Sentencia Civil Nº 54/2005, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 656/2003 de 27 de Enero de 2005

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:54/2005
Número de Recurso:656/2003
Procedimiento:Recurso de apelación

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 25

MADRID

SENTENCIA: 00054/2005

Fecha: 27 de Enero 2005

Rollo: RECURSO DE APELACION Nº 656/2003

Ponente: ILMO. SR. D. FRANCISCO MOYA HURTADO

Apelante: D. Eugenio

PROCURADOR: D. ANTONIO RAFAEL RODRÍGUEZ MUÑOZ

Apelado: D. Jose María y D. Juan Enrique

PROCURADOR: Dª Mª DEL PILAR GUERRA VICENTE

Autos: MENOR CUANTÍA Nº 294/00

Procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE MÓSTOLES

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. FRANCISCO MOYA HURTADO

D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

Dª TERESA PUENTE VILLEGAS Y JIMÉNEZ DE ANDRADE

En MADRID, a veintisiete de enero de dos mil cinco.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 25 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de MENOR CUANTIA Nº 294/2000, procedentes del JUZGADO DE 1ª INSTANCIA E INSTRUCCION Nº 3 de MÓSTOLES, a los que ha correspondido el Rollo nº 656/2003, en los que aparece, como parte apelante, D. Eugenio , representado por el Procurador D. ANTONIO RODRÍGUEZ MUÑOZ, y, como apelados-reconvinientes, D. Juan Enrique y D. Jose María , representados por la Procuradora Dª MARÍA DEL PILAR GUERRA VICENTE, sobre declaración de derechos, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FRANCISCO MOYA HURTADO.

FUNDAMENTO DE HECHO

PRIMERO.- Por los demandantes en la instancia se ejercitó acción en resolución del contrato de compraventa suscrito con el demandado, en virtud del cual este compró a aquellos un local comercial destinado a bodega, descrito en la demanda, siendo fundamento de la acción resolutoria instada la imposibilidad legal que sobre ellos pesa, no imputable causalmente, de otorgar escritura pública de la compraventa suscrita en documento privado. De igual forma se alega la falta de cualidades esenciales lo que debe dar lugar a la resolución por incumplimiento, pudiendo también concurrir un defecto que no supusiera falta de cualidades esenciales ordinarias, concurriendo así un vicio de los previstos en los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil, si bien finalmente, se alega, folio 6, que la acción que se ejercita es la resolutoria contenida en el artículo 1.133-2º del Código Civil, aludiendo igualmente al artículo 1.124 del mismo texto legal, cerrando el variado y confuso abanico de posibilidades abierto al principio iura novit curia.

El demandado se opuso a la demanda, formulando a su vez tácita reconvención interesando pronunciamiento declarativo de validez del contrato de compraventa y su continuidad en las condiciones pactadas, supeditando el pago del resto del dinero al saneamiento del local, de forma que pueda ser transmitida libre y legalmente la propiedad del local.

La sentencia de instancia vino a declarar la nulidad de oficio del contrato de compraventa por carecer de objeto en la medida en que el local vendido se ubica como parte de dos locales adquiridos por los demandantes en Comunidad de Propietarios, inscritos en el Registro de la Propiedad, sin que se haya aprobado y autorizado por dicha Comunidad la segregación y división en locales independientes realizada de facto por los actores, infringiendo así las normas de Propiedad Horizontal, derivando como consecuencia el reintegro recíproco de las prestaciones, con desestimación de la demanda reconvencional.

Frente a dicho pronunciamiento muestra disconformidad el demandado en base a los siguientes motivos de impugnación; la resolución recurrida beneficia a los incumplidores demandantes, que no atendieron las obligaciones asumidas en el contrato de compraventa suscrito al vender sin haber obtenido previamente la autorización de división de los locales de su propiedad para que, dicha segregación autorizada con modificación de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios en que se ubica, pudieran tener acceso como fincas independientes en el Registro de la Propiedad, citando como infringidos los artículos 1.091, 1.256, 1.258 y 1.278, 1.124, 1.101, 1.455 y 1.461 del Código Civil; deberán indemnizar los actores al demandado en los daños y perjuicios causados por dolo, negligencia, morosidad, abonando el valor económico actualizado del local atendiendo al precio medio de mercado.

SEGUNDO.- Las premisas fácticas de las que parte la resolución de lo planteado no son controvertidas.

La conclusión jurídica aplicada de oficio por el juzgador a quo, entendiendo que el contrato de compraventa es nulo por falta de objeto, no puede ser compartida en esta alzada. En efecto, en el negocio jurídico suscrito entre las partes aquí litigantes, compraventa en documento privado de fecha 20 de octubre de 1985, concurrían todos y cada uno de los requisitos exigidos en los artículos 1261 y 1271 a 1273 del Código Civil, en relación a lo que constituía el objeto de la compraventa, local perfectamente definido e identificado, por precio cierto, que ha venido siendo útil al comprador desde el momento de su adquisición para su explotación como local comercial. Dicha afirmación se corresponde con el hecho de que desde 1987, tal y como reconoció el demandado en confesión judicial, viene explotando el local adquirido sin que nadie le perturbe, posición decimotercera, folio 118, al haber existido un periodo previo de interrupción con motivo de interdicto de obra nueva interpuesto por la Comunidad de Propietarios contra los demandantes, en la que se ubican los locales, pretensión interdictal desestimada judicialmente.

Que finalmente no pudiera ser otorgada Escritura Pública de la compraventa por falta de consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios en que se ubican los locales, que permitiera el acceso al Registro de la Propiedad de los distintos locales en los que se dividieron, por voluntad de los propietarios demandantes, los dos locales únicamente contenidos en el Título Constitutivo, con infracción legal de la Ley de Propiedad Horizontal, no se integra como pretensión que se ubique en la acción ejercitada por la demandante en la instancia, circunscrita a la acción resolutoria de la compraventa.

El perfeccionamiento y la consumación de la compraventa privada tuvieron plena virtualidad como realidad existente, definida y determinada, sin duda alguna en cuanto a su alcance y contenido, con pleno desenvolvimiento, como ya se dijo, de la actividad para el que fue adquirido el local. La existencia y realidad así reflejada, mantenida con reiteración en el tiempo, es independiente y ajena a la realidad registral, no pudiendo quedar supeditada la existencia del objeto de la compraventa a su presencia en el Registro de la Propiedad. Partiendo de dicha consideración, la resolución recurrida incurre en incongruencia, con arreglo al criterio jurisprudencial de la Sala 1ª del TS, interpretativo de la aplicabilidad de oficio de la nulidad de negocio jurídico, no alegada entre partes, al establecer en ese sentido la Sentencia de fecha 24 de abril de 1997:

"La jurisprudencia civil admite la posibilidad de declarar de oficio, la nulidad radical o absoluta de las relaciones contractuales, pero ha precisado de forma bien delimitada los supuestos en los que procede y justifica, para evitar el peligro de proliferación de nulidades excesivas en aquellas cuestiones que entran en el ámbito de la autonomía de la voluntad y que deben de dejarse a la iniciativa e interés de las partes.

En esta línea jurisprudencial (Sentencia de 15 diciembre 1993, que cita las de 29 marzo 1932, 15 enero y 20 y 29 octubre 1949, y 28 abril 1963), el precepto procesal 359 no impide a los Tribunales decidir «ex officio», como base a un fallo desestimatorio, la ineficacia o inexistencia de los negocios radicalmente nulos, en los supuestos en los que sus cláusulas puedan amparar hechos delictivos o ser manifiesta y notoriamente ilegales, contrarias a la moral, al orden público, ilícitas o constitutivas de débito y hacen que los Tribunales constaten la ineficacia más radical de determinada relación obligatoria.

Por contrario, no procede declarar de oficio la nulidad de aquellos contratos no afectados de vacío y cuya apariencia jurídica correcta merezca el debido respeto, mientras no fueren impugnados en forma o eficazmente, dando así oportunidad a la otra parte para su defensa; lo que sucede en este supuesto, pues no se trata precisamente de ausencia total del objeto del contrato o inexistencia material del mismo, ya que la nave que se vendió estaba ubicada en la urbanización que tenía realidad material y superficial y se situó dentro de su extensión superficial de 19.500 m, y con independencia de su ubicación exacta, que es problema distinto, por lo que el motivo ha de acogerse, al no encajar la nulidad decretada en los supuestos autorizados por la doctrina jurisprudencial y haber llevado a cabo la sentencia recurrida alteración decidida de la causa de pedir, irrogando indefensión a la recurrente y así esta Sala lo ha declarado en Sentencia de 20 junio 1996 (que cita, entre otras, las de 7 julio 1986, 9 enero 1992, 9 noviembre 1993, 10 febrero 1994 y 6 marzo 1995)".

En aplicación de lo que antecede al caso presente es incuestionable la alteración de la causa de pedir toda vez que, la resolución recurrida, aprecia de oficio la nulidad de la compraventa por supuesta infracción de la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal, no invocada por los actores, en la que, de existir, no ha intervenido el demandado comprador, y sí los vendedores demandantes, que fueron los que llevaron a cabo las Escrituras de división de los locales comerciales de su propiedad en el inmueble en que se ubican, cuestión que evidentemente excede de la acción resolutoria ejercitada en la instancia, cuando además el ejercicio de la propiedad sobre el local adquirido por el comprador se viene disfrutando sin entorpecimiento, circunstancia por la que la infracción alegada en modo alguno afecta o vicia de nulidad a la compraventa en sus relaciones entre partes, comprador y vendedores, sin perjuicio de las vicisitudes en el marco de la Ley de Propiedad Horizontal, ajenas por no invocadas en el procedimiento presente, frente a lo que el demandado no se pudo defender en debida forma con el pronunciamiento de oficio realizado en la instancia.

Así las cosas, debe ser revocada la resolución recurrida, con desestimación de la demanda interpuesta, al no haber replanteado los actores sus pretensiones formalizadas en el escrito de demanda.

TERCERO.- Estimado así el recurso con revocación del pronunciamiento recurrido, resta por analizar el pedimento de la demanda reconvencional. Se solicitó un pronunciamiento declarativo sobre la validez del contrato de compraventa, innecesario como pretensión en reconvención, al estar implícita en la oposición planteada frente a la pretensión de contrario, no siendo admisible la solicitud de que se supedite el pago del resto del precio de la compraventa al saneamiento del local. La inadmisibilidad expuesta se desprende de que se ha hecho ofrecimiento de pago a los codemandantes de forma insistente y reiterada en el tiempo, no habiendo tenido efectividad por la voluntad contraria al cobro por los actores, tal y como se reconoció en confesión judicial por Jose María , posición décima, al afirmar que han decidido no cobrar mientras no subsanen los problemas que tienen con las comunidades de vecinos, folio 308.

Así las cosas, las perfección y efectividad real de la compraventa, con arreglo a lo expuesto anteriormente, llevó al recurrente a ofrecer el pago incluso en el presente procedimiento con consignación de la cantidad pendiente, folio 99, siendo contradictorio con dicho ofrecimiento, en consumación de la compraventa, no realizada por causa no imputable al recurrente, interesar la suspensión del mismo en tanto se produzca el saneamiento de la cosa vendida, al no existir vicios ocultos de los expresados en el artículo 1484 del Código Civil, no mereciendo tal consideración la imposibilidad de otorgar Escritura Pública de compraventa y su posterior acceso al Registro de la Propiedad, toda vez que el uso de lo adquirido por el comprador no se ha visto perturbado ni disminuido, no habiéndose planteado ninguna pretensión en la instancia en consonancia con dicho pronunciamiento, artículo 1486 del mismo texto legal.

En base a lo expuesto debe ser desestimada la reconvención planteada.

CUARTO.- Estimado parcialmente el recurso por el que se revoca la sentencia de instancia, con desestimación de la demanda, las costas de primera instancia deben ser impuestas a los demandantes.

Desestimada la demanda reconvencional, las costas de primera instancia derivadas de la misma deben ser impuestas al demandante reconvencional.

No procede hacer expresa imposición de las costas causadas en la presente alzada.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Que los autos originales núm. 294/00, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 3 de los de Móstoles, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

SEGUNDO.- Que por el Ilmo. Sr. D. Francisco José López Ortega, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Móstoles, se dictó sentencia con fecha 18 de Junio 2003, cuya PARTE DISPOSITIVA dice así: FALLO.- "Que estimando parcialmente la demanda planteada por la Procuradora Doña María del Pilar Poveda Guerra, en nombre y representación de DON Jose María Y DON Juan Enrique contra DON Eugenio y desestimando la demanda reconvencional planteada por éste contra los actores debo declarar y declaro la nulidad radical del contrato de compraventa celebrado entre las partes el 20 de octubre de 1.985, debiendo restituir Don Eugenio a los actores el local número Uno objeto de dicha compraventa y los actores deberán abonar al demandado la cantidad que resulte de actualizar las 500.000 pesetas entregadas el 20 de octubre de 1.985 como parte del precio con los intereses legales, debiendo cada parte abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".

TERCERO.- Que contra dicha Sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación que fue de la parte demandada-reconviniente, el Procurador Sr. Sempere Meneses, dándole traslado del mismo a la parte demandante quien presentó en tiempo y forma escrito de impugnación al recurso entablado; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 9 de Diciembre del año en curso.

CUARTO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

FALLO

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Eugenio , revocamos la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª instancia nº 3 de Móstoles en los autos de menor cuantía seguidos bajo el nº 294/00, desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la representación procesal de Jose María e Juan Enrique , a quienes se imponen expresamente las costas derivadas de la misma en la instancia, desestimando igualmente la demanda reconvencional planteada por el aquí recurrente, a quien se imponen las costas derivadas de la misma, todo ello sin hacer expresa imposición de las costas causadas en la presente alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas, haciéndoles saber que la misma puede ser susceptible de recurso de casación o de recurso extraordinario por infracción procesal, debiendo preparar cualquiera de ellos mediante escrito en el plazo de cinco días siguientes a la notificación ante esta Sala que la dicta.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.