Sentencia Civil Nº 5/2012, Juzgado de Primera Instancia e Instrucción - Medio Cudeyo, Sección 2, Rec 562/2011 de 20 de Enero de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA

En Medio Cudeyo, a 20 de enero de 2012.

Vistos por D. Enrique Quintana Navarro, Juez titular de este Juzgado, los autos núm. 562/2011 sobre JUICIO VERBAL, promovido por Mariano , representado por el Procurador Sra. De La Lastra Olano y asistido del Letrado Sr. Losada Armadá, contra Severiano , representado por el Procurador Sr. González-Estéfani Sánchez y asistido del Letrado Sr. Menéndez Del Pozo.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Procurador Sra. De La Lastra Olano, en nombre y representación de Mariano , se presentó demanda de juicio verbal contra Severiano , en la que se solicitaba se condenase al demandado a abonar al actor la suma de 6.534 euros, los intereses legales devengados desde la fecha de presentación de la demanda y el abono de las costas del juicio.

SEGUNDO.-En fecha de 19 de octubre de 2011 se dictó, por la Sra. Secretaria de este Juzgado, Decreto de admisión de la demanda, ordenándose dar traslado de la misma a la demandada y citando a las partes para la celebración de la vista el día 17 de enero de 2012 a las 11,30 horas.

TERCERO.-A dicha vista concurrieron las partes en la forma indicada en el encabezamiento.

Abierto el acto, se ratificó la parte actora en lo expuesto en su escrito de demanda y solicitó el recibimiento del pleito a prueba.

La representación procesal del demandado contestó a la demanda sostenida de contrario oponiéndose a las pretensiones en ella contenidas y solicitó asimismo el recibimiento del pleito a prueba.

Fijados los hechos controvertidos y recibido el juicio a prueba, por las partes se propusieron las que estimaron oportunas, practicándose las pruebas propuestas y admitidas a continuación con el resultado que obra en autos, quedando los mismos vistos para sentencia.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento se han observado todas las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La parte actora del presente procedimiento ejercita una acción de reclamación de rentas derivadas de la suscripción de un contrato de arrendamiento de local para uso distinto del de vivienda celebrado el 1 de julio de 2010. Invoca como fundamento de su pretensión lo dispuesto en el art. 1.124 del Código Civil (CC ) ya que entiende, sustancialmente, que el arrendatario demandado ha incumplido su obligación de abonar la renta derivada del contrato celebrado. Añade que, poco después de haber firmado el contrato y sin llegar a haber abonado ninguna mensualidad de renta, el arrendatario le comunicó por carta su intención de resolver el mismo, cosa a la que el propio actor se negó por entender que no concurría causa para ello, ya que el local constituía objeto cierto del contrato, había sido visitado previamente por el arrendatario, quien conocía todas sus características y elementos, y se había puesto a su disposición como consecuencia del contrato celebrado, motivos por los que entiende que éste es válido y ha producido plenos efectos jurídicos. Añade que es cierto que el local carecía de acceso directo desde el exterior y que el único acceso con el que contaba era interior, a través de un local colindante también propiedad del propio actor, si bien alcanzaron el acuerdo de que este acceso interior se cerraría con un tabique de ladrillo, cosa que hizo el actor, comprometiéndose el arrendatario a colocar una puerta en la fachada para dar salida al exterior, cosa que finalmente no llegó a hacer. Reclama, en consecuencia, la condena del arrendatario demandado a abonarle las rentas que entiende devengadas y que han resultado impagadas durante el plazo pactado contractualmente para la duración del contrato, esto es, un año.

El demandado, por su parte, se opone a las pretensiones deducidas de contrario por entender que el contrato suscrito fue válidamente resuelto de forma unilateral por su parte, por medio de comunicación dirigida al arrendador mediante burofax fechado el 5 de julio de 2010, ya que éste había incumplido sus obligaciones contractuales. Alega en resumen que el contrato de arrendamiento se concertó sobre un local de 328 m2 de superficie y no de 160 m2, como afirma el actor en su escrito de demanda. Entiende por ello que el local no constituye objeto cierto del contrato. Añade que era el arrendador quien se comprometió a colocar una puerta para dar acceso al local desde el exterior y que también incumplió lo pactado al respecto, no llegando nunca a existir la citada puerta de acceso al local. Niega haber tenido en ningún momento la posesión del objeto del contrato de arrendamiento, y precisa que prueba de ello es el hecho de que los carteles pegados en las paredes del local en los que se anunciaba la posibilidad de alquilar el mismo nunca fueron retirados de su sitio, ni siquiera después de haber firmado el contrato de arrendamiento. Entiende por todo ello que el contrato de arrendamiento fue válidamente resuelto de forma unilateral por incumplimiento del arrendador, y, en consecuencia, que no se deben las rentas reclamadas, interesando un pronunciamiento desestimatorio de la pretensión del actor.

SEGUNDO.-Expuesta como antecede la controversia suscitada, la primera conclusión que se alcanza es la de que sólo las partes conocen en toda su extensión lo realmente contratado, pese a lo cual, ambas utilizan el documento titulado 'contrato de arrendamiento de local de negocio', suscrito por ambas en fecha 1 de junio de 2010, amparándose en sus cláusulas o tachándolas de ficticias, según favorezcan o no sus actuales pretensiones. Sólo cuando surgen las auténticas discrepancias se empieza a arrojar luz sobre algunas de las circunstancias reales del local objeto de arrendamiento y de las condiciones pactadas, muy distintas de las realmente consignadas por escrito. Ciñéndonos, no obstante, a aquello que ha sido objeto de debate en el acto de la vista, atendida la contestación del demandado y los motivos de oposición en ella esgrimidos a la pretensión del actor, la cuestión nuclear a resolver es si ha existido o no resolución contractual y, en consecuencia, si subsiste o no la obligación del arrendatario de abonar la renta correspondiente. A la vista de lo obrante en autos, y por los motivos que a continuación se exponen, la respuesta que debe darse es que, efectivamente, se ha producido la resolución del contrato de arrendamiento suscrito, si bien, no de forma unilateral, ni en la fecha pretendida por el demandado, sin que se hayan explicitado las causas de la misma.

El demandado alega en primer lugar que resolvió el contrato porque la superficie arrendada que se consignó por escrito no se corresponde con la que realmente tenía el local, siendo ésta última muy inferior. Pretende con ello, aparentemente, insinuar una suerte de engaño por parte del arrendador, quien finalmente no habría cumplido con lo pactado. Sin embargo, en el acto de la vista el demandado ha reconocido haber visitado el local con anterioridad a la firma del contrato y -a preguntas de su propio Letrado- haber conocido, por referencias del arrendador en ese momento, que su superficie era de 'unos 150 m2'. Incluso manifiesta a preguntas de este Juzgador que no discute la superficie objeto del contrato, y que 'no leyó' la consignada en el documento contractual de 1 de junio de 2010. Existió, por tanto, consentimiento real sobre el auténtico espacio a arrendar, que el arrendatario demandado conoció de primera mano y en todas sus circunstancias, con independencia de la superior superficie posteriormente consignada en el contrato escrito, por motivos que solo las partes conocen y que, en cualquier caso, en nada afecta a la validez de lo realmente pactado, sin que sea admisible que el demandado pretenda resolver el contrato amparándose en el carácter ficticio de una cláusula cuando conocía perfectamente este carácter a la firma del contrato. No ha existido incumplimiento alguno del arrendador en relación con la superficie arrendada, y, por tanto, tampoco existía causa de resolución invocable al respecto.

La falta de certidumbre del objeto del contrato que se invoca en la contestación del demandado, haciendo una implícita referencia al contenido del art. 1.261 CC (lo que, a su vez, podría suponer una alegación tácita de nulidad del contrato por falta de un elemento esencial), no es tal, resultando indudable a tenor de lo declarado por el propio demandado, según ya se ha señalado, que el objeto del contrato era susceptible de ser perfectamente identificado ya antes de su celebración y que, de hecho, lo fue.

TERCERO.-Como segundo motivo de resolución, el demandado invoca el incumplimiento por parte del arrendador de la obligación que había contraído de poner una puerta en la fachada que diese acceso al local desde el exterior, una vez que se había cerrado, también por el actor, el único acceso que existía cuando el arrendatario visitó el local (que era interior y discurría a través de otro local contiguo que se dice propiedad del actor). Ambas partes coinciden en afirmar que existió un pacto en relación con la instalación de una puerta, si bien también coinciden a la hora de imputar a la contraparte la obligación de hacerse cargo de la misma. No existe en este procedimiento ni un solo elemento que acredite una u otra versión. Señaladamente, no puede considerarse suficientemente significativo al respecto el testimonio prestado por un ex empleado del demandado, actualmente en el paro, que mantiene una relación de amistad con él y que manifiesta haber oído parte de una conversación entre demandante y demandado, la cual contextualiza, según manifiesta, en función de lo que le comenta el propio demandado. En conclusión, si bien ambas partes afirman que existió un acuerdo sobre la colocación de la puerta exterior, no se ha aportado ninguna prueba que acredite el contenido de dicho acuerdo, siendo las versiones de las partes al respecto radicalmente opuestas e incompatibles. Así las cosas, la solución a la controversia, motivada por un vacío probatorio común a las respectivas versiones de las partes, la encontramos acudiendo a la única fuente de prueba que -en defecto de coincidencia de las partes contratantes al respecto, como sí ha ocurrido con lo relativo a la superficie y certidumbre de lo arrendado- refleja de forma mínimamente fiable algo cercano a lo que ocurrió en realidad: el documento contractual de arrendamiento de 1 de julio de 2010. En este sentido, conviene dejar ya sentado que se presume que este documento ha podido ser conocido en todo su contenido por el arrendatario y que ha sido libremente firmado por éste, puesto que no se ha invocado ni mucho menos acreditado otra cosa; de nada sirve afirmar, como se hace en el burofax de 5 de julio, que el arrendatario '[no leyó] detenidamente el contenido del contrato, fiado en la palabra que ambos se habían dado mutuamente', o como reitera el arrendatario a preguntas de este Juzgador. Las consecuencias derivadas de su posible, pero improbable, falta de diligencia sólo a él perjudican.

Tomado como punto de referencia, por tanto, el citado documento, y resultando que a su fecha el arrendatario ya conocía la situación real del local, nada se hace constar en el mismo sobre la instalación de puerta exterior o interior alguna; incluso se especifica en la cláusula segunda que el local se destina a 'obrador de panadería, confitería y repostería, sin apertura al público'. Cualquiera que fuese la finalidad pretendida por el demandado al arrendar el local, lo hizo en el mismo estado en que se encontraba cuando lo visitó, sin estipular obra alguna a cargo del arrendador, pagando la fianza correspondiente, e incluso -lo que será objeto de examen en el Fundamento que sigue-, declarando expresamente que en ese momento se le pone en posesión del objeto arrendado, que recibe 'en perfecto estado y a su plena satisfacción'.

En definitiva, tampoco puede entenderse que el arrendador ha incumplido ninguna obligación referida a la instalación de una puerta exterior en el local objeto de arrendamiento, por no quedar acreditada la asunción de obligación alguna en tal sentido.

CUARTO.-Como último motivo de resolución unilateral, ya anticipado en el Fundamento precedente, se alega que nunca se puso al arrendatario en posesión del objeto arrendado. Basta la lectura de la estipulación primera del documento firmado por las partes el 1 de julio de 2010, junto con las consideraciones que sobre el mismo se han hecho anteriormente, para desmentir tal afirmación. La referencia hecha en el burofax de 5 de julio a la imposibilidad de efectuar la 'entrega de llaves' por carecer de puerta el local, asimilando esta circunstancia a la imposibilidad de poner al arrendatario en posesión del objeto arrendado, supone ignorar la eficacia de otras formas de tradición o puesta a disposición de la cosa objeto de contratación, ancestralmente reconocidas por doctrina y jurisprudencia e incluso incorporadas específicamente a nuestro derecho positivo ( arts. 1.462 y ss. CC ).

Si bien no se invocan en la contestación causas distintas para la resolución unilateral de las aquí examinadas, sí se aprecia que en el burofax de 5 de julio de 2010 se invocan otras adicionales que se han silenciado en la vista y que hacen referencia al carácter de arrendatario financiero -y no de propietario- que ostenta a su vez el arrendador, la falta de idoneidad del local para ejercer actividades comerciales en su estado, la duración pactada del contrato, gastos de comunidad, actualización de la renta,... En aras de la exhaustividad, aunque no han sido alegadas tales cuestiones como causa de oposición a la pretensión del actor, debe señalarse que todo lo argumentado al respecto debe reconducirse nuevamente a los actos propios de las partes y, en concreto, al documento suscrito por ambas en el libre ejercicio de la autonomía de su voluntad contractual.

QUINTO.-No ha habido resolución unilateral del contrato por incumplimiento de las obligaciones que incumben al arrendador, y sin embargo, sí ha existido, en un momento posterior, resolución del contrato, podría decirse, de mutuo acuerdo, o al menos consentida por ambos. Así, si se examina el burofax remitido por la representación del entonces arrendador a la del entonces arrendatario en fecha 15 de julio de 2010, éste textualmente manifiesta 'mi cliente no acepta la resolución del contrato de arrendamiento, que continúa en vigor...'. Por tanto, a la fecha, ni existía causa de resolución contractual -según se ha razonado- ni fue ésta consentida por el arrendador. Sin embargo, en fechas posteriores el arrendador lleva a cabo actos que inequívocamente acreditan que ha recuperado la posesión del objeto arrendado y que ha dado por terminada la vinculación contractual que le unía al arrendatario.

Consta en autos que el arrendador ha colgado carteles en el exterior del local con el rótulo 'Se alquila' y un número telefónico de contacto (acta de presencia notarial de 15 de noviembre de 2010, manifestaciones en la vista,...), y ello cuando, en teoría, según lo estipulado y la propia voluntad declarada del arrendador, el contrato debería permanecer vigente. Por el contrario, no puede sostenerse la vigencia del contrato cuando el arrendador dispone libremente del local arrendado y lo anuncia, ofreciendo públicamente su alquiler. La cuestión estriba en determinar el momento en que el arrendador recuperó el bien. El arrendatario demandado sostiene que los carteles nunca se llegaron a quitar, que siempre estuvieron allí. La parte actora lo niega y afirma que los carteles se pusieron después de haber recibido, y contestado a su vez, el burofax de 5 de julio de 2010. Ciertamente los carteles estaban colocados a fecha 15 de noviembre de 2010, pero, a falta de acreditación sobre el hecho de haber colgado de las paredes del local en fechas anteriores, es en el burofax de fecha 18 de octubre de 2010 en el que se recoge el primer acto que refleja que el arrendador ha recuperado la posesión de aquél: pone en conocimiento del arrendatario -por comunicación entre representantes- su intención de reclamar el pago de las rentas del contrato de arrendamiento 'hasta el día en que encuentre un nuevo arrendatario para el mismo local o hasta la finalización del plazo pactado'(que no hasta la finalización del contrato). Ello indica que los otrora arrendador y arrendatario ya no lo son y que el primero está buscando, al menos desde la fecha del burofax, nuevo arrendatario para su local.

Debe concluirse, en consecuencia, que el contrato de arrendamiento ha permanecido vigente hasta el día 18 de octubre de 2010, y que, a partir de ese momento, el mismo se ha resuelto por acuerdo o conformidad de ambas partes. En consecuencia, subsiste la obligación para el demandado de abonar las rentas correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y la parte proporcional de octubre de 2010, lo que, hecho el cálculo correspondiente y prorrateados los días del mes de octubre, hace la suma total de 2.494,16 euros, cantidad a cuyo pago debe condenarse al demandado.

SEXTO.-A la cantidad referida en el Fundamento precedente deberán aplicarse los intereses legales correspondientes, computados desde la fecha de presentación de la demanda, por aplicación de lo dispuesto en los arts. 1.100 y 1.108 CC , así como los previstos para la, en su caso, mora procesal del artículo 576 LEC .

SÉPTIMO.-En materia de costas, conforme a lo establecido en el art. 394.2 LEC , en los procesos declarativos, si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad. No procede, por tanto, hacer pronunciamiento alguno.

Vistos los anteriores preceptos y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. el Rey, pronuncio el siguiente

Fallo

QUE SE ESTIMA PARCIALMENTE LA DEMANDAinterpuesta por el Procurador Sra. De La Lastra Olano, en nombre y representación de Mariano , contra Severiano , representado por el Procurador Sr. González- Estéfani Sánchez.

SE CONDENA A Severiano , A SATISFACER A Mariano LA SUMA DE 2.494,16 EUROS, junto con los intereses legales devengados sobre dicha cantidad desde el 8 de septiembre de 2011; sin perjuicio de incrementar el interés legal en dos puntos a partir de la presente resolución y hasta su efectiva satisfacción.

NO HA LUGAR A EFECTUAR PRONUNCIAMIENTO EN MATERIA DE COSTAS.

NOTIFÍQUESEa las partes la presente resolución advirtiendo no ser firme la misma, pudiéndose interponer RECURSO DE APELACIÓN en un plazo de 20 DÍAS. De conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , según la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, junto con la preparación del recurso de apelación deberá acreditarse la constitución de un depósito de 50 EUROS efectuado en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Juzgado, sin el cual el referido recurso será inadmitido a trámite.

Únase a las actuaciones testimonio de la presente resolución y archívese el original en el legajo de sentencias de este Juzgado.

Así lo pronuncia, manda y firma D. Enrique Quintana Navarro, Juez titular de este Juzgado. Doy Fe.

PUBLICACION: Leída y publicada fue la anterior sentencia, por el Sr. Juez que la dictó, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.