Sentencia Civil Nº 54/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 301/2010 de 09 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCCION DECIMONOVENA

ROLLO NÚM.301/2010 A

Juzgado Primera Instancia 1 Barcelona

P.ordinario núm. 1557/2008

S E N T E N C I A NÚM.54/2011

Ilmos. Sres.

D.Ramón Foncillas Sopena

Dª Asunción Claret Castany

D. José Manuel Regadera Sáenz

En Barcelona, a nueve de febrero de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimonovena de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de P. ordinario núm.1557/2008, seguidos por el Juzgado Primera Instancia 1 Barcelona, a instancia de D. Victorio contra INDIAN PEAK, SL; los cuáles penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por las representaciones procesales de las partes demandante/demandada indicadas contra la Sentencia dictada en los mismos el dia 30/12/2009 por el Juez del expresado juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia es del tenor literal siguiente:""Que estimandos en parte la demanda formulada por la representación procesal de D. Victorio contra INDIAN PEAK, SL, debo dar lugar a la modificación del precio y la determinación del mismo en la cuantia de 150.000 euros IVA incluido, condenando a la parte demandada a estar y pasar por la presente declaración. Siguen las firmas.""

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación las partes demandante y demandada, antes indicadas, mediante sus escritos motivados, dándose traslado a las mismas de los escritos de contrario, y elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el dia 26 de enero de 2011.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo.Sr. Magistrado D. Ramón Foncillas Sopena.

Fundamentos

PRIMERO.- El actor D. Victorio compró una vivienda en construcción a la demandada Indian Peak S.L. mediante documento privado de fecha 24/5/2007, estableciéndose la entrega por todo el mes de abril de 2008, con previsión de una prórroga de tres meses. Superado el plazo máximo de escrituración, el comprador remitió comunicación el 4/9/2008 resolviendo el contrato por retraso atribuible a la vendedora y solicitando la devolución por duplicado de las cantidades abonadas, 22.470 euros. La vendedora mostró su disconformidad mediante la carta de 26 de septiembre por la que alegaba que la culpa de la falta de escrituración se debía exclusivamente a causas imputables al comprador y mantenía su voluntad de cumplir el contrato mediante la correspondiente escrituración que se comunicaría oportunamente .

El actor en este proceso ha acomodado su pretensión a la mera recuperación de las cantidades abonadas y ello lo funda en diversos motivos, a saber, incumplimiento de la vendedora demandada, alteración extraordinaria e imprevisible de las perspectivas del contrato - cláusula "rebus sic stantibus" - que se ha traducido en la imposibilidad de conseguir financiación y de lograr la finalidad contractual esperada, la nulidad de la cláusula 13 del contrato que prevé la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta y, finalmente, el enriquecimiento injusto.

La sentencia de primera instancia solo acoge la alegación basada en al cláusula "rebus sic stantibus", no en la variante resolutoria del contrato, sino en la de reducción del precio a tenor de las circunstancias que se consideran normales y concurrentes en el momento actual de reducción de precios por la atonía del mercado, de forma que de los 190.261 euros pactados se debe pasar a 150.000. Se desestiman las demás alegaciones, indicando que no consta el incumplimiento de la vendedora sino más bien del propio comprador y que no hay motivos para declarar la nulidad de la cláusula contractual.

Apela el actor que abandona cualquier consideración a la cláusula "rebus sic stantibus", tanto en su faceta o alcance resolutorio como en la reductora del precio, que es la que, como se ha dicho, ha recogido la sentencia y se limita a mantener el planteamiento de resolución por incumplimiento o de ineficacia de la cláusula contractual que impone la pérdida de las cantidades abonadas, todo ello con la finalidad de conseguir la devolución - ver el suplico de su escrito de recurso-. Apela la demandada solicitando que se deje sin efecto el pronunciamiento recaído en el sentido de reducir el precio de la vivienda.

SEGUNDO.- Hay que excluir la eventualidad de fundar la resolución del conflicto en torno a la cláusula "rebus sic stantibus". El actor ya no la mantiene y, además, no procedía su aplicación pues la corrección en el mercado inmobiliario, en cuanto a la financiación y a la bajada de los precios, no es algo que fuera del todo imprevisible y ajeno a los ciclos en que se mueven los sectores económicos y, desde luego no determinante de provocar la pérdida de eficacia de los contratos ni la alteración de las condiciones en que se contrajeron. No puede, por tanto mantenerse el pronunciamiento de la sentencia, en lo que coinciden ambas partes.

Quedan las restantes cuestiones, es decir la del incumplimiento contractual que el comprador achaca a la vendedora y la de la invalidez de la cláusula 13 del contrato - la última alegación que se efectúa, de enriquecimiento injusto, no procede pues existen motivos contractuales prioritarios a través de los que el conflicto va a encontrar solución, no concurriendo tampoco los requisitos de la figura -.

TERCERO.- En cuanto al incumplimiento, hay que confirmar la apreciación de la sentencia de primera instancia, en el sentido de que no puede atribuirse a la vendedora sino a problemas insuperables o insuperados de financiación del comprador, de forma que fueron estos y no otros los que motivaron que no se llegara a señalar fecha de entrega y escrituración. La declaraciones del que fue comercial de la vendedora y actualmente desvinculado de ella y de la directora de la oficina bancaria en que se solicitó y tramitó la financiación hipotecaria son concluyentes al respecto, como también lo es la declaración del propio actor, en el sentido de que las condiciones ofrecidas, menos favorables en cuanto a la tasación y, por tanto, en la cantidad a obtener, no le interesaban, sin que conste que hubiera tenido acceso a otro tipo de financiación o de disponibilidad del importe del precio. En esas condiciones, pretender presentar la situación como de disponibilidad de acceder a la compra y de renuencia o pérdida de voluntad de la venta por parte de la demandada carece de justificación y sentido, máxime cuando esta hizo continuados y acreditados esfuerzos para salvar la operación, en forma de reducción del precio para acomodarlo al importe de la tasación y de contactos y gestiones con la entidad bancaria, que solo no cristalizaron por la actitud del comprador.

No puede por este camino obtener el actor la recuperación de las cantidades entregadas.

CUARTO.- Resta por explorar la vía de la nulidad de la cláusula contractual que impone la pérdida de las cantidades en caso de no concurrencia a la escrituración del comprador, lo que se identifica con el impago del precio a efectos resolutorios y de retención de cantidades en beneficio de la vendedora.

En este caso, a diferencia de otros muchos en que se difiere la formalización y culminación del proceso contractual al futuro acto de la escrituración, no se utilizó el mecanismo de las arras penitenciales, que establecen, en una anticipación ejemplar del Código Civil, un régimen de reciprocidad de las obligaciones de ambas partes, en forma de sanción y pérdida económica para cualquiera de ellas que frustra la perfección de la compraventa. En lugar de ello la vendedora ofreció una modalidad contractual en que solo se contemplaba perjuicio para el comprador pero no para sí, lo que constituye un caso de falta de reciprocidad que se halla previsto y sancionado en la normativa protectora de consumidores y usuarios. La ley 26/1984 en su Disposición adicional primera, III ,"falta de reciprocidad" y el artículo 87 del texto refundido, R.D.Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre , en su apartado 2 consideran como abusiva y, por tanto, digna de anulación, la cláusula que establezca la retención de cantidades abonadas por el consumidor y usuario por renuncia, sin contemplar la indemnización por una cantidad equivalente si renuncia el empresario.

Son reiterados los pronunciamientos de los tribunales que condenan al ostracismo de la nulidad e ineficacia a este tipo de cláusulas y pueden citarse a título de ejemplo las sentencias de las Audiencias Provinciales de Pontevedra de 16/12/2008 , de Santa Cruz de Tenerife de 30/1/2009 , de Lleida de 12/2/2010 y de Zaragoza de 12/4/2010 .

Si no opera la cláusula sancionadora, hay que acudir a las reglas generales de la contratación, contenidas en el Código Civil, que efectivamente proscriben la renuncia o resolución de los contratos, con la eventualidad de producción de consecuencias indemnizatorias por los daños y perjuicios ocasionados, pero ello obviamente siempre que se hayan alegado y acreditado dichos perjuicios, cosa que no ha sucedido en el caso presente en que la vendedora ninguna actividad en tales sentidos ha efectuado, habiéndose limitado a ampararse en la mera existencia y literalidad de la cláusula contractual.

Todo lo anterior nos lleva a la conclusión estimatoria de la demanda, debiendo acordarse la devolución de las cantidades entregadas al no concurrir motivo legal para lo contrario.

QUINTO.- Atendidas las circunstancias del caso - concurrencia de causa de frustración contractual imputable al actor, justificación de la postura de la demandada de oponerse a la improcedente imputación de incumplimiento, necesidad de aquilatar el comportamiento de las partes desde diversas perspectivas - no se considera oportuno ni justo conceder al actor el beneficio de las costas, lo que se traduce en la falta de pronunciamiento al respecto, lo que se hará extensivo a las de esta alzada pues ambos recursos han prosperado - el de la demandada tan solo en cuanto a esto - en el sentido de impugnar la decisión de la sentencia de primera instancia.

Fallo

LA SALA ACUERDA: Se estima el recurso interpuesto por el actor D. Victorio y también el planteado por la demandada Indian Peak S.L., este en cuanto a la pérdida de efecto de la concreta decisión contenida en la sentencia, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Barcelona en fecha 30 de diciembre de 2009 , y, con revocación de la misma y estimación de la demanda, debemos condenar y condenamos a la mencionada sociedad a pagar al Sr. Victorio la cantidad de 22.470 euros con los intereses desde la fecha de presentación de la reclamación judicial y sin hacer pronunciamiento sobre las cotas de ninguna de las dos instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este dia, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.