Sentencia Civil Nº 675/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 498/2009 de 25 de Noviembre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00675/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 7008060/2009

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 498/2009

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 143/2008

Órgano Procedencia: JZDO. 1ª INSTCIA. E INSTRUC. Nº 4 DE SAN LORENZO DE EL ESCORIAL, MADRID

De: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CL. DIRECCION000 Nº NUM000 , RESIDENCIAL DIRECCION001 FASE NUM001 VILLANUEVA DEL PARDILLO, MADRID

Procurador: JUAN TORRECILLA JIMÉNEZ

Contra: VENTA DE TERRENOS Y LOCALES, S.A.

Procurador: JORGE DELEITO GARCÍA

Ponente: ILMA. SRA. Dª Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

DªMª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

DªMª JOSEFA RUIZ MARÍN

En Madrid, a veinticinco de Noviembre de dos mil nueve.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los Autos Nº 143/2008, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia Nº 4 de San Lorenzo de El escorial, Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandante la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CL. DIRECCION000 Nº NUM000 , RESIDENCIAL DIRECCION001 FASE NUM001 DE VILLANUEVA DEL PARDILLO, MADRID, representada por el Procurador Sr. Don Juan Torrecilla Jiménez y defendida por Letrado, y de otra como apelado demandado la mercantil VENTA DE TERRENOS Y LOCALES, S.A., representada por el Procurador Sr. Don Jorge Deleito García y defendida por Letrado, seguidos por el trámite de Procedimiento Ordinario.

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de San Lorenzo de El Escorial, Madrid, en fecha 23 de Febrero de 2.009 , se dictó Sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO:

"DESESTIMO LA DEMANDA presentada por el procurador don marcelino Bartolomé Garretas, en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION001 NUM001 , sita en la DIRECCION000 nº NUM000 , edificio DIRECCION002 , de Villanueva dell Pardillo, contra VENTAS DE TERRENOS Y LOCALES S.A., representada por el Procurador don Antonio de Benito martín, a la que absuelvo de las pretensiones contra ella deducidas. Con expresa condena en costas a la actora."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso Recurso de Apelación por la parte demandante. Admitido el Recurso de Apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los Autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, de fecha 29 de septiembre de 2.009, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 17 de Noviembre de 2.009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La Comunidad de Propietarios " DIRECCION001 " de la calle DIRECCION000 nº NUM000 , Edificio DIRECCION002 , en Villanueva del Pardillo (Madrid) se constituyó mediante escritura pública otorgada en fecha 25 de marzo de 2.003 , donde se llevó a cabo la declaración de obra nueva y la división horizontal, estableciendo en su exponiendo III, 5º.3 lo siguiente: "Los propietarios de los locales comerciales sólo podrán desarrollar en sus establecimientos los negocios o industrias que permitan las ordenanzas municipales, previa licencia de actividad concedida. Igualmente podrán instalar rótulos, incluso luminosos, abrir escaparates y huecos, siempre que estén acordes con la normativa municipal vigente y la estética del inmueble sin que precise el consentimiento de la Comunidad de Propietarios".

"Ventas de Terrenos y Locales, S.A." es propietaria de los locales 2 A y 2 B (antes 9 A y 9 B), sitos en la Avenida Valle del Baztán con vuelta a la calle DIRECCION000 nº NUM000 , integrados en dicha Comunidad de Propietarios.

En fecha 17 de mayo de 2.007, la propietaria de los locales procedió a su arrendamiento a favor de D. Ricardo y Doña Mariana . Posteriormente, mediante documento de 3 de agosto de 2.007, los arrendatarios ceden a "Liliput Kindergarden, S.L." los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento.

Se han llevado a cabo la realización de obras en los locales objeto de autos, consistentes en la apertura de ventanas en la fachada interior del edificio referido, considerando la Comunidad de Propietarios que el resultado altera la configuración y estructura del edificio, siendo necesario la aprobación por unanimidad de la junta de propietarios; ante la ausencia de dicho requisito, formula la demanda iniciadora de este procedimiento contra la propietaria de dichos inmuebles, interesando que se declaren indebidas las obras de apertura de ventanas, obligándola a retornar las cosas a su primitivo estado. La sentencia dictada en primera instancia desestima la demanda, habiéndose formulado contra la misma recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.

SEGUNDO.- Los motivos del recurso de apelación interpuesto por la parte actora giran en torno a la apertura de las ventanas en la fachada interior del edificio, versando los extremos litigiosos sobre si las obras realizadas alteran la configuración del edificio, si las mismas se encuentran amparadas por la autorización que los estatutos comunitarios otorgan a los propietarios de los locales y, finalmente, si es necesario la aprobación unánime de la junta de propietarios para la apertura de los referidos huecos.

A dichos efectos, hemos de recordar que el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que "En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 C.Civil corresponde al dueño de cada piso o local: a) el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado", en definitiva, el propietario de cada uno de los pisos puede ejercer sobre el mismo su derecho de propiedad, desarrollando todas las facultades derivadas de dicho derecho, incluso puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios del inmueble de su propiedad, siempre y cuando no "menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario", de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 7.1 de la ley de Propiedad Horizontal ; necesitando la unanimidad de la junta de propietarios para llevar a cabo cualquier alteración de la estructura del edificio, en virtud de lo dispuesto en los artículos 12 y 17.1ª de la referida Ley, postura mantenida por la Sala Primera del Tribunal Supremo, en sentencia de 22 de mayo de 1.995 , donde se exige unanimidad para la realización de dichas obras, argumentando que "Es reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo (vid. STS 22-XII-1.999 y 7-II-1.976 ), según la cual los estatutos pueden establecer cuantos pactos no sean contrarios a las normas de carácter imperativo, contenidas en la ley, y entre éstas se cuentan las que impiden hacer obras que afectan de modo sustancial al edificio, por lo que debe concluirse que las obras efectuadas no pudieron ser aprobadas por la junta de propietarios, sin el voto unánime de sus miembros".

Llegados a dicho punto hemos de acudir al exponendo III, 5º.3 de la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, ya citado en el fundamento precedente, donde se autoriza a los propietarios a "abrir escaparates y huecos", pudiendo estar comprendidas dentro de los mismos las ventanas objeto de autos, exigiendo que "estén acordes con la normativa municipal vigente" y con "la estética del inmueble", de tal forma que si se cumplen dichas condiciones no será necesario la aprobación por la junta de propietarios.

Para comprobar si la apertura de los huecos que nos ocupan se ha efectuado de acuerdo con la normativa municipal, hemos de acudir a la documentación aportada con la contestación a la demanda, concretamente a los documentos números 4 y 5, los cuales evidencian que el Ayuntamiento de Villanueva del Pardillo concedió, en fecha 7 de junio de 2.007, licencia a D. Antolín Ricardo (arrendatario de los locales) para la realización de las obras menores que tenían como finalidad el acondicionamiento del local, asimismo se otorga, en fecha 14 de enero de 2.008, licencia de actividad, apertura y funcionamiento de Escuela Infantil a "Liliput Kindergarden, S.L." (cesionaria del arrendamiento), reflejando que "tal apertura de huecos es urbanísticamente viable, concediéndose las licencias" . En consecuencia, consideramos que los documentos citados acreditan suficientemente la observancia de la normativa vigente.

Por otra parte, las obras realizadas son respetuosas con la estética del inmueble, como pone de manifiesto el informe pericial aportado por la parte demandada, elaborado en fecha 3 de octubre de 2.008 por el arquitecto D. Pedro Miguel , donde se señalan datos descriptivos que apoyan dicha versión, destacando "Que las fachadas, tanto exteriores, como las interiores presentan unas zonas donde está previsto la realización de huecos y escaparates", añadiendo que "para las fachadas interiores a espacio libre, la zona prevista se señala con el mismo color y tono de ladrillo visto que marca las ventanas, balcones y miradores de las plantas superiores, para preservar la estética y no dar sensación de provisionalidad", abundando en lo anterior con las siguientes manifestaciones: "Que las zonas marcadas señalan el tamaño máximo que podrán alcanzar los escaparates y huecos", "Que para facilitar la apertura de escaparates y huecos en la zona prevista para ello se construyó sin realizar la unión de dos tipos de ladrillo", "Que la apertura de huecos para ventana se ha realizado en la zona prevista para ello en las fachadas interiores del edificio", "Que el acristalamiento de las ventanas se ha realizado con vidrios que impiden la visión desde el interior del local a los espacios comunes, preservando la intimidad de los miembros de la Comunidad". Todo ello aparece claramente reflejado en las fotografías incluidas en el informe, que revelan, sin duda alguna, que las ventanas abiertas en los locales, propiedad de la demandada, no rompen la estética del inmueble ni alteran la configuración del mismo.

El informe pericial traído a los autos por la parte actora, elaborado en fecha 20 de noviembre de 2.008 por el arquitecto técnico D. Bruno , ofrece una visión contraria al anterior, indicando que "Existen una alteración del aspecto de las fachadas interiores que se corresponde con los locales que se citan, ya que en dicha fachada se han practicado una serie de huecos y se han instalado ventanas que dan luz al interior de dichos locales" y continúa precisando que "El acceso directo a los locales es por la calle de su situación, con varios huecos abiertos a ella. A todos los locales se accede directamente desde la calle. Además, existen huecos diversos que dan luces y vistas al local en cuestión", entendiendo que "no parece haberse previsto que los locales de la planta baja tuvieran huecos con luces y vistas sobre el patio interior comunitario". Posteriormente, en el momento de la ratificación, mantiene que las distintas tonalidades de la fachada responden exclusivamente a una cuestión estética.

A la vista del contenido de los citados informes y tras la observación de las fotografías del lugar donde se han abierto las ventanas, tanto las incorporadas a cada uno de los informes periciales como las obrantes en el acta notarial de fecha 28 de junio de 2.007, aportado con la demanda como documento nº 7, llegamos a la conclusión que las obras realizadas en el local propiedad de la demandada se adecuan a la estética del edificio, no alterando la configuración del mismo y siendo acordes con la normativa municipal, por tanto las obras realizadas están amparadas y permitidas por los Estatutos comunitarios, en los cuales textualmente se precisa que "los propietarios de los locales podrán abrir huecos y escaparates", sin distinguir si los mismos se practican en la fachada exterior o interior, siendo totalmente intrascendente, a estos efectos, que los locales tengan acceso desde la calle o desde el patio interior del edificio. En definitiva, no es necesario que la apertura de dichos huecos obtenga la aprobación por unanimidad de la junta de propietarios, al haberse llevado a cabo conforme a lo previsto en los estatutos comunitarios.

Por todo ello, procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto, con la consiguiente confirmación de la resolución objeto de recurso.

TERCERO.- De acuerdo con lo preceptuado en los artículos 394 y 398 L.E.Civ ., las costas procesales causadas en esta instancia se impondrán a la parte apelante.

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, DESESTIMANDO el recurso interpuesto por el Procurador Sr. Torrecilla Jiménez, en nomre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CL. DIRECCION000 Nº NUM000 , RESIDENCIAL DIRECCION001 FASE NUM001 DE VILLANUEVA DEL PARDILLO, MADRID, contra la Sentencia dictada en fecha 23 de Febrero de 2.009 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de San Lorenzo de El Escorial, Madrid , en Autos de Juicio Ordinario Nº 143/2008 , acuerda CONFIRMAR la referida resolución en todos sus pronunciamientos.

Con expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta instancia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº 498/2009 , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.