Sentencia Civil Nº 566/2009, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 5, Rec 684/2009 de 27 de Noviembre de 2009

Encabezamiento

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S E N T E N C I A nº: 566/09

Ilmos. Sres.

Presidente

D. CARLOS ERCILLA LABARTA

Magistrados

D. ANGEL L. SANABRIA PAREJO

Dª. ROSA Mª FERNANDEZ NUÑEZ

JUZGADO: San Fernando nº 3

Juicio Ordinario nº 18/06

Rollo Apelación Civil nº: 684

Año: 2.009

En la ciudad de Cádiz a día 27 de noviembre de 2009.

Vistos en trámite de apelación por la Sección Quinta de esta Ilma. Audiencia Provincial de Cádiz los autos del Recurso de Apelación Civil de referencia del margen, seguidos por Juicio Ordinario, en el que figura como parte apelante D Juan Alberto , y parte apelada D Aureliano representado por la Procuradora Dª Rosa Jaén Sánchez de la Campa y asistido por el Letrado D Julio Velamazan Perdomo; actuando como Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado DON CARLOS ERCILLA LABARTA.

Antecedentes

1º.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los de San Fernando, se dictó sentencia cuyo fallo literalmente trascrito dice: " Que estimando íntegramente la demanda formulada por DON Aureliano , representado por el Procurador Don Manuel Acárate Poded DEBO CONDENAR Y CONDENO a DON Juan Alberto a abonar al actor la cantidad de ONCE MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y DOS EUROS (11.832 Euros), más intereses legales desde la interposición de la demanda y pago de las costas causadas en este juicio.

2º.- Contra la antedicha sentencia por la representación de D Juan Alberto se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación que fue admitido a trámite por el Juez "a quo" remitiendo las actuaciones a esta Audiencia Provincial, dándose traslado del referido escrito de apelación a la parte contraria por término legal para que pudiera formular escrito de oposición o impugnación, el cual una vez presentado fue unido a autos.

3º.- Recibidos los autos en esta Sala, se formó el correspondiente rollo, turnándose la ponencia, y no habiéndose solicitado la práctica de prueba en esta segunda instancia, se hizo entrega al Iltmo. Sr. Ponente, para dictar la resolución procedente.

Fundamentos

1º.- Se impugna la sentencia de instancia en cuanto que condena a la demandada a abonar a la actora el importe de los honorarios o premio señalado en el contrato de mediación o corretaje realizado entre las partes. Tal contrato, como señala la STS de 21 mayo 1992 con cita en la de 26-3-1992 , se presenta revestido de atipicidad, pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los arts. 1091 y 1255 del Código Civil y si bien mantiene aproximaciones de mandato, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora por lo que reviste de naturaleza de pacto de encargo, al interesar al Agente, en su condición de intermediario, para que por sus relaciones con el mercado inmobiliario, oferte a la venta determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, que suele ser indicativo. El agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión de la compraventa final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente a la misma y su propia función es predominantemente pregestoria, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final (SS. 21-10-1965, 3-3-1967 y 6-10-1990 ). A través de dicho contrato, en definitiva, uno se obliga a mediar en la venta pretendida por el otro, bien informándole de la oportunidad de la operación, bien llevando a cabo todas o determinadas actuaciones necesarias para conseguir el acuerdo de voluntades entre los interesados en la compraventa, y todo ello a cambio de una remuneración, pues cuando el mediador se dedica profesionalmente a esta labor, no puede presumirse la gratuidad de su gestión (artículo 1711 CC ). Como nos enseña la STS de 21-10-2000 , el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio (sentencia de 2 de octubre de 1999 ); dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso. En el supuesto de autos consta contrato de encargo realizado en fecha 6 de Octubre del 2.004, por el demandado a la actora en el que de forma exclusiva le encarga las gestiones de venta precisas para la enajenación de un bien a una persona en concreto, Dª Nicolasa . En base a tal contrato la agencia actora realiza una serie de gestiones, tales como enseñarle el piso a la referida Dª Nicolasa los días 6 y 7 de Octubre, llegando el día 8 de ese mismo mes a recibir la cantidad de 300 ? como reserva para la adquisición del inmueble, si bien el presunto futuro comprador señala que estaría supeditado a la bajada de precio, lo cual fue comunicado a la comitente demandada. En esta situación y estando lógicamente en vigor el contrato de exclusividad, dado el poco tiempo transcurrido, el mismo día 15 de Octubre, la demandada celebra contrato privado de compraventa sobre ese mismo bien con el esposo de Dª Nicolasa sin tener en cuenta la actuación de la empresa mediadora, y según alega por intermediación de otra agencia inmobiliaria. No es hasta el día 25 de Octubre del 2.004, ya realizado el contrato privado de compraventa cuando la parte demandada se dirige a la agencia inmobiliaria participándole que cesa entre ambas todo tipo de relaciones, cesando el encargo pactado.

2º.- De los hechos narrados y su misma cronología, se deduce no solo que la agencia inmobiliaria llevó a cabo su gestión, enseñando el piso y recibiendo una señal, sino que la perfección de la compraventa se llevo a cabo por su mediación, y si bien no se le participó fue por las conversaciones privadas entre las partes o incluso con otra agencia, violando el pacto de exclusividad, para beneficiarse ambos en la reducción del precio gracias al no abono de los honorarios pactados con la inmobiliaria, o utilizando a otra inmobiliaria mas barata. El punto segundo del contrato de encargo, en su párrafo 3º, establece que el pacto de exclusiva concede al agente el derecho a percibir los honorarios pactados, en concepto de indemnización por las gestiones realizadas y gastos producidos, si la gestión encomendada se realizase sin su intervención. No es otra cosa la producida en autos, en que la demandada para evitar el abono de los gastos procede personalmente o a través de una agencia que iba a cobrar menos comisión, a vender a la misma persona con respecto a la cual se realizó el encargo de venta, del inmueble en cuestión, actuación ésta evidentemente con violación del pacto de exclusividad establecido, sin que pueda alegarse como realiza la apelante que la cantidad que la compradora dio como reserva se devolvió, o que el precio fue distinto al inicialmente establecido, pues ello no parece sino una maniobra para apartar a la agencia inmobiliaria del contrato y así eludir el pago de la comisión pactada, y en cuanto a la intervención de otra agencia inmobiliaria, la misma, aparte de las dudas existentes en cuanto que aparecen dos facturas con numeraciones distintas, también violaría el pacto de exclusividad, con lo cual procede entender realizada por la actora la actividad que se le había encomendado y su derecho a la percepción de los honorarios pactados, por todo lo cual y con desestimación del recurso interpuesto, es procedente la confirmación de la sentencia recurrida, todo ello con imposición al apelante de las costas de esta alzada.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de D Juan Alberto contra la sentencia dictada por el Iltmo. Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los de San Fernando en los autos de que este rollo trae causa, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la misma, todo ello con imposición al apelante de las costas de esta alzada.

Notifíquese la presente a las partes en el domicilio indicado a efectos de notificaciones en esta Ciudad, conforme al artículo 248, nº 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y con certificación de la presente, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia para la ejecución de lo resuelto.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá testimonio al rollo de Sala, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.