Sentencia Civil Nº 74/2016, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 567/2015 de 15 de Febrero de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00074/2016

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 567/15

Asunto: ORDINARIO 415/14

Procedencia: PRIMERA INSTANCIA NÚM. 1 PONTEVEDRA

LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR LOS ILMOS MAGISTRADOS

D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO

Dª MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ

D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ,

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NUM.74

En Pontevedra a dieciséis de febrero de dos mil dieciséis

Visto en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los autos de procedimiento ordinario núm. 415/14, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Pontevedra, a los que ha correspondido el Rollo núm. 567/15, en los que aparece como parte apelante-demandado: CONSELLERÍA DE FACENDA, representado por el ABOGADO DE LA COMUNIDAD, y como parte apelado-demandante: REDINOR SL, representado por el Procurador D. ISABEL SANJUAN FERNANDEZ, y asistido por el Letrado D. ANDRES MALVAR PINTOS, y siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ,quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Pontevedra, con fecha 29 junio 2015, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

'Que debo estimar la demanda presentada por la Procuradora Doña Isabel Sanjuán Fernández, en nombre y representación de 'REDINOR SL', contra la XUNTA DE GALICIA y, en consecuencia, debo:

1º.-Declarar resuelta la compraventa del local sito en el bajo del edificio de la calle Cruz Vermella, número 9, de Pontevedra.

2º.-Condenar a la Xunta de Galicia a la devolución a 'REDINOR SL' de la cantidad de 50.075,54 euros, con el interés legal desde la fecha del emplazamiento de la demanda.

No se hace especial imposición de las costas procesales.'

SEGUNDO.-Notificada dicha resolución a las partes, por Consellería de facenda, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala para la resolución de este recurso.

TERCERO.-En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- El presente recurso de apelación trae causa de la demanda presentada por Redinor, S.L. en la que ejercitaba acumuladas, -en acumulación subsidiaria, las acciones de resolución de un contrato de compraventa por la existencia de vicios ocultos y por concurrir vicio del consentimiento.

La sentencia de primera instancia estimó la acción principal y declaró resuelto el contrato por considerar que la cosa vendida se encontraba afectada por un vicio oculto, en aplicación del art. 1484 del Código Civil . En un breve recurso de apelación, la representación vendedora insiste en la tesis expuesta en el escrito de contestación a la demanda, singularmente en relación con el conocimiento que la compradora habría tenido del vicio que se estimó en la instancia como redhibitorio. Por su parte, la representación demandante formula a su vez recurso de apelación contra el pronunciamiento de la sentencia que exoneró del pago de las costas procesales.

Los hechos que declara probados la resolución ahora recurrida no resultan discutidos en esta alzada, al menos en sus aspectos esenciales. La resolución del recurso exige partir, en consecuencia, de aquella declaración que en síntesis se expone del siguiente modo:

a)Por resoluciones de la Consellería de Facenda de la Xunta de Galicia de 20.11.2012 y 24.10.2013 se acordó la venta en pública subasta de diversos inmuebles, entre ellos del local destinado a usos comerciales ubicado en el nº 9 de la calle Cruz Bermella de Pontevedra; el 13.11.2013 se publicó el anuncio de la subasta en el diario oficial, señalándose el día 11.12.2013 como fecha de celebración.

b)El 20.11.2013 representantes de Redinor y de la Xunta de Galicia (entre ellos D. Germán , jefe de servicio de Protección y Defensa Patrimonial, y Dª María Angeles , feja de área de recursos humanos de la Agencia de Turismo de Galicia) visitaron conjuntamente el local.

c)El día de la subasta la única puja admitida fue la presentada por Redinor, que se adjudicó el local por el precio de 250.377,72 euros, previa consignación de la suma de 50.075,54 euros como depósito para poder tomar parte en la subasta; con fecha de 23.12.2013 se dictó por la Secretaría General Técnica y del Patrimonio la correspondiente orden de adjudicación, notificada a la parte el 21.1.2014.

Sucedió que el local en cuestión había quedado afecto al pago de una derrama por importe de 143.879 euros para la realización de obras de rehabilitación integral de la fachada del edificio en que se ubica. En la tesis demandante, ello suponía la existencia de un vicio oculto que fundamentan el ejercicio de la acción redhibitoria. Los hitos relevantes respecto del acuerdo definitivo de la junta de propietarios son los siguientes, en relación que efectúa la sentencia de forma no contradicha por la apelante:

El 15.11.2013 se acordó en junta de propietarios llevar a cabo la rehabilitación integral de la edificación, desechando la opción de realizar simples obras de carpintería; se adoptó también el acuerdo de que dicha rehabilitación debía llevarse a cabo en una sola fase, mediante la realización de una fachada ventilada; se acordó también por unanimidad de los copropietarios presentes la búsqueda del mejor precio entre las empresas contratistas y la presentación a nueva junta del correspondiente presupuesto. Al menos en dos juntas anteriores, celebradas el 16.4.2013 y el 27.9.2013 se había puesto de manifiesto la situación de la fachada y la exigencia de su reparación.

Esta nueva junta tuvo lugar el 30.1.2014, en la que se aprobó la adjudicación de la obra a una contratista por el precio de 992.270 euros y se acompañaba con la convocatoria propuesta del arquitecto Sr. Miguel en la que se distribuía entre los propietarios el precio, correspondiendo al local objeto de litigio la suma de 143.879 euros (en atención a su coeficiente de participación, del 14,50%).

La sentencia de primera instancia considera que la edificación, independientemente de la fecha concreta en la que se aprobó la forma de llevar a cabo la reparación, la empresa constructora y el importe de la derrama, se encontraba afectada por un serio vicio constructivo en sus elementos comunes. Este vicio, en lo que a su gravedad se refiere y en cuanto al importe de las obras de reparación, era plenamente conocido por los propietarios al menos en el momento de celebrarse la junta de noviembre de 2013; esto es, con anterioridad a la celebración de la subasta, que tuvo lugar el 11.12.2013; no se trataba de una simple obra de conservación o de mantenimiento, sino de una obra de gran envergadura que afectaba al normal uso de la cosa y cuya reparación, en lo que afectaba al local, suponía el 57% del precio en el que resultó adjudicado, lo que supone un aliud pro alio que integra el supuesto de hecho del art. 1484 sustantivo y da fundamento a la acción redhibitoria. Finalmente la sentencia, -en su fundamento jurídico sexto-, se detiene en la cuestión de si los compradores conocían la existencia del vicio, afirmación que rechaza sobre la base del análisis de la prueba testifical; también rechaza que fuera exigible a los compradores haberse proveído de la información necesaria sobre la entidad de las obras a acometer, que en todo caso habría sido requerida y negada por el administrador de fincas. Precisamente las dudas de hecho que presenta la determinación de este elemento subjetivo, a lo que expresamente se añade la existencia de dudas de derecho, lleva a la juez de primer grado a optar por la no imposición de costas.

La representación de la Xunta de Galicia centra su recurso en el argumento relativo al conocimiento por los compradores del estado de la cosa objeto del contrato, lo que determinaría que el vicio en cuestión no tendría la condición de oculto; la recurrente insiste en que los funcionarios que acudieron a la visita del día 20.11.2013 no tenían todavía conocimiento del resultado de la junta celebrada el día 15.11.2013 y que mostraron su disposición de facilitar a la futura compradora cuanta información fuera necesaria sobre el estado del local, por lo que concurriría una 'nula intención de ocultación', y que en todo caso al haber indicado a los representantes de Redinor la posibilidad de contactar con el administrador de la comunidad exoneraría a la vendedora de la necesidad de remitir la documentación y los acuerdos de la junta de propietarios. Finaliza el recurso afirmándose la negligencia en la que habrían incurrido los compradores al no haber exigido la exhibición de la documentación pertinente.

SEGUNDO.- La obligación de entrega de la cosa vendida que soporta como esencial la parte vendedora en el contrato de compraventa se complementa con la obligación de entregar su posesión pacífica y útil, de suerte que el comprador pueda dedicarla a los usos que le son propios. Esta obligación de garantía de la posesión útil, o de saneamiento en la denominación tradicional del Código Civil, se recoge en el art. 1474 para la compraventa, aunque también se reconoce en otros casos de contratos bilaterales.

Si la cosa presenta vicios ocultos que impiden al comprador su uso útil el Derecho reconoce, desde los tiempos de los ediles curules, al comprador la posibilidad de deshacer la venta (redhibere); pare ello el vicio ha de ser oculto o encubierto, desconocido por el comprador, nocivo para el uso de la cosa y anterior a la venta.

El debate se centra en esta alzada en el carácter oculto del vicio, toda vez que no se discute ni su existencia ni su entidad. Tampoco su preexistencia al momento de celebración de la compraventa, en el caso formalizada por el acto de adjudicación tras la subasta.

El vicio no puede producir el efecto de resolución del contrato si resulta manifiesto o cuando el comprador fuera un perito que por razón de su profesión u oficio debiera haber conocido su existencia (art. 1484). La clave de la cuestión está en si los representantes de Redinor fueron informados o no sobre tal cuestión en la reunión celebrada el 20.11.2013.

Compartimos con la sentencia de primer grado, -es más, a la vista de la tesis recurrente puede tomarse tal razonamiento como consentido-, la tesis de que con independencia de los acuerdos alcanzados por la comunidad de propietarios respecto de la forma de reparación de los vicios existentes en la fachada de la edificación o sobre la distribución del precio de reparación, lo relevante es atender al momento en el que el vicio se manifestó con toda su gravedad. Por ello, el interés de los acuerdos de las sucesivas juntas, desde las celebradas en abril y noviembre de 2013, no es tanto el contenido de lo acordado cuanto si reflejaban o no el conocimiento por los propietarios de la trascendencia de los vicios existentes.

La declaración de los testigos, el presidente de la comunidad D. Jose Carlos y el Sr. Miguel , arquitecto de la obra, y dos de los funcionarios que acudieron a la visita de noviembre de 2013, nos parece que ha sido correctamente valorada por la sentencia de primer grado.

D. Jose Carlos , presidente de la comunidad en el período analizado, manifestó que el precio de la obra se supo en la junta de noviembre de 2013, fijándose alrededor del millón de euros. El arquitecto, a la vista del acta de 15.11.2013, manifestó que en esa reunión se informó sobre la posibilidad de ejecutar la obra en varias fases y sobre los precios respectivos, y la comunidad decidió acometer la obra de rehabilitación integral, mediante una fachada ventilada, en una sola fase en el precio estimado del millón de euros. Las declaraciones del arquitecto fueron elocuentes en relación con el aspecto exterior de la edificación y sobre la posibilidad de que pudiera conocerse la entidad del daño, cuando sustuvo que desde el exterior la fachada estaba sucia en algunas zonas, lo que podía resultar normal en un edificio de 35 años, pero que la entidad del daño resultaba por el estado de la carpintería que generaba humedad en el interior de las viviendas y locales; el testigo concluyó que a simple vista no podía advertirse la entidad del daño.

Por su parte, la declaración de los dos funcionarios también resultó ilustrativa de lo acontecido en la visita y el grado de la información dispensada a los futuros compradores. La visita tenía como objeto conocer el estado interior del local y ninguno de los testigos afirmó con rotundidad que se informara de la exigencia de acometer obras de entidad. Las manifestaciones de la Sra. María Angeles resultaron ambiguas en cuanto al grado de conocimiento que presentaban los representantes de Redinor. Lo cierto es que por los funcionarios se recomendó que recabaran información del administrador, a cuyo fin la Sra. María Angeles remitió un correo electrónico con los datos de contacto, desentendiéndose de cualquier actuación posterior. La declaración de D. Jose Carlos permitió conocer que el administrador negó la información solicitada por Redinor con el argumento de que afectaba a datos personales.

Del mismo modo, también nos parece relevante que la Xunta no informara a los futuros compradores del resultado de la junta de propietarios de 15.11.2013, cuya acta le fue comunicada a la Administración el 5.12.2013, antes por tanto de la celebración de la subasta. En dicha junta, contrariamente a lo que sostuvo la Sra. María Angeles , sí se tomó conocimiento de la entidad de la obra. Como precisó el arquitecto, el precio de 400.000 euros no se refería, como proponía la defensa de la Xunta, al importe global de la reparación, sino tan solo al elemento de las placas ventiladas, como fase de la obra de rehabilitación, junto con otras fases igualmente necesarias para la reforma total, acordándose finalmente por la comunidad la ejecución de todas las obras de forma integral, no por fases. El acta de la reunión (folios 211 y ss.) es suficientemente ilustrativa sobre tal extremo.

Por el contrario, no consideramos acreditado el conocimiento previo por la demandante del estado de la edificación. Las manifestaciones realizadas por los testigos sobre lo expresado en la visita, además de resultar poco precisas, no las consideramos ilustrativas de un grado de conocimiento cabal sobre la entidad de los defectos que presentaba la fachada. No inferimos del hecho de que la empresa regentada por la demandante hubiera celebrado contratos con la administración ningún indicio de la existencia de aquel grado de conocimiento.

Finalmente, y a diferencia de lo que sostiene la recurrente, no es exigencia para el éxito de la acción redhibitoria que el vendedor conociera la existencia del vicio o tuviera voluntad de ocultarlo. Este elemento subjetivo será relevante para juzgar sobre la procedencia de la pretensión indemnizatoria pero no para determinar si la acción debe o no prosperar. Se trata de una característica propia de las acciones edilicias, frente a las exigencias propias de las acciones basadas en la responsabilidad contractual, de ahí también la diferente incidencia del tiempo en el ejercicio de la acción, pues las primeras se someten a un breve plazo de caducidad semestral, como exigencia derivada de la seguridad del tráfico jurídico.

Por tanto, la conclusión que se sigue del resultado de las declaraciones de los testigos es que los compradores no fueron informados de la entidad de la obra, por lo que el argumento del recurrente no puede prosperar. La entidad de las obras resultaba oculta para el comprador, por lo que la acción ha sido correctamente estimada. El recurso se desestima.

TERCERO.- La sentencia de primera instancia opta por la no imposición de costas al apreciar dudas de derecho. En el fundamento jurídico séptimo la sentencia justifica la no imposición en la circunstancia de que en supuestos similares otros órganos provinciales han desestimado la existencia de vicios redhibitorios, citándose una sentencia de la AP de Zaragoza, en la que a su vez se traía la cita de otra de la AP de Madrid. El argumento se añade al que anticipaba el fundamento jurídico sexto cuando se aludía al grado de diligencia exigible a la compradora cuando aparentemente le fue negada la información por el administrador de fincas sobre lo acordado en las juntas de la comunidad, sin embargo este razonamiento, -que implicaría fundar el juicio sobre no imposición de costas en la existencia de dudas de hecho-, no es utilizado en la sentencia para la decisión de exoneración del pago de las costas.

La demandante sostiene en su recurso que no existe jurisprudencia vacilante o contradictoria sobre la cuestión. La Sala comparte este razonamiento. Como dijimos, la existencia de vicios ocultos con el efecto redhibitorio del contrato es expresamente reconocida desde los tiempos del Derecho romano. Los requisitos para el éxito de la acción son pacíficos en doctrina y jurisprudencia, y el problema surgirá en cada litigio en el análisis de los hechos concretos: la entidad del vicio y, sobre todo, el grado de conocimiento por parte del comprador suelen ser los extremos en los que se centra la actividad probatoria ante las discrepancias de hecho, y esta determinación de los hechos en la que lleva a la jurisdicción a adoptar diversas decisiones sobre el éxito de la acción. Pero no apreciamos dudas en la resolución del problema jurídico. La sentencia que cita la resolución recurrida rechazó la existencia de vicios ocultos en la cosa, razón por la que desestimó la acción edilicia, pero no es expresión de un criterio jurídico discrepante sobre la posible aplicación al caso de la acción basada en la existencia de vicios ocultos.

Por este motivo no vemos razones para inaplicar la regla general del vencimiento objetivo, por lo que la sentencia se ha de ver revocada en este extremo.

Vistos los preceptos citados y demás de necesaria y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación formulado por la representación procesal de la XUNTA DE GALICIA contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Pontevedra, en autos de juicio ordinario registrados bajo el número 415/2014, con imposición a la apelante de las costas devengadas por su recurso en esta alzada. Estimamos el recurso de apelación formulado por la representación procesal de REDINOR, S.L. y en su consecuencia condenamos a la XUNTA DE GALICIA a abonar las costas procesales devengadas en primera instancia. Declaramos la pérdida del depósito del recurrente vencido.

Así por esta sentencia, juzgando definitivamente en la instancia, lo pronuncia, manda y firma la Sala constituida por los Magistrados expuestos al margen.