Sentencia Civil Nº 76/2013, Audiencia Provincial de Guadalajara, Sección 1, Rec 362/2012 de 22 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

GUADALAJARA

SENTENCIA: 00076/2013

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1 de GUADALAJARA

DOMICILIO: PASEO FERNANDEZ IPARRAGUIRRE NUM. 10

Tfno.: 949-20.99.00

Fax: 949-23.52.24

19130 37 1 2012 0100397

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000362 /2012

Juzgado de procedencia:JDO.PRIMERA INSTANCIA N.1 de GUADALAJARA

Procedimiento de origen:JUICIO VERBAL 0001266 /2010

Apelante: Noemi

Procurador: ANDRES JESUS BENEITEZ AGUDO

Abogado: LUIS RUBIO MARTIN

Apelado: SELENE INMOALCALÁ, S.L.

Procurador: M PILAR ORTIZ LARRIBA

Abogado: RAUL DEL CASTILLO VEGA

ILMA. SRA. MAGISTRADA Dª ISABEL SERRANO FRÍAS

S E N T E N C I A Nª 76/13

En Guadalajara, a veintidós de marzo de dos mil trece.

VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial de GUADALAJARA, los Autos de JUICIO VERBAL 0001266/2010, procedentes del JDO.PRIMERA INSTANCIA N.1 de GUADALAJARA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000362/2012, en los que aparece como parte apelante, Noemi , representada por el Procurador de los tribunales, Sr. ANDRES JESUS BENEITEZ AGUDO, asistido por el Letrado D. LUIS RUBIO MARTIN, y como parte apelada, SELENE INMOALCALÁ, S.L., representada por la Procuradora de los tribunales, Sra. M PILAR ORTIZ LARRIBA, asistido por el Letrado D. RAUL DEL CASTILLO VEGA, sobre Cantidad, siendo la Magistrada Ponente - constituido como órgano unipersonal la Ilma. Dª ISABEL SERRA NOFRÍAS.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- En fecha24 de octubre de 2011 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando parcialmente la demanda formulada a instancias de Doña Noemi , representada por el Procurador Sr. Beneytez Agudo y asistida por el Letrado Sr. Luis Alfonso Rubio Martín, contra INMOALCALA,S.L., representada por el procurador Sra. Ortiz Larriba y asistida del letrado Sr. Raúl del Castillo Vega, debo condenar y condeno a la demandada a hacer pago a la actora de la suma de 3.000 euros más los intereses legales, sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas. Y desestimando la demanda interpuesta por el mismo demandante frente Doña. Eva María , con la misma representación y defensa indicadas, debo absolver y absuelvo a Dña Eva María de todas las pretensiones contra ella ejercitadas, imponiendo las costas a la actora'.

TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Dña Noemi se interpuso recurso de apelación contra la misma; admitido que fue, emplazadas las partes y remitidos los autos a esta Audiencia, se sustanció el recurso por todos sus trámites, llevándose a efecto la deliberación y fallo del mismo el pasado día 19 de marzo del año en curso.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado las prescripciones legales con inclusión del plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda que da lugar a la sentencia objeto del presente recurso se dirige frente a la inmobiliaria con la que concertó la actora un contrato que denomina de gestión de compraventa de inmuebles, y la directora de dicha sociedad, entregando a la misma como consecuencia de ese contrato de compraventa una cantidad en concepto de arras, firmándose un segundo contrato con el mismo objeto y partes, siendo la diferencia que en el primero se establecía que la entrega debería efectuarse antes del día 11 de enero 2010, señalando el segundo que dio lugar a una nueva entrega de 3000 euros, como fecha para otorgar escritura pública el 14 de abril de 2010, recibiendo además en ese momento las llaves. El contrato finalmente no puede llevarse a cabo por problemas con la titularidad de la finca lo que llevo a la demandante a solicitar la devolución de las cantidades que había satisfecho, solicitando en la demanda a la inmobiliaria y su directora la devolución duplicada de la cantidad de 3000 euros, habiendo recibido de los vendedores 3000 euros entregados como arras, renunciando expresamente a cualquier acción judicial frente a los mismos.

Siendo esta la pretensión de la parte actora, la sentencia cuestionada estima parcialmente la demanda absolviendo a la administradora y condenando a la sociedad demandada a devolver la cantidad de 3000 euros recibida en concepto de señal.

Recurren la sentencia tanto la actora que insiste en solicitar la condena de la administradora acudiendo por vez primera en el recurso a invocar la condición de administradora única para interesar en el suplico del recurso que 'se declare ser correcta o por lo menos irrelevante la previsión procesal de Doña Eva María como parte', con lo que parece, si bien hay que decir que es poco clara la exposición, que no interesa ya la condena de la misma sino la exención de las costas procesales respecto a la misma. Además plantea la actora la devolución por duplicado de las arras y por último la condena en costas de la apelación a la demandada lo que nunca sería posible pues si se estima el recurso de la demandante no se haría pronunciamiento de las costas y si se desestima procedería por el principio del vencimiento imponérselas a la parte recurrente.

Por su parte la inmobiliaria demandada interesa la revocación de la sentencia al considerar que la cantidad de 3000 euros le pertenece en concepto de honorarios, y que en la renuncia que efectuó respecto a los compradores no se hizo reserva alguna en cuanto a la inmobiliaria lo que constituye según la recurrente una autentica transacción con eficacia de cosa juzgada.

SEGUNDO.- A la luz de dicha doctrina se hace necesario dilucidar y, ello es el nudo gordiano del litigio, si la cláusula segunda del contrato privado de compraventa de autos que anteriormente transcribíamos en su literalidad, nos sitúa ante unas arras penitenciales, como mantienen los demandados, o, por el contrario, como pretende el actor, ante un pacto de arras confirmatorias y penales cumulativas, lo cual nos obliga a hacer uso de las reglas hermenéuticas que para los contratos en general establecen los artículos 1281 y siguientes del CC .

Reza el primero de dichos preceptos (art. 1281): 'Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas.

Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá esta sobre aquellas'.

Por su parte el art. 1282 establece: 'Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de estos, coetáneos y posteriores al contrato'.

Si ponemos en relación ambas disposiciones llegamos a la conclusión que los dos párrafos del artículo 1281 están previstos para supuestos distintos y el artículo 1282 es supletorio del párrafo segundo de aquel. Es decir el primer criterio hermenéutico a utilizar es el literal y solo cabe la investigación de la voluntad de las partes

si parecen contrarias a la misma las palabra expresadas, no siendo admisible tergiversar lo que aparece claro en el contrato y así, tiene dicho con reiteración el Tribunal Supremo que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Cc constituyen un conjunto complementario y subordinado de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal.

Pues bien, aplicando tal doctrina y el principio general del derecho que sirve de base al art. 1281.1 contenido en el viejo aforismo latino ' in claris non fit interpretatio', esta juzgadora llega a la conclusión de que, no deja dudas que obliguen a la interpretación, pues contempla la posibilidad de renunciar al contrato, perdiendo el comprador, si hace uso de tal facultad, las arras entregadas, que caso de optarse por el cumplimiento se destinarían a pago de parte del precio y viéndose obligados los vendedores, caso de renunciar ellos a devolverlas duplicadas.

Ciertamente el 'título' que se le puso a la cláusula no es muy afortunado, pero el contenido real de la misma no ofrece ninguna duda del alcance que las partes quisieron dar al pacto, que no es otro que el de constituir arras penitenciales, a las que se refiere el art. 1454 del CC cuando dispone 'si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas'.

La mejor doctrina ha señalado que el ejercicio de la facultad reconocido en el art. 1454 CC no debería calificarse técnicamente de 'rescisión', pese a la letra del precepto, sino más de bien de facultad desistimiento. La pérdida de las arras o la devolución de lo recibido con otro tanto no representan pues más que el precio de un lícito arrepentimiento.

Así lo ha venido manteniendo el TS en sentencias como la num. 643/2010, de 27 octubre , que refiriéndose a la sentencia de 31 julio 1992 , seguida por otras muchas, distingue los tres tipos de funciones que las arras pueden cumplir: 'como señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es anticipo o parte del precio (arras confirmatorias), como garantía del cumplimiento o arras penales, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo; y como arras penitenciales, que son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato [...]'. Asimismo la sentencia de 29 junio 2009 insiste en que las arras penales no permiten desistir del contrato, cuando afirma que «encaja también en las de carácter penal, las cuales, a diferencia de las penitenciales, se pactan como simple garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, pero no al objeto de que las partes puedan desistir lícitamente del contrato con tal proceder» (en igual sentido, las sentencias de 16 y 24 marzo 2009 ).

En este sentido y tratándose de un desistimiento por parte de los vendedores que no pueden trasmitir por problemas de titularidad, extremo que no se discute, la consecuencia sería la devolución por duplicado de las arras. La cuestión que se plantea por tanto es quien ocupa la posición jurídica de vendedora El conflicto se centra, por tanto, en dilucidar en qué calidad prestó su consentimiento la demandada, y si, a resultas de la misma, cabe atribuirle la posición jurídica de vendedora u otra que conlleve la obligación de devolver duplicada al actor la cantidad percibida en concepto de arras penitenciales. Sin perjuicio de que quepa definir como mediación la actividad que en general desarrollan los agentes de la propiedad inmobiliaria, no ha de olvidarse que pueden y asumen, en ocasiones, posiciones jurídicas distintas a la de simple mediador como, por ejemplo, la de mandatarios, llevando a cabo, en tales ocasiones, una función compleja que va más allá de la simple mediación o puesta en contacto de las futuras partes contratantes. Tal como expuso la Audiencia de Barcelona en sentencia de cuatro de marzo de 2005 , 'la mediación de los agentes de la propiedad inmobiliaria en las compraventas de esta naturaleza integra una figura jurídicamente atípica, al carecer de regulación legal específica y que la jurisprudencia ha venido situando próxima al mandato y al arrendamiento de servicios. En la parte de la situación que supone un arrendamiento de servicios el agente viene obligado a utilizar todos los medios a su alcance para el logro de la gestión encomendada, y, desde la perspectiva del mandato el agente debe acomodarse a las instrucciones del mandante - art. 1.719 del Código Civil - y dar cuenta de sus operaciones, así como abonar al mandante cuanto haya realizado en vista del mandato - art. 1.720 del Código Civil -. Por lo tanto, cuando el agente o mandatario actúan dentro del ámbito de gestión encomendado toda actuación que realice lo será por cuenta de quien ha efectuado el encargo, sin que personalmente pueda quedar vinculado por las consecuencias que se deriven de los contratos por él mismo otorgados, en virtud precisamente de aquella representación. Cuestión en cambio radicalmente distinta cuando el mandatario se excede de los límites del mandato, porque cuando esto sucede el mandante ya no queda obligado por la gestión de aquel salvo que expresa o tácitamente lo hubiere ratificado ( art. 1.717 del Código Civil ). Así, surge sólo su obligación de devolución de tales arras devolución arras si no las entregaron a la parte cuyos intereses gestionan, incumpliendo con ello su obligación frente a dicha parte, o, en casos diversos al anterior, cuando sin tener facultades de representación del vendedor, o excediéndose de los límites de un mandato, cobran por cuenta del mismo vendedor una cantidad en concepto de arras al comprador, no consumándose después la compraventa por no prestar su consentimiento a la misma el citado vendedor cuya representación de manera indebida o excedida se había atribuido la mediadora'.

En el presente supuesto, existe una entrega de señal por un cliente a la inmobiliaria, cuya función ni siquiera está clara (en la estipulación tercera del contrato de arras se dice se entregan 3.000 euros como arras y señal y 'en su caso, como parte del precio', en la quinta, al mencionarse e l art.1454 del CCivil que son arras penitenciales o de desistimiento. La compraventa no se ha perfeccionado por causa imputable a los vendedores, sin embargo no puede exigir la devolución por duplicado a la agencia, pues sólo está legitimado el propietario para soportar las consecuencias del incumplimiento reclamación que se formula con fundamento en los artículos 1454 y concordantes del Código civil ; sólo podría exigirlo al vendedor y ello en el supuesto de acreditar que la causa impeditiva de la celebración del contrato de compraventa era imputable a éste, y así se establece en el denominado contrato arras, cuando se pacta que, se estará a lo establecido en el artículo 1.454 del Código civil que dice si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato, allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas'.

De acuerdo con la estipulación quinta del contrato arras, la pérdida de la cantidad entregada en concepto de arras, sólo se produciría si la venta no se realizaba por causa imputable al comprador; se entiende por causa única y exclusivamente imputable al comprador. Y ya hemos dicho que la causa que impidió la celebración de la compraventa no era imputable a la actora, Por tanto, no es posible concluir que la actora debe perder la cantidad entregada en concepto de arras.

Es cierto que el agente solo tiene relaciones contractuales nacidas del encargo con el vendedor y no con el comprador, y así, si recibe una cantidad en concepto de arras o señal y el contrato de compraventa no se concluye, no puede en modo alguno, salvo pacto expreso en contrario, retener una cantidad que recibió del segundo como parte de un precio que nunca llegó a convertirse en contraprestación de la compraventa.

Se prevé en el contrato que la gestora podrá detraer lo necesario para resarcirse de parte de las gestiones realizadas esto es liquidar sus honorarios para decir con cargo a las cantidades económicas que reciba como arras pero aparte de resultar ininteligible la cláusula y contradictoria con la tercera que otorga a la cantidad entregada por la actora la calificación de ' arras o señal, y en su caso, como parte del precio' ya hemos dicho que el agente sólo tiene relaciones contractuales nacidas del encargo con el vendedor y no con el comprador, de modo que se ignora qué gastos de gestión pueden ser debidos por la actora y, en consecuencia, ninguna cantidad puede detraer de la cantidad entregada por la actora como arras señal.

Concluimos pues que, del tenor literal del contrato se deriva que la inmobiliaria intervenía como gestora, con capacidad no obstante para percibir cantidades económicas en concepto de arras, pero estableciéndose expresamente que las responsabilidades derivadas del incumplimiento serian soportadas exclusivamente por los compradores o los vendedores. Por ello es correcta la conclusión de la sentencia de instancia en cuanto a que la única reclamación posible mas allá de la devolución de lo entregado solo podía hacerse a la vendedora, lo que implica por un lado la desestimación de la pretensión de devolución por duplicado y por otro la afirmación de la legitimación pasiva de la inmobiliaria que recibió la cantidad del comprador como arras y no como retribución que solo podía exigir al vendedor, excediéndose dicha agencia del mandato al retener una cantidad que no le corresponde.

Lo expuesto implica la desestimación del recurso interpuesto por la actora en cuanto a la pretensión de devolución por duplicado y de la demandada de ser absuelta por cuanto recibió la cantidad como arras insistimos y no como retribución, sin que por otra parte pueda beneficiarle la renuncia que efectuó la actora respecto de los vendedores, siendo un tercero ajeno a ese pacto.

Por último y en lo que afecta a la absolución de la representante Administradora de la inmobiliaria demandada al no instar ya la condena de la misma poco hay que decir reproduciendo los acertados fundamentos del Juez de instancia para su rechazo, sin que haya lugar por lo que se refiere a las costas procesales, a la alteración del principio del vencimiento pues n se aprecia duda de hecho o de derecho mas allá de la inherente a cualquier controversia, máxime cuando en la demanda no se hacia referencia a circunstancia alguna que justificara la responsabilidad de la administradora.

TERCERO.- Rechazados ambos recursos se imponen a cada recurrente las costas de esta alzada a su instancia.

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando los recursos interpuestos debemos confirmar y confirmamos la resolución impugnada imponiendo a cada recurrente las costas de su impugnación, con pérdida, en su caso, del depósito constituido en el Juzgado de instancia.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y ejecución, debiendo acusar recibo.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y publicada fue la anterior Sentencia por la Ilma. Sra. Magistrada que la firma, y leída en el mismo día de su fecha, de lo que yo, la Secretario, certifico.