Sentencia CIVIL Nº 715/2017, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 2, Rec 515/2016 de 29 de Noviembre de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
TOLEDO
SENTENCIA: 00715/2017
Rollo Núm. ............. 515/2016.-
Juzg. 1ª Inst. Núm.... 2 de Toledo.-
J. Ordinario Núm.......... 75/2014.-
SENTENCIA NÚM. 715
AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO
SECCION SEGUNDA
Ilmo. Sr. Presidente:
D. JUAN MANUEL DE LA CRUZ MORA
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. RAFAEL CANCER LOMA
Dª. ISABEL OCHOA VIDAUR
En la Ciudad de Toledo, a veintinueve de noviembre de dos mil diecisiete.
Esta Sección Segunda de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres.
Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,
SENTENCIA
Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 515 de 2016, contra la sentencia
dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 2 de Toledo, en el juicio Ordinario núm. 75/2014, en el que han
actuado, como apelante Eloy , representado por el Procurador de los Tribunales Sra. Cristina Lucia de la
Cruz Martín Maestro y defendido por el Letrado Sr. Franco Villares; y como apelado NAVAMUEL Y DUQUE
S.L., representado por el Procurador de los Tribunales Sra. María Nuria González Navamuel y defendido por
el Letrado Sr. Fernando Ferrero.
Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Magistrado D. RAFAEL CANCER LOMA, que expresa el parecer
de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 2 de Toledo, con fecha 13 de junio de 2016, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: 'DESESTIMO íntegramente la demanda formulada por la Procuradora Sra. de la Cruz Martín Maestro en nombre y representación de D. Eloy frente a NAVAMUEL Y DUQUE, S.L. y en su consecuencia, LE ABSUELVO de las pretensiones ejercidas en la demanda, con expresa condena en costas a la parte demandante . '

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por Eloy , dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.

SE REVOCAN EN PARTE y en la forma que luego se dirá, los fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, que habrán de ser completados en la forma que se exprese, si bien se ratifican los antecedentes de hecho, que relatan la dinámica procesal, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: Antes de entrar en el examen del recurso de apelación, entendemos conveniente traer a colación algunas consideraciones generales de interés relativas al régimen legal y estatutario aplicable a los trasteros bajo cubierta.

a) El artículo 1, párrafo 2ª de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH ) aclara, a los efectos de esta Ley, que también tendrán la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquel o la vía pública, lo cual permite entender el régimen de la LPH a los trasteros, plazas de garaje siempre que tengan salida a elemento común o vía pública .

b) Igualmente, conforme a la LPH, el nacimiento de ese régimen especial de propiedad exige un título constitutivo ( artículo 5 LPH ) en el que deben aparecer claramente descritos, además del inmueble en su conjunto, cada una de los pisos y locales al que deberá asignarse un número correlativo.

La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

c) En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existente, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con la totalidad del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va efectuarse de los servicios comunes.

d) El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

Los Estatutos de la Comunidad de propietario constituyen, por tanto, un elemento integrante del título constitutivo de la propiedad horizontal.

Los estatutos deben contener las reglas que acoten el ejercicio de los derechos y facultades de los copropietarios, atribuyendo los que no prohíbe el 'ius cogens'.

No se puede privar de dar el destino que mejor considere a un elemento privativo, salvo que se prohíba explícitamente en los estatutos , con independiente de que tal destino o utilización pueda declararse dañoso, molesto, insalubre, peligroso, ilícito o irregular cuando no reúna la correspondiente licencia administrativa.

Por lo que atañe a los servicios y elementos comunes, los estatutos deben precisar qué elementos son de utilización común para todos y cuales para unos determinados, así como la utilización privativa de determinados elementos comunes como terrazas en áticos o patios, jardines en bajos, etc.

e) Otra de las finalidades de los estatutos se centra en el reparto de lacontribución a los gastos generales cuando esta se aparta del correspondiente al coeficiente de participación en la propiedad horizontal e, incluso, llegando a la exoneración en el pago de determinados servicios generales que no pueden ser disfrutados por ciertos copropietarios, siempre que dicha excepción sea justa y razonable y esté claramente perfilada.

f) Por último, el capítulo que genera habitualmente más litigiosidad se centra en la interpretación de las normas estatutarias que prohíben la realización de determinadas actividades en elementos privativos por parte de sus propietarios u ocupantes .

Dispone el artículo 7. 2. LPH que: 'Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.' Las prohibición de este tipo abarca también actividades en toda la propiedad, incluidos los garajes, trasteros o similares así como en zonas comunes, escaleras, ascensores, piscinas, jardín, etc.

Las limitaciones al disfrute de una vivienda o local (incluidos garajes, trasteros o similares) deben ser interpretas de forma restrictiva como tal excepción al disfrute con 'las máximas posibilidades de utilización, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto por el interés general, que se encarna en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal...' a las que hace referencia la Exposición deMotivos , párrafo noveno de la LPH.



SEGUNDO: Hechas las consideraciones precedentes, en el supuesto concreto de autos, los locales anejos (objeto de controversia) aparecen descritos en el título constitutivo como trasteros : 'PLANTA BAJO CUERTA...

-Cuartos trasteros número treinta y cuatro, treinta y seis, treinta y ocho, cuarenta y cuatro y cuarenta y cinco. Cuota de participación de cada uno: cero enteros, cincuenta centésimas por ciento. ( folio 254 de las actuaciones).

Más adelante, en las NO RMAS DE CARÁCTER ESTATUTARIAS y en relación con los trasteros bajo cubierta se especifica: 'Caso de que ostentaran alguna titularidad (se refiere a los propietarios de los locales comercial que se ubican en la planta baja del edificio), en las plantas de sótanos segundo o planta bajo cubierta, estarán obligados a satisfacer los gastos correspondientes en proporción a la cuota de participación que ostenten como consecuencia de la propiedad derivada de la planta que hagan uso'.

En su apartado b) expone 'Dado que el edificio descrito se compone de dos cuerpos en sus plantas primera, segunda, tercera, cuarta y bajo cubierta, accediéndose a los distintos departamentos independientes y cuartos trasteros ubicados estos en la planta bajo cubierta, a través de sendas escaleras y ascensores, los titulares de cada una de las fincas independientes, contribuirán a los gastos de mantenimiento y conservación de la escalera a través de la cual se accede a sus distintas propiedades, estando en consecuencia exentos del mantenimiento y conservación de la escalera por la que se no se accede a su propiedad'.

Es significativo por último, la mención que contiene respecto de los locales comerciales del edificio en el punto e) y f) cuando declara: e) 'En los locales comerciales del edificio se podrán desarrollar cualquier tipo de actividades que estén permitidas por las disposiciones vigentes, quedando autorizado el o los que resulten ser sus propietarios para realizar las instalaciones de acuerdo con dichas actividades aunque afecte a elementos comunes del edificio, siempre y cuando no atente contra la seguridad estructural del mismo...' f) El o los propietarios de tales locales comerciales, quedan autorizados desde ahora, para agruparlos, dividirles, segregarlos o comunicarlos en la forma que estimen oportuno, sin necesidad para ello del consentimiento de la Comunidad de Propietarios, pero teniendo en cuenta que con ello no se deben ver afectados en modo alguno las cuotas de condominio de los restantes copropietarios, ni alterados o modificados elementos comunes del total inmueble.

Finalmente en el apartado g) se recoge una norma de remisión expresa a la Ley de Propiedad Horizontal, sin perjuicio y además de lo que en día los Estatutos de Comunidad pudieran establecer.

En definitiva, según el título constitutivos, nos hallamos ante unas dependencias existentes en la planta bajo cubierta que alterna la terraza con cubierta (terraza cubierta) que como tal delimita el inmueble por su plano superior, rematando la estructura del edificio (cubierta con altura desigual, no susceptible de pisar en parte).

La calificación de la cubierta-terraza como elemento común deriva de su propia naturaleza o esencia (impide que el agua y el viento penetre en el edificio), entendiendo que las llamadas terrazas a nivel o azotea cumplen, en el caso de autos, una función de servicio para facilitar el mantenimiento de la misma o de las instalaciones que puedan situarse en aquella tales como antenas, chimeneas de ventilación, etc., sin que pueda atribuirse a las mismas su uso exclusivo por un copropietario, aunque se encuentre a nivel, pues no debe, en principio, considerarse una prolongación de los habitáculos descritos como trasteros, salvo que expresamente dispusiera el título constituido otra cosa.

Pero ello no impide que el titular del elementos privativo próximo puede actuar, sin acuerdo de autorización alcanzado por unanimidad de la Junta de Propietarios en lo que no constituya la cara externa del mismo o introducir modificaciones en el interior, como eliminar las paredes de separación entre dos trasteros para unirlos o agruparlos en uno solo (siempre que los elementos afectados no tenga una función estructural), recubrir paramentos o suelos siempre que dichas mejoras no contravengan las normas sobre seguridad.

Por otro lado , la apertura de claraboyas, lumbreras o lucernas que pueden servir para facilitad la ventilación e iluminación natural en la propia cubierta o techo o en las paredes afecta a elementos que por destino son comunes común y por ello su instalación, siempre que no esté prevista o contemplada en el título constitutivo o proyecto de ejecución respecto de los trasteros bajo cubierta, precisaría su autorización por acuerdo unánime de la Junta de Propietarios de la Comunidad.



TERCERO : Pues bien, si nos ajustamos al instrumento de ordenación territorial aplicable a la materia que nos ocupa y vigente a la fecha de los visados del Proyecto Básico del Edificio Colón y del Proyecto de Ejecución objeto de la licencia concedida, solo podría entenderse como pieza habitable aquella que se dedica a una permanencia continuada de las personas y, por tanto, todas las que no sean vestíbulos pasillos, aseos, despensas, roperos, trateros , depósitos, aparcamientos y tendederos'.

Obra aportada a las actuaciones, como documentos anexos al informe pericial que acompaña al escrito de demanda (folio 141 y siguientes) un informe técnico, emitido por el Arquitecto Municipal que señala: '4. La solución de la cubierta debe adecuarse a la inclinación de ambos faldones partiendo de los aleros hasta al cumbrera.

En la planta bajo cubierta debe eliminar los huecos de carpintería deventilación e iluminación en paramentos verticales o inclinados , estas zonas deben ventilar por conductos verticales de ventilación.' Por último, con fecha 2 de febrero de 1992, en un nuevo informe (folios 154 y siguientes) se insiste en que la solución de cubierta debe adecuarse a la inclinación de ambos faldones, eliminándose los huecos proyectados, se debe cumplir la NBE-CPI/91 en lo que se refiere a la protección de las escaleras.' Asimismo (folio 156 de las actuaciones), se expresa que en el proyecto se plantean trasteros en la planta bajo cubierta que deben contar con tal uso exclusivamente.

El Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española define al palabra 'trastero' como pieza o desván destinado para guardar o poner los trastos que se no son del uso diario, acepción que sería compatible con su uso como archivo (entendido como lugar donde se conservan y custodian un conjunto de documentos que una persona o sociedad o institución produce en el ejercicio de sus funciones o actividades).

Esa función, sin embargo, no precisa (ni requiere dicha dependencia por su destino) que disponga de un cuarto de baño o aseo con conexión a bajante y redes de suministro de agua o calefacción, ni que precise de una conexión para la instalación de un sistema de aire acondicionado.

Igualmente, no es conforme a la licencia de ejecución de la obra, la apertura de huecos de carpintería de ventilación e iluminación en paramentos verticales o inclinados, pudiendo ventilarse dichos habitáculos por conductos verticales.



CUARTO : A la vista de lo expuesto en los párrafos precedentes, concluimos que las obras de adaptación emprendidas por la parte demandada en los trasteros núm. 34 y 36, ubicados en la en la planta bajo cubierta, no supusieron una modificación de elementos comunes con propósito de utilización privativa, dado que las puertas de cerramiento de los referidos trasteros, como los huecos de carpintería de ventilación e iluminación en paramentos verticales ya existía al momento de adquirir los mismos.

Por otro lado, la eliminación de una pared divisoria para agrupar los dos trateros era perfectamente legítima, siempre que aquella no tuviera una función estructural.

Sin embargo, entendemos que nos es compatible con el uso o destino de un trastero, ni con la normativa de ordenación territorial, la instalación de un cuarto de baño, como tampoco creemos que pueda destinarse, en el momento presente o en el futuro, dicho habitáculo a un uso o servicio distinto del contemplado en el proyecto de ejecución como un trastero, representando su potencial uso habitable (vivienda, estudio, oficina) una actividad irregular e ilícita al ser incompatible con su destino o uso específico.

Por todo ello entendemos que únicamente, del conjunto de las obras ejecutadas por la parte demandada, puede considerarse ilegal, al no estar implícitamente permitida ni ser acorde con el destino del habitáculo como trastero, la instalación de un baño y su conexión con las redes de abastecimiento y evacuación, aunque estas preexistieran (incluidas las de agua corriente y calefacción comunitaria).

Desconocemos si el forrado de paramentos verticales (mediante la disposición de un trasdosado de placas de yeso laminado) y solado de superficie (con tarima de madera) puede incrementar la desprotección de edificio de acuerdo con la normativa técnica frente al riesgo de incendio, en cuyo caso de igual modo debería ser modificado, según lo prescrito en el Código Técnico de la Edificación Vigente.

Ello no empecé que, como se pone de manifiesto en el informe pericial emitidos por D. Luis Manuel (Arquitecto Colegiado del COACM), la demandada ( como actual propietaria de los trasteros 34 y 36) venga obligada en un futuro a eliminar los huecos de carpintería de ventilación e iluminación en paramentos verticales, pudiendo ventilar por conductos verticales de ventilación, con independencia de que el habitáculo al ser adquirido 'Se encontraba recibida la carpintería de la puerta de acceso y de las ventanas, con vidrios incorporados'.

Por último, debemos recordar que cualquier comunero está legitimado para actuar en defensa de la Comunidad y de la legalidad , interesando la restitución de los elementos comunes a su correcto estado cuando éstos se vean significativamente alterados, constatando la potencial lesividad de las instalaciones reseñadas, por estar destinadas a un uso distinto del inicialmente previsto en el proyecto de ejecución, incompatible con la función específica que los trasteros bajo cubierta pueden y deben cumplir.

No existe por ello abuso de derecho, ni es aplicable la doctrina de los 'actos de emulación', ni la acción ejercitada se desvía del fin legitimo para el que el derecho fue creado.



QUINTO : La estimación del recurso y también de la demanda solo puede ser parcial, pues no podemos declarar que las obras ejecutadas 'per se', salvo la instalación de un baño, determinen un uso ilícito o ilegal de los trasteros como vivienda, oficinas, estudios o cualquier otro destino similar habitacional.

Este hecho, así como la circunstancia (claramente constatada) de que la parte demandada recibió los trasteros en las condiciones ya relatadas en los párrafos precedentes determina que existan razones evidentes que impiden la condena (también interesada en el ordinal segundo de la demanda) a devolver a su estado anterior los citados trasteros, aunque deberán ser suprimidas conexiones con los servicios de saneamiento, calefacción, agua caliente y fría comunitarias.

Por ello, siendo parcialmente estimado el recurso y por ende la demanda interpuesta, no procede formular pronunciamiento de condena por las costas generadas en ambas instancias.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que ACOGIENDO EN PARTE el recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de D. Eloy , debemos REVOCAR Y REVOCAMOS EN PARTE la sen tencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 2 de Toledo, con fecha 13 de junio de 2016 , en el procedimiento Ordinario núm. 75/2014, de que dimana este rollo, y en su lugar estimamos parcialmente la demanda en los siguientes términos: 1) Del conjunto de las obras ejecutadas por la entidad demandada en los trasteros núm. 34 y 36 de la planta baja cubierta declaramos ilícitas, por no ser acorde con el destino del habitáculo, la instalación de un baño y la conexión con las conducciones de saneamiento y suministros de agua fría y caliente o de calefacción comunitarias.

2) Condenamos a la demanda a eliminar el baño instalado en los trasteros agregados y las conexiones a las redes comunes de saneamiento y suministro de agua caliente, fría y calefacción.

Todo ello sin efectuar especial pronunciamiento sobre las costas causadas en ambas instancias.

De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional décimo quinta L.O. 1/09 se hace saber a las partes que no se admitirá a trámite ningún recurso, sino se justifica la constitución previa del depósito para recurrir en la cuenta de depósitos, lo que deberá ser acreditado.

Nº de c/c 4328 0000 + clave + nº de procedimiento y año.

Claves: 00 (reposición) (25 euros).

01 (revisión resolución secretario) (25 euros).

02 (apelación) (50 euros).

03 (queja) (30 euros).

04 (infracción procesal) (50 euros).

05 (revisión de sentencia) (50 euros).

06 (casación) (50 euros).

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr.

Magistrado Ponente D. RAFAEL CANCER LOMA, en audiencia pública. Doy fe.