Sentencia CIVIL Nº 489/2021, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 641/2021 de 22 de Diciembre de 2021

Encabezamiento

Rollo nº 000641/2021

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 489

SECCIÓN SÉPTIMA

Ilustrísima Señora Magistrada:

DOÑA CARMEN BRINES TARRASÓ.

En la Ciudad de Valencia, a veintidós de diciembre de dos mil veintiuno.

Vistos, por la Ilma. Sra. DOÑA CARMEN BRINES TARRASÓ,Magistrada de la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Verbal [VRB] - 000319/2021, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE VALENCIA, entre partes; de una como demandado- apelante/s GORLINKA SL, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. PAMELA VICTORIA VALDEZ CAVERO y representado por el/la Procurador/a D/Dª FLORENTINA PÉREZ SAMPER, y de otra como demandante- apelado/s EDIFICIO CABRERA SL, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. MARÍAAMPARO BENAVENT VENDRELL y representado por el/la Procurador/a D/Dª JUAN MIGUEL ALAPONT BETETA.

Antecedentes

PRIMERO.-En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE VALENCIA, con fecha 21 de junio de 2021, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: A) Que estimando la demanda inicial formulada por EDIFICIO CABRERA, S.L., representado/a por el Procurador de los Tribunales D./D.ª Juan Miguel Alapont Beteta, contra GONLIKA, S.L., representado/a por el Procurador de los Tribunales D./D.ª Florentina Pérez Samper, debo: 1) condenar y condeno a Gonlika a abonar a Edificio Cabrera la cantidad de 3.965,88 euros. 2) con expresa imposición de las costas causadas a la demandada. B) Que estimando la presente demanda de reconvención formulada por GONLIKA, S.L., representado/a por el Procurador de los Tribunales D./D.ª Florentina Pérez Samper, contra EDIFICIO CABRERA, S.L., representado/a por el Procurador de los Tribunales D./D.ª Juan Miguel Alapont Beteta, debo: 1) condenar y condeno a Edificio Cabrera a pagar a Gonlika la cantidad de 1.000 euros. 2) en cuanto a las costas cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad. C) Y debo declarar y declaro la compensación judicial, en la cantidad concurrente, entre la suma de 3.965,88 euros que la Gonlika ha de pagar a Edificio Cabrera, y la cantidad de 1.000 que esta sociedad ha de abonar a aquella, de forma que la Gonlika demandada deberá abonar a la actora Edificio Cabrera la cantidad de 2.965,88 euros, cantidad que devengará el interés legal incrementado en dos puntos desde la fecha de esta resolución hasta su completo pago.'

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 22 de diciembre de dos mil veintiuno. para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.-La representación de la parte actora formulo demanda interesando se dicte Sentencia de conformidad con el suplico de su demanda.

La parte demandada compareció y formulo oposición a la demanda en los términos que constan en su escrito y tras alegar los hechos y fundamentos que consideró convenientes a su derecho, concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra. Formulaba asimismo demanda reconvencional.

Convocadas las partes a juicio verbal, el mismo se desarrolló con el resultado que obra en Autos y agotados los trámites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Valencia se dictó en fecha 21 de mayo de 2021 Sentencia por la que:

A) Estimaba la demanda inicial formulada por Edificio Cabrera S.L. contra Gonlika, S.L. y:

1) condenaba a Gonlika S.L. a abonar a Edificio Cabrera S.L. la cantidad de 3.965,88 euros.

2) con expresa imposición de las costas causadas a la demandada.

B) Estimaba la demanda de reconvención formulada por Gonlika, S.L., contra Edificio Cabrera, S.L. y:

1) condenaba a Edificio Cabrera a pagar a Gonlika la cantidad de 1.000 euros.

2) en cuanto a las costas cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

C) Y declaraba la compensación judicial, en la cantidad concurrente, entre la suma de 3.965,88 euros que la Gonlika ha de pagar a Edificio Cabrera, y la cantidad de 1.000 euros que esta sociedad ha de abonar a aquella, de forma que la Gonlika demandada deberá abonar a la actora Edificio Cabrera la cantidad de 2.965,88 euros, cantidad que devengará el interés legal incrementado en dos puntos desde la fecha de esta resolución hasta su completo pago.

SEGUNDO.-Contra la referida Sentencia se alza la representación de GONLIKA S.L.formulando recurso de Apelación que basa en los siguientes motivos de impugnación expuestos en síntesis:

1.-Error en la valoración de la prueba y en la aplicación del derecho. La Sentencia se enumeran hechos incontrovertidos por las partes:

- Existencia de 2 contratos de arrendamiento.

- Cuantificación del importe de arrendamiento convenido.

- Fecha, forma de pago, importe a tanto alzado en el caso de devolución de recibo.

- Fecha de la devolución de la posesión de los inmuebles.

- Impago del importe de arrendamiento de abril, mayo y junio del 2020.

- No devolución de la fianza.

Sin embargo, obvia el Juzgador de Instancia en la determinación de los hechos:

- Se trataba de viviendas de arrendamiento turístico.

- Estábamos en pleno estado de alarma (abril, mayo y junio de 2020).

- La actividad de arrendamiento turístico estaba suspendida en virtud de una orden ministerial de cese de actividad (Doc. Uno de contestación a la demanda).

- Durante esos meses las partes estuvieron negociando resolución de los contratos y devolución de la posesión (Doc. 2 de la contestación de la demanda).

- Los contratos se resolvieron precisamente por no poderse desarrollar esa actividad de arrendamiento turístico.

Asimismo omite el Juzgador de Instancia el Acuerdo del CGPJ de 14-3-2020 que establecía la suspensión de todas las actuaciones judiciales programadas y los plazos procesales que tal decisión conlleva, salvo en los supuestos de servicios esenciales, sin que fuese posible el 'ejercitar acciones pertinentes en un juicio declarativo plenario' dado que una modificación o resolución del contrato de arrendamiento, no se encontraba dentro de las actuaciones procesales declaradas urgentes e inaplazables.

Los contratos se resolvieron de mutuo acuerdo el 15.06.2020, sin que tuviese entonces la demandada apelante ninguna causa para iniciar un procedimiento judicial para modificar el importe del arrendamiento.

La declaración del estado de alarma y el cierre de los establecimientos de alojamiento turístico no entran dentro de lo que se considera un riesgo normal dentro del contrato, ni era una situación previsible o evitable, en consecuencia, concurrió una alteración sobrevenida y sustancial de la base económica del contrato, lo que rompió la equivalencia de las prestaciones por lo que resulta necesario compensar el desequilibrio de las prestaciones causado por dicha alteración sobrevenida.

2.-Hace el Juzgador de Instancia toda una interpretación para suplir el que la actora no haya aportado con su escrito de demanda los extractos bancarios acreditativos de la devolución de esos recibos, al corresponderle al actor la carga de la prueba conforme al Art. 217.2 LEC.

Lo que pactan las partes está claro: si se 'devuelve' un recibo, se acuerda el incremento del importe del mismo en un 5% como gasto de devolución y gestión cobro.

Interpreta el Juzgador que 'lo que viene a suponer que no pagar al vencimiento el arrendador podía cobrar, a modo de penalización o clausula penal, un recargo del 5% del importe de cada recibo'. No, no es eso lo que pactan las partes, pactan expresamente que si un recibo se devuelve (es decir el arrendador gira el cargo al banco del arrendatario quien no lo atiende) los gastos de devolución y gestión de cobro se calculan en un 5% del importe de la cantidad correspondiente al recibo devuelto.

De haber querido pactar las partes una penalización por impago de renta, lo hubiesen hecho y en todo caso, correspondía a la Actora-Apelada el probar que giró esos recibos y no demandado el 'no giro' de esos recibos, dado que de aceptarse esto último estaríamos ante una prueba diabólica.

3.-Por lo que respecta a las costas del procedimiento, la demandada apelante reclamó la devolución de las fianzas mediante el envío de Burofax de 11.06.2020, tal y como consta acreditado mediante los Documentos 5 y 6 de la contestación a la demanda, sin que contrariamente a lo afirmado en la Sentencia recurrida, se trate de la primera reclamación, en consecuencia corresponde la imposición de las costas de la reconvención a la Actora-Apelada.

Finalmente, la recurrente entiende que no debieron serle impuestas las costas de la primera instancia, por existir dudas de hecho y la concurrencia de dificultad jurídica, lo que aconseja abandonar el criterio objetivo del vencimiento, de forma tal que no precede su imposición, todo ello en aplicación del Art. 394.1 (respecto de la no imposición de costas), lo que no ha sido correctamente valorado en la Sentencia de instancia.

Dicho recurso será objeto de análisis, seguidamente.

La representación de Edificio Cabrera S.L. formulo demanda de juicio verbal con fundamento en los siguientes hechos expuestos en síntesis: La mercantil actora, es propietaria de dos viviendas.

La situada en la calle Rumbau, nº 1, puerta 12ª de Valencia sobre la que se suscribió arrendamiento en fecha 1 de enero de 2.016, y con efectos desde ese mismo día. El arrendamiento se celebró por un período de un año desde la fecha de su perfeccionamiento con carácter prorrogable, siendo efectivamente prorrogado el contrato, hasta 30 de junio, en que quedó resuelto de mutuo acuerdo, con entrega de la posesión del inmueble.

Arrendamiento vivienda de la calle Rumbau nº 1, puerta 47ª de Valencia. Suscrito en fecha 14 de enero de 2.016, y con efectos desde ese mismo día. El arrendamiento se celebró por un período de un año desde la fecha de su perfeccionamiento, 14 de enero de 2.016, con carácter prorrogable, siendo efectivamente prorrogado el contrato, hasta 30 de junio de 2.020, en que quedó resuelto de mutuo acuerdo, con entrega de la posesión del inmueble.

En ambos casos se acordó que, en caso de producirse la devolución de un recibo por cualquier causa, éste será cargado con el 5% en concepto de gastos de devolución y gestión de cobro.

La entidad mercantil demandada dejó de abonar la renta en la cuenta bancaria domiciliaria de la misma y, por ello, la renta pendiente de pago que la mercantil demandada, Gorlinka, S.L. y que adeuda es la siguiente:

1º.-Arrendamiento vivienda de la calle Rumbau, nº 1, puerta 12ª:

1.1.- Alquiler Abril 2.020.- 629,51

1.2.- Alquiler Mayo 2.020.- 629,51

1.3.- Alquiler junio 2.020.- 629,51

Total rentas debidas.- 1.888,53.- euros

2º.- Arrendamiento vivienda de la calle Rumbau nº 1, puerta 47ª:

2.1.- Alquiler Abril 2.020.- 629,51

2.2.- Alquiler Mayo 2.020.- 629,51

2.3.- Alquiler junio 2.020.- 629,51

Total rentas debidas.- 1.888,53.- euros.

En definitiva, la mercantil demandada adeuda a por rentas impagadas de los dos contratos de arrendamiento, la cantidad conjunta de 3.777,06.- euros.

Además, los pagos de los arrendamientos se realizaban con cargo a una cuenta bancaria, habiéndose devuelto un total de 6 recibos girados con el correspondiente gasto para la actora y que asciende a la cantidad de 188,82.- euros, según el siguiente cálculo desglosado:

1º.-Arrendamiento vivienda de la calle Rumbau, nº 1, puerta 12ª:

1.1.- Gasto devolución recibo Abril 2.020.- 31,47

1.2.- Gasto devolución recibo mayo 2.020.- 31,47

1.3.- Gasto devolución recibo junio 2.020.- 31,47

Total gasto devolución de recibos.- 94,41.- euros.

2º.- Arrendamiento vivienda de la calle Rumbau nº 1, puerta 47ª:

2.1.- Gasto devolución recibo abril 2.020.- 31Â?47

2.2.- Gasto devolución recibo mayo 2.020.- 31Â?47

2.3.- Gasto devolución recibo junio 2020 .- 31Â?47

Total gasto devolución de recibos.- 94,41.- euros

En resumen:

Gastos devolución Contrato 1º: 94,47.- euros

Gastos devolución Contrato 2º: 94,47.- euros.

Total: 188,82.- euros.

Por todo ello concluía interesando se dicte Sentencia por la que se condene a la parte demandada Gorlinka, S.L., al pago de la cantidad de 3.965,88.- euros, más intereses legales desde la fecha de la reclamación extrajudicial (21 de octubre de 2.020), con expresa imposición de costas procesales.

La parte demandada formuló oposición a la demandaasí como demanda reconvencional que fundamentaba en los siguientes hechos:

1.- Golinka se dedica a la explotación de pisos turísticos. Los contratos de arrendamiento firmados entre las partes son para uso distinto de vivienda habitual, actividad que quedó suspendida a raíz de la Orden SND/257/2020, de 19 de marzo, por la que se declaró la suspensión de apertura al público de establecimientos de alojamiento turístico, la suspensión de la actividad es lo que motivó que ambas partes resolvieran los contratos de mutuo acuerdo.

2.- Los recibos no se llegaron a girar por lo que los mismos no fueron devueltos, no habiéndose en su caso devengado los gastos que se reclaman.

En cuanto a la demanda reconvencional, en los contratos de arrendamiento de ambos inmuebles se pactó una fianza por importe de 500,00 € cantidad que fue entregada en efectivo, tal y como se reconoce en el apartado X de ambos contratos. Se solicitaba el abono de las fianzas entregadas y cuantificadas en el importe total de 1.000,00 €. cantidad más intereses legales y expresa imposición de costas.

Convocadas las partes al acto de la vista, se ratificaron en sus respectivos escritos proponiendo las pruebas convenientes a su derecho que se practicaron con el siguiente resultado:

D. Darío. Legal representante de la demandada. Se dedican habitualmente a los alquileres turísticos. Firmo los contratos de arrendamiento de vivienda. No han abonado las rentas de abril mayo y junio que se reclaman, no sabe si se giraron los recibos, habitualmente se giraban con cargo a la cuenta bancaria, supuestamente si los habrían girado. Fueron días de caos. Si solicitaron una moratoria o retraso en el pago, pero el declarante no llevo esta gestión personalmente lo hizo D. Efrain pero ignora las propuestas concretas. Esas propuestas por escrito o telefónicamente, las dictaba el declarante. Rescindieron el contrato en el mes de junio oficialmente. El departamento de administración erra quien se encargaba de ver si giraban los recibos, no el declarante. Estos tres recibos no sabe si se giraron.

D. Efrain: trabaja en Mas-Masía Escrivá, que es una sociedad del grupo Gorlinka. Es administrativo. Mandaron un correo diciendo que el 15 de junio iban a tener a disposición las llaves de los apartamentos. El declarante era la persona de la sociedad que establecía la relación con los distintos propietarios y a estos propietarios se les mandó un correo en los días previos al confinamiento indicándoles que querían hablar con ellos por la situación a que estaban abocados y no hubo contestación. La llave se entrego en junio porque se intento llegar a un acuerdo, se mandaron correos y se dilato hasta esa fecha, todos los empleados estaban en ERTE. La persona con la que cruzaba los correos era con Africa. Las propuestas que hacían en los correos eran en el sentido de que se pusieran en contacto con ellos porque la administración de la sociedad quería ver a que tipo de acuerdo se podía llegar. Y luego como con otros propietarios se había llegado al acuerdo de alquilar los apartamentos a personal imprescindible durante el confinamiento como personal sanitario, a unos precios reducidos, se pretendía lo mismo. Los cobros estaban domiciliados. Los recibos de abril mayo y junio no puede afirmar si se presentaron al cobro porque no tenia acceso a la cuenta de Golinka.

Puede anticiparse ya desde este momento que valorado en conjunto el resultado de la prueba practicada conforme a los criterios que a tal efecto establece el artículo 217 de la L.E.C. la Sala considera el recurso de Apelación formulado, improsperable, y da por reproducidos los acertados fundamentos jurídicos contenidos en la resolución impugnada, pues como dispone la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000 con cita de la de 16 de octubre de 1992, si la resolución de primer grado es aceptada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir los argumentos, debiendo, en aras de la economía procesal, corregir en su caso, solo aquellos que resulte necesario, amén de que una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva. (la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional sentencias 174/1987, 11/1995, 24/1996, 115/1996, 105/97, 231/97, 36/98, 116/98, 181/98, 187/2000 como de la Sala Primera del Tribunal Supremo Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998, 19 de octubre de 1.999 y 23 de febrero, 28 de marzo, 30 de marzo y 9 de junio y 21 de julio de 2000, 2 y 23 de noviembre de 2.001). Así según ha señalado reiterada doctrina emanada del Tribunal Constitucional ( AATC. 688/88 y 956/88 y SSTC., 146/90, 27/92) la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en tal resolución se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada ya que en tales supuestos y cual precisa la STS de fecha 20 oct. 1997, subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado'. Deben, por tanto, adicionarse por tanto únicamente a los fundamentos jurídicos referidos, a efectos de resolver las cuestiones planteadas en esta alzada, las siguientes consideraciones:

Como es sabido, ha señalado el Alto Tribunal, que la clausula 'rebus sic stantibus', tiene por finalidad corregir situaciones de notoria injusticia y aunque no es mencionada en el Código Civil, ni para admitirla ni para rechazarla, la posibilidad de que el negocio haya de resolverse, o quedar modificado en el intercambio de las prestaciones, por sobrevenir circunstancias que determinen la frustación o la alteración esencial del resultado propuesto, ha de entenderse implícita en los contratos; pero lo cierto es que el Tribunal Supremo ha acudido a la aplicación de esta cláusula en casos muy concretos, a veces sin mencionarla expresamente (recurriendo a la figura de la equivalencia real de las prestaciones) pero siempre advirtiendo de su excepcionalidad, por cuanto es peligrosa y ha de admitirse cautelosamente, como dicen las Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2004 y de 12 de noviembre de 2004. Por su parte, la más reciente de 18 de mayo de 2006 señala que 'para que opere la cláusula invocada se ha de tener gran cautela pues supone alteración del principio 'pacta sunt servanda' y puede atacar el principio de la seguridad jurídica'. Tras las relevantes SSTS de 13 de junio de 1944 y 17 de mayo de 1957, otras con posterioridad señalan expresamente que no está excluida la posibilidad de construir en el ámbito del Derecho vigente la cláusula rebus sic stantibus como medio de restablecer el equilibrio de las prestaciones ( SSTS de 5 de junio de 1945, 14 de mayo de 1952, 24 de septiembre de 1953, 12 de junio de 1956, 19 de enero de 1957, 17 de mayo de 1957, 21 de octubre de 1958 ...), pero precisando como lo hace la de 6 de junio de 1959 las circunstancias excepcionales que justificarían su aplicación y se concretan en las siguientes: a)alteración extraordinaria de las circunstancias, al momento de cumplir el contrato, con relación a las concurrentes al tiempo de su celebración; b)desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes, que derrumbe el contrato por aniquilamiento de las prestaciones: así la desaparición sobrevenida de la base del negocio, según doctrina autorizada, se entiende producida cuando la relación de equivalencia o la proporción entre las prestaciones se destruye totalmente o se aniquila, de suerte que no pueda hablarse ya de prestación y contraprestación, o cuando la finalidad común del negocio o la finalidad sustancial del negocio para una de las partes, manifiesta, conocida y no rechazada por la otra, resulta inalcanzable.c)que todo ello acontezca por la superveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles. Señala la doctrina jurisprudencial que es exigible también que estemos ante 'contratos de tracto sucesivo ('qui habent tractu sucesivus') o que dependen de un hecho futuro conforme a la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 2005, que sigue la del mismo Tribunal de 27 de febrero de 2004, siendo por el contrario doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 1997) que en los contratos de tracto único la aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus' es de carácter aún más excepcional que en los de tracto sucesivo o de ejecución diferida. d)que se carezca de otro medio de salvar el perjuicio e)petición de la parte interesada. Estos criterios son confirmados por otras Sentencias como las de 13 de julio de 1994, 12 de noviembre de 2004, 27 de mayo de 2002, 15 de noviembre de 2000, entre otras. Por ultimo y llegados a este punto es importante señalar asimismo que la construcción jurisprudencial exige la concurrencia de todas y cada una de tales circunstancias o requisitos para que pueda ser aplicada la cláusula implícita, a los que habría que añadir además con carácter general la buena fe y la ausencia de culpa por parte de quien alegue la cláusula. Pues bien, puesta en relación la doctrina expuesta, con las circunstancias concurrentes en el caso presente, la Sala llega a la conclusión de que procede desestimar el recurso de Apelación interpuesto compartiendo las conclusiones expuestas por el Juzgador de Instancia en la Sentencia que es objeto de recurso.

Partiendo de cuanto antecede y en lo concerniente al primerode los motivos de impugnación aducidos, debe observarse que la Orden SND/257/2020, de 19 de marzo, por la que se declara la suspensión de apertura al público de establecimientos de alojamiento turístico, de acuerdo con el artículo 10.6 del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 establece en su artículo Segundo: Establecimientos de alojamiento turístico de larga estancia y de temporada: Queda permitida la apertura al público de aquellos establecimientos turísticos previstos en el apartado primero de esta orden que alberguen clientes que, en el momento de declaración del estado de alarma, se hallen hospedados de manera estable y de temporada, siempre que sus ocupantes cuenten con las infraestructuras, en sus propios espacios habitacionales, para poder llevar a cabo las actividades de primera necesidad en los términos que establece el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19. No obstante, estos establecimientos no podrán admitir a nuevos clientes hasta que finalice la suspensión prevista en el apartado anterior. Ninguna prueba ha practicado la demandada apelante como hubiera sido lo imprescindible conforme a las normas que sobre el onus probandi contiene el artículo 217 de la L.E.C., acerca del hecho de que las viviendas litigiosas fueran destinadas al alquiler turístico, pues nada de ello se dice en los contratos suscritos entre las partes. No se ha probado a través de ningún documento la existencia de dicha actividad en los inmuebles arrendados como acertadamente afirma la parte adversa. Asimismo, tampoco consta prueba alguna de la situación financiera de la empresa demandada antes y después de la pandemia, o una comparativa de resultados, o documento que acredite el cese de su actividad, es decir, ninguna de sus alegaciones contiene soporte probatorio alguno. Por último, no existe constancia de las circunstancias concurrentes en el desarrollo de la actividad durante los meses de abril mayo y junio, siendo lo cierto que según aparece de lo actuado no es hasta el 11 de junio de 2020 cuando la demandada se dirige a la actora manifestando su voluntad de resolver el contrato y entregar las llaves el 15 de junio de 2016, una vez devengada ya incluso la obligación de pago de la referida mensualidad sin que conste la existencia de comunicación anterior alguna o solicitud alguna previa de renegociación de la deuda. En esta tesitura, no puede admitirse la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, pues no se acredita la concurrencia de los estrictos factores cuyo cumplimiento es imprescindible para la prosperabilidad de dicha causa de oposición, por lo que no constando el pago de las rentas exigidas, (la prueba del pago de las rentas corresponde siempre y sin excepción al arrendatario y en ningún caso resulta procedente una inversión de la carga de la prueba en este aspecto) procede la estimación de la demanda. El motivo se desestima.

Igual suerte ha de correr el segundode los motivos de impugnación aducidos, pues el tenor literal de la clausula dedicada al pago de la renta incluida en el contrato no ofrece a juicio de la Sala duda interpretativa alguna cuando establece: ' en caso de producirse la devolución de un recibo por cualquier causa, este será cargado con el 5% en concepto de gastos de devolución y gestión de cobro'. Habrá de estarse por tanto a lo pactado por las partes en este sentido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.255 del Código Civil. El motivo perece.

Por último, y en lo concerniente a la imposición de las costas que constituye el tercerode los motivos de impugnación, ha de señalarse primeramente en lo que hace referencia a las de la demanda principal, que rige en este caso el principio del vencimiento, sin que existan circunstancias extraordinarias que permitan hacer excepción alguna a su aplicación. En lo que se refiere a la demanda reconvencional, argumenta la recurrente que consta acreditado que se exigió la devolución de la fianza con carácter previo a la interposición de la demanda, conforme acreditan los documentos 5 y 6 de los acompañados a la contestación a la demanda de fecha 12/06/2021 mediante los que se reclamaban las fianzas. Sin embargo la lectura de dicha documental evidencia a juicio de la Sala, que su objeto no era ese, sino comunicar la finalización de los contratos vigentes entre las partes, y no, requerir fehacientemente de pago a la adversa por la cantidad que es objeto de la demanda reconvencional, a lo que hay que añadir, que la remitente se hallaba en situación de incumplimiento de su propia obligación de pago, cuando remitió dichas comunicaciones por lo que en buena lógica, no podía en ningún caso esperar la devolución de los importes correspondientes a la fianza retenida por la adversa. Por tanto, los documentos referidos no pueden surtir el efecto esperado en lo que a la imposición a la adversa de las costas de la reconvención se refiere.

TERCERO.-Establece el artículo 398 de la L.E.C. que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394.

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación

Fallo

Se desestima el recurso de Apelación formulado por la representación de Gonlika S.L. contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Valencia en fecha 21 de mayo de 2021 en Autos de juicio verbal 319/2021 la que se confirma íntegramente, todo ello con expresa imposición a la parte apelante de las costas devengadas por su recurso.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno.

En cuanto al depósito constituido al preparar el recurso de Apelación, dese al mismo el destino legalmente previsto.

Así por esta mi Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.-Doy fe: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente que la dictó, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a veintidósde diciembre de dos mil veintiuno.