Sentencia CIVIL Nº 66/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 609/2017 de 08 de Febrero de 2019

Encabezamiento

Sección nº 19 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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N.I.G.: 0801942120148278763
Recurso de apelación 609/2017 -D
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 01 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1214/2014
Parte recurrente/Solicitante: Begoña , SUMMUM REAL ESTATE, S.L.
Procurador/a: Jaume Castell Nadal, Oscar Berbegal Añon
Abogado/a:
Parte recurrida: Camino
Procurador/a:
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 66/2019
Magistrados:
Miguel Julian Collado Nuño
Carles Vila i Cruells
Gonzalo Ferrer Amigo
Barcelona, 8 de febrero de 2019

Antecedentes

PRIMERO.- En fecha 10 de julio de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 1214/2014 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 01 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por los Procuradores Jaume Castell Nadal y Oscar Berbegal Añon, en nombre y representación de SUMMUM REAL ESTATE, S.L y de Begoña contra Sentencia de fecha 10 de mayo de 2016 .



SEGUNDO.- El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Estimo parcialmente la demanda promovida por Begoña contra SUMMUM REAL STATE, S.L.

y Camino , tengo por desistida a Camino del contrato de arras de 28 de febrero de 2014 y condeno a la misma al pago de 38.000 euros en concepto de arras dobladas y a SUMMUM REAL STATE, S.L. al pago de 19.000 euros en concepto de devolución de cantidades entregadas, de modo solidario en la parte concurrente y con los intereses legales desde la presentación de la demanda. Se imponen las costas procesales de la parte actora a Camino .'

TERCERO.- El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.



CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado D. Gonzalo Ferrer Amigo.

Fundamentos

PRIMERO.- Antecedentes. Por la Sra. Begoña se presentó demanda contra Summun Real Estate SL y la Sra Camino en relación al contrato de arras firmado para la adquisición de la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000 NUM001 , al no haberse vendido finalmente el inmueble por causa imputable a los vendedores y reclamando con carácter solidario 38.000€ (arras dobladas).

Únicamente se opuso Summun Real Estate SL invocando falta de legitimación pasiva al haber actuado como mera intermediaria.

La sentencia estima la demanda frente a la Sra. Camino y lo hace parcialmente frente a Summun Real Estate SL considerando que no ostenta legitimación pasiva en relación al contrato de arras en sí al ser intermediaria ni en relación a la obligación de cancelación del derecho de uso al ser una obligación de la titular del derecho. Considera por el contrario que concurre responsabilidad contractual con el límite de las arras, 19.000€ al firmar el contrato como parte y en relación al incumplimiento del contrato por no informar de las cargas y del derecho de uso, no hacerlo a tiempo o incumplir el deber de información que le correspondía en el marco de un contrato de consumo.

Interpone recurso de apelación Summun Real Estate SL invocando incongruencia de la sentencia al reclamarse el incumplimiento del contrato de arras y condenarse por cumplimiento defectuoso del mismo e invocando error en la valoración de la prueba al haber dado cumplimiento a las funciones que como intermediario le exige la ley 18/2007.

Interpone recurso la Sra. Begoña invocando error en la valoración de la prueba y en la aplicación del derecho que fundamenta la sentencia recurrida debiendo ampliarse el importe de la condena hasta los 38.000€ e imponer costas.

Los recursos son opuestos de contrario

SEGUNDO .- Se aceptan los fundamentos de la sentencia recurrida en los términos de esta sentencia.

No es objeto de controversia en esta alzada el incumplimiento del contrato de arras por parte de la Sra. Camino siendo de aplicación la cláusula segunda que establece : a) el carácter de arras penitenciales conforme a lo dispuesto en el artículo 1.454 del CC , b) la posibilidad de desistir del contrato la vendedora con obligación de devolver las arras duplicadas y c) el importe de las mismas, depositadas a Summum Real Estate Sl de 19.000€.

Con estos elementos fácticos, la sentencia condena a la Sra. Camino a satisfacer 38.000€ sin que se haya apelado por parte de la condenada por lo que, respecto a la misma, la sentencia goza de plenitud de efectos de cosa juzgada.

Por el contrario, sí es objeto de recurso el alcance de la condena a la inmobiliaria que actuó como intermediaria (aunque en el contrato de arras y pendiente de confirmación, actuó en nombre propio) al considerar la sentencia que incumplió sus obligaciones en la intermediación en el mercado inmobiliario y que dicho incumplimiento fue directamente causante de un perjuicio de la compradora Sra. Begoña , cifrándose el daño en 19.000€ y pretendiendo ésta en su recurso la ampliación de la condena hasta lo 38.000€ imponiéndose las costas de la alzada.

Centrando por tanto esta resolución en la actuación de Summum Real Estate S.L., es preciso referirse al compromiso de compraventa de arras penitenciales de fecha 28 de Febrero de 2014 donde se describe: a) la finca objeto del contrato ( CALLE000 nº NUM000 NUM001 de Barcelona), b) el importe de las arras (19.000 € con el cómputo ya de los 1.000€ de reserva abonados el 13 de febrero de 2014), c) la identificación de las partes (Sra. Begoña como compradora con un precio de 190.000€) y Summum Real Estate SL., d) la fecha de otorgamiento de la escritura, 30 de Mayo de 2014 o, en su defecto, 10 días después de la cancelación registral del derecho de uso a favor de Camino y Bruno , e) la ratificación tácita del contrato por la vendedora si no hubiera comunicación expresa por la misma en el término de 10 días y f) que manifiesta la parte compradora haber sido informada, con anterioridad al acto, sobre las condiciones esenciales de la vivienda que adquiere, según consta en ficha informativa que se anexa al contrato y que se le he hecho entrega.

Precisamente la cláusula novena es la determinante de la responsabilidad de la agencia quien no puede escudarse en el incumplimiento de las obligaciones por la compradora, por su equipo de asesoramiento legal o por la sociedad que eventualmente la hubiera podido representar dentro del contrato de intermediación, que solo afecta a dichas partes y que son ajenas a la Sra Begoña , siendo igualmente intranscendente a la misma que la inmobiliaria haya o no generado el derecho al cobro de la comisión de venta, en caso de haberse cumplido los presupuestos de fondo, temporales y formales para su percepción.



TERCERO.- La sentencia no es incongruente. Ciertamente puede parecer paradójico que se declare al mismo tiempo un incumplimiento y un cumplimiento defectuoso, pero las consideraciones del recurso olvidan primero el carácter complejo de la relación triangular entre las partes, segundo las valoraciones contenidas en la sentencia y tercero, el distinto alcance de la relación contractual según los perfiles analizados en la propia resolución recurrida. De hecho ésta estima parcialmente las causas de oposición de la inmobiliaria no considerándola parte del contrato de arras al actuar en representación una vez confirmado tácitamente el contrato y por tanto eximiendo a la misma de las obligaciones contractuales íntimamente ligadas al concepto y caracteres de las arras penitenciales, considerando que quien desiste, por las razones que fueran, fue la compradora que es quien asume el efecto directo del incumplimiento.

Distinto de ello, y perfectamente admitido en la sentencia como responsabilidad solidaria, está la actuación de la inmobiliaria, no frente a la vendedora, cuyas vicisitudes contractuales no son objeto de este pleito, sino frente a la compradora, no siendo suficiente con el planteamiento de ajenidad contractual y simple intermediación, debiendo analizarse en concreto el alcance de su actuar, de su responsabilidad en la gestación y desarrollo de la operación inmobiliaria, con una repercusión económica muy importante para un consumidor y por tanto con un condicionante obligacional propio e independiente del contrato de arras. Al permitirse la valoración del cumplimiento defectuoso de la intermediación hacia el consumidor comprador, la sentencia no es incongruente ni en su planteamiento ni en su decisión.



CUARTO.- Con independencia del derecho de la inmobiliaria al cobro de la comisión de venta (15.000€ IVA incluido) cuya reclamación ha de hacerse a la Sra. Bruno como vendedora (ratificación obrante al folio 96) o Ursantrat SL por el acuerdo profesional firmado (folio 85), se impugna en el recurso la existencia de incumplimiento del intermediario inmobiliario siendo éste el fundamento de la reclamación contractual efectuado por la Sra. Begoña . En este punto se discrepa de las conclusiones fácticas de la sentencia de Instancia puesto que no ha resultado probado que se informara a la compradora del inmueble de la existencia de las cargas hipotecarias sobre la finca ni, siendo una cuestión aún más relevante, de que una de ellas estuviera siendo objeto de ejecución hipotecaria habiéndose emitido un año antes el certificado de cargas. Es cierto, y así se justifica con la contestación a la demanda, que Summum Real Estate S.L. interesó del Registro de la propiedad el estado de la finca, pero no consta no ya tan solo en el momento de la reserva, en que no se transmitió información alguna, pese a la transcendencia del acto, sino en el momento de la firma del contrato de arras, que dicho documento hubiera sido entregado y explicado a la compradora. Es significativo, como recoge la sentencia que se haga mención en el contrato de arras a la necesaria extinción del derecho de uso previa a la elevación a escritura pública, pero no se diga nada de las cargas hipotecarias y la cláusula final, general de transmisión de información es insuficiente para acreditar la entrega de la nota simple o certificado del Registro de la propiedad no constando dicho documento como anexo tal y como refiere el precepto.

A ello hay que añadir otros factores que resultan de la declaración testifical del Sr. Estanislao , como las referentes a que los tratos de intermediación los hacía con el hijo de la Sra. Bruno a quien ya le habían vendido otro piso en el mismo inmueble, tratando de argumentar con ello la parte que sabían del estado registral y cargas del inmueble y que se transmitió dicha información. Pero esta conclusión no se puede alcanzar. Concurre un evidente conflicto de intereses de la mediadora a los fines de poder cobrar su comisión de intermediación a cargo de la vendedora (15.000€) y ello es aún más significativo teniendo en cuenta que el contrato lo firmaban en nombre propio y pendiente de confirmación por la vendedora. Su actuar en el marco precontractual y contractual con la firma de las arras y desplazamiento patrimonial a su favor hacía que le llegara a interesar ocultar el estado de las hipotecas más cuando las mismas estaban siendo negociadas por el hijo de la Sra. Bruno según declaró en el acto del juicio no pudiendo llegarse a la cancelación por la absorción de entidades durante la crisis bancaria.

Lo cierto por tanto es que no consta la entrega del certificado o nota simple, que no consta la transmisión de la información y la carga de la prueba corresponde al intermediario a quien se exige una especial diligencia y buena fe en la intermediación facilitando todos los datos relevantes para el buen fin de la operación y en una posición de equilibrio pese a que la remuneración vía comisión provenga de una de las partes. Los contratos y la intención de las partes han de interpretarse además en función de los actos de las partes a coetáneos y posteriores al contrato y de los correos electrónicos aportados no cabe derivar un conocimiento del estado de las cargas y sí una voluntad de cumplimiento frustrada por la compradora y ello en buena parte por la falta de información de la inmobiliaria (ley 18/2007 del derecho a la vivienda, art. 60.3) quien es responsable del daño causado en los términos del artículo 1.101 del CC como correctamente señala la sentencia recurrida.



QUINTO.- RECURSO DE LA SRA Begoña .

Interesa ésta que la condena sea solidaria a la inmobiliaria demandada y a la vendedora Sra. Bruno importando la reclamación los 38.000€ contenidos en el suplico de la demanda. No puede estimarse el recurso.

Como se ha explicitado las acciones acumuladas ejercidas son distintas. Por un lado la derivada del artículo 1.454 del CC imputable a la Sra. Bruno (incontrovertido) al ser quien asumió finalmente el contrato de arras penitenciales y por otro la consignada en el artículo 1.101 del CC en relación de consumo y por defectuosa intervención en la intermediación con perjuicio a la vendedora. El mismo se ha cuantificado en 19.000€ que es precisamente la cantidad entregada por la actora en concepto de arras, que recibió la inmobiliaria y que retuvo tal y como declaró el Sr. Estanislao (antiguo director de la oficina) no constándole que al momento de la extinción de la relación laboral, se hubiera transferido la cantidad a la vendedora. No es objeto de impugnación el importe de los daños a la baja, esto es, por debajo de los 19.000€ objeto de condena y sí su mayor importe considerando los gastos y daño moral soportado por la Sra. Begoña en su desplazamiento desde Francia a los fines de concretar la operación.

Sin perjuicio de la existencia del daño moral y perjuicios concretos, lo cierto es que el inmueble no estaba en situación de ser ocupado al requerir obras, tal y como se deriva de los correos electrónicos y en el propio contrato se había diferido el otorgamiento de la escritura a la cancelación del derecho de uso que se produjo con posterioridad aunque no se hicieran de forma diligente los trámites de anotación registral. No existe así base para considerar a Summum real estate S.L. como responsable por una mayor cantidad a la recibida sin perjuicio de la mayor compensación derivada estrictamente del contrato de arras . De hecho en el recurso no se concretan los mayores perjuicios y lo que se intenta es trasladar el cumplimiento irregular del contrato al desistimiento del contrato que como se ha dicho, incumbe a la vendedora.

Al desestimarse el recurso y dado que la condena en Instancia a la intermediaria era por la mitad del importe pretendido en la demanda, no procede hacer imposición de costas a su cargo en primera Instancia

CUARTO.- Al desestimarse ambos recursos y considerando al concurrencia de dudas de hecho y derecho sobre las acciones ejercitadas, sobre la actuación de la intermediaria, el alcance de sus obligaciones y el destino del precio abonado en concepto de arras, no se hace pronunciamiento sobre costas en esta instancia VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por SUMMUM REAL ESTATE SL y DESESTIMANDO el recurso interpuesto por Dª Begoña contra la Sentencia dictada en fecha 10 de Mayo de 2016 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Barcelona en los autos de los que el presente rollo dimana, DEBEMOS CONFIRMAR ÍNTEGRAMENTE LA MISMA sin hacer imposición de costas en esta instancia.

Contra esta Sentencia cabrá interponer Recurso de Casación para ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, a interponer en el plazo de veinte días, si se dan los requisitos legales para ello.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la cual se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.