Sentencia Civil Nº 62/2011, Audiencia Provincial de Albacete, Sección 1, Rec 159/2011 de 22 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

ALBACETE

SECCION PRIMERA

Apelación Civil 159/11

APELANTES: PROMOCIONES VERA-GARRUCHA, S.L. / Efrain / Jorge

Procurador: Luis Martínez Quintana

APELADO: Segundo

Procurador: Antonio López Luján

S E N T E N C I A NUM. 62

EN NOMBRE DE S.M. EL REY

Ilmos.Sres.

Presidente

D. Eduardo Salinas Verdeguer

Magistrados

D. José García Bleda

D. Manuel Mateos Rodríguez

En Albacete a veintidós de marzo de dos mil once.

VISTOS en esta Audiencia Provincial en grado de apelación, los autos nº 1906/09 de Procedimiento Ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Albacete y promovidos por Segundo contra Promociones Vera- Garrucha, S.L., Efrain y Jorge ; cuyos autos han venido a esta Superioridad en virtud de recurso de apelación que, contra la sentencia dictada en fecha 12 de noviembre de 2.010 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia de dicho Juzgado, interpusieron los referidos demandados. Habiéndose celebrado Votación y Fallo.

Antecedentes

ACEPTANDO en lo necesario los antecedentes de la sentencia apelada; y

1º.- Por el citado Juzgado se dictó la referida sentencia, cuya parte dispositiva dice así: "FALLO: Estimando como estimo íntegramente la demanda interpuesta por Don Segundo contra PROMOCIONES VERA GARRUCHA S.L. y Don Jorge y Don Efrain : 1º) Declaro resuelto el contrato privado de compraventa concertado entre las partes en fecha 10 de enero de 2006.- 2º) Condeno a los demandados a que solidariamente paguen al actor la cantidad de VEINTICINCO MIL NO VECIENTOS OCHENTA EUROS y TREINTA Y OCHO CENTIMOS, mas los intereses legales desde que efectivamente se hicieron las sucesivas entrega hasta la cantidad anterior.- 3º) Impongo las costas a la parte demandada.".

2º.- Contra la Sentencia anterior se interpuso recurso de apelación por los demandados, representados por medio del Procurador D. Luis Martínez Quintana, bajo la dirección del Letrado Sr. Sánchez Cañamares, mediante escrito de interposición presentado ante dicho Juzgado en tiempo y forma, y emplazada la parte demandante, por la misma, representada por el Procurador D. Antonio López Luján, bajo la dirección del Letrado D. José Ramón Parra Bautista, se presentó en tiempo y forma ante el Juzgado de Instancia escrito oponiéndose al recurso de apelación, elevándose los autos originales a esta Audiencia para su resolución, previo emplazamiento de las partes para su comparecencia ante esta Audiencia Provincial por término de treinta días, compareciendo los mencionados Procuradores en las representaciones indicadas.

3º.- En la sustanciación de los presentes autos se han observado las prescripciones legales.

VISTO siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. José García Bleda.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de Promociones Vera Garrucha S.L., Efrain y Jorge se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada en la instancia en la que se declaraba resuelto el contrato privado de compraventa de fecha 10 de Enero de 2006 suscrito entre la vendedora Promociones Vera Garrucha S.L y Segundo como comprador de una vivienda a construir por el precio de 126.000 euros que debía ser entregada en el mes de Mayo de 2007 y se condenaba por incumplimiento contractual a la mercantil vendedora y a Efrain y Jorge , como administradores de la referida mercantil, a devolver a la parte compradora la cantidad de 25.980,38 euros entregados a cuenta solicitando su revocación y que se dicte otra desestimatoria de la demanda absolviendo a los recurrentes como administradores de la sociedad de la responsabilidad que viene declarada, pues solamente a partir de que se declarara la insolvencia de la sociedad y como acreedor de la misma existiría legitimación para dirigirse contra los administradores, o subsidiariamente que se declare que la responsabilidad de Efrain y Jorge , administradores de la referida mercantil, sería subsidiaria a la de la sociedad alegando, de otra parte, los recurrentes que la sentencia incurriría en cualquier caso en incongruencia al declarar la responsabilidad solidaria de los administradores cuando en el apartado tercero del suplico de la demanda únicamente se pidió la responsabilidad subsidiaria de estos respecto a la sociedad.

SEGUNDO.- Alega en esencia los recurrentes que el edificio se terminó en la fecha pactada y solo por circunstancias ajenas se demoró la entrega de la vivienda comprada al no obtenerse la licencia de primera ocupación.

La sentencia en la se declara resuelto el contrato privado de compraventa de fecha 10 de Enero de 2006 suscrito entre la vendedora Promociones Vera Garrucha S.L y Segundo como comprador de una vivienda a construir por el precio de 126.000 euros que debía ser entregada en el mes de Mayo de 2007 y se condenaba por incumplimiento contractual a la mercantil vendedora a devolver a la parte compradora la cantidad de 25.980,38 euros entregados a cuenta ha de confirmarse, pues no es necesario acudir a los tribunales para la resolución del contrato ya que cabe la resolución de modo unilateral por una de las partes ya que así se establecía en la propia cláusula cuarta del contrato y está previsto en el artículo 1124 del CC sin perjuicio de que la resolución unilateral queda condicionada a su examen por los Tribunales cuando no sea aceptada por la contraparte siendo obvio que la parte actora una vez transcurrido el plazo pactado para la entrega de la vivienda estaba facultada para ello y así lo hizo enviando burofax en fecha 7 de Mayo de 2008 (documento nº 16 de la demanda al folio 39) naciendo desde ese momento el derecho al reintegro de las cantidades entregadas, ya que salvo pacto en contrario, la entrega de la vivienda no puede entenderse como un acto meramente formal, -otorgamiento de la escritura pública y entrega de llaves-, sino que, por aplicación de los preceptos citados e interpretando las normas conforme a la realidad social del tiempo en el que han de ser aplicadas ( Art. 3 del Código Civil (LEG 1889, 27), esta entrega ha de ser efectiva, es decir, material y administrativamente apta para su ocupación, por lo que sólo puede entenderse efectuada cuando el adquirente puede tomar posesión de la misma y ocuparla para destinarla al uso correspondiente, lo que exige, como requisito necesario, la obtención de la cédula de habitabilidad o licencia de ocupación, puesto que sólo en ese caso el comprador puede acceder a los suministros básicos de agua, energía eléctrica, gas e infraestructuras de telecomunicaciones y hacer un uso ordinario de la misma.

Partiendo de estas premisas, cuando el vendedor fija la fecha de entrega de la vivienda tiene que contar, necesariamente con el tiempo que va a necesitar para obtener la licencia, pues el inicio de los trámites administrativos y la obtención de la licencia sólo él puede gestionarla, y este trámite, en ningún caso puede estimarse como novedoso o extraño al proceso constructivo, por tanto, no nos hallamos ante ningún supuesto de caso fortuito o fuerza mayor que permita exonerar de responsabilidad al vendedor.

TERCERO.- Sentado lo anterior solamente a partir de que se declarara la insolvencia de la sociedad y como acreedor de la misma existiría legitimación para dirigirse contra los administradores, pues el presupuesto de hecho en que se justifica la acción de responsabilidad individual contra los administradores ha de venir, en principio determinado por la insolvencia de la sociedad Promociones Vera Garrucha S.L ya que la responsabilidad de los administradores de la referida mercantil, no es solidaria sino subsidiaria a la de la sociedad ,sin perjuicio que una vez determinada la insolvencia de la sociedad la actuación de los referidos administradores sociales al no concertar el seguro o el aval para garantizar las cantidades entregadas que es una obligación legal e irrenunciable y por tanto la falta de suscripción del aval como causa de resolución del contrato pudiera estimarse relevante en el presente caso dado que la actora no tenía garantizada la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.

Razones junto con las expuestas por el juzgador de instancia que se aceptan y no se reproducen en aras a la brevedad que exigen confirmar la sentencia en cuanto se condena a la mercantil Promociones Vera Garrucha S.L y estimando el recurso en cuanto a que hasta que no se declare la insolvencia de la sociedad y como acreedor de la misma no existe legitimación para dirigirse contra los administradores, por lo que procede dictar sentencia absolutoria respecto a los mismos.

CUARTO.- Al rechazarse el recurso y confirmarse la sentencia respecto a la mercantil Promociones Vera Garrucha S.L se imponen a la referida recurrente el pago de las costas de primera instancia y esta alzada en lo relativo a la acción ejercitada contra la misma y al estimarse el recurso en cuanto a que hasta que no se declare la insolvencia de la sociedad y como acreedor de la misma no existe legitimación para dirigirse contra los administradores no ha lugar a hacer expresa condena en costas ni en primera instancia ni en esta alzada en lo relativo a la acción ejercitada contra estos.

VISTOS los preceptos legales citados y demás normas de general y pertinente aplicación.

En virtud de lo expuesto en nombre del Rey y por la autoridad conferida por la Constitución Española aprobada por el pueblo español.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de de Promociones Vera Garrucha S.L y estimando parcialmente el interpuesto por la representación de Efrain y Jorge contra la sentencia dictada en fecha 12 de Noviembre de 2010 por el Ilustrísimo Magistrado- Juez de Primera Instancia nº 3 de Albacete debemos confirmar y confirmamos la misma en este extremo revocándose en cuanto a que hasta que no se declare la insolvencia de la sociedad y como acreedor de la misma no existe legitimación para dirigirse contra Efrain y Jorge , administradores de la referida mercantil cuya posible responsabilidad no es solidaria sino subsidiaria a la de la sociedad . Se imponen a la mercantil Promociones Vera Garrucha S.L el pago de las costas de primera instancia y esta alzada en lo relativo a la acción ejercitada contra la misma. No ha lugar a hacer expresa condena en costas ni en primera instancia ni en esta alzada en lo relativo a la acción ejercitada contra los administradores de la referida mercantil Efrain y Jorge .

Notifíquese esta resolución observando lo prevenido en el artículo 248-4º de la Ley orgánica del Poder Judicial 6/1985, de 1º de Julio.

Expídase la correspondiente certificación con remisión de los autos originales al Juzgado de procedencia.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de su razón, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada, leída, firmada y publicada en el mismo día de su fecha, ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. D. José García Bleda que la dictó, estando celebrando audiencia pública y presente yo la Secretario, doy fe.- Albacete, veintidós de marzo de dos mil doce.