Sentencia Civil Nº 56/2010, Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 2, Rec 474/2009 de 18 de Febrero de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

CIUDAD REAL

SENTENCIA: 00056/2010

APELACION CIVIL

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION SEGUNDA

CIUDAD-REAL.

RECURSO DE APELACION (LECN) 474/2009-J.A.

Autos: Juicio ordinario 841/2008

Juzgado de Primera Instancia número 6 de Ciudad Real.

Iltmos. Sres.

Presidente:

Dª CARMEN PILAR CATALAN MARTIN DE BERNARDO.

Magistrados:

D. IGNACIO ESCRIBANO COBO.

D. FULGENCIO VICTOR VELAZQUEZ DE CASTRO PUERTA.

Dª MONICA CESPEDES CANO.

S E N T E N C I A n: 56/10

En CIUDAD REAL, a dieciocho de febrero de dos mil diez.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 2ª de la Audiencia Provincial de CIUDAD REAL, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 841/2008, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.6 de CIUDAD REAL, a los que ha correspondido el Rollo 474/2009, en los que aparece como parte apelante COMUNIDAD DE COCHERAS C/ DIRECCION000 NUM000 CIUDAD REAL representado por el Procurador D. VICENTE UTRERO CABANILLAS, y asistido por el Letrado D. SALVADOR ENCINA MENA, y como apelado LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 NÚMERO NUM000 DE CIUDAD REAL Y Dª Crescencia representados por la Procuradora Dª MARIA LUISA RUIZ VILLA , y asistido por el Letrado JOSE LUIS RUIZ VALDEPEÑAS, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FULGENCIO VICTOR VELAZQUEZ DE CASTRO PUERTA.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.6 de CIUDAD REAL, por el mismo se dictó Sentencia con fecha 21-9-2009 , cuya parte dispositiva dice:

"Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Utrero Cabanillas en nombre y representación de la Comunidad de Cocheras del Local Comercial destinado a Garaje de la C/ DIRECCION000 número NUM000 de Ciudad Real frente a Comunidad de Propietarios de la Calle DIRECCION000 número NUM000 y Crescencia no ha lugar a declarar la nulidad de los acuerdos de 10 de enero de 2008 y 22 de mayo de 2008.

Se imponen las costas a la demandante".

Notificada dicha resolución a las partes, por COMUNIDAD DE COCHERAS C/ DIRECCION000 NUM000 CIUDAD REAL se interpuso recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes fueron remitidos a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para el acto de la votación y fallo el DIA 18 de febrero de 2010.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Formulada por la representación procesal de la Comunidad de Cocheras del Local Comercial destinado a Garaje del Edificio número NUM000 de la C/ DIRECCION000 de esta capital demanda impugnando, -por haberse modificado los estatutos de la comunidad sin la unanimidad exigida y al amparo de los artículos 17.1 y 18.1 a de la Ley de Propiedad Horizontal -, según se transcribe literalmente el suplico "el acuerdo de la Junta de la Comunidad de Propietarios de dicho edificio donde se acuerda que los propietarios de las cocheras deben contribuir a los gastos de la Comunidad". Dicha pretensión es desestimada por la sentencia de instancia al entender que no hay acuerdo propiamente contrario a los estatutos ni a la ley, sino que se ajusta a la cláusula de exclusión obrante en la escritura de constitución, por lo que la acción no estaría caducada. Decisión que es censurada por la parte actora en base a dos motivos diferenciados; primero, inaplicación de los artículos 17 y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal y de la doctrina jurisprudencial que cita, y segundo, aplicación incorrecta del artículo 217 de la L. E. C..Argumentos que rebate la comunidad demandada insistiendo en que el acuerdo no vulnera ni modifica el título constitutivo de ahí que no requiera unanimidad al tiempo que la acción está caducada.

SEGUNDO.- Antes de entrar en el examen de los referidos motivos conviene precisar que los propietarios de las distintas cocheras existentes en el local comercial ubicado en el sótano forman parte de la comunidad general demandada como una finca más del edificio teniendo en el título constitutivo asignada una cuota de participación (15,87 %).

Precisado lo anterior, se ha de recordar que el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal , tras la forma operada por Ley 8/1999, de 6 de abril , establece como obligación de cada propietario la de "Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización" y el artículo 17.1ª de la misma Ley exige la unanimidad "para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad". Por lo tanto, la primera pauta que ha de seguirse para la distribución de los gastos comunes es a la del coeficiente o cuota de participación, atemperado por lo que disponga el título.

Y en éste caso el título constitutivo dispone textualmente que "Los propietarios de los locales comerciales quedan excluidos de contribuir a los gastos derivados de los servicios que no utilicen, y especialmente de los servicios de portero y vigilante, sueldos y retribuciones de los mismos, calefacción, ascensor, limpieza, decoración y alumbrado de portal y escalera". A dicho sistema estatutario de distribución de gastos habrá de atenerse la Comunidad demandada a la hora de cuantificar la obligación de los propietarios de las cocheras en tanto no sea modificado por la misma con observancia de los requisitos legales establecidos que exigen el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la Comunidad para poder modificar las reglas contenidas en los Estatutos. Sin embargo, ese sistema no establece ni una exención completa de contribuir a los gastos comunes ni la obligación de sufragar todos los que genere la Comunidad, únicamente les excluye de abonar los correspondientes a los servicios que no utilicen. De tal suerte que el acuerdo en la medida en que no quebranta el citado régimen sino que se limita a cuantificar en qué gastos deben participar y en cuáles no, ni es contrario a la ley ni quebranta los estatutos, pues no se aparta de ellos, de ahí que no requiera para su aprobación el régimen de unanimidad.

TERCERO.- Con lo anteriormente expuesto se podría desestimar el recurso si nos ajustamos a que estrictamente el sustrato fáctico del escrito rector y la causa de pedir se aquietan simplemente a ese argumento, lo que hace que las referencias a que el acuerdo se adoptó en el turno de ruegos y preguntas son rechazables; no sólo por tratarse de una cuestión nueva no planteada en la instancia lo que veda su estudio ahora sino porque tampoco puede la parte, que no ha precisado ni especificado en el suplico cuál de los dos acuerdos impugna, pretender ahora cuestionar el primero cuando es obvio que precisamente por haberlo adoptarlo de esa forma se convocó ulteriormente una nueva Junta Extraordinaria de la Comunidad demandada (la celebrada el día 22 de mayo de 2.008), en cuyo orden del día, en concreto en el punto dos, se planteaba esa cuestión y en la que se adoptó el referido acuerdo. Por todo ello, la primera de las alegaciones del primer motivo carezca de sentido y deba ser rechazada.

CUARTO.- Igual sucede con la segunda. Nadie discute que la cláusula de exención, antes transcrita, es aplicable a los garajes, toda vez que el título alude al sótano como un local comercial. De ahí que aunque sea discutible si lo es o no, lo cierto y verdad es que, como bien señala la sentencia impugnada, una interpretación lógica y sistemática del título, acorde con el sentido y finalidad de la exclusión, nos obliga a considerar que la misma es aplicable a los garajes. Cuestión distinta es si el acuerdo adoptado quebranta el título. Es decir si al determinarse que la obligación de abonar los gastos de la comunidad excepto los de gasóleo y mantenimiento de calefacción se contraria este. La respuesta, en tanto en cuento la finalidad de la exención es no pagar los gastos derivados de los servicios que no se utilicen, debe ser negativa. Como bien expone la sentencia impugnada en su segundo fundamento tanto los gastos de luz, ascensor y limpieza se derivan de servicios que reciben los propietarios de las cocheras al llegar el ascensor hasta dicha planta y tener acceso el garaje al edificio por zonas comunes, por lo que no hay base para excluirlos máxime cuando no se ha cuestionado que dentro de ellos se incluyan gastos que no se correspondan a servicios que no reciban ni disfruten. Es más la propia obligación de contribuir amén de derivarse del título es asumida por la comunidad apelante, quién durante años, si bien en cuantía inferior, ha ido contribuyendo voluntariamente abonando diversas cantidades por ello a la comunidad demandada. En consecuencia, no sólo el acuerdo no es contrario a los estatutos ni al título, lo que provoca el rechazo del recurso, sino que corolario de ello es que la acción interpuesta se encuentra caducada.

QUINTO.- Finalmente y para dar respuesta al segundo motivo baste reseñar que esta Sala comparte y asume toda la doctrina jurisprudencial que en interpretación del artículo 1.214 del Código Civil o el actual artículo 217 de la L. E. C . se transcribe, pero que, como ya se ha razonado, no existe ningún error valorativo en la juzgadora, tal y como resulta de la prueba documental ya analizada, sin que las consideraciones del testigo Sr. De la Morena tenga ninguna trascendencia por cuanto alcanzan a interpretaciones jurídicas y no a hechos, lo que priva de virtualidad y eficacia su testimonio.

SEXTO.- Al desestimarse íntegramente el recurso de apelación procede imponer el pago de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante, vía artículo 398.1 de la L. E. C..

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación planteado por la representación legal de Comunidad de Cocheras calle DIRECCION000 NUM000 de Ciudad Real contra la sentencia dictada el 21 de septiembre de 2.009 por el Juzgado de Primera Instancia Número Seis de Ciudad Real y confirmamos íntegramente la misma, y todo ello con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.