Sentencia Civil Nº 62/1999, Audiencia Provincial de Soria, Sección 1, Rec 6/1999 de 26 de Marzo de 1999

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SORIA

APELACIÓN CIVIL

Rollo n° 0006/99

Autos n° 0288/97

Juzgado 1ª Ins e Instr. 1 Soria

SENTENCIA CIVIL N° 62/99

ILMOS SRES.

PRESIDENTE

D. José Ruiz Ramo

MAGISTRADOS

D. Miguel Angel de la Torre Aparicio

Dª. Carmen Martínez Sánchez (Sup)

En Soria, a veintiséis de Marzo de mil novecientos noventa y nueve.

Esta Audiencia Provincial de Soria ha visto el recurso de apelación civil n° 0006/99 dimanante de los autos de juicio de menor cuantía n° 0288/97 contra sentencia de 9-12-98 seguidos en el Juzgado 1ª Ins e Instr. 1 Soria , siendo partes:

Como demandado y apelante, DIRECCION000 , representado por la Procuradora SRA. VALERA MARTIN y asistido por el Letrado SR. SOLAESA GUARRO.

Como demandante y apelado Luis Francisco , representado por el Procurador SR. PALACIOS BELARROA y asistido por el Letrado SR. VELILLA ALCUBILLA

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado 1ª Ins e Instr. 1 Soria, se dictó sentencia en los referidos autos, cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda por el Procurador Don Santiago Palacios Belarroa en representación de D. Luis Francisco , declaro que el actor tiene derecho a realizar en el patio del edificio n° NUM000 de la Avenida de Mariano Vicen de Soria, para el local descrito en el hecho primero de la demanda, la instalación de una chimenea conforme a las condiciones determinadas por el Excmo. Ayuntamiento de Soria y estatutos, condenando a la DIRECCION000 a estar y pasar por dicha declaración, así mismo condeno a la Comunidad a abonar al actor en concepto de daños y perjuicios un importe que se determinara en ejecución de sentencia y que sea el importe de rentas dejadas de percibir por la propiedad durante el periodo que va desde la autorización municipal para instalación de la chimenea hasta sentencia firme en esta litis y a razón 250.000 pts al mes, así corno los intereses legales desde la firmeza de la presente resolución y sin hacer expresa condena en costas."

SEGUNDO: Dicha sentencia, se recurrió en apelación por la parte demandada, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia, ante la que se personaron dentro del término del emplazamiento y en legal forma, las partes litigantes y no habiéndose admitido el recibimiento del juicio a prueba interesado por la parte apelante, y seguidos los demás trámites, se señaló día para la vista de alzada, que tuvo lugar el día 18 de Marzo de 1999 a las 12,15 horas, con asistencia de los Letrados de las partes personadas, quienes hicieron las alegaciones que a su derecho estimaron convenientes, en apoyo de sus respectivos intereses.

Es Ponente el Ilmo. Sr. Presidente Don José Ruiz Ramo.

Fundamentos

Se aceptan los contenidos en la sentencia apelada en cuanto no se opongan a lo que a continuación se dira.

PRIMERO.- Dos son los pronunciamientos de condena que hace la sentencia de instancia y frente a ambos se alza el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios demandada, el primero de ellos viene referido a la instalación de una chimenea en el patio de luces del edificio DIRECCION000 y el segundo a la indemnización de daños y perjuicios por la falta de autorización, para la instalación de la referida chimenea, por parte de la Comunidad de Propietarios.

Procederemos pues al examen de cada uno de los motivos impugnatorios, adelantando ya nuestra discrepancia con dicha indemnización a la que se la sentencia apelada dedica someramente los párrafos 2° y 3° de su fundamento tercero.

SEGUNDO.- Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, que vienen incluidos en la escritura de Agrupación, Declaración de obra nueva, Constitución en Régimen de Propiedad Horizontal y Distribución de Crédito Hipotecario de fecha 25 de noviembre de 1988, contienen en su cláusula 2-B la disposición de que "los propietarios de los locales comerciales de la planta baja... podrán sacar tuberías de gases, humos, ventilación y aireación que estimen necesarios por el patio de luces hasta la rasante más alta del tejado, colocando dichas tuberías por los entrepaños libres de las ventanas."

La jurisprudencia es unánime en considerar que los Estatutos de la Propiedad Horizontal bien tengan un origen unilateral o plurilateral constituyen un negocio jurídico al cual se le asigna un efecto normativo para el futuro y una trascendencia real en el supuesto de que sean inscritos en el Registro de la Propiedad -como es el caso-, y asimismo que sus pactos, cláusulas y condiciones, en lo que las leyes permitan - artículo 5 de la Ley - son de obligado e inexcusable cumplimiento para todos los interesados en la Comunidad a que tales Estatutos se refiere, de acuerdo con el principio general de derecho "pacta sunt servanda" y con la fuerza vinculante de Ley que tienen los contratos entre las partes según el art. 1091 del Código Civil . En concreto reiterada jurisprudencia - SS.T.S. de 17 de julio de 1987, 27 de Febrero de 1987 o de 25 de mayo de 1984 - se refiere a los supuestos en que los Estatutos son otorgados por personas o entidades promotoras o constructoras de los edificios, mientras son titulares o propietarios únicos del edificio, dictaminando que ello no afecta al titulo constitutivo de la Propiedad Horizontal, por el hecho de que a su otorgamiento no concurrieron quienes adquirieron una vivienda posteriormente.

Parece claro pues, que a la vista de los Estatutos la Comunidad de Propietarios no puede oponerse a la instalación de la tubería de gases por el patio de luces y hasta el tejado, colocando dichas tuberías por los entrepaños libres de las ventanas.

Alega el recurrente que dicha cláusula no autoriza a instalar dicha chimenea en el portal de la casa como enlace entre el local y patio interior, pero ningún impedimento existe, ni legal ni tampoco de molestias a la vecindad, para que la instalación se lleve a cabo como indica el Arquitecto Sr Carlos Francisco -folio 202- quien declara que "en el proyecto original del edificio, que no esta realizado por el testigo el local si que da al patio y comunicaba al mismo directamente, y del mismo modo en la documentación final de obra que sirvió de base para la declaración de obra nueva si se comunican local y patio. Sin embargo en la realidad física el portal ha avanzado hasta el patio impidiendo tal comunicación directa, que de todas formas puede realizarse a través de elementos comunes pues solo se requiere que un codo de unos 20 cm o 30 cm de longitud atraviese el portal bajo una moldura de escayola existente, que es por donde discurren otras instalaciones comunes del edificio como las bajantes de pluviales que atraviesan el local chino citado".

Deberá pues llevarse a cabo la instalación a través de los elementos comunes en la forma indicada.

TERCER.- Por lo que se refiere a la indemnización de daños y perjuicios, la sentencia apelada concede una indemnización a razón de 250.000 pts mensuales por haber tenido el arrendatario cerrado el local a partir de la fecha en que el Ayuntamiento autorizó la chimenea hasta la terminación de esta litis.

Lo cierto es que la cuestión no es tan sencilla, pues el restaurante chino estuvo abierto y en funcionamiento durante meses ya que se le otorgo licencia municipal para su actividad en fecha 4 de febrero de 1997 -folio 238, aunque por error se dice 4 de febrero de 1996- y permaneció abierto hasta el 14 de noviembre de 1997, en que fue notificada la Resolución de la Alcaldía de fecha 5 de noviembre de 1997 que ordenaba el cierre del establecimiento como medida cautelar en tanto no se adopten las medidas pertinentes para evitar la transmisión de olores y ruinas.

Nos encontramos pues con una decisión administrativa que acuerda el cierre de un local por ruidos y olores y que es independiente de la posición legitima, a su juicio, de la comunidad demandada de defender lo que creían justo: que el arrendatario no podía instalar una chimenea independiente a través del patio de luces -no se olvide que en un principio se utilizó una vieja chimenea de ventilación que no funcionaba adecuadamente y que produjo olores en los distintas pisos de la Comunidad (pliego de posiciones Don. Carlos Francisco , pregunta segunda)- y a ella no se le puede achacar, ni menos responsabilizar, de ello, pues se limitaron a autodefenderse de la agresión que sufrían por los ruidos y olores-

En definitiva estimamos que el actor o en su caso el arrendatario debió haber utilizado el procedimiento judicial desde un principio, como lo hizo con la presentación de la demanda, y abstenerse de utilizar procedimientos inadecuados y a la postre inservibles y molestas, para la extracción de olores -incluso fue condenado por romper un candado de la comunidad de propietarios por una falta de daños-, pero lo que no puede pretender es que se le indemnice con la renta mensual de alquiler de un negocio que se clausuro por no someterse a la normativa administrativa vigente, no solo en materia de olores, sino también de ruidos, y cuya responsabilidad lógicamente solo es del arrendatario.

Además, no podemos olvidar que la instalación de la chimenea pasa por una parte del portal y si bien es cierto que ningún trastorno causa a la Comunidad, si que legitima a esta para oponerse, al menos formalmente, a su colocación.

CUARTO.- Por todo lo dicho, procede estimar en parte el recurso de apelación interpuesto dejando sin efecto la indemnización por daños y perjuicios a favor del actor, reconociendo su derecho a la instalación de la chimenea, la cula deberá ajustarse en su instalación a la normativa administrativa vigente.

QUINTO.- La admisión parcial del recurso de apelación interpuesto conlleva el que no se haga especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la DIRECCION000 , representado por la Procuradora Sra. Valero Martín y asistida por el Letrado Sr. Solaesa Guarro, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n° 1 de Soria, de fecha 9-12-98 , debemos revocar la misma parcialmente dejando sin efecto el pronunciamiento referente al abono al actor de daños y perjuicios. Se ratifican expresamente el resto de los pronunciamiento de la resolución recurrida. No se hace expreso pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta 2ª Instancia.

Así por esta sentencia, que será notificada a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.