Sentencia Civil Nº 493/2013, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 5, Rec 552/2012 de 30 de Septiembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ

Sección Quinta

S E N T E N C I A nº 493/2013

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE:

Carlos Ercilla Labarta

MAGISTRADOS:

Angel Sanabria Parejo

Rosa Fernández Núñez

Rollo de Apelación nº 552/12

Juzgado de lo Mercantil nº Uno

Cádiz

Incidente Concursal 326/10

En Cádiz, a treinta de septiembre de 2013

Visto por la Sección Quinta de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en autos incidentales de concurso de acreedores, seguidos en el Juzgado de lo Mercantil referenciado, cuyo recurso fue interpuesto por Lázaro y DOÑA Sonsoles siendo parte recurrida INMOBILIARIA AMUERGA, S.L. y la ADMINISTRACIÓN CONCURSAL.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera lo Mercantil Nº Uno de Cádiz se dictó sentencia con fecha 24 de junio de 2011 cuya parte dispositiva dice:

'Que estimando la demanda interpuesta por la concursada INMOBILIARIA AMUERGA, S.L., representada por el Procurador D. Alfonso Guillén Guillén, contra D. Lázaro y Dª. Sonsoles , representados por la Procuradora Dª. Esther Pinto Luque, y contra la Administración Concursal, representada por el Letrado Don Tomás Torres Peral, debo declarar la obligación de los demandados D. Lázaro y Dª. Sonsoles de proceder a dar cumplimiento al contrato privado de compraventa celebrado el 20 de enero de 2007, condenándoles a elevar a público el referido contrato, con apercibimiento de ejecutarlo a su costa y a abonar en el mismo acto de elevación a público, la parte del precio pendiente de pago de los inmuebles que asciende a 152.200 euros más IVA. No se hace expresa imposición de costas'.

SEGUNDO.-Frente a dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por DON Lázaro y DOÑA Sonsoles , y admitido que fue en ambos efectos, y conferidos los preceptivos traslados, se elevaron los autos a esta Audiencia. Y formado el Rollo, se señaló el asunto para votación y fallo, quedando el recurso pendiente del dictado de nueva resolución.

Ha sido ponente la Magistrada Rosa Fernández Núñez, que expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia recurrida acoge la demanda incidental de la promotora concursada INMOBILIARIA AMUERGA, S.A. e impone a los compradores demandados, DON Lázaro y DOÑA Sonsoles el cumplimiento del contrato de compraventa suscrito por ambas partes en documento privado de 20 de enero de 2007, condenándoles al otorgamiento de escritura pública y pago, en el mismo acto, de la parte del precio pendiente (152.200,00 euros más IVA).

El pronunciamiento judicial niega la eficacia resolutoria de las comunicaciones cursadas a la inmobiliaria por los compradores Don Lázaro y su esposa, Sra. Sonsoles , en fecha 5 de mayo y 1 de septiembre de 2009 tras el vencimiento de la fecha prevista para la entrega de los inmuebles adquiridos -máximo el 28 de febrero de 2009- y la prórroga de seis meses señalada en el contrato (estipulación nº 5, pág. 7 y 8 del documento nº 1 del escrito rector, folios 38 y 39 de los autos); por otro lado, cuestiona o minimiza el retraso de la Promotora en la entrega de los bienes -piso NUM000 - NUM001 , garaje y trastero en NUM003 NUM002 , números NUM004 y NUM005 respectivamente, del EDIFICIO000 , de Málaga- rechazando su virtualidad en el marco del artículo 1.124 del Código Civil y jurisprudencia recaída en su aplicación; y, en fin, neutraliza el eventual incumplimiento del deber de entrega de la promotora y sus consecuencias propias, en función del interés del concurso, previsto en el artículo 62.3 de la Ley Concursal de 9 de julio de 2003, todo ello en aras del cumplimiento preconizado en la demanda. Y bajo tales premisas las objeciones y reparos de los compradores apelantes se abren paso sin dificultad.

SEGUNDO.-A tenor del contrato de 20 de enero de 2007, condicionado 5, a propósito de la 'entrega', se establece textualmente que 'la entidad VENDEDORA tiene previsto poner a disposición de la parte las fincas objeto del presente contrato, así como las zonas comunes, en el plazo máximo que finaliza en la fecha indicada en el apartado FECHA DE LA ENTREGA DE LOS INMUEBLES de este contrato ( antes del 28 de febrero de 2009, página 3 del documento), salvo causas de fuerza mayor que impidan la realización normal de los trabajos de construcción, en cuyo caso se prolongará el plazo de entrega hasta compensar el periodo de tiempo perdido, sin que de ello resulte responsabilidad alguna para la Promotora, y siempre que la COMPRADORA haya cumplido la totalidad de las obligaciones de esta contrato'. Y, continúa la propia estipulación: 'en caso de prolongarse el plazo de entrega más de seis meses, la parte COMPRADORA podrá optar por resolver el contrato sin penalización alguna y recuperar las cantidades entregadas a cuenta, aplicándole el tipo de interés legal del dinero vigente. Dicha voluntad de resolución deberá comunicarse mediante burofax a la parte vendedora, dentro de los 10 días siguientes a la fecha de cumplimiento de los seis meses' (Sic).

Pues bien, examinada en esta perspectiva la actuación de los compradores ningún reparo puede merecer, cuando, incontrovertida la ausencia de causas de 'fuerza mayor' impeditivas de la culminación de la obra, finalizada regularmente el 24 de octubre de 2008, según Certificado Final de Obra, visado el 12 de noviembre (documento nº 2 de la demanda, folio 49 de los autos) es rebasada con creces la fecha de la entrega (28 de febrero de 2009) y expira, incluso, la prórroga de seis meses sin que se produzca la entrega, primera y principal obligación de la vendedora, tanto más exigible tempestivamente cuando del total importe de los bienes comprados aún en construcción -214.000,00 euros- los Sres. Lázaro habían entregado a cuenta del precio la cantidad de 51.146,00 euros, computada la señal, anterior a la firma del texto privado, la suma entregada al otorgamiento del mismo y la abonada mediante pagarés con vencimientos sucesivos entre el 10 de febrero de 2007 y 30 de diciembre de 2008.

En todo caso aún cuando tales gestos de los compradores, en ausencia de aceptación o aquiescencia de la promotora- vendedora, no constituyan definitiva y formalmente la resolución del contrato de compraventa, en aplicación de la doctrina que se esgrime en la sentencia apelada y exige en supuestos de discordia pronunciamiento judicial ( T.S. sentencia de 17 de julio de 2009 ), ello no implica la desaparición en los compradores de causa de resolución negocial, ni priva de operatividad al comportamiento de la vendedora, que se hace valer en vía de oposición a la acción de cumplimiento ejercitada en la demanda. Y es que lo relevante aquí no es ya el vigor y autosuficiencia de las denuncias preprocesales de los cónyuges compradores en orden a producir la resolución contractual, sino la realidad de la demora en la entrega de los bienes adquiridos y su virtualidad enervatoria de la acción emprendida por la promotora concursada, pues ni con anterioridad al incidente ni en vía de reconvención se ha producido iniciativa judicial de los compradores, que se limitan a excepcionar u oponer el incumplimiento de la adversa.

Pues bien, la propia inmobiliaria demandante, ora aduciendo el cumplimiento 'sustancial' de las obligaciones asumidas en virtud del contrato litigioso, ora proclamando la 'falta de incumplimiento grave e imputable' por su parte, con invocación de la preceptiva general del artículo 1124 del Código Civil y el 62.3 de la Ley Concursal , viene a reconocer el quebrantamiento del plazo de entrega que le incumbía según el contrato y expiraba el 28 de febrero de 2009 -más de dos años después de que se perfeccionara la compraventa de los bienes en construcción- aderezada con un periodo de prórroga de seis meses, en que tampoco se produce la puesta a disposición del piso, trastero y garaje, incumplimiento que no puede atemperarse o matizarse - como se hace- cuando en el propio contrato se establece cláusula resolutoria expresa que 'para caso de prolongarse el plazo de entrega más de seis meses' autoriza la desvinculación de los compradores con recuperación de las cantidades entregadas con sus intereses, en términos que predispuestos por la promotora, ilustran sin ambages el carácter esencial del plazo de la prestación y de la gravedad e importancia de su inobservancia. Así, tanto desde el punto de vista legal, como en el marco contractual, la vulneración constatada -nótese que la convocatoria para el otorgamiento de escritura pública tiene lugar el 26 de octubre de 2009 y habría de producirse entre los días 9 y 22 de noviembre de 2009, documento nº 6 de la demanda, folio 58, esto es transcurrido en exceso el periodo de prórroga y cerca de tres años del contrato- viene claramente a empañar la acción de cumplimiento, que como es sabido no puede ejercitar con éxito quien ha faltado a sus propias obligaciones.

TERCERO.-Finalmente, es cierto que la Ley Concursal en sus artículos 61 y 62 permite al Juez del Concurso trastocar o subvertir las normas generales sobre la contratación en los supuestos de obligaciones recíprocas, en la medida que autoriza a resolver contratos cumplidos con normalidad y reactivar u ordenar el cumplimiento de otros que, siendo de importancia para el concurso, se han incumplido por el deudor, señalando -en lo que ahora concierne- el artículo 62.3 de dicho Texto Legal que 'aunque exista causa de resolución, el juez, atendiendo al interés del concurso podrá acordar el cumplimiento del contrato, siendo a cargo de la masa las prestaciones debidas o que deba realizar el concursado' (Sic). Se trata, no obstante, de una facultad excepcional frente al régimen ordinario de la resolución por incumplimiento, en que prevalecen sobre la disciplina jurídica razones eminentemente económicas, asociadas al 'interés del concurso' de modo que, siguiendo los criterios doctrinales y jurisprudenciales más solventes, solo debe imponerse cuando se trate de contratos cuya cancelación comprometa seriamente la continuidad de la actividad de empresarial o profesional de la deudora concursada, que es a su vez, instrumental de la finalidad última del concurso, la satisfacción de los créditos de los acreedores.

Por lo demás, como viene manteniendo la jurisprudencia menor (Veánse entre otras Sentencias de la A.P. de A Coruña de 15 de diciembre de 2011 y 25 de enero de 2012 ) la invocación del artículo 62.3 de la Ley Concursal no debe permitir que quede al arbitrio o única voluntad de la concursada el mantenimiento de los vínculos contractuales concertados e incumplidos, pues para ello es necesario que así lo exija el interés del concurso, el cual debe ser demostrado por la incidencia que dicho vínculo contractual tenga en la viabilidad económica de la entidad apelante, su importancia y trascendencia así como las posibilidades o garantías de hacer honor al compromiso asumido.

Pues bien, en el caso de autos no se ofrecen méritos que evidencien y permitan concretar el interés del concurso, concepto jurídico indeterminado que la concursada demandante escuetamente identifica con 'la importante entrada de tesorería que la inminente escrituración lograría', evitando paralelamente el 'efecto llamada' de otros compradores de la promoción en perjuicio del buen fin del concurso. No consta, sin embargo el número o porcentaje de elementos inmobiliarios vendidos, ni, desde luego las condiciones en que lo fueran ni sus vicisitudes, en términos de utilidad a los efectos de que tratamos; ni el numerario correspondiente al resto del precio de los inmuebles adquiridos por los demandados recurrentes que habría de satisfacerse en ocasión del otorgamiento público y entrega, constituye exponente del meritado interés, cuando la concursada mantiene en su poder y como parte de su activo los inmuebles objeto del contrato en cuestión, razones todas que definitivamente inclinan la estimación del recurso y revocación de la sentencia, decretando en su lugar la desestimación de la demanda planteada por Inmobiliaria Amuerga S.L. con absolución a los demandados de sus pretensiones, sin efectuar especial pronunciamiento en cuanto a las costas procesales causadas en ambas instancias ( artículo 394.1 y 398.2 de la Ley procesal Civil ).

Vistos los preceptos legales y doctrina jurisprudencial citada y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. el Rey,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por DON Lázaro y DOÑA Sonsoles , contra la sentencia dictada por el Juzgado de lo Mercantil nº Uno de Cádiz, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOSla referida resolución y en su virtud, con desestimación de la demanda formulada por la concursada INMOBILIARIA AMUERGA, S.L., ABSOLVEMOSa los demandados Sres. Lázaro de su pretensión de cumplimiento contractual, sin efectuar especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en ambas instancias.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir.

Notifíquese esta resolución a las partes, y con testimonio de la misma remítanse los autos al Juzgado de procedencia.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.