Sentencia Civil Nº 597/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 89/2010 de 30 de Noviembre de 2011

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  • Núm. Recurso: 89/2010
  • Núm. Cendoj: 28079370202011100534

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00597/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 89/2010

Ilmos. Sres. Magistrados:

PURIFICACIÓN MARTÍNEZ MONTERO DE ESPINOSA

RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

JOSÉ VICENTE ZAPATER FERRER

En MADRID, a treinta de noviembre de dos mil once.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 871/2008 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 37 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 89/2010, en los que aparece como parte apelante LUBISA S.L., y como apelado NAXOS TIME S.L., siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Doña PURIFICACIÓN MARTÍNEZ MONTERO DE ESPINOSA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 37 de Madrid, en fecha 16 de septiembre de 2009, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo estimar parcialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de mercantil Naxos Time S.L. contra la mercantil Lubisa S.L. y, en consecuencia, condeno a la mercantil demandada a que abone a la actora la cantidad de ciento treinta y seis mil seiscientos tres euros, más el interés legal de dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes y por mitad.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Por la Juez "a quo" se ha dictado sentencia por la que se ha estimado parcialmente la demanda promovida por Naxos Time S.L. contra Lubisa S.L. y la ha condenado al pago de 136.603 euros, en concepto de devolución de parte del precio entregado a cuenta por la actora por la compra de un determinado inmueble, propiedad de la demandada, que no se llegó a adquirir; así mismo, la ha absuelto del pago de 90.000 euros, que recibió en base a dicho contrato en concepto de arras penitenciales, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.454 del Código Civil .

Contra dicha resolución se ha alzado, exclusivamente, la entidad demandada, razón por la que el pedimento desestimatorio de la demanda ha pasado por la autoridad de la cosa juzgada, al haber sido consentido por la parte a quien perjudica.

La demandada ha formulado recurso de apelación contra la sentencia de instancia por el que ha solicitado que se revoque la misma y que "... se condene a la mercantil NAXOS TIME S.L. a la pérdida de las cantidades entregadas a LUBISA S.L. en virtud del incumplimiento de la primera a la hora de hacer efectiva la compra venta a la que se había obligado por medio del contrato suscrito entre las partes de 9 de Agosto de 2005 y de las cláusulas adicionales de 18 de Noviembre de 2005 y 28 de Febrero de 2006, con expresa imposición de costas en ambas instancias; Para el supuesto de que no sea estimada esta pretensión o por los motivos referidos, interesamos de modo subsidiario que se estime el presente recurso condenando a NAXOS TIME, S.L. a la pérdida de la cantidad de 90.000 euros entregadas a LUBISA, S.L. en concepto de arras penitenciales, y a la pérdida de la cantidad de 136.663 euros en concepto de indemnización por el incumplimiento de la obligación de compra en el plazo acordado por las partes en los documentos contractuales señalados con expresa imposición de costas a la misma; y para el supuesto de que no sea estimada esta argumentación, solicitamos de modo igualmente subsidiario que se condene a la mercantil NAXOS TIME S.L. a la pérdida de de la cantidad de 90.000 euros en concepto de arras penitenciales, y a la pérdida de la cantidad de 136.663 euros en concepto de arras penales, como valoración anticipada de un daño que deben cumplir dicha función una vez producido el incumplimiento en el que la misma incurre, todo ello con imposición de costas en ambas instancias para la demandante por su temeridad y mala fe.".

Recurso que, en definitiva, sustenta en que, a su entender, ha quedado acreditado que el incumplimiento del contrato se debió a causa imputable a la parte actora, que no encontró financiación para pagar el precio de la compraventa; sin embargo, la resolución recurrida ha acordado la devolución de 136.663 euros que, de no ser considerados entregados en concepto de arras penitenciales, en todo caso, lo serían como penales, y ello significaría que comportan la determinación anticipada del perjuicio causado por el incumplimiento del contrato por parte de la compradora; debiendo quedar esas cantidades entregadas a cuenta del precio en poder de la vendedora, pues está clara, en las cláusulas adicionales pactadas, la voluntad de las partes de que, de no poderse llevar a cabo la compraventa en el período temporal acordado, la compradora perdería todas las cantidades satisfechas hasta ese momento, sin que tuvieran nada que reclamarse por ningún concepto.

El recurso ha sido expresamente impugnado de contrario, solicitando la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos, que estima no desvirtuados por las alegaciones de la parte apelante; dado que, según considera, de lo actuado se acredita que entregó a cuenta del precio cantidades que cubrían el mismo, a excepción de la hipoteca, el IVA, e, incluso, parte de dicha hipoteca, mostrando así su voluntad de cumplir su compromiso. Con posterioridad a ello, cuando requirió a la demandada, por medio del profesional que intermedió en la operación para el otorgamiento de la escritura, no hizo caso alguno, habiendo vendido el inmueble a un tercero, obviando el requerimiento resolutorio previsto en el artículo 1.504 del Código Civil, que le impedía la venta a ese tercero . Además de ello, en los acuerdos novatorios no se calificó la entrega como arras penitenciales, sino como pago a cuenta del precio, y como cláusula penal para caso de incumplimiento. Cláusula penal que la Juzgadora "a quo" ha moderado en virtud de lo establecido en el artículo 1.154 del Código Civil , ya que no es merecedora de una sanción tan grave, puesto que siempre quiso cumplir el contrato y quien frustró el fin del mismo fue la demandada, que vendió a un tercero a pesar de no poderlo llevar a cabo por estar vinculada por el celebrado con la actora.

SEGUNDO.- Centrado en los precedentes términos el objeto del recurso, en primer lugar se ha de decir que la demandada no puede pedir la condena de la parte actora al no haber formulado reconvención contra la misma; debiéndose limitar a pedir la absolución de los pedimentos de la demanda, en base a la fundamentación jurídica que estime conveniente, siempre y cuando no altere los términos en que se estableció el debate en la primera instancia, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 456.1 y 465.4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil .

TERCERO.- Sentado lo anterior, el recurso debe ser rechazado y confirmado lo resuelto en la sentencia apelada, por las razones que, seguidamente, pasaremos a exponer.

Las novaciones del plazo acordadas por ambas partes para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, contienen en su apartado tercero en la primera y en el cuarto en la segunda, como obligación accesoria, una cláusula penal para el caso de incumplimiento de la parte compradora. El contenido de la misma es claro y, como afirma la parte recurrente, no precisa de interpretación. Las cantidades que se entregan lo son en concepto de precio, y no tiene como fin permitir el desistimiento unilateral del contrato a ninguna de ellas. Es decir, no tienen el concepto de arras penitenciales, como acertadamente resolvió la Juzgadora "a quo", pues no reúnen los requisitos exigidos en el artículo 1.454 del Código Civil , cuya esencia la constituye la previsión de un eventual desistimiento por cualquiera de las partes, que se autoriza de antemano, mediante la pérdida de lo entregado o la devolución del doble de lo percibido. Se trata, por el contrario, de una cláusula penal, contemplada en el artículo 1.152 del citado Código , por la que se sanciona el incumplimiento de la obligación por parte de la compradora, sustituyendo la indemnización de daños y perjuicios que se pueda derivar del mismo, anticipando su valoración. Como excepción al régimen normal de las obligaciones ha de ser objeto de interpretación restrictiva y sometida a lo dispuesto en el artículo 1.154 , que regula la modificación equitativa de la pena, tanto como facultad como deber judicial.

Esta moderación de la pena es lo que ha llevado a cabo la Juzgadora "a quo", cuyo criterio este Tribunal comparte plenamente, por cuanto que, aun cuando la parte recurrente lo niegue, tenía la obligación legal de dar por resuelto el contrato mediante la correspondiente notificación a la parte antes de poder vender a un tercero. Cuando se trata de inmuebles, no basta el incumplimiento de la obligación de pago del precio para dar por resuelto el contrato de compraventa, sino que es preciso practicar el requerimiento resolutorio establecido en el artículo 1.504 del Código Civil . Disposición legal que es taxativa al respecto, cuando determina que, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendría lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. En el caso que nos ocupa, existía un contrato de compraventa en documento privado perfeccionado y en el que la compradora había efectuado entregas a cuenta del precio de más de un 30 por 100 del mismo. Es cierto que no había requerido a la vendedora para el otorgamiento de la escritura pública, pero cuando la misma se puso en contacto con ella, la vendedora le contestó, el día 14 de julio de 2006, que lo entendía resuelto por su incumplimiento, otorgando escritura pública de compraventa con un tercero pocos días después, el 2 de agosto de 2006. Sin que pueda alegar desconocimiento, cuando siempre ha estado asesorada jurídicamente por el propio letrado que asistió al juicio, como se ha puesto de manifiesto en dicho acto.

Además, como se ha expuesto, la cláusula penal tiene como finalidad valorar anticipadamente el perjuicio, y el Juzgador, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.154 del Código Civil , tiene la facultad y la obligación de moderarla. De lo actuado, lo que se acredita es que la demandante, como compradora, se comprometió al pago de 540.910 euros, sin IVA, que se cuantifica aparte. El precio no se refiere exclusivamente al precio del inmueble, sino que tiene por objeto también "... la compra del Proyecto de Ejecución visado, Proyecto de Telecomunicaciones; estudio geotécnico y estudio topográfico (no así la Dirección Facultativa y Técnica)", tal y como consta en el Pacto Segundo del referido contrato. En las dos prórrogas pactadas, a demás de las dos entregas a cuenta del precio -por importe de 76.000 y 60.633 euros respectivamente- se pactó también que durante las mismas la compradora haría frente al pago de 35,25 euros por día en concepto de intereses devengados por la hipoteca que gravaba el inmueble, en la que se tenía que subrogar la compradora o cancelarla a la fecha del otorgamiento de la escritura. La venta llevada a cabo con un tercero, en escritura pública de 2 de agosto de 2006, se limita al inmueble en cuestión, sin que constituya su objeto toda la documentación relativa a la ejecución de la obra. Por tanto, no son ciertos los perjuicios que denuncia por haberse demorado en la cancelación de la hipoteca durante la concesión de las prórrogas, pues no tuvo que hacer frente al pago de los intereses; ni tampoco en cuanto al precio recibido por la venta posterior del inmueble, apenas transcurridos cuatro meses desde la fecha de la última de las prórrogas concedida, puesto que ha ocultado el contrato privado suscrito entre las partes y la escritura pública se ciñe al precio de la finca, existiendo una diferencia, a pesar de sus distintos objetos, de 120.910 euros. Lo que motiva que, con los 90.000 euros concedidos por la sentencia que se recurre y que han sido consentidos por la parte actora, esté valorado el perjuicio suficientemente.

CUARTO.- En cuanto a las costas procesales devengadas, en primer lugar, poner de manifiesto que, aun cuando se hubiere acogido el recurso -que no lo ha sido-, ello nunca facultaría para imponer las causadas en esta alzada a la parte recurrida, por prohibirlo el artículo 398.2 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , que establece que, cuando se estime el mismo, total o parcialmente, no se condenará en las costas a ninguno de los litigantes.

Por el contrario, al rechazarse el mismo, las costas causadas en esta alzada sí se imponen a la parte recurrente, a tenor de lo dispuesto en el artículo 394.1 , al que expresamente nos remite el artículo 398.1, ambos de la citada Ley Procesal .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Lubisa S.L. contra la sentencia dictada el día 16 de septiembre de 2009 en los autos de juicio ordinario nº 871/08 procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 37 de Madrid y, en consecuencia, se confirma la expresada resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal , en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre , sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 1036 de Banesto sita en la calle Ferraz nº 41 de Madrid.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

Sociedad de responsabilidad limitada
Arras penitenciales
Cláusula penal
Incumplimiento del contrato
Hipoteca
Incumplimiento de las obligaciones
Mala fe
Arras penales
Resolución recurrida
Voluntad de las partes
Voluntad
Contrato de compraventa
Reconvención
Obligación accesoria
Desistimiento unilateral
Incumplimiento de la compradora
Novación
Indemnización de daños y perjuicios
Resolución de los contratos
Documento privado
Intereses devengados
Cancelación de la hipoteca
Contrato privado