Sentencia CIVIL Nº 57/2021, Juzgados de lo Mercantil - Barcelona, Sección 1, Rec 46/2018 de 21 de Abril de 2021

Encabezamiento

JUZGADO MERCANTIL Nº 1 BARCELONA

Incidente Concursal nº 46/2018-D

Concurso Voluntario nº 617/2008-D

N.I.G.: 0801942120080217608

Parte actora: Luis Angel, Celsa, Finques Compte SL, Jesús Manuel y Crescencia

Parte demandada: Concursada y administración concursal

Intervinientes Voluntarios: Castile Adquisitions y Aquila Lux Sarl

Objeto de la litis: Modificación Contractual y Cláusula Rebus Sic Stantibus

SENTENCIA Nº 57/2021

En Barcelona, a veintiuno de abril de dos mil veiuntiuno.

Antecedentes

PRIMERO.- D. Jorge Rodriguez Simon, en nombre y representación de Luis Angel, Celsa, Finques Compte SL, Jesús Manuel y Crescencia, presentó demanda de incidente concursal frente a la concursada MAÓ D'OR SL y la administración concursal, interesando el dictado de una sentencia en virtud de la cual se acuerde:

(a) La modificación y adaptación del precio de venta de las viviendas estipulado en los contratos de compraventa celebrados, en virtud de la cláusula rebus sic stantibus, estableciendo los precios de los inmuebles de conformidad con los precios de mercado actuales que se reflejan en los informes de tasación acompañados como documentos nº 26 a 28, según los cuales los precios deberían ser los siguientes:

- Piso NUM000 y plazas de parking NUM001 y NUM002: 142.720 euros (160.700 euros descontando los trabajos pendientes de realización por valor de 17.980 euros).

- Piso NUM003 y plaza de parking NUM004: 118.587,21 euros (135.000 euros descontando los trabajos pendientes de realización por valor de 16.412,79 euros).

- Piso NUM001 y plaza de parking NUM005: 97.288,43 euros (110.300 euros descontando los trabajos pendientes de realización por valor de 13.011,57 euros).

(b) En la medida en que la concursada se encuentra en fase de liquidación con las facultades de administración suspendidas, con falta de fondos para terminar las obras y asumir los costes pendientes, éstos sean detraidos del valor del mercado, estableciendo los precios de los inmuebles según los precios de mercado actualizados según los informes de tasación adjuntos como documentos n º 4 a 6, detrayendo de los mismos las cantidades satisfechas a cuenta, los importes satisfechos con posterioridad, y los futuros costes de finalización de las viviendas.

La demanda señala que en virtud de la cláusula 'rebus sic standibus', procede la revisión de un elemento esencial del contrato, como es el precio pactado, a los efectos de reestablecer el equilibrio de las prestaciones, ya que, por las circunstancias sobrevenidas expuestas en la demanda, a los actores les resulta excesivamente gravoso el cumplimiento del negocio jurídico originario, dando lugar a unenriquecimiento injustode una de las partes.

Dichas circunstancias son.

(i) El periodo de tiempo transcurrido entre la celebración de los contratos de compraventa (años 2004 a 2006) y la fecha de elevación a públicos de los mismos con obligación de cumplir el pago del precio pendiente en el momento actual.

(ii) El descenso del precio de mercado de los mismos, habida cuenta de la crisis económica y la devaluación de elementos estructurales que impiden tildar las viviendas como 'obra nueva'.

(iii) El escenario concursal de la vendedora-promotora, declarado en el año 2008 y que le ha impedido finalizar la ejecución de la obra, requiriendo que los actores invirtieran dinero propio para su mantenimiento y finalización.

(iv) La cesión del crédito con garantía hipotecaria desde la orirignaria prestamista Caixa Girona a La Caixa, a Caixabank, al fondo de inversión Castile Adquisitions y finalmente al fondo de inversión Aquila Lux Sarl, siendo así que consta acreditado que el precio de cesión de los créditos hipotecarios es de entre el 13,5% y el 14,5% del precio del contrato de préstamo, sin existir una oferta previa de compra dirigida a los hoy actores.

SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda, se emplazó a la administración concursal, que se allanó a la misma. Con posterioridad, comparecieron como intervinientes voluntarios dos fondos de inversión cesionarios del derecho de crédito titularidad de CAIXA GIRONA, con posterioridad LA CAIXA, derivado del contrato de préstamo con garantía hipotecaria suscrito con los actores respecto de los inmuebles objeto de autos, realizando alegaciones CASTILE ACQUISITIONS y posteriormente AQUILA LUX en orden a oponerse a la extensión de cualquier efecto de la mosificación del precio en el contrato de compraventa a los derechos de créditos en su favor cedidos.

TERCERO.- Habiendo procedido la celebración de la correspondiente vista, se requirió la aportación de un documento, quedando a continuación las actuaciones en poder de su SSª para dictar la oportuna sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- Sobre la cláusula 'rebus sic stantibus'. Interpretación jurisprudencial.

1.1.- En cuanto a la cláusula ' rebus sic standibus', por la misma se permite la revisión de las obligaciones y contratos cuando, por circunstancias sobrevenidas, se ha roto el equilibrio económico del contrato, de forma que a una de las partes le resulta, bien imposible, bien muy gravoso, su cumplimiento.

1.2.- Se trata de un mecanismo de restablecimiento del equilibrio de las prestaciones. Se produce cuando, por circunstancias sobrevenidas y totalmente fuera del poder de actuación de las partes, a una de ellas le resulta absolutamente imposible o gravoso el cumplimiento de la obligación. También se la conoce como la teoría de la alteración de la base del negocio.

1.3.- No está regulada esta cláusula en precepto alguno, sino que es una construcción doctrinal que tradicionalmente la jurisprudencia ha admitido, con mucha cautela, en ciertos casos, y sobre las siguientes bases:

1. Que la cláusula rebus sic stantibus no está legalmente reconocida.

2. Que, sin embargo, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales.

3. Que es una cláusula peligrosa y, en su caso, debe admitirse cautelosamente.

4. Que su admisión requiere como premisas fundamentales:

a. Alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.

b. Una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones.

c. Que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.

5. Que la cláusula no tiene efectos rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato, sino únicamente efectos modificativos del mismo, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones.

1.4.- También tiene declarado la jurisprudencia que la cláusula es únicamente aplicable a los contratos a largo plazo o de tracto sucesivo y de ejecución diferida, y que sólo opera en los casos de una alteración extraordinaria o una desproporción, fuera de todo cálculo, entre las pretensiones de las partes contratantes, que verdaderamente derrumban el contrato como consecuencia de la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.

1.5.- Finalmente, los Tribunales han rechazado la aplicación de la cláusula cuando se ha hecho una abstracta e imprecisa alegación de ella.

SEGUNDO.- De la acción ejercitada en el presente proceso.

2.1.- Como cuestión previa, conviene aclarar que la acción ejercitada en el presente incidente concursal por parte de D. Luis Angel, Dª , Celsa, la entidad Finques Compte SL, D. Jesús Manuel y Dª. Crescencia es la acción de modificación de los negocios jurídicos de compraventa suscritos el 28 de septiembre de 2016, el 30 de septiembre de 2004 y el 28 de septiembre de 2004, con la entidad concursada EL MAÓ D'OR SL, en calidad de promotora del edificio de viviendas sito en la CALLE000, nº NUM006, de Puigcerdà (documentos nº 1 a 3), interesando la alteración de un elemento esencial como es el precio, a los efectos de ajustarlo, tras la concurrencia de circunstancias imprevisibles y extraordinarias, con el objetivo de reestablecer el equilibrio de prestaciones contractuales, evitando un enriquecimiento injusto de la parte contraria.

2.2.- Antes de analizar si proceden los requisitos jurisprudencialmente exigidos para la estimación de la acción, conviene destacar que no se interesa en el suplico de la demanda incidental pronunciamiento alguno directo respecto a los cesionarios de los créditos con garantía hipotecaria titularidad originaria de la prestamista CAIXA GIRONA, por lo que, sin perjuicio de los efectos que una eventual estimación de la demanda pueda producir sobre los contrato de compraventa sobre las citadas fincas, lo cierto es que la presente resolución no puede pronunciarse sobre el alcance de la eventual estimación de la demanda respecto al crédito titularidad del fondo de inversión AQUILA LUX, ni sobre la garantía hipotecaria que grava los inmuebles, extremos que deberán ser dilucidados en el procedimiento correspondiente.

TERCERO.- De la existencia de una alteración sobrevenida en los términos negociales.

(a) Relato de hechos probados.

3.1.- Desde el punto de vista fáctico, el relato de hechos narrado por los actores no ha sido contradicho ni por la administración concursal - que de hecho se allana a las pretensiones de la parte actora - ni por los dos fondos de inversión cesionarios en el tiempo de los derechos de crédito que originariamente la prestamista CAIXA GIRONA ostentaba frente a los actores, y que gravan con carga hipotecaria los bienes inmuebles objeto de los contratos analizados al cumplimiento de la obligación principal de devolución del importe del préstamo concedido, pues tanto CASTLE ACQUISITIONS como AQUILA LUX se limitan a cuestionar la relevancia que la modificación del originario contrato de compraventa pueda producir en los préstamos con garantía hipotecaria objeto de cesión, en términos jurídicos.

3.2.- Por tanto, procede considerar acreditado el siguiente iterfáctico, acaecido entre la fecha de firma de los contratos de compraventa sobre planos - el 28 de septiembre de 2016, 30 de septiembre de 2004, y 28 de septiembre de 2004 (documentos nº 1 a 3) - y el momento presente, en el que según el plan de liquidación aprobado judicialmente en el concurso de la promotora del referido edificio de viviendas - EL MAÓ D'OR SL - procedería elevar a públicos los negocios jurídicos con entrega de las viviendas a sus legítimos propietarios, los hoy actores, con la obligación por parte de estos últimos de cumplir con el pago del precio pendiente.

3.3.- Los hechos probados son los siguientes:

(a) En cuanto a la contratación.

Entre los años 2004 y 2006 los actores suscribieron con la entonces promotora EL MAÓ D'OR SL un contrato de compraventa de determinadas fincas en el edificio en construcción sito en la AVENIDA000, número NUM007, esuqina CALLE000 NUM006 de Puigcerdà (documentos nº 1 a 3).

Dichos contratos se firmaron sobre planos, pendientes de la finalización de la obra y con unas calidades determinadas en los mismos, efectuándose entregas a cuenta del precio. La fecha de finalización de la obra estaba prevista en un primer momento para el mes de enero de 2006, relegándose posteriormente al mes de noviembre de 2006.

(b) De la declaración de concurso de la promotora de la obra.

La sociedad EL MAÓ D'OR SL fue declarada en concurso de acreedores por auto de este Juzgado de 2 de enero de 2009 siendo así que con carácter previo los actores requirieron a la concursada para formalizar el contrato de compraventa suscrito, previa finalización de las obras y obtención de las licencias, certificados y demás documentación oportuna (documentos nº 4 a 7, siendo el último requerimiento de 1 de diciemrbe de 2008), habiendo cumplido con los pagos a cuenta acordados en la escritura de venta.

En el concurso de acreedores, y ante la imposibilidad de finalizar las obras en el tiempo estipulado, los actores comunicaron sus créditos (documentos nº 20, 21 y 22).

(c)De la negociación de los actores con Caixa Girona y La Caixa.

En el año 2010 se pactó con Caixa Girona, entidad prestamista y titular del crédito con garantía real sobre los bienes inmuebles objeto de los contratos, la finalización de la totalidad de la obra, ante la imposibilidad de la concursada de proceder a la entrega (documentos 23 y 24).

En enero de 2011, adquirida Caixa Girona por La Caixa, se mantuvo la negociación hasta enero de 2013. Ante un nuevo cambio en el gestor negociador, el 23 de abril de 2014 se celebra una reunión, hallándose presente la administración concursal, en orden a finalizar la totalidad del inmueble sin coste para los actores, negoaciando el rpecio de adquisición.

En julio de 2014, el Sr. Pablo representante de La Caixa informó de la existencia de problemas para la licencia final de obra, posponiendo la negociación sobre la reducción del precio.

En junio de 2015 y hallándose pendientes los trámites necesarios cambia de nuevo el gestor de La Caixa.

En abril de 2016 el arquitecto de Tàrrega encargado de obtener la documentación de la obra informó que el 31 de marzo de 2016 La Caixa solo solicitaba licencia de priemra ocpación de sus pisos, con exclusión de las viviendas de los actores.

En octubre de 2016 La Caixa comunica al concurso que en julio de 2016 había proecdido a la venta de los créditos de los inmuebles de Puigfcerdà a la entidad Castle Acquisitions LTD, sin ofrecer previamente la posibilidad de aduqisición por dichos importes del crédito a los actores.

En noviembre de 2016, el nuevo gestor, Servihabitat, realizó una visista de inspección, realizando los actores una oferta de adquisición del crédito sobre viviendas y paquings, que rechazó Servihabitat, exigieindo un precio similar al de cancelación de las hipotecas.

En mayo de 2017, las partes negociaron, bien la devolcuión de las cantidades entregadas a cuenta, bien el precio de compra de los créditos sobre los imuebles (se acompañan como documentos 25 a 30, correos de negociaicón entre las partes, tasaciones de 2017 de pisos y plazas d edparking, y precios de venta de otros pisos de Servihabitat).

(b) Circunstancias sobrevenidas.

3.4.- Las modificación de las circunstancias existentes al tiempo de celebración del negocio jurídico respecto a las concurrentes al tiempo del cumplimiento, que la actora expone en su escrito de demanda, y que no cuestionan en cuanto a su mera existencia la administración concursal ni los intervinientes voluntarios, son las siguientes:

1.La situación de insolvencia que sobrevino a la promotoraEL MAÓ D'OR SL y que impidió la entrega en el plazo pactado, esto es, en el año 2006, de las viviendas en estado de servir a los fines pactados, siendo así que durante la tramitación del proceso concursal ha existido una falta de liquidez para cumplir con las obligaciones contractuales. Si bien en el plan de liquidación aprobado, la administración concursal siempre abogó por finalizar las obras y elevar a públicos los contratos en su día firmados entre compradores y vendedor, lo cierto es que la negociación en la que ha partiicipado el titular del préstamo hipotecario y los sucesivos cesionarios se ha perpetuado durante años, impidiendo por causa ajena a la voluntad de los adquirentes elevar a públicos los contratos en el momento de la finalización de la obra y entrega de las viviendas.

2. La situación y valor actual de los inmueblesen las presentes condiciones de mercado, teniendo en cuenta que han transcurrido casi quince años entre la fecha de celebración de los contratos y el momento en el que debiera producirse la elevación a públicos de los contratos y entrega de las viviendas, de forma que no solo concurre una modificación en el precio de los bienes derivada de la situación de mercado en tiempos de Covid-19, sino también del propio estado de los inmuebles intrínseca al transcurso del tiempo, que impide tildar a las viviendas de obra nueva, máxime cuando los actores han debido y deberán invertir dinero a los efectos de finalizar las obras y obtener los permisos y licencias de ocupación pertinentes.

(c) Valoración judicial

3.5.- Expuestos los hechos relevantes, procede analizar si de las circunstancias expuestas se sigue una modificación extraordinaria y sobrevenida de las circunstancias existentes al tiempo de pactar el precio en los contratos de compraventa de 2004 y 2006, respecto al momento de cumplimiento de la obligación de pago del precio pendiente, susceptible de generar un desequilibrio en las prestaciones contractuales, requiriendo de una corrección que según peticiona la actora se fijaría en las siguientes cantidades: (a) Piso NUM000 y plazas de parking NUM001 y NUM002: 142.720 euros; (b) Piso NUM003 y plaza de parking NUM004: 118.587,21 euros; (c) Piso NUM006 NUM006 y plaza de parking NUM005: 97.288,43 euros.

3.6.- Analizada la prueba practicada, concluyo que ciertamente existe en el momento presente un cambio extraordinario de circunstancias respecto al momento de fijación del precio originariamente en los contratos de compraventa, y que éste es generador de un desequilibrio en las prestaciones, que afecta negativamente a la parte compradora, generando un enriquecimiento injusto, que se desprende: (a) De la evolución en el mercado de los precios de compraventa, máxime ante la actual coyuntura económica de crisis en tiempos de pandemia; (b) Las viviendas en cuestión se consideran de segunda mano y no de primera ocupación, visto el tiempo transcurrido desde la construcción originaria de los elementos estructurales; (c) Se antoja necesario realizar una inversión para finalizar las viviendas, debiendo correr ésta - al igual que ha ocurrido con las obras realizadas hasta el momento presente- a cargo de los compradores; (d) Los años transucrridos han variado las circunstancias peronales de los propios compradores; (e) Como parámetro comparativo, conviene traer a colación que el precio de cesión del crédito de la entidad financiera Caixa Girona a los fondos de inversión cesionarios, comparecidos en el presente incidente, resulta muy inferior al de mercado, sin haber ofrecido previamente esta misma posibilidad a los actores, quienes deberían responder íntegramente del precio frente a quien adquirió el crédito bajo unas condiciones económicas sumamente favorables.

3.7.- Expuesto lo anterior, resulta que concurre el supuesto para la modificación contractual por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, por cuanto nos hallamos ante un caso de alteración extraordinaria de las circunstancias existentes en el momento de cumplir el contrato, en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración, de la que resulta una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes, quebrando el equilibrio de las prestaciones contractuales, y todo ello debido a la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.

CUARTO.- De la estimación de la demanda. Efectos.

4.1.- La estimación de la demanda produce los siguientes efectos:

La modificación y adaptación del precio de venta de las viviendas estipulado en los contratos de compraventa celebrados entre los actores y la demandada EL MAÓ D'OR SL el 28 de septiembre de 2016, 30 de septiembre de 2004 y 28 de septiembre de 2004 con el promotor del edificio de viviendas sito en la CALLE000, nº NUM006, de Puigcerdà (documentos nº 1 a 3), en virtud de la cláusula rebus sic stantibus, estableciendo los precios de los inmuebles de conformidad con los precios de mercado actuales que se reflejan en los informes de tasación acompañados como documentos nº 26 a 28, no impugnados por ninguna de las partes, de los que resulta:

- Respecto al piso NUM000 y plazas de parking NUM001 y NUM002: precio resultante de 142.720 euros (160.700 euros, descontando los trabajos pendientes de realización por valor de 17.980 euros).

- Respecto al piso NUM003 y plaza de parking NUM004: 118.587,21 euros (135.000 euros, descontando los trabajos pendientes de realización por valor de 16.412,79 euros).

- Respecto al piso NUM006 NUM006 y plaza de parking NUM005: 97.288,43 euros (110.300 euros descontando los trabajos pendientes de realización por valor de 13.011,57 euros).

QUINTO.- De las costas procesales.

5.1.- Pese a la estimación íntegra de la demanda, no se imponen las costas procesales, visto el allanamiento de la administración concursal y la ausencia de oposición por motivos de fondo a la presente reclamación.

Fallo

1.- Estimar íntegramente la demanda formulada por D. Jorge Rodriguez Simon, en nombre y representación de Luis Angel, Celsa, Finques Compte SL, Jesús Manuel y Crescencia frente a la concursada EL MAÓ D'OR SL, y la administración concursal, y en su virtud se acuerda:

La modificación y adaptación del precio de venta de las viviendas estipulado en los contratos de compraventa celebrados entre los actores y la demandada EL MAÓ D'OR SL el 28 de septiembre de 2016, 30 de septiembre de 2004 y 28 de septiembre de 2004, (documentos nº 1 a 3), en virtud de la cláusula rebus sic stantibus, estableciendo los precios de los inmuebles de conformidad con los precios de mercado actuales siguientes:

- Respecto al piso NUM000 y plazas de parking NUM001 y NUM002: precio resultante de 142.720 euros (160.700 euros, descontando los trabajos pendientes de realización por valor de 17.980 euros).

- Respecto al piso NUM003 y plaza de parking NUM004: 118.587,21 euros (135.000 euros, descontando los trabajos pendientes de realización por valor de 16.412,79 euros).

- Respecto al piso NUM006 NUM006 y plaza de parking NUM005: 97.288,43 euros (110.300 euros descontando los trabajos pendientes de realización por valor de 13.011,57 euros).

Sin imposición de las costas procesales causadas, debiendo abonar cada parte las causadas a su instancia, y las comunes por mitad.

2.- Notificar la presente resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma cabe recurso de apelación que se tramitará con carácter preferente ( art. 197.5 LC).

3.- Llevar el original de esta resolución al libro de Sentencias de este Juzgado, dejando en el expediente testimonio de ella.

Así lo acuerdo y firmo Yolanda Ríos López, Magistrada-Juez del Juzgado Mercantil número Uno de Barcelona.

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