Sentencia CIVIL Nº 764/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 485/2017 de 20 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 11 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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N.I.G.: 0818442120148062741
Recurso de apelación 485/2017 -C
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Rubí
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 221/2014
Parte recurrente/Solicitante: VILADEGATS, S.L.
Procurador/a: Manuel Aguilar De La Rosa
Abogado/a:
Parte recurrida: INMOBILIARIA DE CONSTRUCCIONES Y ARRIENDOS S.A.
Procurador/a: Esmeralda Olivares Alba
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 764/2018
Magistrados:
Josep Maria Bachs Estany (Presidente)
Maria del Mar Alonso Martinez (Ponente)
Aurora Figueras Izquierdo
Barcelona, 20 de diciembre de 2018

Antecedentes

Primero. En fecha 9 de junio de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 221/2014 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Rubí a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Manuel Aguilar De La Rosa, en nombre y representación de VILADEGATS, S.L. contra Sentencia de fecha 14/12/2016 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Esmeralda Olivares Alba, en nombre y representación de INMOBILIARIA DE CONSTRUCCIONES Y ARRIENDOS S.A..

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que debo DESESTIMAR Y DESESTIMO íntegramente la demanda interpuesta por VILADEGATS, SL, representada por el Procurador D. Manuel Aguilar de la Rosa, contra INMOBILIARIA DE CONSTRUCCIONES Y ARRIENDOS, SA, representada por la ProCuradora Da. Esmeralda Olivares Alba , absolviendo a la demandada de todos los pedimentos de la actora y con expresa imposición .a esta de las costas del presente procedimiento.

Que ESTIMANDO íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por INMOBILIARIA DE CONSTRUCCIONES Y ARRIENDOS, SA, representada por la Procuradora D. Esmeralda Olivares Alba, contra VILADEGATS SL representada por el Procurador D. Manuel Aguilar de la Rosa, debo DECLARAR Y DECLARO la resolución del Contrato de compraventa otorgada entre las partes el 8 de abril de 2003 por incumplimiento de VILADEGATS, SL, al no hacer entrega a INMOBILIARIA DE CONSTRUCCIONES Y ARRIENDOS, SA, de las fincas objeto del contrato de compraventa con el Proyecto. de Reparcelacióin aprobado e inscrito en el Registro de la Propiedad y debo CONDENAR Y CONDENO a la demandada VILADEGATS, SL, a la íntegra devolución de las cantidades entregadas como parte del precio, más los intereses que tenían pactados y pagados en parte por INMOBILIARIA DE CONSTRUCCIONES Y ARRIENDOS SA, y con expresa imposición a la demandada reconvencional de las costas del presente procedimiento.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Maria del Mar Alonso Martinez .

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de la actora se interpuso recurso de apelación, interesando el dictado de resolución que estimara su demanda y la condena a la demandada reconviniente al abono de 1.000.000 euros, desde el 23/01/2008 hasta el 26/02/2010 al tipo del 4,70% y desde la fecha de 27/02/2010 al 26/02/2010 al tipo del 3%, con imposición de las costas a la demandada, y sin perjuicio de esa petición, que se desestime la reconvención , salvo la pretensión subsidiaria novena consistente en la limitación de la parte del precio pendiente de la compraventa, a la cantidad que se pueda obtener de la venta en pública subasta de las fincas , siempre que dicha suma sea inferior a la reclamada en el procedimiento principal en concepto de precio pendiente de pago, todo ello con imposición de las costas de primera instancia a ICASA SA., desestimándose el suplico de la demanda reconvencional, condenándose en costas a la actora reconvencional.

Por la representación de la demandada se presentó escrito de oposición al recurso de apelación, solicitando la confirmación de la sentencia de primera instancia, con expresa imposición de costas de la alzada a la apelante.



SEGUNDO.- La sentencia de instancia desestima la demanda y estima la demanda reconvencional, declarando la resolución del contrato de compraventa otorgado entre las partes el 8 de abril de 2003, por incumplimiento de Viladegats S.L., al no entregar a Inmobiliaria de Construcciones y Arriendos S.A. las fincas objeto del contrato de compraventa con el Proyecto de Reparcelación aprobado e inscrito en el Registro de la Propiedad, condenándose a la demandada Viladegasts SL a la íntegra devolución de las cantidades entregadas como parte del precio, más los intereses que tenían pactados y pagados por parte de inmobiliaria de Construcciones y Arriendos SA y con expresa imposición a la demandada reconvencional de las costas del presente procedimiento.

Opone la apelante, resumidamente, que la resolución de instancia no concreta ningún incumplimiento por parte actora-vendedora y que lo vendido fue el pleno dominio de las fincas objeto del contrato, pactándose un precio por la transmisión, como resulta de los documentos públicos de compraventa y novación sin cuantía, no habiéndose condicionado el pago a la inscripción de ninguna actuación urbanística respecto a las fincas transmitidas en el Registro de la Propiedad. Refiere que fue Icasa quien incumplió con el condicionado del contrato al no cumplir con el pago del precio en las fechas acordadas establecidas y que nunca condicionó, ni mencionó, que el pago que restaba del precio debiera condicionarse a la inscripción de actuación urbanística alguna -Proyecto de reparcelación- en el R.P., solo la falta de liquidez, habiéndose negociado las condiciones del aplazamiento.

Por ello considera que ha existido un claro error en la valoración de la prueba, por valoración arbitraria e irrazonable y entiende que se ha vulnerado el principio de buena fe contractual.

Sigue exponiendo que no existe limitación alguna al derecho de propiedad, habiendo podido Icasa acudir a cuantas reuniones y juntas de compensación provisional se han producido.

Considera que el objeto de la compraventa fue las dos fincas, con un precio de 4.447.480,57 euros, siendo la compradora plenamente conocedora de lo que adquiría, del precio y del porque del mismo, existiendo un informe previo que le hacía conocedora del estado físico y calificación urbanística de las fincas que adquiría, señalándose en el informe, en cuanto a la realidad de las fincas, que era suelo urbanizable programado en parte y en parte no, añadiendo que en el POUM vigente las fincas están en el ámbito del PP41, es decir de una nueva actuación urbanística, presentando mayor edificabilidad con el nuevo planeamiento y que en la actualidad y en el año 2003 las fincas son suelo urbanizable y edificable para viviendas.

En cuanto a la causa, valora que la misma es cierta, legal y asumida por las partes al firmar el contrato y en todos sus actos anteriores, simultáneos y posteriores a la firma de la compraventa, siendo la compra-venta de unas fincas y no formando parte del contrato, ni de ningún pacto ni escrito ni verbal, el uso o destino que ICASA le diera, el desarrollo o paralización de la actuación urbanística en donde se encontraban ubicadas en el día de la compra y ahora.

En consecuencia entiende que la causa de resolución invocada por la Sentencia por falta de objeto del contrato, ni es cierta ni se corresponde con lo solicitado por la demandada y que la facultad resolutoria corresponde al contratante que sufre el incumplimiento de la obligación frente al contratante incumplidor.

Añade que, en cuanto a la restitución por los demandantes de los intereses pactados, se consolidaría una situación de enriquecimiento injusto, obligándose a devolver al cliente los intereses pactados de las sumas percibidas en virtud de los contratos formalizados.



TERCERO.- En primer término debe indicarse que ninguna incongruencia existe entre lo acordado y lo pedido, siendo la primera pretensión de la demanda reconvencional que se declare la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la actora , al no poder entregarle las fincas objeto del mismo, con el proyecto de reparcelación aprobado e inscrito en el Registro de la Propiedad , condenándose a la demandada reconvenida a la devolución de las cantidades entregadas , y disponerse en la resolución apelada la resolución del contrato por incumplimiento al no hacerse entrega de las fincas objeto del contrato de compra- venta con el proyecto de reparcelación aprobado e inscrito en el R.P., condenándose a la demandada a la íntegra devolución de las cantidades entregadas como parte del precio, más los intereses pactados y pagados .

Sentando lo anterior y a la vista de lo actuado no considera ésta Sala procedente la estimación de la apelación.

En fecha 8 de abril de 2003 se acordó entre las partes la venta de las dos fincas de autos, por un precio de 4.447.489,57 euros, del que se abonaron 1.742.935,10 euros, restándose por satisfacer 2.704.554,47 euros, cuyo abono quedó aplazado, debiendo ser satisfecho por la compradora ante la entrega de llaves y entrega real de la posesión de las fincas. Además se pactó como condición resolutoria que el impago del precio aplazado a su vencimiento, facultaría a la parte vendedora para proceder a la resolución automática que expresamente se concierta en la transición. Se acordó también que la entrega de las llaves y la consiguiente toma inmediata y real de la posesión por la compradora, no se efectuaría hasta el día 30 de enero de 2005 o en fecha anterior si se hubiera aprobado e inscrito en el Registro de la Propiedad el Proyecto de Reparcelación del sector donde están ubicadas las fincas adquiridas .

El día 31 de enero de 2005 se otorgó Carta de Pago Parcial por importe de 1.652.783,29 euros más el IVA, acordándose que el resto , 1.051.771,18 euros con su IVA , quedaba aplazado y que sería satisfecho por la compradora a la vendedora a la entrega de llaves y consiguiente toma inmediata y real de la posesión por parte de la compradora, el día 31/01/2008 o antes siempre que se hubiera aprobado e inscrito en el Registro de la Propiedad el Proyecto de Reparcelación del Sector donde están ubicadas las fincas adquiridas , devengando hasta entonces el interés del 3,25 % anual y liquidable anualmente.

El 22/01/2008 volvió a suscribirse Carta de Pago Parcial por importe de 60.054,56 euros, restando por satisfacerse 1.000.000 euros más IVA , quedando aplazado el pago, que debería ser satisfecho a la entrega de llaves, reproduciéndose nuevamente la fecha de 31/01/2010 y la circunstancia alusiva a la aprobación e inscripción en el registro de la propiedad.

Con fecha 26/02/2010 se otorgó escritura de Modificación de Pago en la que se dispuso que el millón de euros más IVA que restaba de pagar, sería satisfecho por la compradora a la vendedora a la entrega de llaves y consiguiente toma inmediata y real de la posesión por la compradora, el día 31 de enero de 2011 o antes si se hubiera aprobado e inscrito en el R.P. el Proyecto de Reparcelación del Sector donde están ubicadas las fincas, devengándose hasta entonces el interés del 3% anual y liquidable, juntamente con los intereses devengados en la anualidad 2009, ambos a liquidar y saldar con el último pago pendiente del precio.

Sentado lo anterior es pertinente aludir a la pericial obrante en autos, de la que resulta que la finca 52513 tenía un valor real en venta estimado a la fecha del contrato, abril de 2003, de 43.776 euros y la finca 2842 el importe de 557.828 euros .

Según resulta de la información remitida por el Ajuntament de Tarragona, en el año 2003 existía suelo urbanizable no programado, si bien no se llegó a tramitar el proyecto de reparcelación, no existiendo por tanto reparcelación.

Todos estos datos nos llevan a la lógica conclusión de que al fijarse el precio en el contrato, en atención al objeto obviamente, se estaba considerando a las fincas como edificables en breve tiempo, por ello la reiterada remisión a la inscripción del proyecto de reparcelación del sector y el propio precio fijado, que en nada compagina con la valoración que se contiene en el informe pericial aludido. Es obvio que el objeto no venía definido sin más por fincas rústicas, sino por fincas en las que iba a poderse edificar.

Partiendo de lo anterior, se hace propio aludir a que según STS de 15 de diciembre de 2000 se refiere además que prevalece '...la interpretación literal cuando resulta suficientemente clara y expresiva y de no ser así entra en juego el llamado canon de la totalidad que permite aportar en forma independiente y autónoma, es decir, en motivos separados las reglas interpretativas subordinadas o complementarias recogidas en el artículo 1281-2º y siguientes, por no resultar de la literalidad la verdadera voluntad de las partes ( SS. de 3-2-1988 [RJ 1988588], 1-3-1993 [RJ 19932034], 26-1, 19-2 y 9-4-1996 [RJ 1996321, RJ 19961412 y RJ 19962990]).

Pues bien, conforme a todo lo expuesto debe entenderse que la interpretación del contrato lleva a concluir que el objeto de la compraventa era el ya indicado y ello aun cuando al describirse las fincas no se aludiera a la circunstancia de la edificabilidad y del proyecto de reparcelación del sector, pues ello no obstante la misma se repite en todas las escrituras emitidas, como elemento esencial unido a la entrega de llaves y toma de posesión de las fincas. Si era un hecho que daba lugar a ese acontecimiento lógicamente era por constituir parte del objeto y por ello la interpretación del contrato pasa por considerar que el objeto era aquel, por responder a la voluntad de los contratantes tal y como deriva de la totalidad del contrato y de cuantas escrituras y modificaciones fueron emitiéndose, de modo que no puede entenderse que su mención no sea esencial , sino que forma parte del contrato y de su causa.

Por ello debe mostrarse conformidad con lo dispuesto en la resolución apelada, y entender que procede estimar la petición principal de la demandada reconviniente, considerándose que debe resolverse el Contrato de compraventa por el incumplimiento de la apelante, que no entregó el objeto del mismo.

En consecuencia debe desestimarse la apelación, no habiendo lugar a valorar el resto de argumentaciones vertidas en la misma, no procediendo tampoco estimar la última petición subsidiaria de la demandada reconviniente, relativa a la limitación de la parte del precio pendiente de la compraventa a aquella cantidad que se pueda obtener de la venta en pública subasta de las fincas, siempre y cuando dicha cantidad sea inferior a la reclamada en el procedimiento en concepto de precio pendiente de pago, pues el acogimiento de la principal hace impropia en todo caso el de una subsidiaria.



CUARTO .- Las costas de ésta alzada deben imponerse al apelante, al ser el recurso objeto de íntegra desestimación, conforme al art. 398.1 en relación con el art. 394.1 del mismo cuerpo legal.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación :

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por VILADEGATS contra la sentencia dictada en fecha 14 de diciembre de 2016 por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Rubí, en los autos de que el presente rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos la misma, imponiendo las costas de la alzada procedimental al apelante.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario, con pérdida del depósito consignado.

Inclúyase en el libro de resoluciones definitivas dejando testimonio en el rollo de su razón procediendo seguidamente a la devolución de las actuaciones al juzgado con certificación de la presente para que cumpla lo ordenado.

Así por esta nuestra sentencia, juzgando de manera definitiva en segunda instancia, lo pronunciamos y firmamos.