Sentencia Civil Nº 53/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 466/2010 de 15 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 466/2010-T

JUICIO ORDINARIO Nº 335/2009

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 55 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 53/2011

Ilmos. Sres.

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a quince de febrero de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 335/2009, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 55 de Barcelona, a instancia de Dª. Berta , contra D. Luis Pedro , D. Jesús Ángel y D. Juan Ignacio ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 8 de Marzo de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimant la demanda interposada per Doña. Berta contra Don. Luis Pedro i Don. Jesús Ángel i el Sr. Juan Ignacio ; absolc els tres demandats; imposo a la part demandant el pagament de les costes causades al Sr. Juan Ignacio ; i no imposo a cap de les parts les produïdes entre la part demandant i les altres dos demandats, Don. Luis Pedro i Don. Jesús Ángel ".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que lo impugnó; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 18 de enero de 2011.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE.

Fundamentos

PRIMERO.- Solicitada la nulidad del contrato de arrendamiento, concertado el día 8 de Febrero de 2005, por el codemandado Sr Juan Ignacio , en su condición de administrador y D Luis Pedro , relativo a la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 NUM000 , piso NUM001 , puerta NUM002 , por plazo de treinta años y renta de 180 € mensuales, por falta de consentimiento de la propietaria, la sentencia que puso fin al procedimiento en la Instancia, entiende que aunque las condiciones eran poco favorables para la propiedad, y aunque la dueña, Sra Ruth había decidido antes, que a su muerte la casa del nº NUM003 pasaría a ser de su hijo, D Jesús Ángel y el bloque del nº NUM000 a su hija Isabel, causante de la actora, y en 1998 les había dado poderes para que cada uno en su finca respectivas, pudiera vender, constituir hipotecas y efectuar división en propiedad horizontal y resultase extraño que quisiera arrendar el piso del nº NUM000 a miembro de la familia del hijo, como es el actual arrendatario, consideraba, sin embargo, también que a pesar de su avanzada edad, no había probado realmente la parte demandante aquella falta de consentimiento y por el principio de la conservación de los contratos, desestimaba la demanda. Recurre la demandante, en solicitud de la nulidad e impugna la sentencia, la representación procesal de los Sres Luis Pedro y Jesús Ángel , a fin de que se estimara la falta de legitimación de este y se impusieran al actor las costas.

SEGUNDO.- En reciente sentencia, dictada en el rollo 402-2010, decíamos también acerca de un pleito en el que también se alegaba que existía falta de consentimiento y que no se había dado poder especial para celebrar el contrato: "Como ha pronunciado esta Audiencia, SS 29 de Marzo de 2010 : conforme al artc 1548 del Código Civil "los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años" siendo la jurisprudencia la que nos recuerda que el citado artículo es una norma que por su especial naturaleza protectora e impeditiva de posibles abusos tiene un carácter "imperativo y prohibitivo, tal como resulta del propio texto, lo cual supone que puesto en relación con el artículo seis número tres del código civil , su posible infracción conlleva y produce los efectos propios de la nulidad de pleno derecho"( STS de 26 junio 1989 ) exigiéndose poder especial para el arrendamiento de fincas rústicas y urbanas por tiempo superior a seis años( STS de 12 noviembre 1987 ). Asimismo se invoca el artículo 1713 del código civil conforme al cual el mandato, concebido en términos generales, no comprende más que los actos de administración. Para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio, se necesita mandato expreso la facultad de transigir no autoriza para comprometer en árbitros o amigables componedores. A tal efecto señalar que el mandato puede ser concedido en los términos generales, que no comprende más que los actos de administración, y sin embargo para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio se necesita mandato expreso( STS de 14 diciembre 1987 y 15 marzo 1996 ), siendo que -por otro lado- el mandato expreso puede darse verbalmente( STS de 28 octubre 1963 ); pero con independencia de la forma de exteriorización se requiere para los actos de riguroso dominio que el mandato esté claramente precisado en su objeto y extensión( STS del 27 noviembre 1966 ); ciertamente cuando el mandato se refiere a actos de disposición y en virtud de lo establecido en el artículo 1710 en relación con el párrafo segundo del artículo 1713 , es necesario que sea expreso, pero en modo alguno se requiere que conste por escrito( STS de 26 noviembre 1970 y de 7 septiembre 1987 ); el mandato expreso no requiere forma especial, pudiendo darse incluso de palabra( STS de de 19 junio 1979 y de 3 noviembre 1997 , entre otras). En este caso además debe ponerse de relieve que en Cataluña, de conformidad con los artículos 137-2, 151 f) y 212 e) del Código de Familia , aprobado por Ley del Parlamento de Cataluña 9/1998, de 15 julio , son actos de administración extraordinaria, el otorgamiento de arrendamiento sobre bienes inmuebles por un plazo superior a 15 años. Por lo tanto es acto de administración extraordinaria el otorgamiento de un arrendamiento, no ya por más de seis, sino por más de 15 años. En la misa dirección, SS A:P de Barcelona de 2 de Junio de 2010 , sostiene que la infracción del artc 1548 CC produce los efectos propios de la nulidad de pleno derecho, distinta de la mera anulabilidad, sin que pueda llevar a tal asimilación el que pueda generar en la práctica una apariencia de regularidad mientras no se produzca su impugnación ( SS T S 30.03.1987 , 12.11.1987 , 26.6.1989 , 7.3.1996 ).

Así dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de octubre de 1.978 EDJ 1978/375 que «la distinción entre actos de disposición -los que tienden a enajenar la cosa o a constituir sobre ella derechos reales o gravámenes-, y actos de administración -los que tienden a la conservación, goce y uso de la cosa-, que dogmáticamente aparece tan diáfana, sin embargo, en la realidad práctica, ya no lo es tanto, hasta el extremo de que un gran sector doctrinal admite un tercer término en esa clasificación: la de los llamados actos de administración extraordinaria o excepcional, que son aquellos que por la trascendencia o importancia que despliegan sobre la cosa, impiden o dificultan su realización, y exigen, tanto, para ser llevados a cabo válidamente, no sólo la capacidad y demás requisitos suficientes para los de administración simple u ordinaria, sino los que se exigen para los actos de disposición», y que «la jurisprudencia hubo de reconocer, igualmente, la naturaleza excepcional, de ciertos actos de administración, proclamando: a) que si bien por regla general el contrato de arrendamiento es un acto de administración, como se ha declarado varias veces, puede en algunos casos, bien por la naturaleza de las cosas a que se contraiga, bien por el largo tiempo que para su duración se estipule, rebasar los límites de la mera administración, debiendo proclamarse que en la comunidad de bienes no se hallan facultados los condóminos que representen la mayor suma de intereses, para dar en arrendamiento la cosa común por un plazo de seis años sin la anuencia de todos los partícipes, cuyos derechos dominicales, expresamente reconocidos por la Ley, quedarían restringidos o anulados por contratos de larga duración - Sentencias de 1 junio 1919 y 9 junio 1913 -; y b) que, aunque en algunas sentencias, con arrendamiento especial, se llegó a calificar como derecho real, posteriormente se ha vuelto a reconocerle su carácter de derecho de crédito, aunque en ciertos casos, se dijo que equivalía a un derecho real, o actuaba como tal, o tenía ciertos efectos o recibía un trato parecido al de los derechos reales».

En esta misma línea, existe abundante jurisprudencia recaída sobre el artículo 1.548 CC EDL 1889/1 , que establece que el arrendamiento por más de seis años excede el ámbito o los límites de la mera administración ( SSTS, por ejemplo, de 9 de junio 1.913 , 2 de julio 1.924 , 18 de diciembre de 1.973 EDJ 1973/489 , 12 de noviembre de 1.987 EDJ 1987/8237 , 30 de marzo de 1.987 EDJ 1987/2492 y 7 de marzo de 1.996 EDJ 1996/1340), por lo que no cabe otorgarlo por los meros administradores de bienes que no tengan poder especial, y la veterana Sentencia de 1 de junio de 1.909 , citada en la Sentencia apelada, ya establecía que en la comunidad de bienes no se encuentran facultados los condueños que representen la mayor suma de intereses para dar en arriendo una cosa común por plazo que exceda de seis años, si no existe unanimidad, lo que se ha venido manteniendo en Sentencias posteriores en las que se sancionan tales actos con la nulidad absoluta o radical (entre otras, Sentencias de 14 de diciembre de 1.973 EDJ 1973/480 , 12 de diciembre de 1.987 , 26 de junio de 1.989 , 26 de marzo de 1.990 y 8 de marzo de 1.994 ).

Ya, en relación con la doctrina invocada y aplicada de los actos propios enseña la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2.003 , que los actos propios deben realizarse con la finalidad de crear, modificar o extinguir algún derecho, causando estado y defendiendo unilateralmente la situación jurídica - Sentencias de 12 de julio de 1.990 E y 11 de marzo de 1.991 - y han de ser tales actos concluyentes y definitivos - Sentencias de 16 de febrero de 1.988 , 25 de enero y 6 de noviembre de 1.990 , 11 de marzo EDJ 1991/2602 , 14 de mayo y 27 de noviembre de 1.991 - siendo además necesario que el acto se presente como solemne, preciso, claro, determinante y perfectamente delimitado y no ambiguo, ni inconcreto - Sentencia de 10 de noviembre de 1.992 -. Nada de esto puede predicarse de los actos que se imputan al demandante, pues, por lo expuesto, la falta de prueba acerca de la información y desglose con que se remitían las liquidaciones al demandante, impiden otorgar a la aceptación y cobro de las rentas la trascendencia jurídica que pretende darle la parte apelante.

TERCERO.- Consta en las actuaciones (folio 100, doc 9) que el 16 de Diciembre de 2003, la Sra D Antonia Julia, otorgó poder especial, a favor de sus hijos D Jesús Ángel y Dº Isabel, para que indistintamente pudieran dividir la finca que se describía en dos nuevas entidades, la 1ª sería el nº NUM003 de la C/ DIRECCION000 de Barcelona y la segunda el NUM000 ; concedía poder a D. Jesús Ángel para que a su vez dividiera horizontalmente la finca del nº NUM003 , las vendiera o constituyera hipotecas y a su hija Dª Isabel, las mismas facultades, mas referidas a la NUM000 . Dª Isabel falleció en 2004 y Dª Antonia el 12 de mayo de 2006, contando 99 años, pues según consta en su testamento nació el 17 de abril de 1907. D Jesús Ángel vendió la finca del nº NUM003 y, fallecida la hermana, y ocupándose él solo de los asuntos de la madre, indicó al administrador que concertara el contrato objeto de litigio, con D Luis Pedro , hijo de su esposa, así como los pactos del mismo. Se suscribió en fecha 8 de Febrero de 2005, y de sus cláusulas debe significarse que se acordó una duración de 30 años, renta de 180 € mensuales, que pasarían a 360 € a partir de 2015. En la cláusula 20 se autorizó al arrendatario a que pudiera realizar obras de acondicionamiento, siempre que no se perjudicara la solidez del edificio, siendo a su cargo así como las licencias, obligándose a la conservación de las mismas.

De lo anteriormente expuesto, aparece que no solo no consta que la celebración del contrato fuera conocido por Dª Antonia, sino mucho menos su contenido y que hubiera dado poder especial para realizarlo por tan larga duración, cuando es claro que cuando quería otorgar especial así lo realizaba; por otra parte nada pudo comunicar al administrador, por cuanto por este se admitió que llevaba 10 años sin hablar con la misma, y la única comunicación era que les felicitaba cada años las fiestas, y las instrucciones las dio D Jesús Ángel , siendo ignoradas, incluso por el arrendatario, y D Jesús Ángel ni tenía poder especial de la madre, ni tampoco consta aquiescencia de la hermana, causante de la actora, es, más como ya se deja entrever en la resolución ello sería ilógico, cuando el comportamiento de la madre revelaba que disponía de una casa para cada hijo, y sólo sobre ella podían individualmente vender o gravar, como de hecho hizo D Jesús Ángel vendiendo, antes del arrendamiento la casa del nº NUM000 . Por consiguiente, entendemos que debe decretarse la nulidad del contrato, a lo que no es óbice el que se hayan percibido rentas o incrementos, o la misma actora tenga un piso en alquiler a bajo precio, por cuanto este tiene por objeto uno de los correspondientes al bloque de la madre, y porque el percibo de la renta no tiene otra significación que recuperar al menos en parte, la contraprestación por la pérdida de posesión, mientras la misma se ostenta. Por otra parte, también se adujo que se realizaron obras, y aun siendo ello así del contrato aparece que ni fue una obligación impuesta al arrendatario, ni tuvo concepto de renta, ni se concretó en qué consistirían. El recurso, en consecuencia se acoge.

No así la impugnación, ya que alegada, como se hizo en la contestación la falta de legitimación, es claro que por una parte el administrador fue quien concertó el contrato, sin exigir el poder especial a lo que estaba obligado y por otra D Jesús Ángel tiene un evidente interés en el litigio, al ser quien comunicó e indicó a aquel, asumiendo facultades de la dueña, las condiciones de la convención, ignorándolas el propio hijo de su esposa que era para quine era destinado, y de hecho se opuso a la nulidad.

CUARTO.- No obstante la estimación de la demanda, las dudas fácticas que pueden acaecer sobre este tipo de contratos, cuando ya una de las partes ha fallecido, y la revocación, justifica no efectuar expresa imposición de costas en ninguna de las dos Instancias.

Fallo

Que estimando sustancialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D Berta , y la impugnación de los Sres Luis Pedro y Berta , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº55 de Barcelona, en los autos de juicio ordinario 335-2009, de fecha 8 de Marzo de 2010, debemos revocar dicha resolución y en su lugar estimando la demanda que aquella interpuso, debemos declarar y declaramos la nulidad del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en el piso NUM001 - NUM002 del nº NUM000 de la C/ DIRECCION000 de Barcelona, sin efectuar expresa imposición de costas en ninguna de las dos alzadas.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.