Sentencia Civil Nº 532/2009, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 342/2008 de 04 de Noviembre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

LA CORUÑA/A CORUÑA

SENTENCIA: 00532/2009

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000342/2008

Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s:

D. ANGEL PANTIN REIGADA -PRESIDENTE-

D. JOSÉ GÓMEZ REY

D. ANTONIO PILLADO MONTERO

SENTENCIA

NÚM. 532/09

En SANTIAGO DE COMPOSTELA (LA CORUÑA/A CORUÑA), a cuatro de Noviembre de dos mil nueve.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006 de la Audiencia Provincial de LA CORUÑA/A CORUÑA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000317/2007, procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 1 de RIBEIRA, a los que ha correspondido el Rollo 0000342/2008, en los que aparece como parte apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 PORTAL NUM000 DE BOIRO representado por la procuradora Dª SOLEDAD SANCHEZ SILVA, y como apelados COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 PORTAL NUM001 DE BOIRO, Dª Irene , D. Oscar y D. Carlos Jesús (estos últimos actuando en su propio nombre y en beneficio de la sociedad de gananciales que forman con sus esposas Dª Vanesa y Dª Adela , respectivamente), representados todos ellos por el procurador D. ANTONIO FERNANDEZ VILLAVERDE; y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANGEL PANTIN REIGADA, quien expresa el parecer de la Sala, procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 1 de RIBEIRA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 25/2/08 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando totalmente la demanda interpuesta por la representación de los demandantes Irene , Oscar (que actúa en su propio nombre y en beneficio de la sociedad de gananciales que forma con sus esposa Vanesa ), Carlos Jesús (que actúa en su propio nombre y en beneficio de la sociedad de gananciales que forma con su esposa Adela ) y Bernardino (que actúa en su condición de Presidente de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 Portal NUM001 sito en la C/ DIRECCION000 nº NUM002 de Boiro) contra la demandada Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 Portal NUM000 sito en la C/ DIRECCION000 nº NUM003 de Boiro debo declarar y declaro la nulidad de pleno derecho del acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios del EDIFICIO000 Portal NUM000 celebrada en fecha 19/4/2007. Con imposición de costas a la demandada Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 Portal NUM000 únicamente respecto a los demandantes Irene , Oscar y Carlos Jesús ."

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 PORTAL NUM000 DE BOIRO se interpuso recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día diez de julio de 2009, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada, en lo que no difieran de lo que se expresará.

PRIMERO- Con carácter previo debe resaltarse que la sentencia no fue recurrida por la autodenominada comunidad de propietarios del portal NUM001 del edificio (subcomunidad NUM001 en adelante), cuyas costas, pese a estimarse sus pretensiones, no se impusieron a la parte demandada. Al presentar lo que se denomina escrito de oposición se incluyó en su súplica la petición de que se confirmase la sentencia, pero añadiendo que se impusieran las costas de ambas instancias a la demandada. El Juzgado trató el escrito como oposición y no como impugnación de la sentencia, ante lo cual nada alegó dicha parte. Debe estimarse que lo que la parte propone es, lisa y llanamente, la desestimación de la apelación pues si pretendiera que se revocarse la sentencia debió expresamente pedirlo así, constituyendo un acto contrario a la buena fe procesal el de emboscar una petición que implica el ataque a la sentencia en un escrito que se presenta como simple oposición a las pretensiones contrarias, provocando así la omisión de trámites de defensa preceptivos y sin que quede claro que la parte haya querido asumir el riesgo económico que implica tal supuesta impugnación, carente en todo caso de fundamentación alguna en el recurso y que no debería prosperar dado el carácter voluntario de su intervención en el proceso.

SEGUNDO- La demanda planteó un amplio conjunto de motivos para la impugnación de los acuerdos de la comunidad de propietarios del portal NUM000 del edificio (subcomunidad NUM000 en adelante) adoptados en la junta extraordinaria de 19/4/2007, por motivos formales relativos a la celebración o documentación de la junta (omisión del nombre de propietarios o personas y ausencia de citación de los comuneros integrados en la subcomunidad NUM001 ) y de fondo (modificación de las cuotas de participación y abuso de derecho en el cálculo de las contribuciones aprobadas; modificación de la fachada sin consentimiento unánime de todos los propietarios de ambas subcomunidades). A su vez la subcomunidad NUM001 , a través de su intervención voluntaria como demandante, se adhirió a la petición de nulidad de acuerdos por implicar éstos la modificación de la fachada sin consentimiento de sus representados.

La sentencia entendió que la existencia de las referidas subcomunidades era contraria a la ley y al título constitutivo, por lo que los acuerdos impugnados eran radicalmente nulos tanto por carecer la subcomunidad NUM000 que los adoptó de capacidad jurídica para adoptar tales acuerdos o cualquier otro, como por no haberse citado a los comuneros integrados en la subcomunidad NUM001 . Obviamente este planteamiento hacía irrelevantes los demás argumentos impugnatorios expuestos por la parte demandante, por lo que no fueron analizados en la resolución.

El recurso de la subcomunidad NUM000 niega que pueda declararse la inexistencia de las subcomunidades litigantes y que, por tanto, ello pueda ser causa de nulidad del acuerdo. Desde una perspectiva lógica ha de examinarse en primer término la argumentación del recurso relativa a que en la realidad material no existe un edificio, sino dos independientes, lo que destruiría la necesidad de que exista una comunidad que abarque a los propietarios de los dos portales. El argumento no puede aceptarse. Existe un negocio jurídico de contenido indiscutiblemente vinculante para todos los propietarios de pisos y locales del edificio como es la escritura de división horizontal de 23/11/79, que todas las partes invocan, y en la misma existe inequívocamente un único edificio, por lo que en tanto no se realicen los actos jurídicos que puedan invalidar o modificar esta realidad jurídica, no cabe actuar como si fuera una ficción como de modo un tanto paradójico alega la parte actora, que luego no duda en invocar la aplicación del criterio jurídico básico de distribución de derechos y cargas derivado de esa unicidad del inmueble -las cuotas, que se refieren a un porcentaje en el edificio, no en sus partes- para sostener sus pretensiones económicas frente a los demandantes.

Además, que desde el punto de vista técnico-arquitectónico se pueda opinar si son dos construcciones independientes adosadas o una formada por varios cuerpos o fases no resulta relevante, pues lo decisivo es que existen elementos que comprenden a una y otra de sus partes, como la fachada -de configuración uniforme y exactamente igual para todo el edificio-, el sótano destinado a garaje, que cualquiera que fuese su origen, y como convincentemente expresó el perito Sr. Efrain , es un elemento usado por comuneros de ambos portales, con instalaciones propias y que se extiende en los volúmenes que corresponderían a ambos portales, por lo que las supuestas partes independientes comparten tal elemento, necesario para la habitabilidad como se recalcó en el juicio, de forma que no cabría la separación pretendida jurídica sin generar detrimento, señalando además dicho perito a la cubierta como otro elemento común.

TERCERO- Como se alega en el recurso, consta que las subcomunidades relativas a cada uno de los dos portales del edificio se constituyeron años después de la construcción del mismo y del otorgamiento del título constitutivo (datan de los años 1982 y 1986) y desde entonces han servido de cauce a las relaciones entre los comuneros de cada uno de los portales, sin que nunca desde que existe el edificio se haya producido reunión alguna de los comuneros del entero edificio, ni constituido ni articulado esta hipotética comunidad del entero inmueble a través de acto jurídico alguno, ni habiéndose producido siquiera relación entre las subcomunidades hasta que surgió el desacuerdo de la subcomunidad NUM001 con la obra relativa a la fachada que pretendía realizar la subcomunidad NUM000 y que se había aprobado en la junta a la que se refiere el litigio.

La doctrina principal relativa a la existencia jurídica de estas subcomunidades, regidas por la LPH y distintas de la comunidad relativa a la entera edificación, que abarcarían varios pisos o locales de un inmueble, viene recogida en la STS 3/1/2007 que, con cita jurisprudencial, las admite si están previstas en el título constitutivo. No obstante, también se admite su intervención procesal y se las considera sujeto apto para la imputación de obligaciones jurídicas ligadas s la regulación de propiedad horizontal aun cuando no se hubieran constituido formalmente (STS 22/10/2007 ). Han de abandonarse por tanto criterios de rigidez y se debe atender a las circunstancias concretas y, en el caso, es extremadamente significativo que la comunidad del edificio nunca se haya constituido ni haya realizado acto jurídico alguno, mientras que todos los conflictos, deberes y obligaciones derivadas de la situación jurídica derivada de la propiedad horizontal durante más de veinte años han tenido como cauce exclusivo estas dos subcomunidades, que constituyen por otra parte partes del presente proceso -y del precedente seguido por la demandada contra el constructor- y que -obvio es- nunca han negado su propia existencia. Los demandantes están integrados en una de las subcomunidades, han intervenido en sus juntas y nunca han negado -difícilmente lo podrían hacer, cuando realizan alegaciones sobre cómo ha de invertirse sus fondos o cómo han de realizarse por la subcomunidad NUM000 las obras que ellos mismos siempre han considerado necesarias- la existencia jurídica de estas subcomunidades. Por ello, la apreciación de una nulidad radical y absoluta de estas subcomunidades para así resolver el conflicto de intereses no se ajusta debidamente ni a los términos del debate, ni a los actos propios de las partes, ni -en definitiva- a criterios de racionalidad.

Por ello, la perspectiva adecuada es -como se alegó por la parte actora en sus conclusiones- atender a la naturaleza del acuerdo adoptado por la subcomunidad NUM000 para así valorar si podían adoptarlo por sí solos los comuneros agrupados en ella. La solución a tal conflicto no parece dificultosa. La fachada es un elemento común de la edificación o, si se quiere, común a ambos sectores de la misma; la solución de reparación aprobada por la subcomunidad NUM000 implica que en lugar de una fachada de ladrillo visto se pase a tener una fachada de planchas de aluminio cuya repercusión estética, plasmada en los montajes obrantes en las actuaciones, es intensa, al margen de constituir, como dijo el perito Don. Efrain , un "cambio total" de la misma, lo que es fácil percibir cuando el ladrillo, en lugar de ser la piel exterior de la misma, pasaría a ser el soporte sobre el que se superpondrán aislamiento, tiras o listas de sujeción y placas exteriores del revestimiento; si a ello se añade que profunda alteración estética se ceñiría a sólo una parte del edificio, no puede ser más claro que el impacto estético que se produciría constituiría una alteración decisiva de un patrimonio común a todos los vecinos del inmueble, vivan en el portal que sea, lo que evidencia que sólo un grupo de ellos, por debidamente estructurado que éste o lógica que sea su actuación orgánica independiente, no pueden decidir y acometer tal alteración del elemento común.

Desde una perspectiva de defensa se ha insistido en que la realización de obras de reparación en profundidad de la fachada son necesarias -nadie lo discute, y son muchos los informes en tal sentido obrantes en el procedimiento- y que las aprobadas por la subcomunidad NUM000 permitirían eliminar satisfactoriamente los problemas existentes. Lo que el razonamiento no incorpora es lo que, a la postre, resulta decisivo, como es que esa forma concreta de llevar a cabo la reparación sea la única posible, de forma que el cambio estético que comporta sea imprescindible para la obtención de los fines -que desde luego parecen principales- de permitir que la fachada no siga generando problemas de seguridad y habitabilidad, pero ello no se aviene con el sentido común (las fachadas de ladrillo visto son una solución constructiva difundida); con el informe pericial específico realizado por Don. Efrain (hay tantas soluciones como arquitectos, dijo, y la fachada de ladrillo es perfectamente posible, al margen de la valoración de costes que proceda); y con el hecho objetivo de que esta solución sea una más de las que a lo largo de los múltiples informes periciales aportados aparecen.

CUARTO- En consecuencia, la decisión adoptada sería nula, con arreglo al art. 18.1 LPH , por carecer la subcomunidad NUM000 de facultades para modificar un elemento común sin intervención de todos los comuneros, lo que vulnera los arts. 3.b, 12 y 17 LPH ., por lo que ha de confirmarse que las tesis de ambas partes demandantes deben prosperar.

En todo caso, y a mayor abundamiento, la propia prueba ha revelado que nunca antes la subcomunidad NUM000 se había regido en sus decisiones por el criterio de aportación a los gastos según las cuotas -fueron expresivas al efecto las manifestaciones del testigo que confeccionó el cuadro de aportaciones-, por lo que sin un previo acuerdo unánime de los miembros de tal subcomunidad, que tendría naturaleza constitutiva, que establezca que, a los efectos de su propio funcionamiento, se hayan de regir los derechos y los deberes económicos de sus integrantes por extrapolaciones de las cuotas de participación establecidas en la escritura de división horizontal -cuyo objeto es el entero edificio-, no hay base jurídica que permita su aplicación ex novo a este concreto acuerdo, pues podrá ello ser un criterio razonable -al margen de que parece que en el caso concreto su aplicación estuvo plagada de errores, expresamente reconocidos, que ya bastarían para anular el acuerdo- pero no nace de ningún tipo de acto o negocio jurídico vinculante adoptado en el seno de la propia subcomunidad.

Además, las protestas de la parte actora sobre la arbitrariedad de las concretas decisiones de repercusión de gastos -el acuerdo fija cuotas porcentuales, pero también impone cantidades de contribución determinadas- están por completo justificadas, pues se deba a error o al enfrentamiento subyacente entre dueños de viviendas y de locales, que el dinero para reparaciones obtenido en un litigio mantenido por la subcomunidad en la que todos se integran -excluyendo la cantidad que pueda corresponder a reparaciones en elementos privativos, sobre la que carecen de derecho alguno los demandantes- sirva para aminorar sólo la contribución que corresponde a las viviendas y no a los locales -como se reconoce en la contestación a la demanda-, es una decisión que constituye un abuso de derecho en el que no puede incurrir la decisión del órgano de la subcomunidad, con arreglo al art. 18.1.c LPH .

Por último, los inconvenientes formales relativos a la identificación de asistentes o votantes que se invocan carecieron de relevancia material, dado que los demandantes, pese a ellos, pudieron articular debidamente su pretensión impugnatoria.

QUINTO- Por todo ello, procede la confirmación de la decisión anulatoria de los acuerdos adoptada en la instancia, y si bien la situación jurídica del inmueble es peculiar, la procedencia de las pretensiones de la parte actora sería, pese a ello, clara pues aun de admitirse la tesis de la escindibilidad jurídica del inmueble tendrían derecho a oponerse a la alteración estética de su fachada y a la forma perjudicial en que se calculó la contribución a los gastos, por lo que no procede alejarse del criterio del vencimiento en materia de costas.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución, en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de la denominada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 PORTAL NUM000 , se confirma la sentencia de 25/2/2008 del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Ribeira dictada en el juicio ordinario nº 317/2007, con imposición de las costas de la segunda instancia a la parte apelante.

Notifíquese esta resolución, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que contra ella cabe recurso de casación.

Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra resolución de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro correspondiente, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.