Sentencia Civil Nº 58/2006, Audiencia Provincial de Badajoz, Sección 3, Rec 509/2005 de 09 de Marzo de 2006

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BADAJOZ

SECCIÓN TERCERA

MÉRIDA

S E N T E N C I A Nº 58/2006.

Iltmos/as. Sres/as.

PRESIDENTE:< /b>

DOÑA MARINA MUÑOZ ACERO (Ponente)

MAGISTRADOS:

DOÑA JUANA CALDERÓN MARTÍN

DON JESÚS SOUTO HERREROS

Recurso Civil núm. 509/05

Autos núm. 284/04

Juzgado Primera Instancia e Instrucción Nº 1 de Almendralejo.

En Mérida, a nueve de marzo de dos mil seis.

Vistos en trámite de apelación ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial, los Autos nº 284/04, procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 1 de Almendralejo, sobre Juicio Ordinario, en los que aparece como apelante D. Alfonso, asistido del Letrado Sr. Sánchez Blanco y representado por la Procuradora Sra. Pérez Sánchez Moreno, y como parte apelada D. Pedro Antonio, defendido por el Letrado Sr. Hermoso Ortíz y representado por el Procurador Sr. Díaz Durán.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan en cuanto son relación de trámites y antecedentes los de la sentencia apelada que con fecha 22-10-05 dictó el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 1 de Almendralejo.

SEGUNDO.- La referida sentencia apelada contiene fallo del tenor literal siguiente: "Estimar la demanda formulada por la Procuradora Sra. Mena Núñez, en nombre y representación de D. Pedro Antonio, defendido por el Letrado Sr. Hermoso Ortiz contra D. Alfonso representado por el Procurador Sr. Redondo Miranda, y defendido por el Letrado Sr. Sánchez Blanco y se condena al demandado a elevar a escritura pública el contrato suscrito por las partes el día veintinueve de enero de dos mil cuatro, para que tenga acceso al Registro de la Propiedad y practicar la inscripción correspondiente en el plazo de un mes. Se desestima la reconvención ejercitada por la parte demanda y se absuelve a la parte demandante y reconvenida, de las pretensiones ejercitadas en su contra. Se imponen las costas de la demanda del presente procedimiento a la parte demandada y de la reconvención también a dicha parte".

TERCERO.- Contra expresada sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandada, que le fue admitido en ambos efectos, dándose traslado a la contraparte, para su adhesión o impugnación al mismo, y una vez verificado se remitieron los autos a este Tribunal, donde se formó el rollo de Sala, que fue seguido por sus trámites.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTO siendo Ponente la Ilma. Sra. Presidenta D.ª MARINA MUÑOZ ACERO.

Fundamentos

PRIMERO.- Para la adecuada resolución del debate suscitado ante ésta alzada, se hace preciso partir de los siguientes antecedentes fácticos: 1º Mediante documento privado, de fecha 29 de enero de 2004, la parte actora y el demandado, hoy recurrente, celebraron un contrato de compraventa por el que éste último vendió a la primera la finca rústica de su propiedad, sita en el paraje denominado "La Cruz" conocido como "Bernardina", descrito en el hecho primero de la demanda, por el precio de 45.075,91 euros. 2º Del expresado precio, la actora compradora pagó al vendedor 15.000 euros, a la firma del referido contrato, como señal confirmatoria del mismo y para el pago del resto, o sea 30.075,91 pactaron se pagaría el día de otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa, que, asimismo, en el mentado contrato estipularon que "sería otorgada a favor del comprador o de la persona que éste designada en el término de dos meses, desde la fecha del presente contrato", añadiendo que "la falta de pago por la compradora del precio de la venta o parte de él o el incumplimiento de alguna de las estipulaciones pactadas facultará al vendedor para resolver el presente contrato, con pérdida por la compradora de la cantidad entregada en el momento de la firma del presente contrato, en concepto de indemnización" (estipulaciones segunda, tercera y cuarta, respectivamente).

Con tal presupuesto contractual, por la actora se promovió contra el demandado, el juicio declarativo ordinario, del que éste recurso dimana, en el que postuló se dicte sentencia por la que se condene al demandado a otorgar la elevación a escritura pública del expresado contrato privado, en cuyo momento deberá hacerse entrega del precio, consignado judicialmente, ejercitando, en definitiva, acción de cumplimiento del contrato en los términos acordados, y en base a la negativa, según dice, del demandado de otorgar la escritura cuya obligación le incumbía, y que, según consta en las actuaciones, requirió al mismo, poniendo a su disposición el precio, mediante burofax pasado nueve días de la finalización del plazo estipulado (es decir el 7-4-04) al no haber cumplido el mismo lo estipulado; contestándose por el demandado, en síntesis, que había de entenderse incumplido el contrato por dicho actor, al no haber respetado el plazo pactado, y que por ende considera producida la resolución del mismo, que pide se decrete por vía reconvencional, con pérdida por parte de la vendedora de la suma entregada a cuenta, por su incumplimiento y en todo caso, aunque no se declare la resolución, al haberse convertido dicha entrega en arras penales pactadas como garantía del cumplimiento. Habiendo recaído sentencia en la instancia estimatoria de la demanda y desestimatoria de la reconvención, al estimar el juzgador de primer grado que el demandado y actor reconveniente no había acreditado el cumplimiento de su obligación y que por ende no podía exigir la resolución del contrato ni quedarse con la cantidad entregada. Frente a cuyos pronunciamientos se alza ahora éste no discutiendo ya la procedencia de la resolución, al estimar que el actor puede exigir el cumplimiento al amparo del art. 1.504 CC , sino reclamando exclusivamente la cantidad que le fue entregada en concepto de "arras penitenciales" según dice en el suplico de su escrito de impugnación, aunque en sus alegaciones lo califica de "arras penales" y que en suma considera que debe ser perdida por la parte compradora por su incumplimiento dentro del plazo estipulado.

SEGUNDO.- Pues bien, partiendo de dicho planteamiento un tanto confuso del recurrente sobre el objeto que versa el debate en la presente alzada, hemos de comenzar por decir que, ciertamente, y cual sostiene el juzgador de instancia, no ha quedado acreditado el incumplimiento del comprador y actor, puesto que de la simple lectura del contrato no puede deducirse de manera alguna que el mismo viniere obligado a requerir, con anterioridad al transcurso del plazo previsto, al vendedor demandado para el otorgamiento de la escritura, que en suma es una exigencia contractual a la que se subordina el pago del resto del precio y que por tanto entraña incumplimiento por parte del vendedor, dado que en definitiva el comprador podría excusar su deber de pago en dicha falta, si bien es evidente que los contratantes siempre pueden compelerse recíprocamente al otorgamiento de la misma, cuando se trata de la transmisión de bienes inmuebles ( arts. 1.279 y 1.280 CC ) y que de lo pactado, en el supuesto contemplado, se desprende que tenía el carácter de obligación esencial, que a la postre correspondía al vendedor posibilitar, como contraprestación que recae sobre el mismo de entregar la cosa vendida (art. 1.462 CC ) y es evidente que para que se produzca la real y efectiva entrega jurídica de la cosa vendida se precisa que el vendedor entregue los títulos de pertenencia y cuanta documentación sea precisa que tenga a disposición el comprador para la eficacia del derecho transmitido e inscripción en el registro correspondiente, pues, como dice la STS 3-1-89 , "no puede exigirse a quien compra tenga que desplegar actividad para lograr que su derecho pueda tener efectividad supliendo la que tenía que haber realizado el vendedor", y es lo cierto que, en el caso de autos, el demandado de manera alguna ha demostrado tener la documentación en la notaria, pendiente de la firma del actor, cual alega, y cual le hubiese sido de gran facilidad probatoria y que sin embargo ni siquiera intentó y que sólo trató posteriormente de salvar proponiendo dicha prueba de forma totalmente extemporánea e irregular como diligencia final en primera instancia, por lo que mal puede argüir un incumplimiento de la contraparte o voluntad obstativa por parte de la misma al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó, que se exige para que pudiere operar la resolución, al no bastar el simple retraso de conformidad con el art. 1.504 CC , ya que es claro que, en el caso de autos, lejos de constar esa voluntad pertinaz contra la finalidad perseguida contractualmente, ha quedado demostrado que el actor comprador tan sólo nueve días después de transcurrir el plazo contemplado, manifestó fehacientemente su deseo de que se otorgara la correspondiente escritura pública, por lo que al no resultar procedente la sanción resolutoria difícilmente puede exigirse la pérdida de un dinero que va íntimamente unida a la misma, cual se desprende del tenor literal de la estipulación cuarta del contrato "...facultará al vendedor para resolver el contrato, con pérdida por la compradora de la cantidad entregada...".

TERCERO.- Y, si ello es bastante para rechazar el presente recurso, podríamos añadir, no obstante, y "ad mai abundantia" que es evidente que no medió en el contrato pacto alguno acerca de arras penitenciales, (a las que parece referirse el art. 1.454 CC ), puesto que nada se dice en el documento en cuestión que revele la intención de las partes de poder desistir del contrato, en este supuesto el comprador perdiendo la suma entregada (y lo normal es que también el vendedor devolviéndole duplicada) intención que habría de constar de manera clara y evidente, dado su carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva, de modo que su no presunción alcanza su máximo rigor en las mismas, cual tiene declarado constante jurisprudencia, ya que en realidad la entrega a cuenta, como el mismo contrato dice, fue en concepto de arras confirmatorias, confirmando la celebración del contrato y como parte del precio ya convenido y por consiguiente carece de derecho el recurrente para pedir la retención de la suma que recibió (aparte de que no ha habido desistimiento alguno) y sin perjuicio de que, según se desprende de la estipulación cuarta, dichas arras tuviesen asimismo una función de garantía de cumplimiento y liquidadora de los perjuicios debidos o arras penales, que se pierden si el contrato se incumple (pero que no permiten desligarse del mismo, como las penitenciales, que previenen, como decíamos, un posible desistimiento o retroacción que se autorizaba de antemano) y que en suma consisten en un sustitutivo de la indemnización por daños y perjuicios, amen de estimular al deudor al cumplimiento de la obligación ante la amenaza de tener que pagar la pena, pero que solamente surge la obligación de pagar la cantidad señalada (en éste caso la cantidad o parte del precio entregado a cuenta) cuando existiendo la reserva del derecho de resolución, cual es el caso de autos, se hace uso de tal facultad por el titular, amén de ser necesario que el incumplimiento o defectuoso cumplimiento sea debido a dolo, culpa o cualquier otra causa de quien asumió la responsabilidad derivada de dicha cláusula penal, por lo que no habiéndose optado por la resolución en el presente recurso, a la que en cualquier caso no se tenía derecho, no puede tener operatividad el pacto de arras como indemnización, procediendo, en consecuencia y sin necesidad de mayores consideraciones, la desestimación del recurso interpuesto y la confirmación de la sentencia apelada.

CUARTO.- Dada la naturaleza confirmatoria de la presente resolución resulta procedente imponer las costas procesales causadas en ésta alzada a la parte apelante.

VISTOS los artículos citados y los demás de general y pertinente aplicación, siendo ponente la Ilma. Sra. D.ª MARINA MUÑOZ ACERO;

Fallo

Que, DESESTIMANDO el Recurso de Apelación interpuesto por la representación procesal de D. Alfonso, contra la Sentencia dictada por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Almendralejo, en procedimiento de juicio ordinario nº 284/04, de que dimana este rollo, debemos íntegramente dicha resolución, imponiendo a la parte apelante las costas procesales causadas en la presente alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, dando cumplimiento a lo ordenado en el art. 248.4 de la L.O.P.J .

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de lo resuelto, a fin de que se proceda a su ejecución y cumplimiento, archivándose el original en el Libro Registro de sentencias civiles de esta Sección.

Así por esta mi Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION. Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de todo lo que certifico.