6 de Sabadell, a instancia de Dª. Gabriela , contra D. Jenaro ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 30 de julio de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: DESESTIMAR la demanda formulada por la representación procesal de la parte actora Dª. Gabriela , contra el demandado D. Jenaro , y en consecuencia ABSOLVER a dicho demandado de las pretensiones formuladas contra él, y CONDENAR a la parte actora al pago de las costas procesales causadas.

Llévese el original de esta sentencia a su Libro correspondiente, dejando testimonio de la misma unido a las actuaciones."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 22 de septiembre de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE.

Fundamentos

PRIMERO.- Consta en las actuaciones : 1) En fecha 30 de octubre de 2006, la actora suscribió con el demandado el doc que consta a los folios 9 y stes, en el que convenían un contrato sobre la finca que se describía, y para lo que aquí importa se fijaba le precio en 243.409 ?, se entregaba como arras o señal 18.000 ?, el resto, sin devengar intereses el día del otorgamiento de la escritura pública, comprometiéndose las partes a otorgarla ante Notario antes del 31 de Diciembre de 2006, siendo de la compradora los gastos de tal otorgamiento. En la estipulación séptima se decía que, de acuerdo con el art. 1454 del Código civil , la compraventa podía rescindirse a instancia de ambas partes, si lo hacía la compradora perdería las arras y si lo hacía la vendedora debería entregar una cantidad equivalente al doble de la cantidad entregada como arras o señal. 2) El día 28 de diciembre de 2006, el actor remitió burofax a la parte demandada, entregado el día 29, en el que le exponía que notificaba su voluntad de la compra, comunicándole que el 30 de Enero de 2007 tendría lugar la firma de la escritura en la Notaría, sita en C/ Camí Reial, 122,1º de Palau Solitá i Plegamans. 3) Es contestado por el vendedor, en fecha 3 de Enero de 2007, en el que manifiesta que no puede aceptar su oferta, por cuanto le provocaría un grave perjuicio económico por la reforma fiscal que había entrado en vigor el 1º de Enero, que daba por rescindido el contrato y hacía suya, de conformidad con el art. 1454 del Código civil , la cantidad recibida a cuenta en concepto de indemnización por los perjuicios sufridos. 4) El 24 de Enero se remite por la actora nueva carta, por mandatario de la demandante se requiere al demandado para que le entregue la suma de 36.000 ?, por considerar que e la parte demandada es la que ha rescindido unilateralmente el contrato. La respuesta se produce en nueva comunicación de 29 de Enero, explicando que la posibilidad de compra tenía un plazo que era el 31 de diciembre de 2006, y la compradora quien debía fijar el día y hora, así como el Notario, antes de aquella fecha, que tal fecha se había hecho por motivos fiscales y se había obtenido una rebaja en el precio, y que el primer burofax sólo era una táctica para alargar el plazo, por lo que si no se otorgó fue por causas imputables a la compradora, con pérdida de la cantidad entregada como arras penitenciales. 5) Presentado el escrito rector por la representación de Dª. Gabriela , en reclamación de la suma de 36.000 ?, la sentencia que puso fin a las actuaciones en 1ª Instancia, desestima la demanda, al estimar que al fecha era un elemento del contrato, y que la actora no podía pretender que el contrato se resolviera cuando ella había incumplido sus obligaciones.6) Dicha resolución es recurrida por la misma, indicando que la compraventa estaba perfeccionada, con pacto adicional de arras penitenciales, para el caso de desistimiento, que en el contrato no había ninguna condición resolutoria a término, que el 28 se le requirió para otorgar la escritura y antes de tal fecha la demandada no le había compelido a elevar a escritura pública y que la actora ni había tenido voluntad de desistir, ni el retrasar la firma un mes suponía una frustración del contrato, por lo que reiteraba su petición inicial, considerando que fue la parte recurrida quien desistió o subsidiariamente que se le devolvieran los 18.000 ?, entregados como daños y perjuicios.

SEGUNDO.- Con fundamento en tal infraestructura fáctica, la sala estima que debe acogerse el recurso, si bien en su petición subsidiaria. Y así si bien consideramos que no existía una condición resolutoria, y que al contrato de compraventa se superponía un pacto de arras penitenciales, lo cierto es que antes de la fecha fijada para el otorgamiento, ninguna de las dos partes realizó conducta alguna tendente a que la escritura se otorgase antes del 31 de diciembre acordado, y ello con independencia de quien tuviera que designar Notario, y la pretensión manifestada del actor, en fecha 28 era claramente extemporánea pues pretendía dilatar el otorgamiento, haciéndolo fuera del plazo acordado por ambos, a ninguno le ha interesado pedir el cumplimiento y el desistimiento ha sido mutuo, por lo que sus conductas se neutralizan y el vendedor debe retornar lo recibido, siendo este caso de gran analogía con lo que el T. Supremo resolvió en su Ss de 5 de noviembre de 2003, en la que expuso "Los hechos probados acreditan que por contrato privado de fecha 10 de octubre de 1995 la entidad demandada vendió al recurrente el local que se describe por el precio de noventa y cinco millones de pesetas, habiendo entregado el comprador la cantidad de 9.500.000 pesetas en concepto de arras, habiendo pactado que "la escritura de compraventa habrá de celebrarse necesariamente dentro del plazo de los 60 días naturales a contar desde la fecha de hoy".

La referida escritura no fue otorgada en el plazo convenido ni en ningún otro momento y no consta acreditado que los contratantes hubieran efectuado gestión alguna para que se llevase a cabo la elevación a escritura pública dentro del plazo de los sesenta días, por lo que el comprador que recurre vino a interesar en el suplico de su demanda que se declarase extinguido el contrato y fuera condenada la vendedora a la devolución de la cantidad entregada.

El motivo primero contiene denuncia de haberse infringido los artículos 1281 y 1285 del Código Civil EDL 1889/1 q, para sostener que el documento privado de 10 de octubre de 1995 no refleja una compraventa perfeccionada, sino más bien un precontrato, tesis casacional que no es de recibo, toda vez que la relación contractual creada por los litigantes reúne las características y condiciones precisas y necesarias para ser reputada como compraventa, pues resulta patente la conjunción de voluntades decididas de los otorgantes de llevar a cabo la efectiva enajenación del inmueble objeto de la misma, cumpliéndose las previsiones de los artículos 1445, 1450 EDL 1889/1 q, 1254, 1258 y 1251 del Código Civil EDL 1889/1 q, y no lo imposibilita el hecho de haberse fijado un plazo para el otorgamiento de la escritura pública, que actúa como formalidad diferida y no desvirtúa la esencialidad obligatoria concertada (artículo 1278 del Código Civil EDL 1889/1 ).

No se trata en este caso de efectiva promesa de compra y venta (art. 1451 EDL 1889/1), teniendo en cuenta los pactos a través de los cuales los litigantes han establecido sus recíprocas obligaciones (Sentencias de 24-5-1980, 24-12-1992 EDJ 1992/12826, 8-7-1993 EDJ 1993/6827 y 23-1-1995 ), que no quedaron supeditadas a la celebración de un futuro contrato, por lo que ha de respetarse la voluntad bien expresada de los otorgantes en cuanto a celebrar efectivo y definitivo contrato de compraventa, resultando acorde a la ley y jurisprudencia la interpretación llevada a cabo por los juzgadores de instancia que ha de ser aceptada y ratificada.

El motivo no procede.

SEGUNDO.- Está dedicado el motivo a aportar infracción de los artículos 1113 y 1117 del Código Civil EDL 1889/1 q, en cuanto el recurrente mantiene que en el contrato se integró una condición resolutoria a término, al establecer su cláusula segunda que la escritura se otorgaría necesariamente dentro de los sesenta días naturales a contar de la fecha de la celebración del convenio, para lo que parte de que se trata de una relación precontractual, que ha quedado descartada.

Como acertadamente declara la sentencia recurrida ninguna condición resolutoria se pactó. No estamos ante una obligación condicionada a un suceso pretérito futuro o incierto, pues al pacto de otorgar escritura futura no se le dio carácter de condición resolutoria expresamente acordada, y ante su ausencia la compraventa celebrada seguiría surtiendo en esta línea todos sus efectos, por lo que el negocio permanecía subsistente en su contenido obligacional, ya que al suscribirse el documento privado se constituyó ya el contrato. La elevación a escritura pública aquí no tiene condición de documentación constitutiva, y actúa en las funciones principales que atribuye los artículos 1280 EDL 1889/1 y 1464 del Código Civil EDL 1889/1 , garantiza los derechos de las partes y facilitar, en su caso, el acceso al Registro de la Propiedad.

La ausencia de otorgamiento no obstaculiza la eficacia del contrato ni actúa como impedimento de exigibilidad de lo convenido. La cláusula de referencia no tiene encaje en los artículos 1113 y 1117 EDL 1889/1 q, pues las condiciones resolutorias no se presumen y han de ser expresamente pactadas, al tratarse de una excepción a la eficacia y desarrollo normal de los contratos, al actuar la condición como circunstancia impeditiva de la exigibilidad y a su vez como demora en la eficacia y vigencia de la reglamentación contractual acordada.

El motivo no procede ser acogido.

TERCERO.- En el tercer motivo se denuncia la infracción del artículo 1124 del Código Civil EDL 1889/1 . Como queda dicho al pacto de otorgamiento de escritura pública no se le dio condición resolutoria expresamente pactada, sucede que los hechos probados ponen de manifiesto pasividad acreditada del comprador y del vendedor, ya que dejaron transcurrir el plazo de sesenta días fijado para escriturar públicamente la compraventa y que terminaba el 10 de diciembre de 1994 sin que hubieran realizado actividad alguna ni gestión al efecto, lo que entra en el ámbito de una situación de incumplimiento mutuo, pues por una parte el local recibido no fue entregado al adquirente y por otra se convino que el resto del precio aplazado, es decir 85.500.000 pesetas se haría efectivo a la firma de la escritura (cláusula primera ), teniendo indudable condición de arras penitenciarias la cantidad que fue anticipada, pues así se hizo constar expresamente en la cláusula tercera que dice " todo ello conforme al artículo 1504 del Código Civil EDL 1889/1 ".

Se da por tanto obligación mutua y simultánea de pagar el precio adeudado y otorgar escritura y ni lo uno ni lo otro tuvo lugar, por lo que habrá de actuarse según el artículo 1124 del Código Civil EDL 1889/1 , y como declara la sentencia de 1 de febrero de 1997 EDJ 1997/124 , se ha producido incumplimiento recíproco que equivale a un mutuo desistimiento o apartamiento del contrato, lo que fue previsto en la cláusula tercera que autorizaba hasta la firma de la escritura y por tanto dentro del plazo imperativo de los sesenta días establecido para su otorgamiento (cláusula segunda ) a desistir tanto el vendedor como el comprador, si fuera éste perdería las arras si el desistimiento proviniera del vendedor las devolvería duplicadas. Se trata de un desistimiento válidamente negociado que excepciona la fuerza obligatoria y faculta la liquidación de la relación conforme autoriza el artículo 1255 EDL 1889/1 (Sentencia de 20- 6-2000 EDJ 2000/14508 ) y como sigue enseñando la sentencia citada de 1 de enero de 1997 EDJ 1997/124 , se da convergencia de conductas incumplidoras que se neutralizan con un efecto compensador de responsabilidades, lo que conduce a decidir que procede la devolución de las arras, al acogerse el motivo y confirmar la sentencia del Juez de Primera Instancia, ya que no cabe atribuir a la sociedad vendedora conducta cumplidora en base al requerimiento notarial que practicó en fecha 23 de enero de 1996, por la que citó al comprador a celebrar la escritura para el día 31 siguiente, ya que se practicó rebasado el plazo acordado, al haberse pactado que el otorgamiento había de tener lugar "necesariamente dentro de los sesenta días naturales". No se trata de plazo indicativo como dice la sentencia de 28 de septiembre de 1995 EDJ 1995/4860 respecto a un supuesto en el que el plazo se estableció que no podría ser superior a los tres meses, sino de efectivo plazo imperativo y fatal."

TERCERO.- No ha lugar a efectuar expresa imposición de costas en ninguna de las dos Instancias, dada la revocación y la dificultad fáctica y jurídica en este tipo de litigios para concretar el incumplimiento, acogiendo la petición subsidiaria.

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª. Gabriela , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº. 6 de Sabadell, en los autos de juicio ordinario 244-2007, de fecha 30 de julio de 2008, debemos revocar en igual forma dicha resolución y estimando en igual forma la demanda, debemos condenar y condenamos a D. Jenaro , a que abone a la actora la suma de 18.000 ?, e intereses legales desde la interposición de la demanda, sin efectuar expresa imposición de costas en ninguna de las dos Instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.