Sentencia Civil Nº 54/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 481/2013 de 10 de Febrero de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Novena

C/ Ferraz, 41 , 914933935 - 28008

Tfno.: 914933935

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0008315

Recurso de Apelación 481/2013 ISR

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 38 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 285/2012

APELANTE:CAIXA DÉSTALVIS Y PENSIONES DE BARCELONA y CAIXABANK SA

PROCURADOR D./Dña. MIGUEL ANGEL MONTERO REITER

APELADO:PORCASA S.L.

PROCURADOR D./Dña. CARLOS JIMENEZ PADRON

SENTENCIA NÚMERO:

RECURSO DE APELACIÓN Nº 481/2013

Ilmos. Sres. Magistrados:

D.JUAN LUIS GORDILLO ÁLVAREZ VALDÉS

D.JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO

Dª. LUCÍA LEGIDO GIL

En Madrid, a diez de febrero de dos mil quince.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio Ordinario nº 285/2012, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 481/2013 , en los que aparecen como partes: de una, como demandante y hoy apelado PORCASA S.L.,representada por el Procurador D. Carlos Jiménez Padrón; y, de otra, como demandado y hoy apelante CAIXA DŽ ESTALVIS I PENSIONS DE BARCELONA Y CAIXA BANK S.A.,representadas por el Procurador D. Miguel Ángel Montero Reiter; sobre resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios.

SIENDO MAGISTRADO PONENTE LA ILMA. SRA. Dª. LUCÍA LEGIDO GIL.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida

Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Madrid, en fecha veinte de marzo de dos mil trece, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Fallo: Uno.- con estimación de la demanda interpuesta por Porcasa SL, representada por el procurador don Carlos Jiménez Padrón, contra Caixa DŽEstalvis i Pensions de Barcelona (La Caixa), y Caixabank S.A., estas dos representadas por el procurador don Miguel Angel Montero Reiter;.-Dos.-declaro la resolución del contrato de arrendamiento de 11.5.1990 sobre el local de negocio en Madrid y su calle Toledo nº111, con efectos desde el 31 de octubre de 2011;.-Tres.- y condeno a Caixa DŽEstalvis i Pensions de Barcelona (La Caixa), y Caixabank SA: a) a que desalojen de forma inmediata el local antes referido, con apercibimiento de lanzamiento;b) y a que indemincen los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de su obligación de entrega de la posesión del local y que se cifran en el valor de mercado del alquiler de dicha finca calculado conforme a la renta que venía pagando la arrendataria hasta el 31.10.2011, de 2.147,48 euros mensuales y hasta la fecha en que se produzca la efectiva entrega de la posesión del local a la demandante, así como el pago de interés legal desde la presentación de la demanda el 27.2.2012, y, desde la fecha de la presente resolución, de los intereses de la mora procesal, del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ;.- Cuatro.- por último, condeno a las demandadas al pago de las costas.'

Segundo.- Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la parte demandada, previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, que se opuso a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, substanciándose el recurso por sus trámites legales.

Tercero.- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo, que tuvo lugar el día 21 de enero del año en curso.

Cuarto.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero.- Se aceptan los fundamentos de derecho de la Sentencia apelada, que deben entenderse, en su caso, completados por los de esta resolución.

Segundo.- Se ha ejercitado en estos autos por la entidad actora PORCASA, S.L., frente a ambas codemandadas, CAIXA DŽESTALVIS I PENSIONS DE BARCELONA (en adelante, LA CAIXA) y CAIXABANK, S.A., acción de resolución del contrato de arrendamiento urbano suscrito el 11 de mayo de 1990 relativo al local de negocio sito en la Calle Toledo nº 111 de Madrid, al que concurrieron, como arrendadores los hermanos Torcuato , en cuya posición se subrogó finalmente la mercantil actora con ocasión de la adquisición por su parte de la propiedad del edificio donde dicho local estaba inserto en virtud de escritura de 25 de marzo de 1999 (documento nº 3 de la demanda); y como arrendataria la entidad LA CAIXA. Concretamente, se peticiona en la demanda la declaración de la resolución del referido arriendo condenando a las demandadas a su desalojo con apercibimiento de lanzamiento, así como a la indemnización de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de su obligación de entrega de la posesión del local, cifrados en el valor de mercado del alquiler de dicha finca calculado conforme a la renta que venía abonando la arrendataria hasta el 31 de octubre de 2011 y ello desde el 1 de noviembre de 2011 hasta la fecha de efectiva entrega del local, e incrementada dicha cifra cada una de las mensualidades con el interés legal del dinero. Con carácter subsidiario se solicitaba la declaración de extinción del contrato a fecha 31 de mayo de 2012 sin posibilidad de tácita reconducción.

La tesis que ha mantenido la demandada en los autos se centra en la consideración de que no se ha operado en la práctica un traspaso ni una cesión del uso y disfrute del local con lo que no pudiera darse cabida a la causa de resolución invocada de contrario prevista en el apartado 5º del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , y ello en razón de la operativa misma de reestructuración societaria verdaderamente acaecida que supuso la creación de una sociedad privada mercantil para continuar el desarrollo de la actividad financiera de LA CAIXA. Así, consta reconocido y acreditado en los autos que ésta última escindió la rama financiera de su propio objeto social para crear MICROBANK DE LA CAIXA, S.A., que luego fue absorbida, por fusión, por CRITERIA CAIXACORP, S.A., pasando ésta última a denominarse, tras modificar sustancialmente sus estatutos, CAIXABANK, S.A. Y es que, entiende la demandada, ha de ser de aplicación el artículo 31.4 de dicha normativa antes citada, cuando establece que 'no se reputará causado el traspaso en los casos de transformación, fusión o escisión de sociedades o entidades públicas o privadas, pero el arrendador tendrá derecho a elevar la renta como si el traspaso se hubiera producido'.

El juzgador de instancia en la resolución recurrida refrendó, como habilitante para decretar la resolución pretendida, la cláusula séptima del contrato, en la que, ya se anuncia, se establecía que 'en caso de traspaso del local, la arrendataria vendrá obligada a cumplir todos y cada uno de los requisitos exigidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos, y la participación del arrendador en el precio del traspaso será, igualmente, la que determine la misma normativa'. Se añadía después, y es efectivamente trascendente, que 'por una sola vez, y como excepción del contenido del párrafo anterior de esta cláusula, no se considerará afectada de ninguna forma la relación contractual por el cambio de personalidad jurídica de la arrendataria que se produzca como consecuencia de un proceso de fusión, absorción o cualquier otra forma de vinculación empresarial admitida en Derecho, siempre que tenga lugar dentro del plazo de dos años contados a partir de la entrada en vigor de este contrato; exclusión de esta excepción se estará a lo establecido en el párrafo que antecede y a la remisión que en el mismo se hace a la Ley de Arrendamientos Urbanos'. En la tesitura de conflicto suscitada en los autos entre lo pactado en la estipulación transcrita y el artículo 31.4 de la LAU de 1964 , priorizó el Juzgador, tras extractar los hechos acreditados en la causa, la aplicación de la cláusula contractual, fallando finalmente la íntegra estimación de la demanda, reconociendo además a la actora la indemnización solicitada, con costas a la parte demandada.

Y ahora frente a la Sentencia de instancia se alza la representación procesal conjunta de las demandadas, arbitrando los siguientes motivos de apelación.

1º.- Sobre la pretendida contravención de la cláusula séptima del contrato de arrendamiento y causa de resolución del mismo alegada en relación con los artículos 32 y 114.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 . Entienden las recurrentes que la remisión de la cláusula séptima del contrato al régimen legal del traspaso lo es no sólo al artículo 32, sino también a la total regulación en los artículos 29 a 42 del texto normativo de referencia, hasta el punto de que el artículo 114.5 que sirve de sustento a la pretensión resolutoria remite a todo el capítulo cuarto de la Ley. Ello exige, siempre en tesis de las recurrentes, tomar en consideración la previsión contenida en el art. 31.4 de dicho texto legal por cuanto la referida cláusula séptima no establece un régimen para el derecho de traspaso distinto del legal allí contenido, ni restringe los supuestos que no se consideran traspaso por disposición expresa de dicha ley , entre ellos 'los casos de transformación, fusión o escisión de sociedades o entidades públicas o privadas'. El único sentido de dicha previsión contractual sería el de excepcionar el derecho a la elevación de la renta que contempla el artículo 31.4 de la LAU , siempre que la transformación, fusión o escisión se produjesen los dos primeros años de vigencia del contrato. Se tiene también en cuenta al respecto la redacción del último párrafo de la cláusula controvertida, en el que se indicaba que 'con exclusión de esta excepción se estará a lo establecido en el párrafo que antecede y a la remisión que del mismo se hace a la Ley de Arrendamientos Urbanos'.

2º.- Sobre el régimen de traspaso de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con mención específica del artículo 31.4 de la ley precitada . Se estudia en este motivo tanto la evolución legislativa de dicho precepto como la jurisprudencia relativa al mismo, tanto de las Audiencias Provinciales como del Tribunal Supremo, para concluir que el juzgador de instancia excluyó indebidamente la aplicación del indicado precepto, que apartaría del concepto del traspaso modificaciones estructurales tales como la acaecida en el caso de autos con punto de partida en la entidad LA CAIXA.

3º.- En la alegación cuarta establece la parte apelante sus propias conclusiones, atribuyéndose al Juez de instancia, en definitiva, error en la interpretación de la citada cláusula séptima y en la aplicación de la normativa de referencia, la Ley de 1964.

Incluía también el recurso ciertas consideraciones sobre la petición subsidiaria de la demanda consistente en dar por extinguido el contrato a fecha 31 de mayo de 2012 sin posibilidad de tácita reconducción, sobre lo que, visto el signo confirmatorio que tendrá la presente Sentencia, no será necesario entrar a resolver.

En definitiva, con el recurso, al que se opuso la contraparte, se retoma la controversia suscitada en los autos, que encuentra su origen en la significación que deba darse a las modificaciones estructurales sufridas por la arrendataria en relación con la regulación que del traspaso se contenía en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Se trata de dilucidar, como bien refería la actora en su demanda, si con aquéllas modificaciones se habría producido una subrogación automática de CAIXABANK como arrendataria en su relación comercial con la actora (tesis de las demandadas) o si por el contrario (tesis de la actora) ello exigía el cumplimiento de los requisitos establecidos en la normativa arrendaticia de aplicación al caso en materia de derecho de traspaso, siendo en consecuencia legítima la resolución contractual arbitrada por la actora al amparo de lo dispuesto en el art. 114.5º LAU .

Tercero.- El contrato locativo al que se refieren los autos, relativo al local de negocio situado en la Calle Toledo nº 111 de Madrid, se concertó el día 11 de mayo de 1990, bajo el periodo temporal de vigencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, ya en la nueva redacción dada por el Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica. Es también dato cierto acreditado en los autos a conformidad de ambas partes que con fecha 31 de octubre de 2011 se produjo la cesión del uso y disfrute del repetido local por la primitiva arrendataria LA CAIXA, a favor de CAIXABANK, S.A. y ello tras las operaciones de escisión, fusión y absorción societarias a que antes se hizo mención. Ello se operó sin comunicación específica previa a la propietaria del local, la aquí actora, si bien sí se le habían remitido a la misma (documento nº 6 de la demanda) sendas propuestas de novación contractual que la misma rechazó en su momento. Con la primera, de fecha 12 de mayo de 2011, se quiso introducir, entre otras, la previsión contractual de subrogación automática en la condición de arrendataria en supuestos de 'transmisión de sus acciones, o bien de extinción o modificación de su personalidad, nombre, finalidad o naturaleza, por cualquier circunstancia, o como consecuencia de una fusión, transformación o escisión societaria', y ello sin derecho a indemnización ni a incremento de renta. También se preveía en dicha propuesta de novación contractual la autorización a la arrendataria, con carácter irrevocable, para que, libremente y en cualquier momento, cediese o subarrendase sin incremento alguno los locales arrendados a favor de cualquier persona tanto física como jurídica. Rechazada tal novación por la propiedad se intentó por la arrendataria la introducción, de forma más particularizada, de una cláusula de renuncia de aquélla a contraprestación económica para operar el cambio societario proyectado en que la entidad resultante sería CAIXABANK, S.A., a lo que también se opuso la aquí actora. Rechazadas ambas alternativas de consenso, ya en la siguiente comunicación girada a la propiedad, burofax de 9 de septiembre de 2011, se vino a imponer a la arrendadora la cesión del contrato a CAIXABANK, S.A. con invocación del 2º párrafo de la cláusula octava (documento nº 8 de la demanda), indicándole que la facturación debía girarse a la nueva arrendataria. Tal comunicación fue la que propició la respuesta resolutoria de la aquí actora apelada, en la consideración de haberse operado un traspaso irregular con quebranto de lo dispuesto en la cláusula séptima del contrato y de lo dispuesto en el art. 32 LAU de 1964 , dándose con ello efectividad a lo dispuesto en el apartado 5º del art. 114 LAU , que admitía efectivamente como causa de resolución del arrendamiento 'la cesión de vivienda o el traspaso del local de negocio realizado de modo distinto al autorizado en el capítulo IV de esta Ley'. Es tal voluntad resolutoria la que, rechazada de contrario, se ha sometido a consideración judicial en estos autos.

Ya se transcribió ut suprael tenor literal de la referida estipulación 7ª del contrato y, porque también interesa, se recuerda ahora que la cláusula 8ª, en la que se amparaba la parte arrendataria en esta última comunicación arriba aludida, regulaba, bajo la rúbrica de subarriendos y cesiones, lo siguiente: 'De modo expreso se prohíbe a la arrendataria la cesión o el subarriendo del local arrendado, bien sea en su totalidad o parcialmente. No obstante, no se entenderá que existen cesión ni subarriendo parcial del local arrendado por el desarrollo de actividad en el local de personal o funciones propias de sociedades filiales, participadas o que tengan concertado contrato de vinculación con la arrendataria, incluso aunque dicha actividad se realice con vinculación contractual, conviniendo arrendador y arrendataria en que esta actividad no supondrá modificación de ningún elemento contractual. Por el contrario, se entenderá que existe cesión o subarriendo cuando la actividad principal desarrollada en el local arrendada sea distinta a la que le es propia a la arrendataria y se lleve a cabo por personas no dependientes de ésta; siendo voluntad de las partes que la titularidad del arrendamiento, en cuanto a vinculación de ambas, pertenezca exclusivamente a la arrendataria, pero conscientes arrendador y arrendataria de la complejidad empresarial del Grupo y la interrelación del funcionamiento de sus empresas, voluntariamente atenúan el rigor de la prohibición contenida en esta cláusula'. Se recuerda por último que, por mor de lo dispuesto en la estipulación 1ª del contrato, habiéndose estipulado un plazo de duración del arriendo de un año, quisieron las partes sujetarse voluntariamente al régimen legal especial de prórroga forzosa establecido en el TR de LAU de 1964, sin acogerse en consecuencia a las previsiones que, como excepción a dicha prórroga forzosa, había establecido el art. 9 del RDL 2/1985, de 30 de abril .

Cuarto.- El arrendamiento de locales de negocio estaba sujeto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, a excepción de la prórroga forzosa, al principio de libertad contractual, siendo la regulación legal supletoria para supuestos de ausencia de pactos específicos. Así se recogía de forma expresa en el art. 6.3 de dicho cuerpo legal , que rezaba como sigue: 'serán asimismo renunciables los beneficios que la ley confiere al arrendador lo sea de vivienda o de local de negocio, y a los arrendatarios y subarrendatarios de estos últimos, salvo el de prórroga del contrato de arrendamiento, cuyo derecho no podrá ser renunciado por el arrendatario'.

Desde tal premisa, habrá de concluirse en el caso de autos, en exégesis coincidente con la explicitada por el Juzgador a quo, que la primitiva arrendataria renunció a los beneficios que le pudiese reportar la regulación legal del traspaso, específicamente en lo relativo a la exclusión prevista en el art. 31.4 del Texto Refundido de aplicación, al suscribir estipulación contractual (la cláusula 7ª) por la que se modulaban durante los dos años siguientes al inicio de la vigencia del contrato los efectos del traspaso consentido para los casos de modificaciones estructurales societarias como la finalmente acaecida, conviniéndose entonces que, transcurrido dicho plazo, acudirían las partes al régimen legal de traspaso contenido en dicha norma, ya sin posibilidad de dar entrada a la previsión legal del art. 31.4 LAU , de manera que las modificaciones estructurales societarias posteriores al periodo referido no tendrían significación alguna en el ámbito del contenido obligacional del mismo contrato. En definitiva, las propias partes quisieron sujetar las operaciones societarias de transformación, fusión o escisión a la normativa sobre traspaso contenida en la LAU, limitando así la excepción del art. 31.4 LAU , con la salvedad de, durante los dos años siguientes a partir de la entrada en vigor del contrato, eludir los requisitos y consecuencias legales del mismo (especialmente lo previsto en el art. 32).

En definitiva, las partes operaron limitaciones en el ámbito del traspaso del local objeto de arriendo por pacto interpartes, por lo que deberá estarse a su específico contenido (cláusula 7ª), pues en otro caso, siendo fuente primaria en la normación del traspaso (ex art. 6.3 LAU ) la autonomía de la voluntad, se violentaría lo dispuesto en los arts. 1255 y 1258 CC . Las aludidas limitaciones se evidencian, tras la oportuna labor de exégesis e interpretación contractual guiada por los criterios pautados en los arts. 1281 y siguientes del CC , de la misma dicción literal del contrato, siendo en el caso de autos el criterio gramatical de interpretación suficiente para conocer la voluntad de las partes. Se considera, en definitiva, que con la cláusula 7ª no se quiso excluir tan solo el efecto de la elevación de la renta que recoge el art. 31.4 LAU , como pretende sostener en el recurso la parte apelante, sino que se quiso remitir las modificaciones estructurales societarias afectantes a la posición arrendataria al régimen general del traspaso, máxime cuando evidenciaron las partes con carácter explícito en otro pasaje del propio texto contractual la 'complejidad empresarial del grupo y la interrelación del funcionamiento de sus empresas', no obstante lo cual la premisa siempre fue 'la voluntad de las partes que la titularidad del arrendamiento pertenezca exclusivamente a la arrendataria'.

Resta indicar que no puede darse cabida en el caso de autos a la previsión contractual de la cláusula 8ª, al prever supuestos fácticos distintos al verdaderamente acaecido, equiparando, de forma ciertamente confusa, los supuestos de subarriendos y cesiones, pero regulando en cualquier caso modificaciones subjetivas en la posición arrendataria que nada tienen que ver con las operaciones de cambio de personalidad jurídica, que, siendo las que tuvieron lugar en la práctica, fueron las expresamente reguladas en la cláusula 7ª que se está aplicando para resolver la controversia.

Sentado lo precedente no cabe sino concluir que contravinieron las demandadas lo pactado en la cláusula séptima pues no se sometió el real y verdadero traspaso operado entre ellas a lo pactado. A estos fines obsérvense las pertinentes consideraciones que efectuaba el Juez a quo en relación con el precio del traspaso. Téngase en cuenta, por último, que la controversia eminentemente jurídica suscitada en estos autos dimana de la voluntad evidenciada por la arrendataria de eludir las obligaciones económicas dimanantes del traspaso, que, incluso desde la dicción literal del art. 31.4 LAU que invoca, serían de aplicación. Y es que decía dicho precepto, soslayado voluntariamente por las partes al amparo del principio de la autonomía de la voluntad, tras no reputar traspaso los supuestos de transformación, fusión o escisión de sociedades, que incluso en estos casos 'el arrendador tendrá derecho a elevar la renta como si el traspaso se hubiese producido'. Consciente la arrendataria de tales obligaciones económicas, y de la propia normación específica del régimen del traspaso al que se sujetó contractualmente, intentó con carácter previo, pero de forma infructuosa, la novación contractual hasta en dos ocasiones, como antes se refirió, para eludir el derecho que por entonces sí reconocía a la propiedad, siquiera tácitamente, de indemnización o incremento de renta. En definitiva, habiéndose reducido las modificaciones societarias sin incidencia en la relación jurídica a las habidas en los dos años siguientes a la celebración del contrato se quiso luego por la arrendataria ampliar ese plazo sine die, lo que no es atendible.

Desde la premisa expuesta, la argumentación ulterior contenida en la Sentencia recurrida resulta intachable: habiéndose infringido por las demandadas hoy apelantes los arts. 32 y concordantes de la Ley arrendaticia de aplicación, concurre obviamente la causa de resolución que preveía el art. 114.5 LAU , a relacionar con el genérico en esta materia (1124 CC), siendo procedentes por ello las consecuencias resolutorias peticionadas por la actora y acogidas en la Sentencia.

Y confirmada como ha sido la Sentencia de instancia, quedamos ya relevados de entrar a dilucidar la controversia que con ocasión de la pretensión subsidiaria cursada en la demanda entablaron las partes.

Procede en definitiva, con desestimación del recurso, confirmar íntegramente la resolución de instancia.

Quinto.- El rechazo íntegro del recurso comporta que las costas de esta apelación se impongan a las entidades apelantes ( art. 398.1 y 394 LEC ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de las mercantiles LA CAIXA y CAIXABANK, S.A., contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Madrid en fecha 20 de marzo de 2013 en los autos de referencia, que se CONFIRMA EN SU INTEGRIDAD. Todo ello con imposición de las costas de esta alzada a las apelantes.

Con pérdida del depósito constituido para recurrir de conformidad con el punto 9º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma CABE RECURSO DE CASACIÓN, de acreditarse el interés casacional, que deberá interponerse ante este Tribunal, en el término de VEINTE DÍAS siguientes a la notificación de la presente resolución.