Sentencia Civil Nº 6/2012, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1, Rec 188/2011 de 11 de Enero de 2012

CONTRATO DE PROMESA DE VENTA.- Ineficacia sobrevenida, que justifica la retención por los vendedores de la parte proporcional del precio recibido, por el tiempo en que el contrato mantuvo su vigencia.- Se estima en parte el recurso de apelación interpuesto contra sentencia desestimatoria del Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Torrijos, sobre solicitud de declaración de invalidez, o en su caso de ineficacia, de un contrato de promesa de venta de unas fincas rústicas, otorgado por los demandados, como vendedores, y la mercantil recurrente, como compradora.La Sala declara que apreciada la concurrencia de las consecuencias que incorpora el exponendo segundo del contrato en relación con la aparición de la Zepa, lo que supone que por la implantación de la Zepa, desde ese momento y sin necesidad de que discurra todo el tiempo pactado, se produce la imposibilidad de la recalificación a urbanizables de los terrenos rústicos litigiosos; pero en orden a la eficacia de esa declaración en el tiempo , la misma solo alcanza a la fecha en que se instaura la Zapa, retrotrayéndose la validez desde la firma del contrato a la misma, dado que a partir de que la Zepa cobra vigencia , desaparece la causa y le hace ineficaz; por lo que debe reconocer la Sala -el mismo recurrente, como petición subsidiaria de su demanda, se apunta a esa posibilidad-, que el contrato fue plenamente vigente, produciendo todos efectos, desarrollando las partes la actividad a que se habían comprometido, apareciendo su ineficacia sobrevenida por causalización del móvil perseguido por los compradores en el momento en que se publica la Zepa, por lo que en el período intermedio (10 de noviembre de 2006 a 31 de diciembre de 2007) , el contrato produjo efectos para ambos, por lo que en el caso que se contempla , ese período de validez y vigencia del vínculo produce sus efectos, y primordialmente, el Derecho de retención por los vendedores de parte de las sumas que se integrarían en el precio total, de haber alcanzado el contrato buen fin, con lo que se rechaza el petitum principal de la demanda que propugna la devolución total (principal más IVA.) de las cantidades entregadas según contrato (estipulación segunda).