Sentencia Civil Nº 523/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 640/2007 de 02 de Octubre de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimotercera

ROLLO Nº 640/2007 A

JUICIO VERBAL NÚM. 838/2006

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 5 GRANOLLERS (ANT.CI-5)

S E N T E N C I A Nº 523

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. Mª ANGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a dos de octubre de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal, número 838/2006 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 5 Granollers (ant.CI-5), a instancia de D/Dª. Marta , contra D/Dª. Eugenia ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 15 de enero de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando íntegramente como desestimo la demanda promovida por Dª. Marta contra Dª. Eugenia , debo absolver y absuelvo a la citada demandada de las pretensiones contra ella formuladas, con imposición a la actora de las costas causadas en el procedimiento.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 1 de julio de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN.

Fundamentos

PRIMERO.- En el contexto de las conflictivas relaciones entre las partes derivadas de un contrato de arrendamiento de vivienda, en esta alzada es objeto de controversia el determinar si procede la petición de la parte propietaria arrendadora a que la arrendataria abone las rentas de los meses de noviembre y diciembre de 2005 y enero y febrero de 2006, así gastos de suministros y reparaciones. La procedencia o improcedencia de tal reclamación depende en gran parte de determinar en qué concreta fecha debe entenderse resuelto el contrato de arrendamiento con cese de la posesión inmediata del piso arrendado por la inquilina, al sostener ésta haber desocupado la vivienda en el mes de noviembre del citado año de 2005 con ofrecimiento de llaves.

SEGUNDO.- Ciertamente se tiene dicho con reiteración que el arrendatario, con independencia de si ocupa o no el inmueble arrendado, y de si existe o no acuerdo de extinción del contrato, y salvo pacto en contrario, debe abonar el importe de la renta hasta la fecha de la entrega de la posesión inmediata del inmueble arrendado al arrendador, como contraprestación al hecho de que dicho arrendador no puede ocupar el inmueble en tanto no recupere su posesión, bien por la entrega voluntaria por dicho arrendatario de las llaves del mismo, bien por la entrega de la posesión por el Juzgado mediante la oportuna diligencia de lanzamiento. La mera decisión del arrendatario de desocupar la vivienda arrendada no vincula al arrendador pues en tanto no se efectúa el acto positivo de la entrega de la posesión del inmueble a la propiedad, bien personalmente o bien, ante su negativa a aceptarla, mediante conducto notarial, no puede entenderse resuelto el contrato de arrendamiento.

En el supuesto enjuiciado no se discute que la inquilina desocupara la vivienda litigiosa en el mes de noviembre de 2005 pero tal desocupación no afectaba a la arrendadora en tanto no fue acompañada de la efectiva entrega de la posesión que retuvo hasta el día 8 de febrero de 2006. No puede entenderse que el hecho de depositar las llaves en el despacho de un letrado y condicionar tal entrega a la devolución de la fianza, sea el acto positivo de entrega de la posesión a que antes se ha hecho referencia.

Por otro lado no se observa actitud obstruccionista de la propiedad a la recepción de las llaves sino negativa a devolver la fianza en tanto no se liquidaran los gastos pendientes. No cabe olvidar que fianza arrendaticia tiene como finalidad el atribuir al arrendador un derecho de retención de su importe para hacer suyo con su valor los legítimos derechos de los que se encuentre asistido, pues si bien la restitución de la fianza es un hecho obligado ya que sólo responde de las obligaciones derivadas del contrato, su devolución procede una vez rescindido aquél, entregada la posesión del inmueble, pagadas las rentas pendientes y comprobada la inexistencia de daños.

TERCERO.- Lo expuesto nos lleva a concluir en la procedencia de la pretensión actora al haber acreditado la deuda que tiene a su favor, y que ostenta frente a la demandada en concepto de rentas y suministros no pagados, así como el importe de la reparación del wc que se reclama, pues conforme al artículo 1563 del Código Civil el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, estableciendo, por tanto, dicho precepto una presunción instantánea que en unos casos se dice que es de responsabilidad del arrendatario (ad exemplum SSTS de 20 de Mayo de 1946 ) y en otros de culpa del mismo (ad exemplum SSTS de 12 de Enero de 1928, 10 de Marzo de 1971, 24 de Septiembre de 1983 y 26 de Noviembre de 1991 , entre otras); por lo que sentado que existen tales deterioros, el arrendatario sólo puede eximirse de responsabilidad probando que tal deterioro o pérdida se ha producido sin culpa suya (art. 1563 ) o por la acción del tiempo o por causa inevitable como dice el artículo 1561 , bien entendido que para apreciar la existencia de pérdida o deterioro en la cosa hay que partir del estado en que ésta se hallaba cuando la recibió el arrendatario al contratar el arriendo (art. 1561 ) o en defecto de expresión de tal estado se apreciará sobre la base de que la recibió en buen estado (art. 1562 ), invirtiéndose, por tanto, la carga de la prueba, ya que como dice la sentencia de 12 de Diciembre de 1988 , la ratio legis del citado artículo 1563 radica, sin género de duda alguna, en la circunstancia de que es el arrendatario o inquilino a quien es más fácil probar que el evento dañoso en cosa bajo su custodia y posesión se produjo sin culpa por su parte, sin que ello signifique, cuando así no acontece, un ataque al principio constitucional de presunción de inocencia.

CUARTO.- La estimación del recurso comporta la estimación íntegra de la demanda lo que, a su vez conlleva la expresa imposición a la demandada de las costas de primera instancia y no hacer mención especial respecto a las del recurso.

Fallo

ESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación de DÑA. Marta contra la sentencia de fecha 15 de enero de 2007 dictada en el juicio verbal nº 838/06 del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Granollers, SE REVOCA dicha resolución, dictándose otra en su lugar por la que estimando la demanda, se condena a la demandada DÑA. Eugenia a abonar a la actora la suma de 652,32 € con más sus intereses legales desde la interpelación judicial, así como al pago de las costas de primera instancia. No se hace mención especial respecto a las costas del recurso.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Encontrándose la Ilma Sra. Magistrada Dª ISABEL CARRIEDO MOMPIN de baja por enfermedad y en consecuentia impedida para firmar, habiendo asistido ella misma a la deliberación del asunto, redactdo y votado esta resolución, procede a firmar por ella de conformidadcon el art. 204.2 LEC

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.