Sentencia CIVIL Nº 61/2017, Audiencia Provincial de Granada, Sección 4, Rec 556/2016 de 10 de Marzo de 2017

Encabezamiento

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AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCION CUARTA

ROLLO Nº 556/16

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 17 DE GRANADA

AUTOS DE ORDINARIO Nº 129/15

PONENTE D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ

SENTENCIA NÚM 61/17

ILTMOS. SEÑORES:

PRESIDENTE

D. ANTONIO GALLO ERENA

MAGISTRADOS

D. MOISÉS LAZÚEN ALCÓN

D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ

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En la Ciudad de Granada a diez de marzo de dos mil diecisiete. La Sección Cuarta de esta Iltma. Audiencia Provincial, ha visto, en grado de apelación los precedentes autos de Procedimiento Ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número 17 de Granada, en virtud de demanda de Dª Encarna y D. Ruperto , representados en esta alzada por el/la Procurador/a/ D/Dª Mª Luisa Labella Medina y defendidos por el/la Letrado/a D/Dª Manuel Jiménez Carmona, contra D. Luis Alberto , representado/a en esta segunda instancia por el/la Procurador/a/ D/Dª Rocío Sánchez Sánchez y defendido/a por el/la Letrado/a D/Dª Ramón Hidalgo Pérez.

Aceptando como relación los 'Antecedentes de Hecho' de la sentencia apelada, y

Antecedentes

PRIMERO.-La referida sentencia, fechada en 29 de julio de 2016 , contiene, literalmente, el siguiente fallo:'DESESTIMANDO la demanda interpuesta por Dña. Encarna y D. Ruperto , representados por la Procuradora Dña. MARÍA LUISA LABELLA MEDINA, contra Luis Alberto , absuelvo al demandado de las acciones contra él ejercitadas; todo ello, con expresa condena en costas a la parte demandante'.

SEGUNDO.-Sustanciado y seguido el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, se dio traslado a las demás partes para su oposición o impugnación; elevándose posteriormente las actuaciones a éste Tribunal señalándose día y hora para Votación y Fallo.

TERCERO.-Han sido observadas las prescripciones legales de trámite. Siendo Ponente el Magistrado Iltmo. Sr. D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ.

Fundamentos

PRIMERO.-Es reiterada la doctrina jurisprudencial -entre otras, sentencia de 29 de marzo de 1.993 , 30 de junio de 1.997 y 10 de julio de 1.998 - que la cuestión relativa al cumplimiento o incumplimiento contractual además de una 'questio facti', relativa a la existencia de los hechos constitutivos del mismo, cuestión que entra dentro de las exclusivas facultades del juzgador de instancia, entraña una 'quaestio iuris', relativa a la calificación de esos hechos y su relevancia jurídica como causa de resolución, que'como proclaman las sentencias del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 1.998 , 28 de febrero de 1.999 , 16 de abril de 1.991 , 8 de febrero de 1.993 y 18 de noviembre de 1.994 , el art 1.124 del Código Civil ha de ser interpretado restrictivamente, exigiéndose un verdadero y propio incumplimiento de las obligaciones que le incumbieren, incumplimiento que ha de ser grave y que está sometido en su apreciación al libre arbitrio de los Tribunales de instancia, afirmando la sentencia de 23 de enero de 1.996 , con cita de las de 24 de octubre de 1.983 y 31 de diciembre de 1.992 , que la facultad resolutoria de los contratos requiere no solo la concurrencia de una voluntad del infractor, obstativa al cumplimiento, o la aparición de un hecho que de manera definitiva lo impide frustrando el fin del contrato, sino que la vulneración de lo pactado resulte grave o esencial, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementaria que, por su entidad no decisiva, no impiden que el acreedor obtenga el resultado económico que lo movió a actuar'( STS de 27-2-2.004 ).

Tiene establecido la jurisprudencia, entre otras la STS de 21-3-86 para que la acción resolutoria implícita establecida por el párrafo 1º del art. 1124 Código Civil , pueda prosperar, es preciso que quien la alegue acredite en el proceso correspondiente, entre otros, los siguientes requisitos: a) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron (STS 10-12-47, 9-12-48). b) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo ( STS 28-9- 65 , 30-3-76 ), así como su exigibilidad ( STS 6-7-52 y 1-2-66 ). c) Que el demandado haya incumplido de forma grave las que la incumbían ( STS 9-12-60 , 18-11- 70), estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de Instancia ( STS 17-12-76 , 17-2-77 ). d) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa de éste que, de un modo indubitado, absoluto, definitivo e irreparable la origine, actuación que, entre otros medios probatorios, puede acreditarse por la prolongada inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante ( STS 5-5-70 ). e) Que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían ( STS 6-7 y 29-3-77 ), salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de ésta es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso ( STS de 10-2 y 1-4-25 y 24-10-59 ); expresándose en el mismo sentido las STS de 29-2-88 , 24-5-91 , 20-12-93 y 7-7-94 .

Dicho lo anterior, no podemos mostrar nuestra conformidad con los fundamentos de la sentencia apelada. Lo que se pretende con la demanda es establecer las consecuencias del incumplimiento del contrato de opción de compra suscrito por las partes como anexo al contrato de arrendamiento de vivienda de 6 de abril de 2011. En dicho documento el arrendador concedía un derecho de opción a los actores sobre la vivienda arrendada, para lo cual hacían entrega en contraprestación a la opción de la suma de 10.000 €, la cual se descontaría del precio final de la compra (150.000 €), en caso de ejercitarse la opción, para la cual se fijaba el plazo hasta el día 1 de junio de 2015, debiendo comunicarlo con un año de antelación. No se trata aquí de reclamar los efectos jurídicos de un contrato de compraventa, que no pudo perfeccionarse por la adjudicación, durante el plazo de la opción, a la entidad Cajasur de la citada vivienda en el procedimiento de ejecución hipotecaria 1065/2011, lo que tuvo lugar por auto de adjudicación de 9-1-2013.

Es cierto que el derecho de opción exige que se comunique previamente y se ejercite dentro del plazo pactado mediante el abono del precio u ofrecimiento del mismo. Sin embargo, en este caso, no pudo llevarse a cabo ante el incumplimiento del concedente de lo estipulado en la cláusula 6ª del contrato en la que se obligaba expresamente a no vender ni a conceder otra opción de compra sobre la vivienda arrendada hasta el día en que caduque el ejercicio de la opción de compra de este contrato. La circunstancia de que la venta fuera forzosa en el seno de la ejecución hipotecaria no evita el incumplimiento flagrante de esa obligación, donde no se distingue entre ventas voluntarias y forzosas y, sobre todo, porque el demandado pudo evitar la adjudicación haciendo efectivas las cuotas del préstamo hipotecario que habían resultado impagadas, máxime cuando había percibido 10.000 € en concepto de prima de la opción y venía recibiendo 400 € de alquiler todos los meses.

Por el contrario, no puede exigirse a los optantes el ejercicio formal del derecho de opción, cuando el concedente había perdido la propiedad, ni siquiera ante la eventualidad de poder adquirirla de nuevo, lo que no era posible al haber adquirido los actores del banco adjudicatario la vivienda mediante escritura de compraventa de 21-5-2014. No podían ejercitar la opción sobre algo que ya era de su propiedad. Tampoco puede alegarse la falta de pago de la renta, cuando el abono de las mismas se prolongó incluso hasta meses después de la adjudicación hipotecaria y, en cualquier caso, el posible impago venía motivado por el incumplimiento previo de la obligación de no transmitir asumida por el demandado. Los efectos de la cláusula 2ª (pérdida de la cantidad entregada) se condicionaban al no ejercicio de la opción 'en el plazo descrito'.

Por último, que el precio de la adquisición posterior fuera inferior al contemplado en la opción, en nada desvirtúa lo hasta ahora supuesto, y se justifica por el notorio descenso del precio de las viviendas durante el período 2011-2014.

SEGUNDO.-También se reclaman las rentas abonadas indebidamente durante el período de enero a septiembre de 2013, con posterioridad el auto de adjudicación, y ello en base a la existencia de un enriquecimiento sin causa.

La doctrina del enriquecimiento injusto, de creación eminentemente jurisprudencial exige como requisitos: A)un aumento del patrimonio o una no disminución del mismo por parte del demandado. B)Un empobrecimiento del actor representado por un daño positivo o por un lucro frustrado y C) la inexistencia de una justa causa que autorice al beneficio de un bien a recibirlo, ya sea por disposición legal o por negocio jurídico ( STS de 21-12-84 , 19-12-96 y 27-10-97 ). La acción de enriquecimiento sin causa es una acción de carácter subsidiario que solo se otorga cuanto el empobrecido carece de otro recurso legal para poner remedio a la lesión. La Jurisprudencia ha visto el núcleo del enriquecimiento injusto en un 'resultado injustificado' de la operación económica ( Sentencia de 13 de octubre de 1995 , 12 de julio de 2000 , 25 de abril de 2002 ) y ha dicho que la doctrina jurisprudencial a la que nos referimos 'va encaminada a evitar un lucro contrario a la equidad' que se producirá mediante 'adquisiciones patrimoniales que no se corresponde con una causa válida de atribución' ( Sentencia de 28 de enero de 1956 , 15 de noviembre de 1990 , 17 de febrero de 1994 ). Esta causa puede encontrarse en la consecuencia de pactos libremente asumidos o en una expresa disposición legal que autorice el desplazamiento patrimonial ( Sentencia de 18 de febrero y 8 de julio de 2003 ) de modo que la justificación del resultado, o la consolidación de la atribución realizada han de ser discutidos, en principio, al socaire del derecho de contratos o de la específica norma legal aplicable ( STS de 22-2-2007 ).

En esto tampoco podemos compartir el parecer de la Juzgadora de Instancia que deniega la pretensión en base a la existencia del contrato de arrendamiento ya que fue mantenida en la posesión pacífica y útil de cosa arrendada. Lo cierto es que, tras el auto de adjudicación, tuvo lugar, por ministerio de la Ley, la subrogación de la entidad adjudicataria en la posición del arrendador primitivo, que, por ello, perdió esa condición.

La consecuencia de esto es que el cobro de las rentas de ese período era indebido y nada justificaba esa atribución patrimonial. Quien mantuvo en la posesión pacífica y útil de la cosa arrendada no era el demandado, sino la entidad bancaria, nueva propietaria del inmueble, la cual puede ejercitar dentro del plazo legal contra la actora las acciones correspondientes en reclamación de las rentas devengadas. En definitiva, se ha producido un enriquecimiento sin causa que lo justifique y un cobro indebido por parte del apelado, que le obliga a devolver lo percibido.

TERCERO.-De acuerdo con el Art. 394.1º las costas de la instancia han de ser impuestas al demandado.

Vistos los artículos citados y demás preceptos de pertinente y general aplicación,

Fallo

Esta Sala ha decidido revocar la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 17 de esta ciudad y, estimando íntegramente la demanda, debemos condenar al demandado a reintegrar a los actores la suma de 13.200 €, más los intereses legales desde la interposición de la demanda y al pago de las costas de la primera instancia, todo ello sin imposición de las costas de esta alzada y dando al depósito para recurrir el destino que legalmente corresponda.

Así por esta nuestra sentencia lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación, por interés casacional, y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, que deberá interponerse ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el siguiente a su notificación.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Magistrado Iltmo. Sr. D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ, Ponente que ha sido de la misma, doy fe.