Sentencia Civil Nº 51/2005, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1, Rec 365/2004 de 24 de Enero de 2005

Encabezamiento

ROLLO NUM. 365/2004

ORDINARIO NUM. 67/2003

REUS NUM. TRES

S E N T E N C I A NUM.

ILTMOS. SRES.:

PRESIDENTE

D. Antonio Carril Pan

MAGISTRADOS

Dª Mª Pilar Aguilar Vallino

D. José Luis Portugal Sainz

En Tarragona a veinticuatro de enero de dos mil cinco.

Visto ante la Sección Primera de esta Audiencia Provincial el Recurso de Apelación interpuesto Bulevard Rom, S.A. representada en la instancia por la Procuradora Dª Montserrat Ramón de la Casa y defendida por el Letrado D. Eduard Gibert Paniselló, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Reus en 1 abril 2004, en autos de Juicio Ordinario nº 67/03 en los que figura como demandante Bulevard Rom S.A. y como demandada Estela .

Antecedentes

ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida; y

PRIMERO.- Que la sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: "Que debo desestimar y desestimo la demanda promovida por el Procurador Sra. Ramón de la Casa, en representación de la entidad Bulevard Rom S.A., contra Estela , al considerar no acreditada la existencia del pacto en cuya virtud el importe real de la renta era de 336 euros".

SEGUNDO.- Que contra la mencionada sentencia se interpuso recurso de apelación por Bulevard Rom S.A. en base a las alegaciones que son de ver en el escrito presentado.

TERCERO.- Dado traslado a las demás partes personadas del recurso presentado para que formulasen oposición o impugnación al mismo, por la parte apelada se interesa la confirmación de la sentencia recurrida.

CUARTO.- Que en la tramitación de ambas instancias del procedimiento se han observado las normas legales.

VISTO, siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. José Luis Portugal Sainz.

Fundamentos

PRIMERO.- Se alza la apelante contra los pronunciamientos de la sentencia de instancia alegando error en la valoración de la prueba por la Juez a quo, en la interpretación del contrato de arrendamiento de vivienda ya que no se profundizó en la realidad contractual que vincula a ambas partes ni tampoco en la prueba practicada.

En relación al contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre las partes, reconoce la apelante que cometió un grave error al no reflejar por escrito el acuerdo que sostiene que pactaron, que la disminución de la renta entre el contrato celebrado el día 1 mayo 1996 en el que estableció que la renta sería de 330,56.-euros (55.000.-ptas) mensuales y en la prórroga del mismo se pactó 240,46.-euros (45.000.-ptas.), esa diferencia se debió a que la demandada se comprometió a realizar la limpieza de la escalera del edificio.

Se sostiene por la apelante que existió un pacto verbal en el que ambas partes se comprometieron en la palabra dada, por el que la parte apelante se comprometía a la disminución de la renta en 10.000.-ptas. mensuales y la demandada se obligaba a la limpieza de la escalera; "prima facie" sorprende a la Sala que una persona se comprometa por 10.000.-ptas. mensuales a la limpieza de una escalera de un edificio durante un mes, por lo menos compuesto por tres plantas con varios apartamentos, ya que la lógica y la racionalidad y razonabilidad conlleva a que se proceda a limpieza un día a la semana y que se emplee un tiempo de dos horas por semana, resultando 10 horas de trabajo, a 1.200.-ptas., arroja un resultado de 12.000.-ptas. mensuales, es decir un mínimo a la baja dada la realidad social, que supera esa reducción, es cierto que el trabajo de limpieza si se hubiera pactado no se incardina en un contrato de trabajo, ya que no existe dependencia ni ajeneidad, características típicas del mismo, se trataría de una prestación anexa o complementaria al contrato de arrendamiento urbano, ya que no existe horario, se trataría de una prestación libre, flexible, la relación se pactaría con la Comunidad de Propietarios, por lo que no existe una relación laboral, puesto que esa limpieza marginal está ligada a la contraprestación del contrato de arrendamiento de vivienda.

Dada la posibilidad de ese pacto, debe acreditarse si efectivamente se celebró el mismo incardinado en el contrato de fecha de 1 noviembre 2001, que se prorrogó con fecha 1 octubre 1996, que trae causa del contrato en el que no consta fecha si bien las partes lo fijan en 1 mayo 1996, hechos que no se discuten; cabe considerar si existió ese pacto consistente en la existencia de una renta en especie distinta al dinero, cuando a la misma se le atribuye la función y condición del dinero, el hecho que sostiene la apelante de que la obligación pactada consistiese en la limpieza de la escalera no puede ser considerada como una verdadera contraprestación asimilable al precio, pues no consta que fuera establecido por las partes tal pacto y no se acredita que llevara a cabo tal actividad a los fines de atribuirle la función y condición del dinero o el precio a pagar como contraprestación a la ocupación de la vivienda, en calidad de arrendataria.

La existencia de un contrato de arrendamiento de renta en especie, es ya de por si inusual y excepcional, por lo que es necesario exigir una prueba clara y precisa sobre la existencia de tal pacto sobre la renta y sobre sus concretas características, con detalle bastante sobre la prestación constitutiva de la renta hasta el punto de hacer posible su determinación y cuantificación económica; todo ello al margen sobre la espinosa cuestión si es posible una renta en especie en un arrendamiento de vivienda, cuyas prescripciones sobre la renta y sus aumentos sería de muy difícil cumplimiento, lo que no ha sido resuelto en la Jurisprudencia de modo pacífico.

Pues bien, en el presente caso, no se plasmó en los contratos celebrados la pretendida renta en especie complementaria, la limpieza de la escalera, por lo que debemos acudir a las normas sobre interpretación de los contratos, dado el planteamiento del motivo, habida cuenta de que se mantienen tesis hermeneuticas o clases de interpretación distintas y a su vez contradictorias, pues si los términos del contrato son claros, como así es, sobra acudir a la interpretación conjunta o sistemática, o a lo que resulte de actos coetáneos o posteriores, y que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289, ambos incluidos, del C.Civil constituyen un conjunto complementario y subordinado de los cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del art. 1.281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes no cabe que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subordinados respecto a la que preconiza la interpretación literal (SS.T.S. 15 julio 1986, 10 mayo 1991, 29 marzo 1994, 25 marzo 2004).

SEGUNDO.- Sentado lo anterior, ocurre en el presente caso como atinada y certeramente argumenta la Juez a quo que no existe prueba directa del pacto verbal cuya existencia mantiene la apelante en los contratos aportados al proceso, que no se acredita a través de recibo, cuya obligación compete a la recurrente entregar a la arrendataria, que se incluyen en el concepto de renta los gastos de comunidad, entre los que es común incluir los gastos de escalera y por otra la lado siendo la arrendadora, empresa dedicada al alquiler de inmuebles, no es lógico, ni racional ni razonable que desconociera que un pacto de tal naturaleza no se incluyera por escrito en el contrato de arrendamiento concertado, es por ello que verificada la valoración de la prueba practicada no se ha comportado la Juez a quo de forma arbitraria, errónea o ilógica en la apreciación de la prueba, y que ha sido la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso.

TERCERO.- Insiste la apelante que la prueba testifical acredita que la demandada realizaba las labores de limpieza puesto que así lo confirmaron ambos testigos; en la práctica de la prueba testifical, la testigo Dª Gabriela , vecina del inmueble manifestó que vió a la demandada limpiar en alguna ocasión al escalera, si bien valorando dicha prueba conforme a las reglas de la sana crítica (art. 376 L.Enj.Civil) si bien es vecina, no nos arroja ninguna luz sobre la existencia del pacto que sostiene existió la apelante; la testigo Almudena , se ha acreditado que es socia de la Entidad demandante, habiendo sido tachada por la demandada, manifestó que ella no participó en la contratación de la vivienda si bien conoce el pacto y que limpió la escalera la demandada durante cuatro años; las tachas se regulan en los arts. 377 y siguientes de la L.Enj.Civil, ha de recordarse que ha reconocido que su condición de Administradora y socia de la testigo en la entidad mercantil apelante, incardinándose dicha condición en el apartado 3º de la mencionada norma, y de conformidad con lo establecido en el art. 344.2 y art. 376 L.Enj.Civil, no impide, ni obsta, ni invalida el correspondiente testimonio a fin de que el Juzgador lleve a cabo su valoración conforme a las reglas de la sana crítica, ya que no supone inhabilidad y que su declaración habrá de apreciarse conjuntamente con las otras circunstancias y con la razón de creencia que hubiere dado (SS.T.S. 7 mayo 1982, 10 noviembre 1982, 13 mayo 1985, 16 febrero 1989, 10 julio 1989, 10 noviembre 1989, 23 noviembre 1990, 14 febrero 200 y otras muchas), así su declaración no arroja ninguna luz a los fines de acreditar la existencia del reiterado pacto verbal ya que manifestó que no participó en él, ya que ella se cuida de otros aspectos de la sociedad, por otra parte se significa que le afecta la cosa juzgada, así como repercute la resolución que se dicte en su patrimonio, por lo que valorada en su conjunto, atendiendo a la circunstancia objetiva de la tacha, y la afectación de la declaración de la testigo por la relación con el asunto, no evidencia la realidad de la existencia de las pretensiones de la apelante, por lo que se desestima el recurso planteado.

CUARTO.- El rechazo de los motivos invocados en el recurso de apelación conlleva, en virtud de lo establecido en el art. 398 L.Enj.Civil, la imposición de costas a la parte apelante.

VISTOS los preceptos legales y demás aplicables.

Fallo

Que debemos declarar y declaramos NO HABER LUGAR al recurso de apelación interpuesto por Bulevard Rom S.A. contra la sentencia de fecha 1 abril 2004, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Reus, cuya resolución confirmamos íntegramente, con imposición de costas a la parte apelante de esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, lo acordamos, mandamos y firmamos.