Sentencia Civil Nº 651/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 439/2009 de 20 de Noviembre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00651/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 7007168/2009

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 439/2009

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1715/2007

Órgano Procedencia: JZDO. PRIMERA INSTANCIA Nº 45 DE MADRID

De: NUEVO LEDESMA, S.L.

Procurador: PALOMA ORTIZ-CAÑAVATE LEVENELD

Contra: INMOBILIARIA EL ACEITUNAL, S.L.

Procurador: MARÍA RODRÍGUEZ PUYOL

Ponente: ILMA. SRA. Dª Mª ISABL FERNÁNDEZ DEL PRADO

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

D. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

DªMª ISABL FERNÁNDEZ DEL PRADO

En Madrid, a veinte de Noviembre de dos mil nueve.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los Autos Nº 1715/2007, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia Nº 45 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandada la mercantil NUEVO LEDESMA, S.L., representada por al Procuradora Sra. Dª Paloma Ortiz-Cañavate Levenfeld y defendida por Letrado, y de otra como apelada demandante la mercantil INMOBILIARIA EL ACEITUNAL, S.L., representada por laa Procuradora Sra. Dª María Rodríguez Puyol y defendida por Letrado, seguidos por el trámite de Procedimiento Ordinario.

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. ª Mª ISABL FERNÁNDEZ DEL PRADO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Nº 45 de Madrid, en fecha 9 de Marzo de 2.009, se dictó Sentencia Nº 37/2009, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO:

"Que estimando l demanda deducida por la Procuradora Doña María Rodríguez Puyol, en nombre y representación de Inmobiliaria El Aceitunal, S.L., contra Nuevo Ledesma, S.L., le debo condenar y condeno a que abone a la actora ciento veintiséis mil doscientos doce euros (126.212,00 euros) más los intereses legales desde la interpretación judicial y las costas causadas."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso Recurso de Apelación por la parte demandada. Admitido el Recurso de Apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los Autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, de fecha 29 de Septiembre de 2.009, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 3 de Noviembre de 2.009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Mediante escritura pública de compraventa de fecha 26 de enero de 2.001, se procede a la venta de la parcela a) del polígono 11.16 en Corralejo, término municipal de La Oliva, actuando como vendedora "Nuevo Ledesma, S.L." y como compradora "Inmobiliaria El Aceitunal, S.L."

Una vez adquirida la propiedad de la parcela, "Inmobiliaria El Aceitunal, S.L." comienza a construir en la misma, a consecuencia de ello "Comercial y Fontanería Lanzarote, S.A.", que es propietaria del terreno colindante, inicia procedimiento de juicio verbal de suspensión de obra nueva, por haber invadido la construcción 210 m2 del solar de su propiedad.

Con la finalidad de evitar la demolición de lo construido, "Inmobiliaria El Aceitunal, S.L." y "Comercial y Fontanería Lanzarote, S.A." llegan a un acuerdo extrajudicial, según el cual la primera compra a la segunda los metros invadidos por la construcción, abonando por ello el precio de 40.434 ?.

En el procedimiento que ahora nos ocupa, "Inmobiliaria El Aceitunal, S.L." reclama a "Nuevo Ledesma, S.L." la referida cantidad (40.434 ?) más 85.778 ? por la diferencia de metros existente entre lo indicado en la escritura de compraventa y la superficie que realmente fue vendida.

La sentencia dictada en primera instancia estimó la demanda, habiéndose interpuesto contra la misma recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.

SEGUNDO.- El primer motivo de apelación argumenta la inexistencia de incumplimiento por la demandada, partiendo de la distinción entre el saneamiento por vicios ocultos y la falta de cumplimiento contractual.

Para solventar la cuestión planteada hemos de partir del artículo 1.445 C. Civil , según el cual "Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente", por tanto el incumplimiento por parte del vendedor se traduciría en la omisión de entregar o poner a disposición del vendedor la cosa objeto de venta, circunstancia no concurrente en el presente supuesto, ya que fue llevada a cabo la entrega del objeto.

Cuestión distinta es la cabida de la finca vendida, que era de 1.079 m2, según la escritura de compraventa de fecha 26 de enero de 2.001, si bien posteriormente, cuando la demandada procede a construir en la misma, comprueba que el inmueble tiene 200 m2 menos que lo que se indicó en la escritura de compraventa. Ahora bien, hemos de tener en cuenta que la cabida de la finca se indica como una más de sus características, no habiéndose fijado el precio por unidad de medida, por tanto no cabe acudir al artículo 1.469 C.Civil , en virtud del cual "Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero, si esto no fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que, en este último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble", a la vista de dicho precepto, entendemos que la venta que nos ocupa ha sido hecha por precio alzado, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.471 C.Civil que establece: "En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato", precepto al que se remite el Tribunal Supremo reiteradamente, en sentencias de 18 de febrero y 24 de abril de 1.997, 25 de julio de 1.998, 18 de junio de 1.999, 21 de julio y 5 de diciembre de 2.000, 31 de enero de 2.001 y 21 de abril de 2.006 , concretamente esta última se pronuncia en los siguientes términos: "Resulta probado con claridad meridiana que el comprador (demandado recurrente) Sr. José Daniel conocía perfectamente las condiciones de la finca al tiempo de perfeccionar el contrato de compraventa y prestó el consentimiento plenamente consciente de sus características, incluida la cabida, por lo que nos hallamos ante un supuesto de "cuerpo cierto" regulado en el artículo 1.471 C.C .", añadiendo que "Por consiguiente la diferencia de cabida del objeto comprado resulta irrelevante, por lo que ninguna trascendencia económica derivada de ello puede tener para el vendedor en el presente proceso".

Sin embargo, la sentencia de instancia pone el acento en el incumplimiento, apoyándose en la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 2.005 , según la cual "los compradores no sólo tienen las acciones protectoras de los vicios ocultos, sino también las que nacen del incumplimiento o anómalo cumplimiento del contrato (STS de 3 de abril de 2.002 y las que cita), cuando es evidente que los defectos que hacen inhabitable el inmueble adquirido no son meras imperfecciones que no lo impiden sino que frustran la finalidad perseguida por la compraventa, según ha declarado reiteradamente esta Sala (entre otras, SSTS de 6 de marzo de 1.985 y 6 de abril de 1.989). Nos encontramos, pues, ante una prestación de objeto distinto y no ante simples vicios de la cosa, toda vez que la doctrina jurisprudencial ha entendido que se está en presencia de entrega de cosa diversa o "aliud pro alio" cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser aquél impropio para el fin que se destina, lo que se permite acudir a la protección dispensada en los arts. 1.124 y 1.101 del Código Civil (aparte de otras, SSTS de 30 de noviembre de 1.978, 25 de abril de 1.973, 21 de abril de 1.976, 20 de diciembre de 1.977 y 23 de marzo de 1.982 ), pues, como puntualiza la sentencia de 20 de febrero de 1.984 , la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio". En términos similares aborda la cuestión la sentencia del Alto Tribunal de 22 de mayo de 2.008 , indicando que "En la demanda, ciertamente, se ejercitó una acción indemnizatoria por incumplimiento contractual, que se sitúa en la existencia de vicios o defectos que hacían la cosa objeto de contrato impropia para el fin al que se destinaba y que, rectamente entendida, presupone la exigencia de su cumplimiento, siquiera por equivalencia, mediante la deducción del precio del contrato del importe de las reparaciones necesarias para hacer desaparecer los defectos de la maquinaria y para adecuarla al fin que le era propio, según lo convenido, habiéndose añadido a dicha pretensión la estrictamente indemnizatoria de los daños y perjuicios irrogados a resultas del incumplimiento del contrato", añadiendo que "La demanda se basa, pues, en la concurrencia de los presupuestos que conforman un caso de aliud pro alio...en donde no se cumple el contrato, y se produce -como precisa la sentencia de 9 de julio de 2.007 , con abundante cita de otras anteriores- cuando el objeto entregado por el vendedor es inhábil para el cumplimiento de su finalidad, con la subsiguiente insatisfacción del comprador, que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil -Sentencias de 4 de abril de 2.005 y 14 de febrero de 2.007 -, a través de las acciones de cumplimiento o de resolución y de indemnización por vicios ocultos presupone necesariamente un incumplimiento sustancial de la obligación de entrega, pues éste tiene por objeto la cosa vendida en el estado en que se hallaba al tiempo de la perfección del contrato -Sentencia de 9 de julio de 2.007 ".

Atendiendo a la consideración de que se ha procedido a vender un cuerpo cierto y que la diferencia de cabida del inmueble no impide al comprador destinar el mismo a la construcción de viviendas, plazas de garaje y locales comerciales, entendemos que el objeto entregado no resulta inhábil por el defecto de cabida, ni se ha frustrado por ello la finalidad perseguida con la compraventa, no cumpliéndose los presupuestos contemplados en la jurisprudencia citada en el párrafo anterior, por tanto no cabe apreciar la concurrencia de un incumplimiento por parte del vendedor. Procediendo, en consecuencia, la estimación del recurso de apelación y la consiguiente revocación de la resolución recurrida.

TERCERO.- Con respecto al procedimiento de juicio verbal de desahucio de suspensión de obra nueva, seguido en el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Puerto del Rosario, cabe puntualizar que se trata de un procedimiento y de una cuestión totalmente ajenos al objeto litigioso, sin que el curso de dicho procedimiento o lo decidido en el mismo influya o determine la resolución que aquí se pueda adoptar, máxime si finalmente la cuestión objeto de litigio se resolvió entre las partes mediante un acuerdo extrajudicial. En ningún caso, "Inmobiliaria El Aceitunal, S.L." ha de exigir responsabilidades a "Nuevo Ledesma, S.L." por su propia actuación en dicho procedimiento y la posterior compra que realiza, sin discutir la propiedad de parte del inmueble que ha adquirido previamente. En definitiva, se trata de actos realizados por "Inmobiliaria El Aceitunal, S.L." no imputables a "Nuevo Ledesma, S.L", la cual no tiene que asumir las consecuencias económicas derivadas del referido litigio.

CUARTO.- "Nuevo Ledesma, S.L." interesó, en la contestación a la demanda, la compensación de créditos con respecto al valor de dos plazas de garaje que fueron adquiridas, en virtud de un contrato suscrito entre las partes en fecha 26 de enero de 2.001.

Teniendo en cuenta que se estimará el recurso de apelación, en los términos indicados en los fundamentos precedentes, con la consiguiente revocación de la sentencia de instancia y la desestimación de la demanda formulada, en su día, por "Inmobiliaria El Aceitunal, S.L.", no cabe entrar en la cuestión que plantea "Nuevo Ledesma, S.L." con respecto a la compensación de la cantidad derivada de la venta de las plazas de garaje, puesto que la parte demandada en primera instancia, ahora recurrente, no es deudora de la parte actora, por tanto no existe crédito alguno que compensar. Todo ello de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1.195 C.Civil que dispone: "Tendrá lugar la compensación cuando dos personas, por derecho propio, sean recíprocamente acreedoras y deudoras la una de la otra", no concurriendo dicha reciprocidad en el presente supuesto.

Sin perjuicio de ello, "Nueva Ledesma, S.L." puede promover el procedimiento que corresponda, en su caso, instando lo que a su derecho convenga sobre dicho extremo.

TERCERO.- En virtud de lo preceptuado en los artículos 394 y 398 L.E.Civ ., se impondrán a la parte actora las costas procesales causadas en primera instancia, no se efectuándose pronunciamiento con respecto a las costas originadas en esta instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, estimando el recurso de apelación, interpuesto por la Procuradora Sra. Ortiz-Cañavate Levenfeld, en nombre y representación de la mercantil NUEVO LEDESMA, S.L., contra la Sentencia Nº 37/2009, dictada en fecha 9 de Marzo de 2.009 por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 45 de Madrid , en Autos de Juicio Ordinario Nº 1715/2007 ; acuerda revocar dicha resolución en los siguientes términos:

1.- Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Doña María Rodríguez Puyol, en representación de "Inmobiliaria El Aceitunal, S.L.", como actora, contra "Nuevo Ledesma, S.L.", como demandada; se absuelve a la parte demandada de las pretensiones interesadas por la actora.

2.- Con expresa imposición a la parte actora de las costas procesales causadas en primera instancia.

Sin pronunciamiento con respecto a las costas originadas en esta instancia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº 439/2009 , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.