Sentencia Civil Nº 533/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 266/2013 de 04 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoprimera

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933873,3872

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0004577

Recurso de Apelación 266/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 06 de Móstoles

Autos de Procedimiento Ordinario 1948/2009

APELANTE:D./Dña. Teofilo

PROCURADOR D./Dña. FRANCISCO JAVIER CALVO RUIZ

D./Dña. Antonio

PROCURADOR D./Dña. FRANCISCO INOCENCIO FERNANDEZ MARTINEZ

APELADO:CENTRO CASA EXCLUSIVAS INMOBILIARIAS, S.L.

IV

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

ROSA MARÍA CARRASCO LÓPEZ

MARÍA ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

VIRGINIA VILLANUEVA CABRER

En Madrid, a cuatro de noviembre de dos mil catorce. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 1948/2009 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Móstoles, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandante: D. Antonio , y de otra, como Apelante-Demandado: D. Teofilo .

VISTO,siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª ROSA MARÍA CARRASCO LÓPEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia número 6 de Móstoles, en fecha 8 de febrero de 2011, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por Don Antonio , representado por la procuradora de los Tribunales Doña Eva María Domínguez Vázquez condeno a Don Teofilo y la entidad mercantil CENTRO CASAS INMOBILIARIAS S.L., a que de forma solidaria indemnicen a Don Antonio en la cantidad 15.600 euros, con intereses legales desde la fecha de resolución hasta su completo pago, sin expresa condena en costas.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante y por una de las demandadas, admitidos en ambos efectos, se dio traslado de los mismos a las partes contrarias, quienes se opusieron en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de 1 de julio de 2014, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 3 de noviembre de 2014.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- D. Antonio presentó demanda reclamando en concepto de indemnización la cantidad de '104.169,62€ o alternativamente la de 125.189,50€, más los intereses legales(...)' , cuantías que eran, atendiendo a lo declarado en escritura de compra, o a lo que afirmaba había realmente pagado, las que había abonado en exceso sobre el precio que operaba como límite al ser la vivienda de protección oficial, lo que desconocía cuando compró el inmueble porque le había sido ocultado de forma 'dolosa' por el vendedor, D. Teofilo e igualmente por la inmobiliaria que se encargó de la venta, CENTRO CASAS EXCLUSIVAS INMOBILIARIAS.

En la demanda afirmaba Don. Antonio que prestó el consentimiento ignorando que la vivienda era de protección oficial (VPO), lo que se le ocultó en todo momento; y en el acto del Juicio tras afirmar desconocer que era una VPO, añadió que de haberlo sabido 'no la hubiera comprado'. Conocimiento que tuvo al tratar de venderla por mediación de la misma inmobiliaria codemandada, quien le comunicó que era de protección oficial, habiéndose a continuación informado en la Comunidad de Madrid de que podía descalificarla pero tenía que pagar entre cinco mil o siete mil euros, pero que no tenía recursos para ello.

Los demandados se opusieron al fondo, pero previamente la inmobiliaria demandada negó su legitimación pasiva 'ad causam' por haberse limitado a cooperar con otra sociedad a quien le hizo el encargo el Sr. Teofilo , y ambos sostuvieron que la acción estaba prescrita (excepción reproducida por el apelante Sr. Teofilo en esta alzada) y en cuanto al fondo que era cierto que no se informó que la vivienda era oficial, porque lo desconocían sin que hubiera habido comportamiento doloso alguno, añadiendo el que fuera en su día vendedor no solo desconocía la calificación de la vivienda como de protección oficial sino que no había tenido beneficio fiscal alguno ni realizado gestión directa con el actor a quien vio por primer y única vez en la Notaría, no constando ni en la escritura ni en el préstamo hipotecario la calificación de la vivienda.

Examinada la prueba la Juez de instancia desestimó las excepciones declarando probado que el precio pagado era el que constaba en la escritura pública, 156.000 euros, superior al permitido al ser la vivienda de protección oficial , lo que desconocía el vendedor/demandante cuando compró porque no constaba ni en la escritura de compra ni la de préstamo dicha cualidad del objeto de la compra.

Tras valorar la prueba, partiendo de los hechos que consideró probado y cuáles no, rechazó, en primer lugar, que hubiera mediado dolo en el demandado al no haberse probado que él mismo '(...)hubiera tenido conocimiento de dicho extremo', y en segundo lugar, examinó si concurrió el error al que se hacía igualmente referencia en la demanda, declarando que lo hubo en los términos que disponen los artículos 1265 y 1266CC 'por ser relevante conocer dicha calificación por el efecto que ello tiene'; y en base a ello declaró que 'no solicitando la resolución del contrato', 'sino la indemnización por daños y perjuicios' tenía el demandante '(...) derecho a no verse perjudicado en su adquisición aun cuando no mediase dolo, aunque sí un error en su consentimiento, y por ello procede establecer la cuantía indemnizatoria', cuantificando en un diez por ciento calculado sobre el precio declarado probado, 15.600 euros.

SEGUNDO.- El demandante/comprador recurre el pronunciamiento indemnizatoria alegando falta de motivación por no haber razonado el por qué de la cuantificación y error al valorar la prueba; y el vendedor también apela siendo los motivos haber infringido el artículo 1968.2CC en relación con el artículo 1902CC , error al aplicar lo dispuesto en los artículos 1261 a 1270Cc y error al cuantificar la indemnización que es excesiva.

La codemandada -no apelada la sentencia- solicitó ser absuelta -pretensión no admitida- porque su intervención fue solo como colaboradora de otra inmobiliaria JM con la que el actor se había puesto de acuerdo, desconociendo que la vivienda fuera de protección oficial, de lo que habría informado si lo hubiera conocido

Quien también recurre es el comprador/demandado Sr. Teofilo reproduciendo en primer lugar la excepción de prescripción - artículo 1968.2CC - al haber trascurrido más del año desde que tuvo, según las propias manifestaciones del demandante, conocimiento él mismo, de ser la vivienda de protección oficial, a la fecha de presentación de la demanda. El resto de los motivos referidos al fondo han sido: 1).- Infracción de la Ley por errónea aplicación de los artículos 1261 a 1270 del Código Civil porque no ha tenido en cuenta la falta de diligencia habida en el actor que no consultó al Registro de la Propiedad las características de la vivienda que adquiría y porque no procedía indemnización cuando no había perjuicio alguno; 2).- Error al apreciar la documental -documentos 1,3 y 4 aportados al contestar a demanda- acreditativos de la inexistencia de lucro cesante y de haber 'daño emergente' éste no lo había probado, siendo carga de la prueba del actor quien no había solicitado la resolución pero sí la indemnización; 3).- Error referido a la prueba de la cuantía de los daños, no considerando que proceda fijar el diez por ciento sobre el precio porque ello es 'indebido y excesivo' atendiendo al momento en el que pudo ser descalificada y cuál el importe para lograrlo, sin que hubiera probado el actor la carencia de medios que alegó, ni siquiera haber no podido vender la vivienda por este motivo; 4).- Infracción de la jurisprudencia aplicable que reconoce la validez de estas compraventas aunque el precio sea superior al autorizado administrativamente - STS Sala de lo Civil de 12 de diciembre de 2007 , que trascribe en parte, y reseña otras más así la de 4 de junio de 1993, 14 de octubre de 1992, ), y 5).- Infracción de la jurisprudencia aplicable sobre 'la influencia y aplicación de la descalificación a los efectos de no ser nula la venta y por analogía se deben aplicar a esta causa para fijar la no procedencia de indemnización alguna y de forma subsidiaria fijar los daños y perjuicios en el coste de la descalificación'.

TERCERO.- La resolución de ambos recursos exige en primer lugar exponer cuál es la doctrina jurisprudencial existente sobre la venta de viviendas de protección oficial por precio superior al permitido administrativamente porque no es la reseñada por el demandado-apelante, desde la sentencia de 10 de octubre de 2008 -recurso número 5707/2000 - en la que se unificó el criterio jurisprudencial en relación a la licitud o ilicitud civil de un negocio jurídico en el que se contravinieran las normas administrativas; sentencia la referida dictada por el Pleno al existir sentencias contradictorias sobre la materia.

En esta sentencia de 10 de octubre de 2008, el Tribunal Supremo se pronuncia sobre la 'relación entre normas administrativas, imperativas o prohibitivas y consecuencias civiles de su infracción', razonando 'Que la materia en general no está exenta de dificultades lo demuestra la propia evolución de la jurisprudencia de esta Sala sobre algunas cuestiones concretas en las que inevitablemente se planteaba esa relación entre normas administrativas y consecuencias civiles. Así, en punto a la compraventa de viviendas de protección oficial por precio superior al autorizado, la jurisprudencia que hasta el año 1992 mantenía que el comprador solo estaba obligado a pagar el precio máximo o tasado dio paso a la que le obligaba a pagar el precio pactado, sin perjuicio de comunicarse a la Administración la infracción del vendedor por si procedía sancionarle ( SSTS 3-9 y 14-10-92 hasta 6-11-00, 16-7-01 y otras posteriores).

Esa jurisprudencia favorable a la plenitud de efectos civiles de los contratos entre particulares aunque sus cláusulas infringieran alguna norma administrativa se correspondía, además, con la que en general sostenía que 'la sanción de nulidad no se reputa doctrinalmente aplicable a supuestos de vulneración de normas administrativas' ( STS 26-4-95 , con cita de otras muchas, y STS 22-7-97 ).

Sin embargo la jurisprudencia más reciente de esta Sala no permite seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infracción de normas administrativas.

Así, la sentencia de 31 de octubre de 2007 (rec 3948/00 ) casó la sentencia recurrida y en su lugar desestimó la demanda porque se fundaba en un contrato que infringí la Ley de cooperativas Andaluzas (...) esta Sala resumía su jurisprudencia más reciente al respecto del siguiente modo 'Por lo que atañe a la jurisprudencia de esta Sala, la sentencia de 25 de septiembre de 2006 (recurso nº 4815/99 ), citando las de 18 de junio de 2002 y 27 de febrero de 2004 , declara en relación con el art. 6.3 CC , de un lado , que 'el juzgador debe analizar la índole y finalidad de la norma legal contrariada y la naturaleza, móviles, circunstancias y efectos previsibles de los actos realizados, para concluir con la declaración de la validez del acto contrario a la ley si la levedad del caso lo permite, reservando la sanción de nulidad para los supuestos en que concurran trascendentales razones que hagan patente el carácter del acto gravemente contrario a la Ley, la moral o el orden público'; de otro, con cita de la STS 24-4-96 , que 'cuando la normativa administrativa resulta incompatible con el contenido y efectos del negocio jurídico, deben aplicarse las pertinentes consecuencias sobre su ineficacia o invalidez'; y también, que a la nulidad no es obstáculo el que la prohibición administrativa no tenga carácter absoluto.La sentencia de 30 de noviembre de 2006 (recurso nº 5670/00 ), citando las de 31-5-05 , 2-4-02 y 26-7-00 , declara que la ilicitud administrativa puede comportar la nulidad civil del contrato que incurra en la misma. Y la muy reciente sentencia de 27 de septiembre último (recurso nº 3712/00 ) ratifica la doctrina general de la de 25 de septiembre de 2006 aunque en el caso no declara nula la cesión de aprovechamiento de una emisora de radio privada sin autorización por tener ésta un carácter reglado y no constar que la adquirente no reuniera los requisitos legales a que se vinculaba tal autorización.'(.....).

Después de exponer cuál había sido la jurisprudencia existente en relación a los efectos civiles de la infracción de normas administrativas imperativas, concluye el Tribunal Supremo que '(...) la jurisprudencia actual de esta Salano permite seguir manteniendo, con carácter general, que la sanción administrativa excluya la nulidad civil de un acto o contrato contrario a una norma administrativa imperativa o prohibitiva (...)'.

Y esta interpretación es la que se ha continuado en la Sentencia de 19 de noviembre de 2008 -reseñada erróneamente su fecha en algunas resoluciones como de 29 de octubre de 2008- dictada por él mismo Ponente SR. Marín Castán en la que se remite a la anterior resolución, cuando dice 'En suma, se impone la misma solución aplicada, como una de las alternativas posibles, por la citada sentencia del pleno de los magistrados de esta Sala de 30 de septiembre últimopara los juegos de suerte, envite o azar en relación con la prohibición de préstamos en los casinos, y también por la sentencia de 30 de noviembre de 2006 (rec. 5670/00 ), ya que el Banco demandado no puede ser considerado culpable sino víctima de la aseguradora y su agencia, lo que, por último, elimina cualquier atisbo de enriquecimiento injusto por su parte, que sí se produciría, en cambio, para la aseguradora si prosperase su demanda.'. Y en las de fecha 14 de mayo de 2009 referida a un arrendamiento de vivienda de protección oficial (rec 1907/2004).

De conformidad con la doctrina reciente del Tribunal Supremo no cabe argumentar para rechazar la acción ejercitada por D. Antonio que no es ni la de nulidad por dolo ni la resolutoria por error en el consentimiento, la irrelevancia o ineficacia civil de la normativa administrativa en los términos expresados por el demandado/apelante. Pero tampoco, se ha de añadir, que la misma fundamente la pretensión de la actora, es decir, que haya lugar a estimar la acción indemnizatoria por razón no ya del dolo porque ha quedado probado, no siendo ello recurrido, su inexistencia atendiendo a las pruebas practicadas, sino del error porque éste afecta al consentimiento, pero no así a las consecuencias pretendidas por el recurrente, cuando él mismo da validez a la venta, es decir, no pretende resolver y en relación con ello ser indemnizado, sino ser indemnizado por los efectos o consecuencias derivadas de haber adquirido una vivienda de protección oficial de la que quiere seguir siendo propietario.

CUARTO.- El demandante no ejercitó acción de nulidad por dolo ni por error en el consentimiento, sí la acción contractual indemnizatoria, artículo 1101CC que no prescribe al año como mantiene el demandado/apelante habiendo rechazado correctamente la Juez de instancia la excepción de prescripción. Los requisitos que han de concurrir para que la acción contractual prosperara son que hubiera mediado 'dolo, negligencia o morosidad en el cumplimiento de las obligaciones', así lo dispone el precepto antes referido, además del daño y la relación de causalidad.

Si bien el demandante se centró, así se comprueba de la lectura de los fundamentos jurídicos, en la existencia de dolo en las demandadas concretado en no haberle informado de la calificación de la vivienda como de protección; comportamiento doloso que era el que había provocado 'error en el consentimiento'. No siendo identificables en ningún caso el dolo y el error ni gramatical ni jurídicamente.

El artículo 1265CC dispone que será nulo el consentimiento prestado por 'error, violencia, intimidación o dolo'; los cuatros son vicios del consentimiento, pero no tienen entre sí relación de dependencia, pudiendo darse por separado. Dolo ha quedado probado que no existió, pronunciamiento no recurrido, la cuestión es si en base al error al que hizo referencia el demandante en su demanda, y al ser interrogado, es causa para que la acción indemnizatoria prospere con los efectos pretendidos por el recurrente, quien olvida que la acción indemnizatoria exige que haya habido dolo o negligencia en el vendedor, porque lo que se indemniza son los daños y perjuicios derivados de ser la vivienda de protección oficial, pero a la que da plena validez porque no insta la acción de nulidad. Por tanto no basta para pretender ser indemnizado con haber prestado un consentimiento erróneo en relación no al precio sino a lo excesivo del precio; este desconocimiento podría ser fundamento de la acción de nulidad de la venta y de los daños y perjuicios que esa resolución tuviera en él -costes pagados, comisiones, etc- pero siendo su interés seguir siendo titular de la vivienda, es decir, y reconociendo que quiso comprar, y en concreto dicha vivienda por el precio, que no hubiera pagado sabiendo que era de protección oficial, por ser posible un precio inferior; que en su día no hubiera comprado no se discute, pero lo cierto es que en este momento no pretende que el contrato se resuelva, por tanto que vuelvan las cosas a la situación previa, sino que se le indemnice, y la indemnización no puede ser el precio pagado de más, porque teniendo en cuenta lo probado, y así declarado en autos, no rebatido por su parte al recurrir, que era el desconocimiento a su vez por el vendedor de cuál era la calificación de la vivienda, no existen datos de los que poder afirmar que el vendedor le hubiera sido vendido dicho inmueble por el precio oficial, limitado, pero es más si su voluntad era no comprar por ese precio pactado su interés habría sido resolver, no ejercitar la acción indemnizatoria.

Para que la acción indemnizatoria prospere es preciso acreditar cuáles son los daños y perjuicios derivados de haber adquirido una vivienda de protección oficial, debiendo probar no solo la venta, y el desconocimiento por su parte de cuál podría haber sido el precio -si es que por él se la hubieran vendido- sino el elemento intencional, culposo al menos en el vendedor, los daños y perjuicios y la relación de causalidad. Dolo no existe, el interrogante es si medio culpa o no, en el sentido de haber sido negligente el vendedor, abarcando ello no solo al mismo sino también a la inmobiliaria, y cuáles son los daños y perjuicios.

Entiende este tribunal que sí medio una conducta negligente de la que han de responder los demandados; y ello siguiendo él mismo razonamiento que utiliza la representación del Sr. Teofilo para afirmar la procedencia de su absolución y en última instancia el error de la Juez al resolver, que no es otro que haber actuado sin la suficiente diligencia el comprador; él mismo reproche se le ha de hacer al mismo, y como no a la inmobiliaria que no comprobó este extremo cuando en la nota de encargo el recurrente Sr. Teofilo no dio respuesta a una pregunta referida a la calificación de la vivienda, no siendo de recibo la respuesta dada al interrogatorio de que no podía decir que era VPO porque no lo sabía, si era así debió poner una cruz en el 'no', pero lo que hizo fue omitir una respuesta; su declaración no fue diligente sino negligente. Esta omisión no fue tenida en cuenta por la agencia inmobiliaria que pese a no haber respondido sobre cuál era la calificación del inmueble procedió a solicitar nota del Registro pero referida, según se indicó a cargas, no teniendo esta cualidad la calificación de vivienda de protección oficial; solo esto explica que en una nota del registro no conste y sí en otras. Y sin que en ningún caso se pueda eximir por la falta de indicación notarial, porque ni una ni otra parte han de responder por dicha actividad profesional.

Sí hubo una conducta reprochable a título de negligencia a las demandadas, debiendo por tanto responder eso sí de los daños y perjuicios que se le hayan ocasionado al comprador, que no es el pago del precio excesivo; para obtener el reembolso lo que habría de haber ejercitado es la acción de nulidad si como afirma no hubiera comprado por el precio que pagó, sino las consecuencias descritas en su demanda, que fueron la razón de presentar su demanda; el propio actor concretó en su declaración cuál fue la razón de demandar; era no poder vender por el precio que él mismo consideraba procedente y no poder descalificar porque el importe no lo podía pagar. Quien tenía que probar los daños y perjuicios era el demandante, artículo 217LEC ; no ha probado que tuviera comprador para la vivienda litigiosa y que no haya podido vender por el precio que a la fecha de la demanda era posible obtener como precio del inmueble del qué es titular, ni tampoco ha probado que otros daños ha soportado salvo el coste de la descalificación. Respecto de éste último cabe indicar que la vivienda, así consta probado, pudo ser descalificada a los quince años, lo que no ha hecho el demandante; y el importe de ello como él mismo admitió era entre siete mil y nueve mil euros, cantidad próxima a la que le ha sido concedida en la sentencia, teniendo en cuenta que el concepto de daños es más amplio.

Ambas partes recurren este extremo, el actor porque afirma carece la sentencia de motivación, afirmación en la que tiene cierta razón porque no se dan motivos por los que se fija un diez por ciento, como tampoco es razón para estimar la acción indemnizatoria la existencia del error, porque la indemnización no deriva del error como ya se ha indicado, cuando lo pretendido es no anular el contrato, sino mantenerlo y ser indemnizado.

Está admitido que los daños y perjuicios serían, más aun teniendo en cuenta lo declarado por el actor, la descalificación, su coste, considerando este tribunal que si bien es cierto que el actor no ha probado cuál sería la cantidad exacta, tampoco el demandado, y es por ello que se considera como cantidad adecuada la fijada en la sentencia atendiendo no solo a lo alegado por el actor sino a los costes posible si necesitara asistencia profesional alguna, como le ha venido ocurriendo al demandante e incluso al demandado que en todo momento manifestó su desconocimiento sobre esta materia y la intervención de varios, muchos, profesionales en la venta del inmueble litigioso, por lo que resulta evidente que las gestiones incluso de una venta pueden no resultar tan fáciles, menos aún si se tienen carencias idiomáticas, por razón de su nacionalidad, y además ha de no olvidarse los perjuicios que se derivan de comprobar una situación no prevista, gestiones, inquietud, etc. Por todo ello se considera que la cantidad es ajustada no considerando la misma ni indebida ni excesiva.

QUINTO.- Procede confirmar la sentencia de instancia en su resolución de haber lugar a la acción indemnizatoria, eso sí en los términos indicados en esta sentencia, en la cantidad fijada. Debiéndose por tanto desestimar los recursos interpuestos por ambas partes con imposición a cada una de ellas de las costas que traen causa en sus respectivos recursos, artículos 394 y 398 ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistoslos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

En virtud de lo expuesto, el Tribunal HA DECIDIDO DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la representación del demandante D. Antonio y el interpuesto por el demandado D. Teofilo ambos contra la sentencia dictada por la Magistrada Juez sustituta del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Móstoles de fecha 8 de febrero de 2010 , cuya parte dispositiva se confirma.

Se imponen a cada parte las costas de esta alzada que traen causa de sus respectivos recursos de apelación.

Contra la presente resolución cabe el Recurso de Casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal, en los términos previstos en el art 469 de la LECv, en relación con la Disposición Final Decimosexta de la misma, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal y del que conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Se decreta la pérdida de los depósitos legalmente constituidos por los recurrentes.

Asípor esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.