Sentencia CIVIL Nº 554/2016, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 298/2016 de 29 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00554/2016

N10250

SCOP CIVIL, PASEO DE GARAY, Nº 5, MURCIA

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

Tfno.: 968 229137 Fax: 968 229278

002

N.I.G.30030 42 1 2013 0011933

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000298 /2016

Juzgado de procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 8 de MURCIA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001056 /2013

Recurrente: VALCERRADA INVERSIONES S.L.

Procurador: MANUEL SEVILLA FLORES

Abogado: MONICA RUIGOMEZ SAIZ

Recurrido: LA TERCIA EXPLOTACIONES, S.L.

Procurador: JUANA MARIA LOZANO GARCIA

Abogado: MARIA JOSE GONZALEZ HERNANDEZ

Iltmos. Sres.:

D. Carlos Moreno Millán

Presidente

D. Francisco José Carrillo Vinader

D. Juan Antonio Jover Coy

Magistrados

En la ciudad de Murcia, a veintinueve de septiembre de dos mil dieciséis.

La Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Murcia y seguidos ante el mismo con el nº 1056/2013, -rollo nº 298/2016 -, entre las partes, actora Valcerrada Inversiones, S.L., con C.I.F. nº B-84613645, representada por el Procurador Sr. Sevilla Flores y dirigida en el Juzgado por los Letrados Sres. Verdegay de la Vega y Martín-Merino y Bernardos, y en la Audiencia por la Letrada Sra. Ruigómez Sáiz; y demandada, La Tercia Explotaciones, S.L., con C.I.F. nº B-73216194, representada por la Procuradora Sra. Lozano García y dirigida por la Letrada Sra. González Hernández. Versando sobre acción de nulidad de arrendamiento, reclamación de daños derivados de ocupación ilegal de finca y desalojo por falta de título.

Los referidos autos penden ante esta Audiencia Provincial en virtud de recurso de apelación interpuesto por Valcerrada Inversiones, S.L., contra la sentencia de 18 de enero de 2016, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Murcia ; siendo ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Juan Antonio Jover Coy, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

Primero.-La referida resolución contiene el siguiente fallo:'FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Manuel Sevilla Flores, en nombre y representación de 'Valcerrada Inversiones, S.L.', debo absolver y absuelvo a 'La Tercia Explotaciones, S.L.', representada por la Procuradora Dª. Juana María Lozano García, de las pretensiones deducidas en su contra, sin imposición a la parte demandante de las costas procesales causadas en esta instancia'.

Segundo.-Contra dicha sentencia interpuso Valcerrada Inversiones, S.L., recurso de apelación, del que se dio traslado a las demás partes personadas por plazo de diez días para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que les resultara desfavorable.

Tercero.-Seguidamente se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial, donde se formó el correspondiente rollo, con el nº 298/2016, y se señaló el 28 de septiembre de 2016 para que tuviera lugar la deliberación y votación del recurso, tras lo cual quedó éste visto para sentencia.

Cuarto.-En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada.

Primero.-La mercantil Valcerrada Inversiones, S.L. interpuso demanda de Juicio Ordinario solicitando que se declarara la nulidad del contrato de arrendamiento de 24 de marzo de 2012 suscrito por D. Evelio , apoderado de la actora, con la demandada la Tercia Explotaciones, S.L.; que se acordara el desalojo de la finca FINCA000 por falta de título y se condenara a la demandada a abonar a Valcerrada Inversiones, S.L., la indemnización calculada conforme a las bases señaladas en los fundamentos de derecho de la demanda por todos los meses que se haya ocupado y se ocupe la finca hasta su desalojo, tomando como base inicial el doble del canon arrendaticio anual del contrato, al tratarse de una ocupación ilegal, más intereses legales y las cantidades que procedieran por daños y ocupación ilegal de la finca.

Para el caso improbable, a juicio de la actora, de reconocer la validez del contrato de 24 de marzo de 2012, interesaba la representación de Valcerrada Inversiones, S.L., que se declarara la resolución del contrato por incumplimiento contractual y producción de daños derivados de la ocupación y utilización de la finca antes de la entrada en vigor del contrato, así como por la pérdida de confianza entre las partes, ordenando el desalojo de la finca derivado de la resolución del contrato y condenando a la demandada a abonar a Valcerrada Inversiones, S.L., la cantidad equivalente al doble del canon arrendaticio, prorrateado en meses, por la indebida ocupación dos meses antes de la entrada en vigor del contrato, declarándose el derecho de Valcerrada Inversiones, S.L., al cobro de las anualidades que hubieran transcurrido, en concepto de indemnización por la indebida ocupación, más intereses y a dejar la finca ocupada en el estado en que se encontraba.

Y para el caso improbable de que se reconociera validez al contrato de 24 de marzo de 2012 y no se acordara su resolución, solicitaba la actora que se declarara la infracción o incumplimiento de los términos contractuales por ocupación de la finca antes de la entrada en vigor del contrato (1 de junio de 2012), y se condenara a La Tercia Explotaciones, S.L., a abonar a Valcerrada Inversiones, S.L., la cantidad equivalente al doble del canon arrendaticio, prorrateado en meses, por la indebida ocupación dos meses antes de la entrada en vigor del contrato, en concepto de indemnización por la indebida ocupación, más intereses, así como a desalojar la parte de finca indebidamente ocupada.

Se decía en la demanda que Valcerrada Inversiones, S.L., era propietaria de una finca rústica denominada FINCA000 , situada en Sucina, cuya extensión era de 700 hectáreas aproximadamente.

El 24 de marzo de 2012, D. Evelio , que tenía poderes para celebrar y rescindir contratos de arrendamiento, con carácter mancomunado con D. Luis , respecto a la sociedad Valcerrada Inversiones, suscribió un contrato de arrendamiento sobre parte de la citada finca rústica con la Tercia Explotaciones, S.L. concretamente 135 hectáreas. El Sr. Evelio , al suscribir ese contrato, recibió un pagaré de 81.000 euros con vencimiento al 15 de mayo de 2012, y lo hizo pese a saber que necesitaba, de forma imprescindible, la firma del otro administrador mancomunado.

Señalaba la representación de la actora que La Tercia Explotaciones, S.L., tenía la obligación de actuar con diligencia y comprobar el apoderamiento del firmante.

Valcerrada Inversiones, S.L., ponía el acento en que el contrato estaba firmado por un solo apoderado, en que se había tomado posesión de la finca antes del 1 de junio de 2012 y en que se había ocupado un terreno superior a 135 hectáreas.

Segundo.-El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia desestimando la demanda, sin imposición de costas.

Entendió el Juzgado que la principal cuestión controvertida era dilucidar si el contrato era vinculante para Valcerrada Inversiones, S.L., debiendo asumir las obligaciones concertadas por el Sr. Evelio en su nombre y representación.

Al analizar si la firma de uno solo de los apoderados mancomunados era suficiente para vincular a la sociedad demandante, aunque ésta no hubiera ratificado posteriormente el contrato, se basó el Juez 'a quo' en la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de junio de 2004 , de acuerdo con la cual, la facultad del órgano de vincular a la sociedad se extiende a todos los actos comprendidos en el objeto social, sin que las limitaciones estatuarias de dicho ámbito tengan otros efectos que los meramente internos (exigencia de responsabilidad de los administradores frente a la sociedad). La norma protege al tercero que confía en la apariencia, ante una extralimitación del administrador con el que se relaciona.

Por ello, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 63 de la ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada y la doctrina del Tribunal Supremo, la mera inscripción en el Registro Mercantil de la naturaleza mancomunada de los poderes conferidos a sus apoderados no era suficiente para desvincular a Valcerrada Inversiones de las obligaciones contractuales asumidas frente a terceros siendo necesario, además, acreditar que el tercero obró con mala fe o culpa grave.

De acuerdo con lo dicho, entendió el Juzgado que la simple inscripción de los poderes mancomunados en el Registro Mercantil, y la falta de comprobación por el tercero contratante de esta circunstancia, no era suficiente para apreciar mala fe o culpa grave, ya que habría bastado con establecer el requisito de la inscripción registral para su oponibilidad a terceros en todo caso.

Por otra parte apreció el Juzgado que la condición del Sr. Evelio de apoderado de Valcerrada Inversiones, S.L., no ofrecía dudas, y su actuación como representante de esta sociedad frente a terceros había quedado acreditada. Así, había constancia en las actuaciones de que el Sr. Evelio había suscrito el 1 de julio de 2008 otro contrato con Semilleros El Mirador, S.L., actuando en representación de Valcerrada Inversiones, S.L., sobre parte de la FINCA000 Redonda.

Igualmente se recogió que la sociedad actora tenía conocimiento de las negociaciones existentes entre D. Evelio y La Tercia Explotaciones, S.L., para el arrendamiento de parte de la FINCA000 Redonda, lo cual acreditaba que el Sr. Evelio no actuaba al margen de la sociedad de la que era apoderado y en cuya representación intervenía. El Sr. Evelio , por otra parte, no recibía instrucciones, por lo que, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1715 y 1719 del Código Civil , se seguía el criterio genérico de la diligencia del buen padre de familia, teniendo plena eficacia lo actuado por el mandatario, siempre que ello redunde en beneficio e interés del mandante.

Por todo ello no procedía declarar la nulidad de contrato de arrendamiento.

Tampoco se accedió a la solicitud de declarar resuelto el contrato por incumplimiento contractual y producción de daños a la finca arrendada derivados de la ocupación y utilización de la misma antes de la entrada en vigor del contrato porque el guarda de la finca, empleado de Valcerrada Inversiones, S.L., entregó las llaves a la demandada tras la firma del contrato. Por ese acto fue despedido el guarda por un solo administrador, D. Luis , pese a que sus poderes sólo le autorizaban a actuar mancomunadamente. En definitiva, la actuación normal de Valcerrada Inversiones, S.L., era mediante la intervención de un solo administrador. Y únicamente cuando la actuación no resultaba favorable a sus intereses, el Consejo de Administración mostraba su oposición.

Entendía el Juez 'a quo' que esta forma irregular de actuar no podía perjudicar a los terceros que se relacionaran en el tráfico jurídico con la actora, salvo que concurriera mala fe o culpa grave.

La alegación de ocupación ilegal era rechazable por haberse abonado el pagaré antes de la fecha fijada para el comienzo de los efectos del contrato y por haber entregado las llaves a la demandada un empleado de Valcerrada Inversiones, S.L.

Finalmente, respecto a la infracción o incumplimiento de los términos contractuales por ocupación de la finca antes de la entrada en vigor del contrato y el desalojo de la parte de finca indebidamente ocupada, se rechazó la resolución contractual porque el incumplimiento de condiciones no se podía calificar como esencial, en los términos del artículo 1569-3ª del Código Civil , y el exceso de superficie ocupada era poco más de un 1,25% del total, y tampoco cabía apreciar la causación de daños porque la demandada se había limitado a realizar tareas de preparación del terreno para su uso agrícola, y su estado actual era mejor que el que tenía antes, como declaró el testigo Sr. Leoncio .

Tercero.-Mediante el recurso de apelación interpuesto, pretende la representación de Valcerrada Inversiones, S.L., que se revoque la sentencia apelada y se dicte otra declarando la nulidad del contrato de arrendamiento de 24 de marzo de 2012 y ordenando el inmediato desalojo de la finca de la actora, por falta de título, y se condene a la Tercia Explotaciones, S.L., a pagar la indemnización consistente en el doble del supuesto canon arrendaticio anual durante todos los meses de ocupación y hasta la fecha del desalojo, más intereses y 34.196,264 euros por daños causados.

Subsidiariamente, si se declarara la validez del contrato, interesaba la representación de la apelante que se declarara la resolución de dicho contrato por incumplimiento contractual, o la infracción o incumplimiento de los términos contractuales.

Insiste la apelante en que el otro apoderado mancomunado, D. Luis , no ratificó el contrato firmado el 24 de marzo de 2012, pero es que, como se acreditó, ésa era la forma de actuar de Valcerrada Inversiones, S.L., ya que, por ejemplo, el despido del guarda D. Ricardo lo llevó a cabo el Sr. Luis a pesar de que sus poderes sólo le autorizaban a actuar mancomunadamente.

D. Evelio , en el contrato de arrendamiento de finca rústica de 24 de marzo de 2012, no actuó como persona física sino en representación de Valcerrada Inversiones, S.L., que era la propietaria arrendadora de la finca que se alquilaba (folios 45 a 48). Resulta evidente que de dicho contrato de 24 de marzo de 2012, de la recepción de las llaves por parte de la Tercia Explotaciones y de la posterior ocupación de la finca objeto del contrato por la demandada, no se puede apreciar que concurriera en ésta mala fe o culpa grave.

Cuestiona la representación de Valcerrada Inversiones, S.L., que la firma de un solo apoderado mancomunado sea suficiente para vincular a la sociedad demandante, a lo que procede responder que en el presente caso sí, tanto porque era la forma habitual de actuar de la sociedad arrendadora, como porque la falta de comprobación por la arrendataria del tipo de poder del Sr. Evelio no es circunstancia suficiente para apreciar mala fe o culpa grave en la conducta de La Tercia Explotaciones, S.L., siendo además el Sr. Evelio quien actuaba como factor notorio de Valcerrada Inversiones, S.L.

Respecto a la entrega de llaves de la finca, señala la apelante que el empleado-guarda de la finca, Sr. Ricardo , fue inmediatamente despedido por su conducta desleal hacia Valcerrada Inversiones, S.L., pero ello en cualquier caso no desvirtúa el hecho de que la efectiva entrega de llaves tuvo lugar y que la ocupación de la finca por la arrendataria fue legal.

Respecto a la fecha de ocupación o toma de posesión de la finca, cualquier duda que se pudiera suscitar queda disipada mediante la lectura del párrafo segundo de la cláusula quinta del contrato que, en relación con el abono del alquiler anual, dice textualmente: Para el primer año al de la fecha del presente contrato, es decir, el día 23 de marzo de 2012, y para los años siguientes el día 1 de junio de cada año, siendo esta cantidad revisable año a año según el IPC publicado por el INE.

Si se acordó que el pago de la primera renta anual fuera el 23 de marzo de 2012 y no el 1 de junio, fue por la necesidad de realizar labores de acondicionamiento y preparación de la tierra, y de obtener licencias administrativas necesarias para la explotación agrícola de la finca.

Cuarto.-Respecto a los supuestos daños causados a la finca arrendada y a la ocupación por la arrendataria de una hectárea más de la finca rústica objeto del contrato, se trata de alegaciones que deben ser rechazadas porque lo que se hizo fueron tareas de preparación del terreno para el uso agrícola al que estaba destinada la finca, siendo mejor el estado actual de la misma que el que tenía con anterioridad, y porque la ocupación de una hectárea más de finca rústica, equivalente a un 1,25 % del total de la superficie alquilada, además de no suponer infracción de una condición esencial del contrato, a lo que podría dar lugar es a que la arrendadora ejercitara una acción reivindicatoria identificando la franja de terreno indebidamente ocupada por la arrendataria.

Por todo ello, resulta procedente desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia apelada.

Quinto.-De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 en relación con el 394 de la Ley de Enjuic . Civil, procede imponer a la apelante el pago de las costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación.

En nombre de S.M. el Rey :

Fallo

que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la mercantil Valcerrada Inversiones, S.L., representada por el Procurador Sr. Sevilla Flores, contra la sentencia de 18 de enero de 2016, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Murcia , en autos de Juicio Ordinario nº 1056/2013 de los que dimana este rollo, -nº 298/2016 -, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, imponiendo a la apelante el pago de las costas de esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará testimonio al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

MODO DE IMPUGNACIÓN:contra esta Sentencia cabe interponer los recursos de casación por interés casacional y, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal, en el plazo de VEINTE días a contar desde el siguiente a su notificación.

Conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J ., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente.

El depósito deberá constituirlo ingresando la citada cantidad en el BANESTO, en la cuenta de este expediente 3107 indicando, en el campo 'concepto' la indicación 'Recurso seguida del código '06 Civil-Casación' o '04 Civil-Extraordinario por infracción procesal'. Si el ingreso se hace mediante transferencia bancaria deberá incluir, tras la cuenta referida, separados por un espacio la indicación 'recurso' seguida del código '06 Civil-Casación' o '04 Civil-Extraordinario por infracción procesal'.

En el caso de que deba realizar pagos en la misma cuenta, deberá verificar un ingreso por cada concepto, incluso si obedecen a otros recursos de la misma o distinta clase indicando, en este caso, en el campo observaciones la fecha de la resolución recurrida con el formato DD/MM/AAAA.