Sentencia Civil Nº 50/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 273/2011 de 09 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMONOVENA

ROLLO Nº 273/2011- E

Juicio verbal Nº 100/2010

Juzgado Primera Instancia 7 Martorell

S E N T E N C I A Nº 50/12

Ilmo. Sr.

RAMÓN FONCILLAS SOPENA

En la ciudad de Barcelona, a nueve de febrero de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimonovena de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal, seguidos por el Juzgado Primera Instancia 7 Martorell, a instancia de Esmeralda contra Joaquina ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada Joaquina contra la sentencia dictada en los mismos el dia 19 de enero de 2011, por el/la Sr./a. Magisrtrado/a del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la resolución apelada es del tenor literal siguiente: "Que, con estimación total de la demanda interpuesta por la procuradora de los tribunales Dª Maria Gallardo de la Torre como demandante, en nombre y representación de Esmeralda contra Dª Joaquina como demandada, representada por el procurador de los tribunales D. Jordi Navarro Bujia DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada a abonar a la actora la suma de los 3.000 euros, más los intereses de la misma desde la interposición de la demanda, con imposición de las costas a la parte demandada.".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada Joaquina mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria y elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para resolver la presente apelación el día 1 de febrero de 2012.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo designado Magistrado Único el Ilmo. Sr. Magistrado D. RAMÓN FONCILLAS SOPENA.

Fundamentos

PRIMERO.- La actora estuvo interesada en un apartamento de la demandada que le enseñó una intermediaria designada por esta para la venta. Por indicación de la intermediaria hizo un ingreso de 3.000 euros a favor de la vendedora en concepto, según el documento bancario, de " a cuenta reserva compraventa de piso". La actora dice que efectuó la reserva para poder disponer de un tiempo a fin de consultar condiciones y obtener financiación y siempre condicionado que al final pudiera obtenerla y se llegara a un acuerdo sobre el precio. El caso es que no obtuvo la financiación y pidió la devolución de la cantidad, a lo que se opuso la vendedora.

Las razones que esta ha dado en el juicio para retener la cantidad es que habría sido entregada en concepto de arras, y si no se considerara así, en concepto de precio por la opción sobre el apartamento. En el escrito de recurso añade el planteamiento de que se habría perfeccionado el contrato de compraventa, cuyo incumplimiento acarrearía también la pérdida de la cantidad por parte de la compradora.

La sentencia de primera instancia acoge la pretensión de la actora, sobre todo en base a la declaración de la intermediaria que es coincidente con la postura expresada en la demanda y apela la demandada.

SEGUNDO.- La sentencia de primera instancia debe confirmarse pues no se encuentra base jurídica para acordar la pérdida de la cantidad entregada.

- No es un caso de arras penitenciales. No se documentó ningún acuerdo en tal sentido. La intermediaria, que fue la única persona que trató con la actora, llegó a manifestar que " no sabe ni lo que es eso". Las condiciones, de tiempo y precio, a que se contraería en su caso la eventual compraventa no están determinadas. Por último, es sabido que tal figura, por la onerosidad de los efectos que produce, exige que la voluntad en tal sentido esté perfectamente manifestada, lo que no es el caso.

- Subsidiariamente se alega, con cierto apoyo jurisprudencial, que la reserva debe equipararse a la prima o precio que se da en el contrato de opción de compra, y si en este contrato se da al optante una ventaja consistente en la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo convenido por el precio también pactado, es lógico y natural que ello conlleve un precio representado por la cantidad entregada y que se pierde si no se ejercita la opción. Se aporta la SAP de Barcelona, Sección 1ª, de 28/5/2007 que, con cita de otros antecedentes jurisprudenciales, defiende tal postura.

Pero ello no es aplicable al caso de autos. En el supuesto de la sentencia citada consta que hubo acuerdo expreso sobre precio y sobre el plazo de ejercicio del derecho de opción, de forma que quedan configuradas las condiciones del ejercicio y sobre ellas puede establecerse un perjuicio si no se observan.

Pero en el caso de autos no sucede lo mismo.

No se fijó plazo alguno. La demandada dice que se convino el otorgamiento de la escritura para la segunda quincena de septiembre, lo que, aparte de no estar acreditado en absoluto, carece de la necesaria precisión. Luego añade que, antes las dificultades para encontrar financiacion, se accedió a retrasar algo la escrituración. La intermediaria manifestó que no se habló de plazo, que no se concretó el plazo de la reserva.

En cuanto al precio, tampoco existe fijación. La demandada dice que a partir de un precio inicial más alto se fue rebajando hasta el de 23'5 millones de pesetas que fue el que se aceptó. La actora dice que no se llegó a un acuerdo, que solo se habló de que podía rebajarse. La intermediaria ha confirmado esta última tesis al manifestar que si bien la vendedora no aceptaba rebajar más el precio, la compradora insistía en mayor rebaja.

Si no estaba configurado el precio que tenía que pagarse ni el momento en que debía hacerse, mal puede reprocharse a la presunta optante no haber desplegado actividad en tal sentido y hacer recaer sobre las consecuencias de la inactividad.

Por último y para alejar todavía más si cabe la idea de al existencia de una opción, entendida como una exclusiva de venta, debe señalarse que no se retiró el apartamento de la venta, subsistiendo los anuncios y la inclusión en oficinas inmobiliarias.

- La demandada apelante, como se ha dicho, añade una nueva alegación en su escrito de recurso, en el sentido de que la compraventa se había perfeccionado y que su incumplimiento debe acarrear la pérdida de la cantidad entregada. Pero también esta alegación debe decaer. En primer lugar, porque es extemporánea. En segundo, porque, como se ha visto, no llegó a haber acuerdo sobre las condiciones fundamentales del contrato. Por último, aun en la hipótesis, que se niega, de incumplimiento, no se seguiría necesariamente de ello una consecuencia económica desfavorable para la compradora incumplidora ya que sería necesario acreditar la producción de un perjuicio indemnizable mediante la percepción o retención de la cantidad, lo que ni se ha alegado ni, menos aun, acreditado.

TERCERO.- Todas las circunstancias anteriores, contrarias a la consideración de incumplimiento de la actora del tenor de cualquier acuerdo o convenio de cualquier calificación presuntamente alcanzado con la vendedora a través de la intermediaria, ya que no hubo trato ni contacto alguno entre las partes, queda descartado a través de la declaración de dicha mediadora en el acto del juicio, la cual, además de ir apoyando, como se ha visto, las posturas mantenidas en cada punto por la actora, reconoció expresamente, y no solo a preguntas de la Juzgadora sino incluso antes, a preguntas de la propia abogada de la demandada, que efectivamente toda la operación había quedado condicionada al resultado de las gestiones sobre financiación, llegando a añadir que se había entendido o afirmado que si alguna parte no cumplía, habría que devolver el dinero.

CUARTO.- Por lo expuesto y razonado, procede confirmar la sentencia apelada, con desestimación del recurso interpuesto contra ella e imposición de costas a la apelante.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, Joaquina contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia 7 de Martorell, y confirmando íntegramente la misma, con imposición de las costas a la parte apelante.

Contra esta Sentencia cabe interponer Recurso de Casación para ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, a interponer en eel plazo de veinte dias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta mi sentencia, de la cual se unirá certificación al rollo, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- En Barcelona a, nueve de febrero de dos mil doce, y una vez firmada por el/la Magistrado/a designado/a que la ha dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.