Sentencia Civil Nº 630/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 780/2008 de 22 de Diciembre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 18

MADRID

SENTENCIA: 00630/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 780 /2008

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1418 /2005

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 47 de MADRID

PONENTE: ILMO. SR. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

APELANTE: Marina , Alejandra EMPRESA MUNICIPAL DE LA VIVIENDA DE MADRID, S.A.

PROCURADOR: RAFAEL SILVA LOPEZ, RAFAEL SILVA LOPEZ, RAFAEL SANCHEZ-IZQUIERDO NIETO

APELADO:

PROCURADOR:

En MADRID, a veintidós de diciembre de dos mil ocho.

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

ILMO. SR. D. LORENZO PÉREZ SAN FRANCISCO

ILMO. SR. D. PEDRO POZUELO PÉREZ

ILMO. SR. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre resolución contrato de compraventa, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 47 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandante EMPRESA MUNICIPAL DE LA VIVIENDA, S.A. representada por el Procurador Sr. Sánchez-Izquierdo Nieto y como apelantes demandadas Dª Marina y Dª Alejandra representadas por el Procurador Sr. Silva López, seguidos por el trámite de Juicio Ordinario.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 47 de Madrid, en fecha 15 de febrero de 2008 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimando parcialmente la demanda formulada por el procurador D. Rafael Sanchez-Izquierdo Nieto en nombre y representación de la Empresa Municipal de la Vivienda, S.A. frente a Dña. Marina y Dña. Alejandra , y en su mérito declaro resuelto el contrato privado de compraventa que las partes suscribieron el 24 de marzo de 2003, debiendo la actora devolver las cantidades entregadas a cuenta. Cada parte responderá de las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.".

SEGUNDO.- Por las partes demandante y demandada se interpusieron recursos de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000 , se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 18 de diciembre de 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercitada en su día por la parte actora, Empresa Municipal de la Vivienda de Madrid S.A., la acción civil de resolución del contrato privado de compraventa suscrito con fecha 24 de marzo de 2003 que tenía por objeto la vivienda sita en Madrid, c/ Canarias nº 61, 4º B, adjudicada en virtud de normas administrativas a Dª. Ángeles y Dª. Alejandra alegando el incumplimiento sobrevenido de los requisitos precisos para resultar adjudicatarias de una vivienda de protección pública de suelo tasado municipal, al haberse adquirido con posterioridad a la adjudicación provisional y suscripción del contrato privado y antes de su elevación a público, por la segunda antes citada otro inmueble en la localidad de Hoyo de Manzanares, así como la condena a indemnizar los perjuicios producidos por tal incumplimiento, se formuló oposición por la Sra. Alejandra y por Dª. Marina como causahabiente de la inicialmente demandada actualmente fallecida, interponiéndose a su vez demanda reconvencional por la que se instaba el cumplimiento de tal contrato privado elevándose a público y entregándose la posesión de la vivienda, siendo dictada sentencia en la instancia por la que se estimaba parcialmente la demanda declarándose resuelto el contrato, sin que proceda indemnización alguna, y desestimándose la reconvención, interponiéndose por las demandadas el recurso que es ahora objeto de consideración por esta Sala en el que se instaba la desestimación de la demanda principal y consecuente estimación de la reconvencional, recurso también formulado por la actora instando al estimación íntegra de la demanda con imposición de costas a las demandadas.

SEGUNDO.- Planteada en tales términos la cuestión en esta alzada y comenzando por el examen del recurso formulado por las demandadas, más amplio que el formulado de contrario y con unos pedimentos que en su estimación determinarían la improcedencia del interpuesto por la actora, la litis ha de resolverse en la consideración de la normativa aplicable ante la jurisdicción civil en base al contenido de la acción ejercitada que no es otra que la resolución de un contrato civil de compraventa con independencia de que la determinación del comprador se haya obtenido mediante el cumplimiento de requisitos exigidos por normas administrativas y mediante un procedimiento de tal carácter. Por ende para que fuera procedente la resolución contractual sería precisa la acreditación de que los compradores han incumplido las obligaciones derivadas de su condición de parte en un contrato civil de compraventa, es decir, en esencia el pago del precio en la suma hasta ese momento exigible y las establecidas como esenciales en el cuerpo del contrato en esencia las limitaciones de disponer y el destino de la vivienda como residencia habitual y permanente, de conformidad con lo dispuesto en el artº. 1124 C.c. que faculta a la resolución de las obligaciones recíprocas cuando uno de los obligados no cumple lo que le incumbe.

En el presente caso la causa de resolución alegada por la demandante no lo es ni el incumplimiento de la obligación del pago del precio ni ninguna otra de las que como esenciales se fijan en el contrato sino el hecho de que con posterioridad a la adjudicación administrativa provisional o previa, en cuyo momento las solicitantes reunían los requisitos legales administrativos, han incurrido en el incumplimiento de uno de los requisitos fijados en el Reglamento de ejecución de la normativa de adjudicación de viviendas de protección pública en suelo tasado aprobada por el Excmo. Ayuntamiento de Madrid en acuerdo plenario de 29 de octubre de 1993, modificado el 22 de febrero de 2001 y en concreto su artº. 3.1.c) en el que como uno de los requisitos para acceder a esa adjudicación se cita que los ingresos familiares no rebasen 5,5 millones de pesetas, añadiéndose en tal artículo que, amén de otros datos, los bienes patrimoniales de naturaleza urbana o rústica o la suma de todos ellos, no podrán superar, en una vez y media el precio de una vivienda de Protección pública en suelo tasado tipo de 90 m2 de superficie útil; y ello al acreditarse que la Sra. Alejandra adquirió una vivienda con un valor superior al citado después de la notificación de la adjudicación el 18 de diciembre de 2002 y de la suscripción del contrato privado el 24 de marzo de 2003, de lo que devendría nula aquella adjudicación al no concurrir todos los requisitos en las adjudicatarias.

Es evidente que con tal fundamentación contenida en el de derecho quinto de la demanda se están mezclando cuestiones de diversa naturaleza, por un lado la de nulidad de un acto administrativo y de otro de incumplimiento del contrato civil, mezclándose en tal fundamentación tanto el artº. 1124 C.c. sobre resolución como el 1300 del mismo texto legal sobre anulabilidad de los contratos sin manifestar cual sea la causa de tal anulabilidad en un totum revolutum que no puede obtener la finalidad que se pretende.

Efectivamente y desde el prisma civil, o el contrato se resuelve por incumplimiento de las obligaciones de las compradoras, falta de pago del precio o de cualquiera otras de las condiciones contractuales o el contrato se declara nulo por no concurrir alguno de los requisitos del artº. 1261 C.c . consentimiento, objeto o causa, siendo así que en este caso la entidad demandante no ha fundamentado su acción ni en el incumplimiento de las obligaciones derivadas de un contrato de compraventa, hasta el punto de que ni tan siquiera se cita como infringida la cláusula 19ª del contrato privado, ni en la ausencia del consentimiento o vicio del mismo, carencia de objeto o inexistencia o falsedad de la causa. La acción resolutoria se fundamenta en la alegada nulidad ex post de la adjudicación administrativa, y es de una claridad meridiana que esa nulidad o bien determina la revisión del acto administrativo por el procedimiento legal o bien determina la nulidad del acto administrativo de adjudicación cuya declaración no es competencia de la Jurisdicción civil, pero esa posible nulidad ni determina el incumplimiento de las obligaciones civiles derivadas de la compraventa ni determina la nulidad del contrato con fundamento en el artº. 1300 C.c . y ello por más que la no alegada cláusula 19ª del contrato establezca como causa de resolución el incumplimiento sobrevenido de los requisitos establecidos por la normativa, desde el momento en que en principio lo que consta acreditado en autos es que la normativa publicada en el Boletín del Ayuntamiento de Madrid establecía como requisitos, folios 133 y ss de los autos, entre otros, contar con ingresos que no rebasen los 5,5 millones de pesetas y acreditar capacidad económica suficiente, requisitos éstos que es de entender se cumplían cuando se adjudicó la vivienda, siendo así que el que se cita como infringido y determinante de la "nulidad" del acto administrativo de adjudicación es el añadido en el desarrollo reglamentario de esa normativa municipal, art 3.1.c) último inciso del párrafo primero folios 191 y ss de los autos, que no consta tan siquiera fuera conocido por las demandadas ni donde hubiera sido publicado.

Consecuencia de ello es que sin perjuicio del ejercicio por la actora de las acciones administrativas o revisorias que le competan en relación con el acto administrativo de adjudicación y que no consta haya promovido para resolver tal adjudicación o para revisar a posteriori la misma, no puede sin más negarse al cumplimiento de sus obligaciones contractuales mediante la mera afirmación de que como es, a su juicio, nulo el acto administrativo de adjudicación, se ha incumplido civilmente el contrato por las compradoras o que es nulo el mismo en aplicación, no se sabe bien por qué, del artº. 1300 C.c . en base a qué falta de requisitos contractuales o a qué vicio del consentimiento, ilicitud de la causa o ilicitud del objeto contractual.

TERCERO.-Por lo tanto, procede la estimación del recurso formulado por la parte demandada, desestimándose la demanda formulada, lo que ha de determinar la estimación correlativa de la reconvención planteada toda vez que si el contrato es civilmente válido, si no se ha acreditado que en el mismo no concurran los requisitos del artº. 1261 C.c ., si no se ha alegado ni probado que exista un vicio del consentimiento, que sea falsa o ilícita la causa o ilícito el objeto, si no se ha acreditado el incumplimiento por las demandadas de las obligaciones derivadas del contrato de compraventa, con independencia de la posible nulidad sobrevenida del acto administrativo de adjudicación y su posible declaración de nulidad o su revisión que deberá promover en su caso la demandante donde proceda o impugnarlo las demandadas si así se ha acordado en la vía correspondiente, es claro que está facultada la parte reconviniente para exigir a la vendedora el cumplimiento del contrato y por lo tanto la escrituración pública del contrato privado y la entrega a las compradoras de la posesión de la vivienda adquirida en aplicación del artº. 1124 C.c .

Lo dicho determina, igualmente, la desestimación del recurso formulado por la parte actora limitado a la estimación parcial de la demanda, al ser procedente su íntegra desestimación

En su consecuencia, procede la revocación de la sentencia recurrida en la forma expuesta, con imposición a la actora de las costas procesales causadas en la primera instancia por demanda y reconvención, así como las causadas en esta alzada en cuanto al recurso por ella formulado sin expreso pronunciamiento en cuanto a las producidas por el interpuesto por las reconvinientes.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por Dª. Marina y Dª. Alejandra representadas por el Procurador de los Tribunales Sr. Silva López, y desestimando el formulado por la Empresa Municipal de la Vivienda de Madrid S.A. representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Sánchez Izquierdo Nieto contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª. Instancia nº 47 de Madrid de fecha 15 de febrero de 2008 en autos de juicio ordinario nº 1418/05 DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la misma y en su consecuencia desestimando la demanda en su día formulada por la Empresa Municipal de la Vivienda de Madrid S.A. DEBEMOS ABSOLVER Y ABSOLVEMOS a las demandadas de los pedimentos en ella contenidos con imposición a la actora de las costas causadas en la instancia por tal demanda. Y estimando la reconvención interpuesta de contrario, DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a la reconvenida a la elevación a público del contrato privado de compraventa de fecha 24 de marzo de 2003 que tenía por objeto la vivienda sita en Madrid, c/ Canarias nº 61, 4º B, y a la entrega de la posesión de la misma, con imposición a la reconvenida de las costas causadas en la instancia por tal reconvención. Todo ello con imposición a la demandante apelante de las costas causadas en esta alzada por su recurso y sin expreso pronunciamiento en cuanto a las producidas por el formulado por las reconvinientes.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.