Sentencia Civil Nº 635/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 991/2012 de 27 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 991/2012-1ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1169/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 22 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 635/13

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintisiete de noviembre de dos mil trece.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario número 1169/2011 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 22 de Barcelona, a instancia de CAPITAL AGRUPADO, S.A. contra María Rosa , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 20 de septiembre de 2012 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO: ESTIMAR TOTALMENTE LA DEMANDA formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Navarro en nombre y representación de CAPITAL AGRUPADO S.A. CONTRA DOÑA María Rosa y efectúo los siguientes pronunciamientos:

1) Declaro resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 13.05.63 cuyo objeto es la vivienda sita en la CALLE000 n. NUM000 NUM001 de Barcelona que unía a las partes, por existir causa de excepción a la prórroga forzosa consistente en la desocupación de la misma.

2) Asimismo declaro resuelto el contrato por haberse ejecutado obras ilegales y no consentidas en la referida vivienda entre 1993 y 2011, debiendo la demandada reponer la misma a su estado anterior bajo apercibimiento de que en otro caso lo ejecutará el juzgado a su costa.

3) Condeno a la parte demandada a abandonar la vivienda y a dejarla libre, vacua y expedita a disposición de la demandante.

4) Se imponen las costas procesales a la demandada. '

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 27 de noviembre de 2013.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Promovida por la demandante Capital Agrupado, S.L., como propietaria de la vivienda en CALLE000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 , de Barcelona la resolución del contrato de arrendamiento de la mencionada vivienda, de fecha 13 de mayo de 1963, contra la arrendataria demandada Dña. María Rosa , con fundamento legal en el artículo 114.11, en relación con el artículo 62.3º del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , aplicable en el presente caso de acuerdo con la Disposición Transitoria Segunda A) 1 de la Ley 29/1994,de 24 de Noviembre , que permite la denegación de la prórroga del contrato de arrendamiento cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupación o cierre obedezca a justa causa, opone la parte demandada la efectiva ocupación de la vivienda arrendada, no obstante las ausencias ocasionales por estancias en su segunda residencia, en C/ DIRECCION000 nº NUM003 , URBANIZACIÓN000 , de Bigues i Riells.

Centrada así la primera cuestión discutida, es doctrina general, reiterada, y constante ( Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 1965 y 11 de octubre de 1966 ), que la protección privilegiada que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 otorgaba a la posesión arrendaticia, imponiendo la prórroga obligatoria, respondía únicamente al estado de necesidad del arrendatario, de modo que, cuando la falta de necesidad se manifiesta por el abandono de la actividad propia del destino pactado, tanto por el cierre del local de negocio, como por la desocupación de la vivienda o locales asimilados, desaparece la razón justificativa de la protección legal, razón por la cual el número 3º del artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos autoriza la resolución del contrato, cuando el local de negocio permanece cerrado, o la vivienda desocupada, sin justa causa, durante más de seis meses en el transcurso de un año.

Dependiendo la viabilidad de la pretensión resolutoria de que por la parte actora se pruebe que la vivienda ha estado desocupada durante más de seis meses en el curso de un año, por aplicación de la regla general de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin que las dificultades que normalmente entraña la prueba de la desocupación, puedan excusar el deber que incumbe a quien ejercita la acción resolutoria de justificar el hecho constitutivo de su pretensión a través de aquéllos datos y circunstancias que exterioricen o permitan deducir sin lugar a dudas la desocupación o cierre durante más de seis meses en el transcurso de un año, en cualquier caso, para la determinación de la parte a quien corresponde la carga de probar los hechos en que funda su pretensión, habrá que estar a la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , en el sentido de que incumbe al actor la prueba de los hechos normalmente constitutivos de su pretensión, y al demandado, en general, la de los impeditivos o extintivos que alegue.

En el presente caso, resulta de la prueba documental, la declaración de los testigos de ambas partes, y la ausencia de prueba relevante en contrario, que la demandada tiene su residencia habitual en la vivienda arrendada, en CALLE000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 , de la población de Barcelona, donde se encuentra empadronada (doc 3 de la contestación); donde tiene abierta una cuenta de ahorro a la vista, en la oficina de Gran de Sant Andreu de La Caixa (doc 2 de la contestación); donde recibe la asistencia sanitaria, del Equipo de Atención Primaria de Sant Andreu (doc 1 de la contestación); donde mantiene de alta una línea fija de teléfono (docs 21 a 29 de la contestación); y donde constan unos consumos constantes de agua, y electricidad (docs 4 a 20 de la contestación), que son mínimos, por ser la demandada pensionista, y única ocupante de la vivienda arrendada, apareciendo, en cualquier caso, en los seis meses anteriores a la demanda, presentada el 8 de septiembre de 2011, consumos constantes de electricidad, de 228, 193, 174, 203, 126, y 226 kW (f.225), y consumos constantes de agua, de 2, 1, 2, 2, y 2 m3 (f.224)

Por el contrario, no ha sido practicada ninguna prueba relevante de la que resulte claramente que la demandada haya podido trasladar su residencia habitual a la vivienda de en C/ DIRECCION000 nº NUM003 , URBANIZACIÓN000 , de Bigues i Riells, que es utilizada por la demandada como segunda residencia, y a la que acuden asimismo su hijo, su nuera, y su nieto, lo que justifica los mayores consumos registrados en la segunda residencia.

Por lo que, atendido el resultado de la prueba practicada, no es posible alcanzar la conclusión probatoria de la efectiva desocupación por la demandada de la vivienda arrendada durante el período de tiempo requerido legalmente, no pudiendo estimarse cumplidamente probado que las ausencias de la demandada lo hayan sido por un período continuado de más de seis meses en el curso del año, siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencia de esta Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona de 30 de septiembre de 2002 ) que, si bien la ocupación exige que la vivienda arrendada constituya el hogar del inquilino, como centro en el que satisface las necesidades cotidianas de la vida, con carácter continuado, permanente, normal, y estable, esta situación es compatible con ausencias pasajeras motivadas por exigencias profesionales, de estudio, de enfermedad, o de ocio, aunque no lo sea con otras ausencias más prolongadas que obedeciendo a razones de operatividad duradera, rompen aquella vinculación con la vivienda, sustituyéndola por otra en la función del hogar personal, lo cual no consta claramente probado en este caso.

En consecuencia, no pudiendo estimarse cumplidamente probada la concurrencia de la causa de denegación de la prórroga forzosa del contrato de arrendamiento, procede en definitiva la desestimación de la pretensión resolutoria, y por consiguiente la estimación del motivo de la apelación de la parte demandada.

SEGUNDO.- Promueve, además, la parte demandante la resolución del contrato de arrendamiento, con fundamento en el número 7º del artículo 114 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , aplicable en el presente caso de acuerdo con la Disposición Transitoria Segunda A) 1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, que permite al arrendador instar la resolución del contrato cuando el arrendatario lleve a cabo, sin el consentimiento del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o local de negocio, o que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción, siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1963 y de 21 de febrero de 1991 ; RJA 1307/1963 , y 1519/1991 ) que la razón legal que inspira la causa de resolución consiste en la obligación que tiene el arrendatario de mantener y devolver la cosa arrendada en el estado en que la recibió, conforme al artículo 1561 del Código Civil que funciona como norma general en el arrendamiento de cosas, limitándose a usarla sin alterar su forma ni sustancia pues esta última pertenece a la soberanía del propietario, a lo que se opone, en el presente caso, por la parte demandada la prescripción de la acción resolutoria.

Centrada así la segunda cuestión discutida, es lo cierto que, en relación con la prescripción de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento, según doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de julio y 8 de diciembre de 1982 , 9 de diciembre de 1983 , 22 de septiembre y 16 de julio de 1984 ,y 9 de mayo de 1986 ), como limitación que es al ejercicio tardío de los derechos en beneficio de la seguridad jurídica, excluye una aplicación rigorista, al ser institución que por no hallarse fundada en la justicia intrínseca del derecho, debe merecer un tratamiento fuertemente restrictivo, descansando en la inactividad del titular del derecho, apta para deducir por vía de presunción legal, el abandono de la acción, durante el tiempo requerido al efecto.

En concreto, en relación con la acción de resolución del contrato de arrendamiento, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 1991; RJA 3015/1991 ) que, no teniendo señalado un plazo especial, se encuentra sometida al plazo general de prescripción de las acciones personales, de quince años, del artículo 1964 del Código Civil ; que el artículo 121.20 del Código Civil de Cataluña reduce a diez años.

Por otro lado, en cuanto al comienzo del cómputo del plazo de la prescripción, es doctrina constante y reiterada, en relación con el artículo 1969 del Código Civil , igualmente extensible, en la actualidad, a la norma del artículo 121.23 del Código Civil de Cataluña , que el 'dies a quo' viene determinado por la posibilidad de ejercicio de la acción ( Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 2001;RJA 249/2002 ), lo cual en relación con la acción de resolución del contrato de arrendamiento por obras, significa que el cómputo del plazo de la prescripción comienza desde que el arrendador conoció, o tuvo oportunidad de conocer, la ejecución de las obras.

En este sentido, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de junio de 1963 , y 1 de junio de 1973 ( RJA 3598/1963 , y 2369/1973 ) que, en relación al ejercicio de la acción resolutoria de un contrato de arrendamiento por causa imputable al arrendatario, como son los casos de realización de obras, es el conocimiento por el arrendador de los hechos que fundamentan la pretensión de resolución y no la mera realización de los mismos, el instante que marca el 'dies a quo' del plazo prescriptivo de quince años del artículo 1964 del Código Civil .

Aunque, en este mismo sentido, es igualmente doctrina comúnmente admitida ( Sentencia de esta Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 28 de abril de 2000 , que cita las Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1962 , y 29 de mayo de 1965 ), que no cabe iniciar el cómputo del plazo de prescripción mientras el hecho ilícito permanece oculto o clandestino y hasta tanto no sea exteriorizado, o conste de forma notoria, que es cuando en un sentido lógico y jurídico la acción pudo ejercitarse, entendiéndose la posibilidad como la normal resultante de esa exteriorización o de la notoriedad, pero no identificable con la posibilidad de conocer a través de la investigación específica del arrendador que no puede serle exigida.

En este caso, de la prueba documental (docs 56 y 57 de la contestación), la declaración de los testigos de la demandada, el informe del Arquitecto Técnico Sr.Saigi (doc 58 de la contestación), y la ausencia de prueba relevante en contrario, puede considerarse probado que las obras, consistentes en la cubrición parcial del patio en 6 m2, se realizaron en los años 60-70 del siglo pasado.

En cuanto al conocimiento por la actora, o la anterior propietaria, de la ejecución de la obra de cubrición del patio de la vivienda, resulta igualmente de lo actuado que se trata de una obra ejecutada en un patio abierto de la vivienda; y que la propiedad pudo tomar conocimiento de la obra, al menos, desde que se levantó el plano de la vivienda que se acompaña a la demanda (doc 9), en el año 1993, más de quince años antes de la presentación de la demanda el 8 de septiembre de 2011.

En consecuencia, resulta de lo actuado que las obras fueron ejecutadas en los años 60-70 del siglo pasado, y que la propietaria pudo conocer de su ejecución, al menos, desde el año 1993, por lo que a partir de entonces pudo la arrendadora ejercitar la acción resolutoria, no habiendo constancia de haberlo hecho la anterior propietaria, y no habiéndolo hecho tampoco la actual propietaria, adquirente de la vivienda arrendada en escritura pública de 4 de octubre de 1993 (doc 1 de la demanda), sino hasta el momento de la presentación de la demanda el 8 de septiembre de 2011, después de haber transcurrido sobradamente el plazo de prescripción de quince años del artículo 1964 del Código Civil , y el plazo de diez años del artículo 121.20 del Código Civil de Cataluña , por lo que procede, en definitiva, la estimación del motivo de oposición de la demandada, y la desestimación de la demanda, procediendo, por consiguiente, la estimación del recurso de apelación de la parte demandada.

TERCERO.- De acuerdo con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria de la demanda, procede imponer a la parte actora las costas de la primera instancia.

CUARTO.-De acuerdo con el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución estimatoria del recurso de apelación de la parte demandada, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia.

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la demandada Dña. María Rosa , se REVOCA la Sentencia de 20 de septiembre de 2012 dictada en los autos nº 1169/11 del Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona , acordando en su lugar la DESESTIMACIÓN de la demanda formulada por Capital Agrupado, S.L., con imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandante, sin expresa imposición de las costas del recurso de apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.