Sentencia Civil Nº 50/2010, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 589/2009 de 11 de Febrero de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

OVIEDO

SENTENCIA: 00050/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000589 /2009

NÚMERO 50

En OVIEDO, a once de Febrero de dos mil diez, la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Oviedo, compuesta por

Don Francisco Tuero Aller, Presidente, Doña Nuria Zamora Pérez y Don José Antonio Soto Jove Fernández, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:

S E N T E N C I A

En el recurso de apelación número 589/2009, en autos de JUICIO ORDINARIO Nº 1.209/2008, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número dos de los de Oviedo, promovido por ESCUELA DE ALTA GESTIÓN EMPRESARIAL, S.L., demandada y demandante reconvencional en primera instancia, contra COMAMSA, S.A., demandante y demandada reconvencional en primera instancia, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. José Antonio Soto Jove Fernández.-

Antecedentes

PRIMERO.- Que por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número dos de los de Oviedo se dictó Sentencia con fecha dos de Octubre de dos mil nueve , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Álvarez Aldecoa en nombre y representación de la mercantil COMAMSA S.A. contra la mercantil ESCUELA DE ALTA GESTIÓN EMPRESARIAL S.L., debo condenar y condeno a la demandada a abonar a la actora la suma de CATORCE MIL CIENTO SETENTA Y CUATRO EUROS (14.174 euros), intereses legales desde el 4 de noviembre de 2008 incrementándose en dos puntos desde la fecha de la sentencia hasta su completo pago, y con expresa imposición de las costas causadas en el procedimiento.- Que desestimo la demanda reconvencional formulada por la Procuradora Sra. Roza Mier en nombre y representación de mercantil ESCUELA DE ALTA GESTIÓN EMPRESARIAL S.L., frente a la mercantil COMAMSA S.A., absolviendo a la demandada de las pretensiones contra ella deducidas en la reconvención, con expresa imposición de las costas causadas a la actora reconvencional.".-

SEGUNDO.- Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandada recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, señalándose para deliberación y fallo el día dos de Febrero de dos mil diez .-

TERCERO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.- Partiendo de la indiscutida base del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes litigantes el 1 de Marzo de 2007 sobre cinco locales ubicados en el edificio conocido como Centro Cívico Comercial de Oviedo, cedidos por un periodo de dos años y dejados libres por la arrendataria en Abril de 2008, la sentencia de instancia estimó la demanda inicial del proceso en la que la arrendadora reclamaba las rentas impagadas de las mensualidades de Noviembre de 2007 a Marzo de 2008 ambos inclusive y desestimó la demanda reconvencional en la que la arrendataria solicitó que se declarase resuelto el contrato por incumplir Comamsa S.A. su obligación de conservar la cosa arrendada en estado de servir para el uso pactado y que se condenase a la arrendadora a indemnizarle tres conceptos de perjuicios, las facturas de alquiler de otros locales por la reconviniente en concretas fechas entre Junio de 2007 y Abril de 2008, el importe presupuestado por las adecuaciones efectuadas por la arrendataria en los locales litigiosos y el importe presupuestado por el traslado de la reconviniente a unas nuevas oficinas y la adecuación de éstas, conceptos los dos últimos cuantificados ya en el curso del proceso tras el informe pericial emitido por la entidad Centium auditores, recurriendo la sentencia la parte demandada que cuestiona en esta alzada la desestimación de su reconvención y los pronunciamientos que imponen las costas procesales ocasionadas en la primera instancia a la actora, tanto las derivadas de la demanda original estimada como las ocasionadas por la reconvención rechazada.

SEGUNDO.- En su primer motivo el recurso reitera la acción resolutoria del contrato, incidiendo en que los incumplimientos que imputa a la actora comenzaron antes de que la apelante dejara de abonar la renta, y en el segundo reproduce su petición indemnizatoria señalando que la sentencia de instancia ni siquiera entró a analizar la procedencia de dicha indemnización, aseveración equívoca en su formulación pues la recurrida fundamentó que los defectos denunciados por la reconviniente no son causa suficiente para declarar el incumplimiento del contrato y su resolución, conclusión que hacía superfluo el estudio de los conceptos indemnizatorios, toda vez que se había excluido el incumplimiento contractual que constituía presupuesto de la reclamación de daños y perjuicios, por lo que el debate se reconduce a dilucidar si concurre el imputado error en la valoración de la prueba relativa a la alegación de que la arrendadora incumplió gravemente sus obligaciones "cuasiprincipales" al no acometer las labores de reparación o de conservación necesarias para subsanar las deficiencias del sistema de aire acondicionado de los locales y humedades y goteras en los mismos.

TERCERO.- Desde tal perspectiva, se constata que en Mayo de 2007 la arrendataria mostró su queja por el funcionamiento del sistema de aire acondicionado del local (f.127) tras haber convenido en Marzo su recepción en perfecto estado de uso, presentándose con la reconvención informe pericial del Sr. Nazario (f.206) indicativo de un inadecuado funcionamiento de la instalación de aire, pero en autos consta asimismo presupuesto e informe de la empresa especializada en el sector Polar (f.128 y 460) cuyo autor precisó en juicio que las válvulas de corte del suministro de agua refrigerada o calefactada a los locales tenían averiado su motor eléctrico, afectando a su accionamiento automatizado pero no a un accionamiento manual correcto y siendo además ello ajeno a la problemática de la mala climatización de los locales, derivada de que las máquinas o radiadores en las oficinas tras su alquiler por la apelante eran insuficientes para el uso al dividirse internamente los locales y ocuparlos alumnos tras haber estado en ellos la Dirección del INEM, apreciación relacionable con la declaración testifical del gerente del Centro Cívico Sr. Jose Luis sobre que dicha entidad pública estuvo durante siete años en los locales sin problemas con el aire y coincidente con el dictamen del perito judicialmente designado Sr. Marco Antonio , quien en el plenario ratificó que la causa básica de la deficiencia debatida es que las salas se compartimentaron pero sin actuar sobre las rejillas, sin redistribuirlas, incrementándose la carga térmica frigorífica e impidiéndose la renovación del aire, cuyo sistema no puede funcionar con la estructura de las salas configurada por la demandada EAGE, además que dos de los locales -AL-1 y AL-2 en plano del informe- no disponen de sistema de climatización propio al estar proyectados como parte de las zonas comunes, locales denominados como "peceras" por el gerente Don. Jose Luis que corrobora que EAGE redistribuyó el espacio cuando el sistema lo contemplaba diáfano, conjunto de datos que presentan coherente la motivación de la Juzgadora de que fue la actuación de la propia arrendataria la causante de estos problemas denunciados.

CUARTO.- Es cierto que en su exposición la Juez a quo no contempla la irregularidad de goteras aludidas en la contestación, constatándose que el perito Don. Nazario detalló que en el suelo del aula de informática se observan manchas como consecuencia de una gotera de la cubierta, incluso cubos en la dependencia (f.220-222-223), gotera en un local "pecera" referida por Don. Jose Luis por problema en la cubierta del edificio que también afectaría a otros locales del complejo "sin mayor repercusión" mientras se subsano, cuya presencia ocasional, en momentos de fuertes lluvias y antes de la reparación de la cubierta a principios de 2008 (f.462-463), reconoció la propia actora al contestar a la reconvención, si bien excluyendo necesidad de desalojo del local, datos que difícilmente permiten atribuir a las indiscutidas goteras -citadas también en los cuestionarios de evaluación de las instalaciones por los alumnos de EAGE aportados por ésta y que asimismo y significativamente respecto a la problemática del aire consignan que las aulas son "pequeñas, muy justas, con demasiadas personas para el tamaño de las clases,..."incidencia seria y relevante en el uso de los locales arrendados precisa para afirmar el incumplimiento prestacional del arrendador en su obligación de mantener aquellos en un estado óptimo para su uso, más aún cuando en las tres comunicaciones de la arrendataria sobre el estado de las instalaciones de Mayo, Junio y Noviembre de 2007 (f.127-133-138) se alude al tema del aire acondicionado pero tan sólo la primera cita que hay "alguna" gotera en las "islas" y en una oficina.

QUINTO.- Lo expuesto se traduce en la confirmación del rechazo de la pretensión reconvencional si bien del conjunto de lo considerado afloran extremos fácticos susceptibles de generar dudas sobre el eficaz desenvolvimiento de la obligación del arrendador prevista en el art. 1554-2 CC , presupuesto para la exigencia de la contraprestación del arrendatario del art. 1555-1 CC , al haber sido preciso indagar y determinar el origen causal básico del deficiente funcionamiento del sistema térmico de los locales locativos y sufrir éstos el menoscabo de unas goteras cuya incidencia no se ha definido con precisión pero cuya existencia fue indubitada, dudas de hecho que aconsejan acoger el último motivo del recurso y dejar sin efecto el criterio objetivo del vencimiento respecto a las costas de la primera instancia, lo que a su vez se traduce en una estimación parcial del recurso excluyente de imposición de las costas de su trámite.

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por ESCUELA DE ALTA GESTIÓN EMPRESARIAL S.L. revocamos parcialmente la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número dos de los de Oviedo en fecha dos de Octubre de dos mil nueve , en el particular extremo de dejar sin efecto la imposición a la entidad Escuela de Alta Gestión Empresarial S.L. de las costas procesales de la primera instancia, tanto las derivadas de la demanda inicial como las ocasionadas por la demanda reconvencional, todo ello sin imposición de las costas del trámite de apelación.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.