Sentencia Civil Nº 67/2014, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 564/2013 de 21 de Febrero de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00067/2014

S E N T E N C I A Nº 67

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Doña Rosa Rigo Rosselló

MAGISTRADOS:

Doña Catalina Mª Moragues Vidal

Don Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca a 21 de Febrero de 2014.

VISTOSpor la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 9 de Palma, bajo el número 1091/2011 , Rollo de Sala número 564/2013,entre partes, de una como demandada-apelante don Marcial , representado por el procurador don Onofre Perelló Alorda y dirigido por el letrado don Francisco de Mendoza Hourtonat, de otra, como actora-apelada Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 , representada por el procurador don Francisco Arbona Casasnovas y dirigida por el letrado don Jaime Juan Grimalt Escalas.

ES PONENTE la Ilma. Sra. Magistrada doña Rosa Rigo Rosselló.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 9 de Palma, se dictó sentencia en fecha 19 de julio de 2013 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Estimar sustancialmente la demanda formulada por Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 contra don Marcial , condenándolo al pago de 43.207'24 euros, más los intereses legales sobre 71.108'75 euros desde la interposición de la demanda hasta el completo pago de lo acordado -hasta el 7 de mayo de 2012 respecto a la suma de 27.901'51 euros. Con imposición de las costas del procedimiento al condenando'.

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo 10 de Febrero de 2014.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución de instancia.

PRIMERO.-La Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 interpuso la demanda de juicio ordinario origen de los autos de que deriva el presente rollo, contra don Marcial , en solicitud de que se dicte sentencia por la que se condene al expresado demandado a abonar la cantidad de 78.632'76 euros, suma que el Sr. Marcial adeuda a la Comunidad demandante por gastos comunitarios desde el mes de marzo de 2007 a septiembre de 2011.

Don Marcial se personó en autos y se allanó a la demanda respecto de la cantidad de 27.901'51 euros, oponiéndose a las restantes pretensiones articuladas en su contra en aquel escrito inicial, habiendo recaído sentencia en fecha 19 de julio de 2013 , por la que se estimaba sustancialmente la demanda y se condenaba al demandado a abonar la cantidad de 43.207'24 euros, más el interés legal sobre 71.108'75 euros desde la interposición de la demanda hasta el completo pago y con respecto a la suma de 27.901'51 euros hasta el 7 de mayo de 2012.

La expresada resolución constituye el objeto del presente recurso de apelación, al haber sido impugnada por el demandado don Marcial .

Considera la parte hoy apelante en su recurso:

- Que únicamente reconoce como gastos comunitarios aquellos que corresponden a suministro de energía eléctrica que presta servicio al inmueble, las correspondientes a servicios de mantenimiento y reparación de ascensores, los impuestos de bienes inmuebles del edificio y los gastos derivados de la línea telefónica del ascensor.

- Considera que no debe responder, en cambio de:

· Los gastos correspondientes a 'administración Marcial '.

· Las cuatro partidas correspondientes a Organización Linde Administraciones.

· Los trabajos llevados a cabo en la comunidad de propietarios a veces por Jose Pedro , a veces por un tal Jesús Luis , otras por un tal Victor Manuel , a veces por personas no identificadas y por conceptos tales como 'limpieza comunidad', 'trabajos realizados en el EDIFICIO000 '; 'mantenimiento, limpieza, trabajos jardín, piscina'; 'mantenimiento y limpieza'; otros sin concepto; 'jardinería-piscina y trabajos varios' 'ayuda construcción y demolición bóveda del EDIFICIO000 ', 'ayuda a las obras de la bóveda acristalada 1ª planta'; 'podar y sacar a contenedores Ficus'; ' colocar soportes hierro barrera y pintar pared y arco pared colindante vecino Cipriano 6'; 'hacer nueva tapadera hormigón de un respiradero de la azotea, colocarla y quitar escombros'; 'sellar parte de la terraza del apartamento 4º-F y pintar dormitorio Apto 3º-F por humedades del apartamento 4ºF, reparación acera frente EDIFICIO000 ', 'reparar techos, pintar apto y ventana balcón por daños causados de la terraza del apto 5ºG en el apto 4º-1'; trabajos zona comunitaria EDIFICIO000 '; 'reparar-Pintar entrada EDIFICIO000 '; 'quitar árbol Ficus, cortarlo a trozos y tirarlo' 'cortar yucas y tirarlas'; 'trocear árboles y tirar', 'quitar yedra palmeras y tirar en bolsas'; 'trabajos varios en jardín'; así como tampoco, conceptos y gastos tales como, electricistas, bombillas, Makro, supermercado, Syp, comisiones bancarias, fontanero, pladur, motosierra, reparación cortinas entrada, bendix-pinturas, amengual, productos de limpieza, hierros y aceros, seguros, Cibera S.L.

Todo ello por tratarse de adquisiciones de bienes, ejecuciones de obra, pretaciones de servicios o concertación de relaciones jurídicas sin que exista acuerdo alguno en el seno de la comunidad acordando la contratación de tales servicios o ejecución de tales obras o trabajos, ni existir factura que los justifique.

SEGUNDO.-El demandado don Marcial fue convocado a la junta extraordinaria de 15 de junio de 2011, en que se aprobó la deuda de don Marcial con la comunidad, que existía en aquel momento.

También fue convocado, el expresado demandado, a la Junta Extraordinaria de 18 de noviembre de 2011, en que se aprobó la deuda que en aquel momento tenía contraída don Marcial con la Comunidad.

No sólo consta debidamente acreditado con la documental de los folios 45 y siguientes que don Marcial fue debidamente convocado a dichas Juntas y oportunamente notificado de la copia del acta de las mismas, sino que se trata de hechos expresamente reconocidos por el demandado en el hecho Tercero al tercero de su escrito de contestación a la demanda.

Consta acreditado que don Marcial no ha acudido a ninguna de las Juntas celebradas, a excepción de la primera, a la que asistió junto a un abogado y ni siquiera esperó a la finalización de la misma.

Es un hecho igualmente reconocido que don Marcial no ha impugnado ninguno de los acuerdos adoptados en las sucesivas Juntas celebradas por la comunidad demandante.

Consolidada doctrina jurisprudencial establece que los acuerdos, aun en el caso de que pudieran comportar la infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los estatutos de la comunidad, al no ser radicalmente nulos sino meramente anulables, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo legal de caducidad de la acción, que es aplicable no solo a los acuerdos en que basta la mayoría sino también a aquellos otros que requieren una mayoría cualificada o la unanimidad ( Sentencias del Tribunal Supremo de 27 de mayo y 2 de julio de 2002 , 23 de julio , 28 de octubre y 2 de noviembre de 2004 y 25 de enero de 2005 , entre otras muchas).

Refiere la parte demandada hoy apelante que no pudo impugnar los acuerdos, ya que se le privó del derecho de examinar las cuentas y sus justificantes.

En la Ley especial no viene concretado el alcance del derecho del comunero a la información sobre los asuntos de la Comunidad, ni precisado tampoco como se han de elaborar y presentar las cuentas anuales, tan sólo concreta el número 2 del artículo 16 que la convocatoria a la Junta anual para la aprobación de los presupuestos y cuentas, como en las demás, habrá de contener indicación de los asuntos a tratar, siendo de obligada mención el criterio de la sentencia de nuestro Alto Tribunal de 16 de abril de 1993 que, al respecto, rechaza un derecho de información previo a la Junta del comunero equiparable al que se especifica en la regulación de las sociedades mercantiles de capital, cabiendo, para mejor entender, distinguir dos momentos, uno el previo a la Junta, respecto del que en nuestros Tribunales, de acuerdo con la dicción de la Ley y la precitada sentencia, impera el criterio de que la información debida se satisface con la indicación suficiente y precisa del orden del día; y otro, ya constituida la Junta dentro de su desarrollo en que tampoco puede pretenderse una información ilimitada, sino lo que en buena lógica es cabal, de forma que, ante el silencio de la Ley, sólo queda afirmar que la información debida será aquella necesaria para que el comunero pueda ejercitar con las debidas garantías su derecho a deliberar y votar.

En el caso hoy enjuiciado difícilmente puede entenderse vulnerado el derecho de información de don Marcial , cuando tuvo a su disposición en las oficinas de Linde Administraciones una copia de todos los gastos y sus correspondientes justificantes, tal como manifestó el testigo don Ismael que fue precisamente quien preparó la documentación y avisó a don Marcial .

TERCERO.-Pero es que, además:

A.- Por lo que hace referencia a don Melchor , fue nombrado administrador-secretario según consta en el acta de la Junta de 27 de marzo de 2007 -documental del folio 745-.

En el acta de la Junta de 8 de Mayo de 2007 se acuerda nombrar secretario-administrador a Linde Administraciones -documental del folio 747-.

Las actas de las juntas de comunidad de propietarios no son constitutivas, constituyendo su contenido una obvia facilidad probatoria, pero que no excluye que lo omitido o incorrectamente consignado en el acta pueda producir efectos.

Como señala el Tribunal Supremo en su sentencia de 2 de marzo de 1992 el acta es mero 'reflejo' de los acuerdos. En idéntico sentido la sentencia de 19 de julio de 1993 expresa que el acta solo tiene naturaleza probatoria y que los defectos en que pueda incurrir no determinan la nulidad del acuerdo. E igualmente la sentencia de 7 de octubre de 1999 : 'La expresión 'se reflerán' del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal no significa que se establezca una forma sustancial para la existencia y validez del acuerdo ni así puede entenderse por su transcendencia, sino una obligación a cumplir por los órganos rectores en beneficio de los comuneros, que pueden exigirles aquél cumplimiento'. Doctrina que se estima hoy plenamente aplicable aun tras la reforma dada a la Ley de Propiedad Horizontal por Ley 8/1999, ya que el artículo 19 de la misma contiene igualmente la expresión 'se reflejarán'.

De la prueba practicada, en especial de la declaración testifical de don Ismael , quien en la actualidad carece de vinculación alguna con Linde Administraciones, pero que fue quien, por encargo de dicha entidad llevaba directamente la comunidad demandante durante el tiempo en que se devengaron los gastos que aquí se reclaman, se desprende que era don Melchor quien realizaba las funciones propias de administrador que se contemplan en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal :

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

Linde Administraciones, por su parte, realizaba las labores propias de Secretario custodiando a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

De la contestación a la demanda que dio lugar al procedimiento ordinario 1225/2008 que se siguió ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Palma, de fecha 3 marzo de 2009, se desprende que don Marcial era perfecto conocedor de tales nombramientos, sin que en momento alguno los haya impugnado, ni haya cuestionado la realización de sus funciones como administrador y secretario, respectivamente.

Es mas, en aquel procedimiento sí se discutió la procedencia de abonar a don Melchor 600 euros mensuales como retribución por la administración llevada a cabo, lo que fue resuelto conforme a la tesis sustentada por la comunidad demandante.

De la documental de los folios 745 y siguientes se desprende que en las distintas Juntas se iban presentando los gastos correspondientes al ejercicio, entre los que se encontraba la renumeración de don Melchor y la provisión de fondos de Linde Administración, que son aprobadas en las respectivas juntas.

Tampoco se acredita que esa renumeración sea abusiva o desproporcionada en razón de la labor que respectivamente desempeñan, por lo que no puede en absoluto considerarse que constituye un perjuicio para la comunidad, lo que en todo caso hubo de probar el demandado hoy apelante.

B) De acuerdo con el artículo 9.1.e es obligación de cada propietario la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generados para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de indemnización.

Al igual que el antiguo párrafo último del artículo 9, el actual apartado 2 del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal señala que se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima de las obligaciones correspondientes.

En el supuesto hoy enjuiciado basta una lectura de los gastos impugnados en el apartado c) y d) del recurso de la parte hoy apelante -que aparecen transcritos en el primer Fundamento de Derecho de la presente resolución- para comprobar que se trata de trabajos ordinarios y materiales para el adecuado mantenimiento, conservación o sostenimiento del inmueble y de sus servicios, que han contado con el acuerdo mayoritario de todos los restantes copropietarios, sin que el hecho de que los justificantes no consten en factura formal extendida a nombre de la comunidad pueda eximir a don Marcial de su pago, ya que es el causante de la situación creada, al haberse negado a firmar la división horizontal notarial.

Alega la parte demandada-apelante que la comunidad ha actuado con abuso de derecho. Como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 1 de julio de 2001 , la doctrina del abuso del derecho se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciada, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho exigiendo su apreciación , una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo). En materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma. En definitiva la actuación calificada como abusiva no debe fundarse en una justa causa legítima, y en el caso de autos la parte demandada hoy apelante se opone al pago de unos gastos comunitarios que han sido satisfechos por la comunidad para atender el mantenimiento de los elementos comunes, de los que se ha aprovechado don Marcial , lo que impide que pueda considerarse que la actora ha actuado con el abuso que denuncia la parte demandada hoy apelante.

CUARTO.-Los razonamientos hasta aquí expuestos determinan la desestimación del presente recurso de apelación y la confirmación de la resolución de instancia, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

De conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, en su apartado 9, se declara la pérdida del depósito para recurrir constituido por los apelantes, al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

Fallo

1.-Se desestima el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Onofre Perelló Alorda en nombre y representación de don Marcial , contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de 1ª Instancia 9 de esta Ciudad, en los autos de juicio ordinario de que deriva el presente rollo, y en consecuencia, se confirma la expresada resolución.

2.-Se imponen a la parte apelante las costas de esta alzada.

3.-Con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.