Sentencia Civil Nº 51/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 913/2010 de 01 de Febrero de 2012

Encabezamiento

mUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº. 913/2010 -A

JUICIO ORDINARIO NÚM. 739/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 55 BARCELONA

S E N T E N C I A nº 51/2012

Ilmos. Sres.

DON AGUSTIN FERRER BARRIENDOS

DON PASCUAL MARTÍN VILLA

DON JORDI SEGUÍ PUNTAS

En la ciudad de Barcelona, a uno de febrero de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario, número 739/2009 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 55 de Barcelona, a instancia de CAN TORRENT DE SANT CELONI, S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Doña Laura de Manuel Tomás, contra GESTORA INMOBILIARIA BESÓS S.A., representada por la Procuradora de los Tribunales Doña Emma Nel·lo Jover. Estas actuaciones penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, contra la Sentencia dictada el día 6 de julio de 2010 por el Magistrado-Juez del expresado Juzgado. Sentencia que fue impugnada por la parte demandada en el trámite de impugnación del recurso.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

"FALLO

Que desestimando la demanda interpuesta por CAN TORRENT DE SANT CELONI, SL, contra GESTORA INMOBILIARIA BESÓS,SA, absuelvo a la demandada.

No impongo el pago de las costas a ninguna de las partes.".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por Can Torrent de Sant Celoni, S.L. mediante su escrito motivado, dándose traslado a la parte contraria que se opuso mediante su escrito motivado en el que, además, impugnó la sentencia recurrida. De cuya impugnación se confirió traslado a la apelante principal, que se opuso a la impugnación mediante su escrito motivado. Elevados los autos a esta Audiencia Provincial se procedió a dar el trámite pertinente señalándose para votación y fallo el día 12 de enero de 2012.

TERCERO .- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

Vistos siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. AGUSTIN FERRER BARRIENDOS.

Fundamentos

PRIMERO.- La sociedad demandante reclama la cantidad de 214.792 euros en relación a la compraventa de una parcela de la urbanización que promovía la demandada denominada "Residencial Vilalba Golf" sita en término municipal de La Roca del Vallès, formalizada en escritura pública de 7 de mayo de 2007; indemnización que se reclama en relación al estado actual de las instalaciones y servicios previstos en tal urbanización.

El Juzgado de Primera Instancia desestima la demanda y contra dicha resolución recurre la parte demandante reiterando en esta alzada su pretensión inicial.

SEGUNDO.- Los hechos objetivos en que se basa la demanda están prácticamente admitidos: La promotora demandada promovió una urbanización de "alto standing" junto al Golf en la población de La Roca del Vallès. La publicidad y la maqueta efectuada para la comercialización indicaba -literalmente en la web- " Parcelas desde 1.000 m2 hasta 1.700 m2 viviendas aisladas y pareadas sólo para 115 familias, vigilancia 24 horas, zona deportiva, zonas verdes privadas, guardería, conserjería, servicio de jardinería. Máxima privacidad ". De todo esto en la actualidad sigue sin haber nada más que las parcelas y los viales ya asumidos por el Ayuntamiento y el vallado del perímetro, caído en algún punto. Por lo oído en juicio sólo se han vendido cuatro parcelas del casi centenar de las que componen el complejo inmobiliario de la urbanización y sólo se han edificado dos casas. Una de ellas por la demandante cuyo representante legal considera haber pagado la parcela a un muy alto precio como se corresponde a una urbanización de tales características, y ahora se encuentra viviendo allí con su familia, en una situación de cierta soledad e inseguridad, mientras las instalaciones que ya estaban hechas (calles, mobiliario urbano etc..) se van deteriorando sin que exista siquiera una comunidad de propietarios operativa del complejo inmobiliario ya que la inmensa mayor parte del coeficiente de copropiedad lo sigue reteniendo la promotora, como titular de las parcelas que no se han vendido y, además, con problemas añadidos con relación a ejecutividad del Plan Parcial de Ordenación que se había aprobado en 1993 condicionado a la acreditación de disponer de concesión de caudal de agua suficiente, cosa que, según estableció la Sala de lo Contencioso del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, no se ha cumplido; esto aconsejó la redacción de una modificación del Plan Parcial que ha sido aprobado por la Comisión Territorial de Urbanismo de Barcelona en 5 de noviembre de 2009 pero que también ha sido objeto de impugnación y recurso contencioso.

En base a esta situación la demandante reclama, no la ineficacia del contrato, ni el cumplimiento de realizar determinada instalaciones, sino el pago de la cantidad antes indicada y el problema que se plantea es la cobertura legal de tal reclamación. No es de extrañar que la demanda diste mucho de estar clara pues, por un lado, parece referirse a error incluso a dolo, pero sin que pida la ineficacia del contrato; por otro lado parece que se estuviera refiriendo a vicio oculto lo que explicaría que en los fundamentos jurídicos de la demanda se cite el " art. 1445 y siguientes del código civil " sin mayor concreción y, sobre todo, explica esa pretensión concreta de reducir el precio pagado (la "quanti minoris" clásica); pero no hay tal vicio oculto ni en relación a la situación física de realización de la urbanización, ni puede entenderse en relación a la situación urbanística, que es pública y que en la escritura de compraventa se reconoce conocerla.

En realidad la alegación de que se ha pagado un precio injusto en la compraventa es la que mejor parece corresponderse a la percepción del conflicto expuesta en el juicio por el representante legal de la demandante, Sr. Prat; en su declaración insistió en que el precio convenido es excesivo o injusto, dada la ausencia de servicios e instalaciones tomadas en consideración a la hora de comprar la parcela en esta urbanización concreta si se compara con el precio que de ordinario tendría una parcela similar en una urbanización de nivel equivalente a la realidad actual de esta.

Se habla también en la demanda de hechos que significarían "incumplimiento" (sobrevenido, posterior a la compraventa) de la obligación de proporcionar los servicios o instalaciones de la urbanización a que hacía referencia la publicidad; a ello responde la cita en los fundamentos jurídicos a los arts. 1100 y siguientes del código civil " (también sin mayor concreción) y la cita genérica a las normas de defensa de consumidores y usuarios, por cierto sin que mereciera especial explicación el hecho de que la demandante sea una sociedad mercantil, y se conecta todo ello con la alegación de enriquecimiento injusto, argumento éste último que es el que parece más desarrollado en los fundamentos jurídicos y es en el que se centra la sentencia del Juzgado para desestimarlo, dada la existencia de un contrato entre las partes que es la causa legal existente de intercambio de prestaciones. Argumento éste que estimamos correcto, bastando al efecto con hacer propia y dar por reproducida la argumentación que se expone en la sentencia recurrida.

TERCERO.- En el recurso la parte apelante centra el fundamento de su reclamación en el incumplimiento sobrevenido de la promotora por no realizar las instalaciones ofrecidas o proporcionar aquellos servicios. El daño económico cuya indemnización se solicita no sería, pues, tanto una rebaja del precio en búsqueda del precio justo comparativo, sino la compensación por no haber disfrutado de elementos que, en alguna forma, estaban ínsitos en el precio pagado por la parcela.

El perito utilizó una expresión poco usual ("confusión") para referirse a todo esto, cuyo sentido exacto resultó algo confuso, valga la redundancia, porque en el juicio indicó, por un lado, que ello era expresión de la desvalorización "por falta de atributos ofrecidos" (o sea, cálculo comparativo del diferencia de precio con una parcela en una urbanización no de alto standing) y por otro lado, añadió que ello implica un perjuicio por no poder gozar de tales servicios e instalaciones. Lógica consecuencia de una "calidad" inferior.

Como quiera que la demandada no renuncia a la reanudación de la comercialización una vez se apruebe definitivamente el Plan de Ordenación con las modificaciones introducidas en 2009, los cálculos de la indemnización efectuados por el perito, establecidos teóricamente como temporales, resultan todavía de más difícil inteligencia.

La parte demandada contestó la demanda en el entendido de que lo que se le estaba reprochando es incumplimiento posterior a la venta y enriquecimiento sin causa, poniendo de manifiesto que la paralización de la urbanización guarda directa relación de causalidad con las incidencias relacionadas con el Plan Parcial de Ordenación cuya ejecutividad todavía al día de hoy está cuestionado en los tribunales. Concluye, y entendemos que con razón, que no puede afirmarse la existencia de un incumplimiento imputable por el que deba indemnizar la cantidad que se reclama.

Cabría finalmente significar que lo que se compró era una parcela que forma parte de un conjunto inmobiliario privado de carácter residencial en régimen de propiedad horizontal y que por lo tanto, cuando menos en prestación de servicios y mantenimiento, la responsabilidad debería recaer en la Comunidad de Propietarios que, según se dijo en juicio, todavía no se ha constituido; tampoco los demandantes han realizado actuación alguna conducente a su constitución.

Desgraciadamente, al parón de la situación jurídica del Plan Parcial de Ordenación se superpone la situación económica que no facilitará seguramente la rápida venta de parcelas, construcción de casas y normalización del funcionamiento de la urbanización. Pero ello se estima es la consecuencia directa del estado general de las cosas y del riesgo de la inversión, no propiamente de incumplimiento contractual de la demandada que justifique la rebaja del precio de la compraventa que es en el fondo lo que se solicita sin cobertura legal, bajo alegaciones de responsabilidad contractual.

ÚLTIMO.- Aunque se confirmará la sentencia apelada, el hecho de que aquella se redujera a la cuestión del enriquecimiento sin causa motiva que la confirmación lo sea también por otros motivos lo que lleva a no hacer expresa imposición de las costas del recurso.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por CAN TORRENT DE SANT CELONI SL contra la sentencia pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia nº 55 de Barcelona en fecha 6 de julio de 2010 , debemos confirmar dicha resolución, sin hacer expresa imposición de las costas del recurso y con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra la presente sentencia solo cabe recurso de casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal que deberá ser interpuesto ante esta Sección en el plazo de veinte días hábiles desde el siguiente de su notificación.

Una vez firme la presente resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia con testimonio para su cumplimiento

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en el mismo día de su fecha, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.