Sentencia Civil Nº 512/2005, Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 2, Rec 194/2005 de 11 de Noviembre de 2005

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

SANTANDER

SENTENCIA: 00512/2005

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CANTABRIA ROLLO NÚM. 194/05

Sección Segunda

S E N T E N C I A NÚM. 512/05

Iltmo. Sr. Presidente:

Don Miguel Carlos Fernández Díez.

Iltmos. Sres. Magistrados:

Don Bruno Arias Berrioategortúa.

Doña Milagros Martínez Rionda.

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En la Ciudad de Santander a once de noviembre de dos mil cinco.

Vistos en trámite de apelación ante esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de Cantabria los presentes Autos de Juicio Ordinario número 449 de 2004, Rollo de Sala número 194 de 2005, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Uno de los de Torrelavega, seguidos a instancia de Los Heros, SAT, contra D. Juan Carlos y Dª María Angeles, esta última en situación procesal de rebeldía, sobre acción de retracto arrendaticio rústico.

En esta segunda instancia ha sido parte apelante LOS HEROS, SAT, representada por el Procurador Sr. Ruiz Aguayo y asistida por el Letrado Sr. Sáinz Vázquez; y partes apeladas D. Juan Carlos, representado por la Procuradora Sra. Peña Revilla y asistida por el Letrado Sr. Díez Iglesias, y Dª María Angeles, en situación procesal de rebeldía.

Es ponente de esta resolución el Ilmo. Sr. Magistrado Don Bruno Arias Berrioategortúa.

Antecedentes

PRIMERO: Por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número Uno de los de Torrelavega y en los autos ya referenciados, se dictó Sentencia con fecha 20 de enero de 2005, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el procurador don Pedro Miguel Cruz González en representación de Los Heros, SAT contra don Juan Carlos representado por el procurador don Luis Velarde Gutiérrez y doña María Angeles.- Las costas serán satisfechas por la actora sin limitación".

SEGUNDO: Contra dicha Sentencia la representación de la parte actora interpuso en tiempo y forma recurso de apelación, que fue admitido a trámite por el Juzgado; y, una vez finalizado, se remitieron las actuaciones a la Iltma. Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes, habiendo correspondido por turno de reparto a esta Sección Segunda, donde se tramitó el correspondiente rollo de sala y se señaló para la deliberación y fallo del recurso el pasado día 7 del presente mes, quedando pendiente de resolver.

TERCERO: En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, excepto el plazo para resolver, en razón a la existencia de otros asuntos civiles señalados con anterioridad.

Fundamentos

PRIMERO: Se reproduce en esta alzada la cuestión de la caducidad de la acción de retracto ejercitada en la demanda, opuesta por la parte demandada y estimada por la sentencia recurrida. Sobre esto, debe tenerse presente como momento de inicio de cómputo del plazo de caducidad, al no haberse realizado a los arrendatarios la notificación prevista en la Ley Arrendaticia cuando se produce la enajenación (arts. 87 y 91.2 de la LAR de 1980, aplicable en virtud de la DT 1ª de la LAR 49/2003), ha de ser el de la fecha de conocimiento de la transmisión por el retrayente con las condiciones de la misma, el precio, el nombre y circunstancias del adquirente, fecha que a falta de prueba en contrario, ha de hacerse coincidir con la de la información registral, pues sólo entonces tuvieron los que pretenden el retracto el conocimiento cabal de la transmisión.

Desde esta óptica, la fecha inicial para el cómputo será la de 12 de abril de 2004, la de emisión de la nota simple del Registro de la Propiedad, pues no se ha probado que la parte demandante tuviera una noticia completa anterior de la transmisión, y siendo la fecha de la demanda la de 10 de junio siguiente, es evidente que no había trascurrido el plazo de caducidad de 60 días, por lo que no puede tenerse a la acción de retracto como extinguida por caducidad.

SEGUNDO: La legitimación activa de la retrayente está condicionada por su cualidad de arrendataria de la finca objeto de la venta y a ella le incumbe su perfecta demostración, siendo exigible el máximo rigor en esa prueba porque la posibilidad del retracto regulado en la LAR de 1980 supone una notable limitación a la propiedad y a las facultades de disposición inherentes a tal derecho, restringiendo severamente la libre circulación de la tierra que el legislador contemporáneo estima cada día como más conveniente.

Los Heros SAT no ha demostrado suficientemente su condición de arrendataria, pues no ha conseguido probar que a la fecha de la transmisión Los Heros SAT y Luis Pedro estuvieran vinculados por un contrato de arrendamiento sobre la finca litigiosa. La revisión de la prueba practicada revela que D. Luis Pedro, el propietario-vendedor, no lo reconoció, afirmando que a quien tenía por arrendatario era a Juan Carlos, que no sabía si la SAT era arrendataria, y que este Juan Carlos, el comprador demandado, anterior gerente de Los Heros SAT, sostuvo que era él y no la sociedad, quien llevaba la finca en arriendo. Es obvio que las manifestaciones de D. Luis Pedro y D. Juan Carlos son interesadas y por eso puede dudarse de su veracidad; pero lo cierto es que las mismas no quedan desvirtuadas y a ellas sólo pueden contraponerse manifestaciones, igualmente interesadas, de partícipes de la sociedad como pudiera ser la del secretario de la Junta Rectora. Estas versiones contradictorias no se resuelven con otras pruebas porque lo cierto es que entre los documentos aportados no existe ninguno que permita inferir directamente que la realidad del arriendo de Los Heros SAT al tiempo de la transmisión, debiendo destacarse que los recibos aportados son de años anteriores. Todas estas circunstancias conducen a no tener por suficientemente probada la cualidad de arrendataria del retrayente al tiempo de la venta que se pretende deshacer, y la consecuencia es la falta de legitimación activa para retraer.

TERCERO: Consecuentemente con lo anterior, el recurso debe ser desestimado, confirmándose -si bien por este motivo- el fallo desestimatorio recurrido, con la consiguiente imposición de costas a la parte apelante.

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad el Rey,

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Los Heros SAT, contra la ya citada Sentencia del Juzgado de Primera Instancia número Uno de Torrelavega, confirmándola en su integridad e imponiendo las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Y una vez sea firme la presente resolución, con testimonio de la misma, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.