Sentencia Civil Nº 585/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 957/2009 de 01 de Octubre de 2010

Encabezamiento

AUDIÈNCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓ CATORZENA

Rotlle 957/09

Judici Ordinari nº 568/2008

Jutjat de 1a. Instància núm. 2 Berga

S E N T È N C I A N. 585/2010

Magistrat/ades:

Il·lm. Sr. FRANCISCO JAVIER PEREDA GÀMEZ

Il·lma. Sra. CARMEN VIDAL MARTÍNEZ

Il·lma. Sra. MARIA DOLORS MONTOLIO SERRA

Barcelona, ú d'octubre de dos mil deu.

La Secció Catorzena de l'Audiència Provincial de Barcelona HA VIST en apel·lació les actuacions número 568/2008, seguides pels tràmits del judici

ordinari en el Jutjat de 1a Instància núm. 2 de Berga a instàncies de Avica Residencial, S.L., contra Promocions Estaselles, S.L., que estan pendents de ser

resoltes en virtut del recurs d'apel·lació interposat per Promocions Estaselles contra la sentència dictada el dia 20 de juliol de 2009 pel Jutjat de 1a. Instància.

Antecedentes

PRIMER.- La part dispositiva de la sentència objecte d'apel·lació és la següent:"FALLO: Que debo estimar y estmo íntegramente la demanda presentada por la empresa Avica Reisdencial, S.L. representado por el Procurador de los Tribunales Dª Nuria Arnau Solà y asistida por el Letrado D. Climent Fernández Forner, contra la empresa Promocions Estaselles, S.L., representado por el Procurador de los Tribunales D. Andreu Pino Suárez y asistido por el Letrado D. Jaume de la Cruz Venturay, en consecuencia: debo declarar y declaro resuelto el contrato privado de compraventa de fecha 19 de enero de 2.007, suscrito entre los litigantes para la compra de las siguientes finca:

1.- la finca inscrita en el Registro de la Propiedad de Berga, al volumen 707, libro 148 de Berga, folio 37, finca nº 2087, inscripción 4ª, cuya descripción registral es la siguiente: Urbana.- Porció de terra - abans cultiu secà, situada a Berga, separada del carrer Lluis Mollet per finca de Gregorio , de superficie, desprès de vàries segregacions efectuades, mil sis-cents setanta-dos metres i seixanta-dos decimetres quadrats. Limita: est, part amb finca de Nicolasa i part amb finca de Gregorio , sud, finca de Agueda i Leonardo i cases de Obáñez, Torrentallé i Medina; oest, terreny públic i terreni de Benita i Cecilia i nord, part amb finca de Nicolasa i part amb la d' Felicisima ; 2.- Finca inscrita en el Registro de la Propiedad de Berga,, al volumen 1119, libro 293 de Berga, folio 200, finca nº 14544, inscripción 1ª, finca 2087, cuya descripción registral es la siguiente: Urbana.- Porció de terreny, situada al terme municipal de Berga, carrer Gran Via, núm 69, de forma cuadrada i de superficie tres-cent vint-i-quatre metres quadrats, tenint tost els seus costats una longitud de divuit metres. Limita: al front, carrer Gran Via, dreta entrant, edifici de comunitat de propietaris; DIRECCION000 , finca de Promocions Estaselles, S.L., i fons, finca d' Felicisima .

Debo condenar y condeno a la empresa Promocions Estaselles, S.L. a devolver y abonar a Avica Residencial, S.L. la cantidad de trescientos treinta y cinco mil doscientos cuarenta euros (335.240 euros), más los intereses legales devengados de la cantidad reseñada desde el día 3 de enero de 2008, y de la cantidad resultante (principal más intereses), deberá abonar los intereses legales que se devenguen desde la presente resolución y hasta su completo pago. Igualmente, condeno a la parte demandada al pago de las costas procesales causadas."

SEGON.- Promocions Estaselles, S.L., apel·là contra la sentència dictada pel Jutjat de 1a Instància núm. 2 de Berga en base als arguments que consten en el seu escrit, del qual es va donar trasllat a la contrapart que s'hi va oposar. Prèvia la tramitació corresponent i trameses les actuacions a l'Audiència Provincial, es va assenyalar per a deliberació del Tribunal el dia 16 de setembre d'enguany.

La ponent d'aquesta resolució ha estat la magistrada Il·lma. Sra. MARIA DOLORS MONTOLIO SERRA.

Fundamentos

PRIMER.- Avica Residencial SL interposa una demanda contra Promocions Estaselles, SL perquè es declari resolt el contracte de compravenda subscrit per aquestes dues societats i que tenia per objecte dues finques que, un cop realitzades les cessions obligatòries a l'Ajuntament, havia de correspondre amb un solar edificable amb un sostre de 3.111m2 a la Gran Via de Berga. Al·lega la compradora-demandant que, per poder endegar la promoció immobiliària que pretenien, s'havia d'esmenar el que es va presentar com una simple errada en el POUM de Berga comprometent-se la venedora a efectuar les gestions que resultessin necessàries davant de l'Administració. En el mateix contracte, acordaren que el 31 de gener del 2007 seria la data límit per escripturar i pagar la resta del preu, sempre que s'hagués aprovat la modificació del POUM. Atès que en aquella data no s'havia aprovat de forma definitiva, optà per resoldre el contracte, i recuperar les quantitats pagades a compte del preu, pretensions que es reclamen en aquest procediment en no haver-les acceptat la venedora.

La demandada s'oposa a la demanda. Sosté que no ha incomplert les obligacions contractualment assumides (que no era garantir el dictat d'un determinat acte administratiu) sinó que ha efectuat múltiples gestions que van portar a què s'aprovés provisionalment la modificació i posteriorment ja de forma definitiva, per la qual cosa no resulta procedent la resolució d'un contracte que està disposada a complir.

La sentència declara resolt el contracte perquè en el termini pactat per atorgar l'escriptura pública i pagar la resta del preu acordat, els "errors urbanístics" que havien de permetre l'entrega de les finques com a lliures o alliberades, no s'havien solucionat. La resolució resulta procedent perquè aquella modificació es va pactar com a essencial. Condemna en conseqüència a la demandada a retornar els 335.240€ que la venedora havia rebut a compte del preu més els interessos des que la compradora li va comunicar la seva voluntat de resoldre el contracte.

Recorre en apel·lació la demandada que invoca una incorrecta aplicació de l'article 1124CC , errònia valoració de la prova i infracció de l'article 1105 CC . Al·lega, en síntesi, que la real intenció de la demandant fou desentendre's del contracte i aconseguir el retorn de les quantitats abonades, mentre la venedora perseguia la solució dels problemes urbanístics, atès que el que ella no podia garantir és que l'Administració dictés determinada resolució i en determinat termini. Afegeix que la seva actuació, dirigida a aconseguir la solució, impedeix que es pugui acordar la resolució d'un contracte que està disposat a complir. En tot cas, el que es podria apreciar és un compliment tardà de les obligacions que no pot justificar la resolució, com tampoc ho permet el sol fet que no s' escripturés en la data fixada, perquè aquesta no era una condició essencial.

SEGON.- Malgrat els termes en què Promocions Estaselles, SL ha plantejat la seva oposició a la demanda, de les respostes donades per l'administrador (interrogatori de part) clarament es constata que la voluntat d'aquesta contractant no és complir amb aquell contracte de compravenda fins a la seva consumació. El que va mantenir el Sr. Pio a l'acte del judici és que, segons entenia, després que la Avica Residencial, SL es negués a escripturar, l'operació havia quedat desfeta i el contracte resolt, les terres havien tornat a ser seves i per aquesta raó era la seva societat la que estava que malgrat que el contracte estava resolt tenia dret a quedar-se els diners entregats perquè així ho deia el contracte atès que fou la compradora que es negà a escripturar. La declaració de l'administrador de la demandada, contradient els termes de l'oposició fa que resulti innecessari fer referència en aquesta instància, a l'al·legada possibilitat de compliment tardà del contracte, compliment que no respon ni a la voluntat de la compradora, però tampoc de la part venedora. En definitiva, aquesta contractant, en rebre la comunicació d'aquella per la que es negava a escripturar el contracte i optava per la resolució, va acceptar l'extinció de l'operació. En cap moment, més enllà dels estrictes termes formals de la defensa, ha pretès la persistència del contracte fins a la seva consumació.

La qüestió que realment es discuteix són els efectes de la resolució instada per la compradora i acceptada per la venedora. Plantejada la controvèrsia en aquests termes es fa necessari fer esment a una coneguda i reiterada jurisprudència segons la qual només les arres penitencials constitueixen una forma lícita d'apartar-se del contracte amb la pèrdua o la restitució doblada. Aquestes són les arres a les que es refereix l'article 1454 CC i les úniques que permeten resoldre, desistir o desvincular-se del contracte perdent-les o tornant-les doblades. Les penals tenen per finalitat establir una garantia del compliment del contracte i suposen una determinació anticipada de la liquidació del contracte en cas d'incompliment, mentre que són merament confirmatòries les que van dirigides a reforçar l'existència del contracte i es configuren com una simple entrega a compte del preu que s'haurà de restituir en cas de ineficàcia contractual. Altrament, llevat que resulti clara i evident la voluntat de les parts de poder-se deslligar del contracte per aquesta via, qualsevol entrega s'haurà de valorar i conceptuar com a part del preu o pagament anticipat ( STS 7 de febrer de 1966, 16 de desembre de 1970, 10 de març de 1986, 21 de juny 1994 ...).En el present cas, es va preveure que els 335.240€ s'entregaven com a part del preu, sense que es fes la menor referència a la possibilitat de desistiment ni a la conceptuació com a clàusula penal pel cas de incompliment.

Tractant-se, per tant, d'una part del preu, la ineficàcia del contracte ha de comportar la devolució al comprador de les quantitats entregades en concepte d'arres confirmatòries --o com a paga i senyal o part del preu -- com a lògica conseqüència de la resolució, a no ser que la part que es nega a retornar-les acrediti que la resolució és per causa (incompliment) del contractant que reclama i que se li han causat uns danys i perjudicis a compensar amb aquella quantitat ( SSTS 12 de maig i 27 d'octubre de 2005, i 22 de desembre del 2006 ). Així, doncs, d'acord amb l'anterior jurisprudència, en principi la ineficàcia del contracte ha de comportar la restitució de les prestacions i per tant la devolució de les quantitats entregades a compte del preu, que és l'únic que pretén la compradora en aquest procediment. A aquests efectes, es precís aclarir, que malgrat les referències a l'incompliment de la venedora que s'efectuen a la demanda i es recullen a la sentència (raonament i valoració que no pot ser compartit per aquest Tribunal atesos els termes de l'obligació contreta per la venedora i les causes que determinaren que la modificació definitiva del POUM de Berga no tingués lloc fins el febrer del 2009), la compradora no reclama una indemnització per danys i perjudicis sinó que es limita a sol·licitar la devolució de les quantitats entregades a compte del preu, petició que haurà de ser estimada llevat que resulti acreditat que hagi estat, precisament, aquesta part contractant la que hagi incomplert el contracte, que és el que sosté la venedora per justificar la seva negativa a retornar el preu.

L'incompliment que Promocions Estaselles, SL imputa a Avica Residencial, SL és la seva negativa a atorgar l'escriptura pública de compravenda quan, arribat el dia límit pactat (31 de desembre del 2007), fou convocada per fer-ho. És cert que Avica Residencial, SL s'hi va negar i ho és també, que aquesta negativa constitueix un incompliment contractual, com ha assenyalat la jurisprudència ( STS 4 de març del 2010 ), el que porta a haver d'examinar si aquesta negativa estava justificada, com sosté la demandant.

Examinades de nou les actuacions, la conclusió a què arriba el Jutjat de primera instància ha de ser plenament compartida per aquest Tribunal. Com s'ha apuntat anteriorment, perquè Promocions Estaselles SL pogués entregar el solar amb un sostre edificable lliure de 3.111m2 calia modificar el POUM de Berga. Encara que en el contracte es feia referència a certes errades, en realitat, la modificació consistia en eliminar el solar inclòs en PMU-P22 del Pla de Millora Urbana, per tal de "facilitar la gestió d'un espai de vital importància per la ciutat" un cop ja aprovat el PMU-P05 (proposta de modificació del POUM; f.80). La venedora es comprometia amb la compradora dels terrenys a tramitar la documentació i a efectuar les gestions que fossin necessàries, obligació que no consta que hagi estat incomplerta per aquesta contractant.

No obstant, atès que la consumació del contracte depenia d'una resolució administrativa aprovant la modificació del POUM en els termes pretesos, es va preveure una data límit per aconseguir aquesta modificació. Així en el pacte tercer acordaren que "si arribada la data mencionada de l'escriptura pública, 31 de desembre del 2007, no s'haguessin solucionat les errades mencionades anteriorment, la part compradora podrà optar per fer efectiva la Compra-Venda o per exigir que li siguin retornades les quantitats lliurades fins en el moment"( sic). No obstant, la venedora podia exigir que s'escripturés, s'entregués el preu i el solar si abans d'aquella data s'aconseguís aquella modificació. Només havia de requerir-ho amb 90 dies antelació. Aquest és el sentit del següent apartat del contracte i la finalitat que buscaven, com ha reconegut Don. Pio a l'acte del judici.

No és un fet qüestionat que el dia 31 de desembre de 2007, la modificació del POUM no estava aprovada (certificat de l'Ajuntament; f. 99). No fou fins el 4 de febrer del 2009 que la Comissió Territorial d'Urbanisme Central aprovà definitivament la modificació, si bé incorporant certes prescripcions (f. 134).

No obstant el que resulta d'aquestes proves, l'argument de la demandada per negar a la compradora la possibilitat pactada de poder optar per la resolució, és que, per donar compliment al contracte, no calia que la modificació estigués definitivament aprovada sinó que era suficient amb l'aprovació provisional del Ple de la Corporació Municipal que va tenir lloc el 13 de desembre del 2007 (certificat; f 37) argument que no pot ser compartit per aquest Tribunal. Ni l'aprovació inicial del Ple (14/2/2007) ni la provisional (13/12/2007) complien les expectatives perseguides per la promotora- compradora. No era fins l'aprovació definitiva de la modificació que permetria entregar el solar en les condicions pactades que es complia amb aquella condició i iniciar la promoció immobiliària projectada . És cert que en el mateix contracte es va contemplar que "es pogués fer efectiva la compravenda" però era una de les opcions que tenia el comprador. L'altra era resoldre el contracte i recuperar les quantitats entregades, que és per la que va optar en el seu moment aquella part, atès l'endarreriment d'uns tràmits que es preveien curts i que finalment es van allargar. El que ha explicat Don. Pio és que el procés va ser llarg i la modificació definitiva va tardar en dictar-se perquè eren moltes coses les que es plantejaven en una mateixa proposta i, per això, cada cop que no s'admetia alguna, s'havia de tornar enrere en la tramitació. Que finalment el procés s'hagués allargat més del que s'havia esperat i contemplat per les parts, no vol dir que la modificació que s'havia d'aprovar com a màxim a 31 de desembre del 2007 no fos la definitiva. De fet, i malgrat la poc afortunada redacció de la clàusula, expressament ho van preveure els contractants en aquell apartat que contemplava que el venedors pogués requerir "el total compliment del contracte en el 90 dies posteriors a la subsanació (sic) definitiva dels errors detectats en el Planejament Urbanístic". Cap sentit tindria que el venedor no pogués requerir al comprador per escripturar i pagar la resta del preu fins que modificació s'aprovés definitivament si s'aconseguia abans del 31 de desembre del 2007 i per contra, arribada aquesta data , el comprador estigués obligat encara que la modificació del POUM només estat provisionalment aprovada pel Ple del Consistori.

En conclusió i d'acord amb els anteriors raonaments, s'ha de considerar justificada la negativa d'Avica Residencial SL d'atorgar escriptura pública quan va ser requerida per la venedora així com la resolució del contracte de compravenda subscrit amb Promocions Estaselles, SL d'acord amb l'opció que tenia aquella contractant pel cas que a la data prevista no s'hagués modificat definitivament el POUM de Berga,com així va succeir. La sentència dictada en la primera instància haurà de ser, doncs, confirmada.

TERCER.- La desestimació del recurs comporta que sigui l'apel·lant qui es faci càrrec de les costes que deriven de l'apel·lació ( articles 394.1 i 398.1 de la Llei d'enjudiciament civil )

Fallo

Desestimar el recurs d'apel·lació interposat per Promocions Estaselles SL contra la sentència dictada pel Jutjat de 1a. Instància núm. 2 de Berga en data 20 de juliol del 2009 en el procediment del qual deriven aquestes actuacions, CONFIRMAR aquesta resolució amb imposició a l'apel·lant de les costes que en deriven.

Contra aquesta resolució es pot interposar recurs de cassació i per infracció processal conforme preveuen els articles 468 a 489 i la disposició final 16a LEC .

Un cop notificada i ferma aquesta sentència, s'han de tornar les actuacions originals al Jutjat de procedència amb testimoniatge d'aquesta resolució per al seu compliment i deixant-ne una certificació en el present expedient.

Així ho pronunciem, ho manem i ho signem.

PUBLICACIÓ- En el dia d'avui, i un cop signada pels Magistrats que l'han dictat, es dóna a l'anterior sentència, la publicitat que ordenen la Constitució i les Lleis. En dono fe.